Apelação Cível Nº 5058882-55.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de duas apelações, a primeira interposta pela ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e a segunda por L. L. D. L. e T. C. D. S. V. D. L., ambos também réus da presente ação.
Os réus combatem a sentença que julgou procedente o pedido contra eles formulado por L. P. D. D. S. e P. C. D. O. (Eventos 98 e 132).
Foi decretada a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela ré, e determinada reabertura do prazo para purga da mora aos devedores, após a juntada de planilha de débito atualizada. Após a purga da mora, foi determinado o cancelamento dos registros referentes à aquisição do imóvel por L. L. D. L. e T. C. D. S. V. D. L., e a CEF foi condenada a ressarci-los pelos valores pagos na compra e as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a ser apurado em liquidação do julgado.
Na petição inicial, ajuizada em 07 de agosto de 2024, os autores narram que celebraram o contrato de financiamento em dezembro de 2019 e passaram por dificuldades financeiras oriundas de desemprego, o que os levou à inadimplência e à execução extrajudicial promovida pela credora; que os leilões estavam marcados para os dias 20 e 25 de setembro do mesmo ano, mas não foram regularmente intimados das datas designadas, nem tampouco para purga da mora antes da consolidação da propriedade; que mesmo aos contratos realizados após 2017, deve ser admitida a purga da mora até a realização do segundo leilão; que os leilões foram marcados após o prazo de 60 dias previsto no art. 27 da Lei n. 9.514/97; que a falta das intimações lhes impediu de purgar a mora oportunamente, e ainda de participar dos leilões com direito de preferência; que é ilegal o recebimento de notificação por terceiros, como porteiros; que há necessidade de prestação de contas após o segundo leilão, caso seja ultrapassado o valor da dívida; que não houve expedição do termo de quitação após o segundo leilão; que há possibilidade de anulação do leilão mesmo após a arrematação do bem por terceiros, sem obrigatoriedade de conversão da obrigação em perdas e danos, diante da nulidade por falta de intimação, como expresso no art. 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514.
Foi concedida a gratuidade (Evento 11) e indeferida a antecipação de tutela (Evento 19), em decisão confirmada por esta Turma Especializada em agravo de instrumento (processo n. 5012574-35.2024.4.02.0000).
Posteriormente, os autores requereram a inclusão dos arrematantes do imóvel no polo passivo da demanda (Evento 52), o que foi deferido.
Citados, os adquirentes apresentaram defesa, em que alegaram ilegitimidade passiva e que a aquisição foi regular, e chegaram a tentar acordo com os ex-mutuários, mas, ao retornarem ao local, encontraram o imóvel abandonado, com portas abertas e deteriorado, o que os obrigou a realizar obras de recuperação; que, se for anulada a execução, devem ser ressarcidos os valores pagos e as perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença, e indenizados os danos morais pelos transtornos experimentados, em valor não inferior a R$ 100.000,00 (Evento 72).
Ao final, sobreveio a sentença de procedência, que acolheu a tese de nulidade do procedimento realizado pela CEF e a condenou a indenizar os adquirentes do imóvel pelos danos materiais causados.
Em seu recurso, a CEF alega que os documentos cartorários tem fé pública, e atestam a notificação dos devedores; que, se a parte contrária ou o Poder Judiciário não reconhecem a fé do documento, deveriam solicitar ao Cartório responsável os documentos sobre as diligências realizadas; que a CEF é a mera demandante do serviço e só finaliza o procedimento de consolidação da propriedade com a confirmação das etapas do processo de execução; que a pretensão dos autores é descabida, pois nem sequer efetuaram o depósito dos valores para eventual purga da mora ou direito de preferência, nos termos dos arts. 49 e 50 da Lei n. 10.931/2004; que o bem foi adquirido por terceiros de boa-fé, e foram os mutuários anteriores que descumpriram com suas obrigações contratuais, obrigando a CEF a retomar o imóvel para reduzir seu prejuízo; que a sentença deve ser reformada e julgado improcedente o pedido (Evento 107).
Os adquirentes LEONARDO e TATIANE, por sua vez, sustentam em seu recurso que são partes ilegítimas, pois não integram a relação contratual e não há pedido possessório em relação ao imóvel; que adquiriram o bem validamente, e se depararam com o imóvel abandonado, quando chamaram o síndico para testemunhar seu ingresso no local; que, além dos valores pagos e das benfeitorias, devem ser ressarcidas todas as despesas, inclusive condominiais, e os danos morais, pois fixaram residência no local, adaptaram sua vida familiar e sua rotina à vizinhança, à escola da região para seu filho, e tudo isso será afetado; que a sentença não foi devidamente fundamentada quanto à improcedência do pedido de danos morais; que deve ser considerada a proteção constitucional à moradia, e o prejuízo a terceiros de boa-fé; que a conduta da CEF causou-lhes frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, desestabilização familiar, prejuízo psicológico e insegurança jurídica; que deve ser preservada sua aquisição e assegurada sua permanência no imóvel, diante da aquisição de boa-fé, resolvendo-se, se for o caso, a questão entre os autores e a CEF em pecúnia, mas, se for o caso, a indenização deve ser plena e contemplar todos os danos sofridos (Evento 117).
Em suas contrarrazões, os autores reiteram que os terceiros adquirentes devem integrar a lide, pois a nulidade da execução atinge diretamente sua esfera jurídica e garante a utilidade e segurança da prestação jurisdicional, evitando decisões conflitantes ou ineficazes; que a certidão constante da matrícula do imóvel, de tentativa “infrutífera” de notificação, não se sustenta, e a CEF não conseguiu demonstrar que os devedores estavam em local incerto, ignorado ou inacessível; que os avisos de recebimento foram devolvidos com a anotação de “mudou-se” ou “endereço insuficiente”, o que não é suficiente para caracterizar a ocultação ou o desconhecimento do paradeiro do devedor; que também não foi observado o prazo legal e as comunicações dos leilões, e tais falhas maculam o procedimento, e incumbe à CEF ressarcir os terceiros prejudicados; que é irrelevante a fé pública dos documentos cartorários para descaracterizar a responsabilidade da instituição financeira, pois a presunção de veracidade é relativa e não são imunes à contestação; que cabia à CEF zelar pela conformidade dos atos praticados; que não é necessário depósito para suspender o procedimento cuja nulidade foi reconhecida, e agora deve ser reaberta a possibilidade de purga da mora na forma legal; que é aplicável o CDC aos contratos do SFH; que a sentença deve ser confirmada (Evento 124).
A CEF, em suas contrarrazões, assinala não houve omissão alguma na sentença e que a contestação dos terceiros adquirentes não formulou pedido reconvencional de forma adequada; que houve mero pedido de condenação de modo subsidiário e direcionado à CEF e não aos autores, o que exige reconvenção, com devido destaque, valor da causa e recolhimento de custas, se aplicável; que a pretensão configura mero inconformismo e tumultua o feito; que já foi determinada a restituição dos valores pagos e das benfeitorias, sem qualquer prejuízo que justifique indenização complementar (Eventos 125, 127 e 141).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal Relator
VOTO
Os apelos devem ser providos. A sentença é reformada, pois é improcedente o pedido.
Quanto ao tema de fundo, a inconstitucionalidade da execução extrajudicial já foi rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal, que afirmou ser tal texto compatível com a Lei Maior. Essa conclusão foi ratificada no Tema n.º 249 de repercussão geral (RE n.º 627.106, que substituiu o AI n.º 771.770/RG/PR), com a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei n.º 70/66” (julgado em 08/04/2021, DJE n.º 70, de 13/04/2021).
Com mais forte razão o raciocínio se aplica à execução promovida com base na Lei n.º 9.514/97, conforme tese fixada no tema n.º 982 da sistemática de repercussão geral pelo STF, que asseverou ser constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já assentou a tese de que, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Tema 1.095).”
A tese de que ocorre afastamento da atuação do Poder Judiciário não é correta. Eventual inobservância das normas e procedimentos pode sempre ser examinada pelo Judiciário, e é o que aqui se faz.
Caracterizada a inadimplência, os contratos padronizados do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do SFI são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97.
E o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos nos artigos 22 a 33 da Lei n.º 9.514/97, com a redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, que entrou em vigor em 8 de setembro de 2017, ou seja, antes do procedimento aqui questionado, no qual consolidada a propriedade em 2024.
O contrato de compra e venda para construção, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, foi celebrado em dezembro de 2019, para aquisição do imóvel situado à Rua Campina Grande, n. 449, apartamento 103, bloco 07, do Empreendimento Grand Villagio, em Campo Grande, nesta Cidade, pelo valor de R$ 200.000,00, do qual foi financiado o valor de R$ 160.000,00, a ser liquidado em 360 prestações mensais sucessivas, após o prazo de construção previsto para terminar em novembro de 2022. O encargo mensal foi fixado em R$ 1.196,27 (Evento 1, MATRIMOVEL3, R-6-M-35185, e Evento 16, COMP8/10).
Não consta dos autos a planilha de evolução do financiamento, mas o resumo das alterações contratuais/negociações fornecido pela CEF indica que foram concedidas moratórias e pausas estendidas aos autores, em 2020 e 2021, bem como que foram incorporadas parcelas ao saldo devedor, o que impõe o recálculo das prestações posteriores. O término da obra foi anotado em novembro de 2021 (Evento 16, COMP21), mas não há informação de quando os autores cessaram os pagamentos mensais.
A presente ação foi proposta em 07 de agosto de 2024, mais de um mês antes da data designada para o primeiro leilão, em 20 de setembro do mesmo ano, conforme o Edital n. 0059/0224, que instrui a inicial (Evento 1, EDITAL4).
A alegação dos autores é de que não foram notificados pessoalmente para a purga da mora, nem da realização dos leilões, dos quais, todavia, já demonstraram inequívoca ciência, e com antecedência suficiente.
A tese, destarte, não merece prosperar. Os autores foram validamente notificados para purgar a mora, na forma do art. 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/97, após as tentativas frustradas de notificação pessoal, em que os devedores não foram localizados, seguida da publicação de editais, tal como exigido na norma de regência, e sem que tal importe em qualquer ilegalidade ou vício no procedimento.
Basta consultar a matrícula do imóvel (cf. certidão no Evento 1, MATRIMOVEL3).
Dessa forma, decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade ocorreu em junho de 2024.
O imóvel, como visto, foi incluído nos leilões de setembro de 2024. Na listagem, era o de número 365 do edital, com valor de venda para primeiro leilão de R$ 207.254,97, e para o segundo leilão, R$ 210.872,98, tendo sido avaliado em R$ 200.000,00 (Evento 1, EDITAL4, p. 92).
Os editais dos leilões foram comunicados por endereço eletrônico (Evento 16, COMP15/16 e 18/19), e foram enviadas as notificações pelos Correios, recebidas por terceiros (Evento 16, COMP11/14), provavelmente porteiros do edifício, como reconhecido pelos autores e expressamente permitido no art. 26, § 3º-B, da Lei n. 9.514/97.
No entanto, não acudiram licitantes interessados e, após o registro da propriedade plena pela credora, o imóvel foi vendido diretamente aos adquirentes, ora apelantes, LEONARDO e TATIANE (Eventos 52 e 53).
A alienação do bem litigioso no curso do feito não altera a legitimidade das partes, mas o adquirente pode intervir no feito como assistente do alienante (art. 109, § 2º, do CPC).
É verdade que o pedido reconvencional formulado em contestação (Evento 69), como o permite o art. 343 do CPC, deveria ter sido mais bem formulado, mas o juízo admitiu o pleito e determinou a intimação das partes contrárias (Evento 72), e, de todo modo, não há prejuízo, pois, como adiantado, a sentença será reformada e agora é apenas isso o que se discute.
A ciência do leilão era inequívoca, e os devedores admitem que não dispõem dos recursos para o pagamento integral do débito exigido pela credora, e não houve oferta de qualquer valor para depósito em juízo.
Vale anotar que o valor da dívida era exatamente o valor fixado para o segundo leilão (R$ 210.872,98, em agosto de 2024, como fora informado aos devedores - Evento 16, COMP2), e não foi demonstrada qualquer possibilidade de purga da mora naquele valor.
E o principal: a CEF apresentou a certidão cartorária sobre a notificação para a purga da mora e comprovou a notificação dos devedores acerca dos leilões, enviados ao endereço do imóvel do contrato, com antecedência suficiente.
Ou seja, os autores tinham ciência das datas designadas dos leilões, com tempo suficiente para deles participar, ante a previsão padrão expressa do direito de preferência assegurado aos fiduciantes (Evento 1, EDITAL4).
Quanto à notificação pessoal, é verdade que as anotações averbadas na matrícula do imóvel não fornecem maiores informações sobre a diligência realizada.
No entanto, a certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou as tentativas de localização dos devedores. E seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que não ocorreu no caso em tela, e os autores não requereram outras provas (Eventos 72 e 77).
Dessa forma, ainda que se defenda a tese de que a notificação não foi entregue aos devedores, e nem é o caso, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Não é outro, inclusive, o entendimento adotado por esta E. Corte, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. REDUÇÃO DE RENDA. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
4. A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
5. Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
7. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).
8. No caso dos autos, ocorreu a devida intimação para a purga da mora. Ademais, consoante consta da certidão da matrícula do imóvel, houve a intimação dos apelantes para a purgação da mora em 28.9.2022, fato não contestado pelos recorrentes.
9. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).
10. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.
11. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.
12. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
13. Os apelantes tinham ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
14. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.
15. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Assim, não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5125179-49.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.7.2024.
16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
17. Apelação não provida.” – grifos nossos
(TRF2, AC 5000627-56.2024.4.02.5117/RJ, Rel. Des. Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada, julgado em 6/11/2024)
“ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO COMPROVAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Trata-se de apelação interposta por ALEXANDRE FERREIRA FONSECA em face da sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo ora apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade levada a efeito pela ré, a concessão de prazo para purgar a mora e o restabelecimento do contrato de compra e venda com alienação fiduciária.
2. O cerne da controvérsia recursal reside na análise da regularidade do procedimento de execução extrajudicial instaurado pela Caixa Econômica Federal (CEF) em decorrência do inadimplemento do autor no âmbito do contrato de financiamento imobiliário.
3. No caso, o autor ajuizou a demanda pleiteando a decretação de nulidade da execução extrajudicial, em razão da ausência de notificação pessoal para purgar a mora do contrato do imóvel objeto desta lide, situado na Rua Jardim Botânico, n. 89, casa 27, Vila dos Lírios, Mirante da Serra, Resende/RJ, adquirido por meio do contrato celebrado, em 29 de novembro de 2011, com a Caixa Econômica Federal – na qualidade de credora fiduciária, “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Imóvel na Planta – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos do FGTS n. 855551633122, sendo financiado por R$ 75.370,25, a ser pago em 300 prestações mensais.
4. Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
5. Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignorado, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26.
6. Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem.
7. Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel.
8. No caso concreto, o autor alega que não foi pessoalmente notificado para purgar a mora. Assevera que não se justifica “a realização de diligências de intimação de purga de mora de forma totalmente negligente”, pois “a CAIXA sempre possuiu em seu sistema/cadastro o endereço correto e atualizado do Autor e do imóvel financiado”, não se podendo alegar desconhecimento do endereço.
9. Compulsando os autos, verifica-se que não assiste razão ao apelante quanto à ausência de notificação para a purga da mora, vejamos.
10. Com efeito, a averbação constante na matrícula do imóvel (Av. 6 – 35.829) comprova que houve tentativa de intimação do mutuário para purgação da mora, tendo o Oficial de Cartório se dirigido aos seguintes endereços: Rua dos Pracinhas, n.º 00078 B, Bairro Liberdade; e Rua A, Gleba 5 0, casa 27, bairro Mirante da Serra.
11. Registre-se que ambos os endereços constavam do contrato de compra e venda do imóvel. Ainda, convém observar que o mutuário se comprometeu a informar à CEF qualquer alteração que houvesse na numeração ou identificação do imóvel durante a vigência do contrato, conforme cláusula vigésima nona.
12. Nesse cenário, diante das diligências negativas de intimação pessoal, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital eletrônico, devidamente publicado nos dias 01, 04 e 05 de novembro de 2019, nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97. Como dito alhures, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital.
13. Decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei retrocitada sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
14. In casu, transcorrido o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelos devedores, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 27/10/2022, nos termos da certidão emitida pelo Registro de Imóveis.
15. Por oportuno, convém ressaltar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos.
16. Nesse contexto, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade averbada em seu favor. Com efeito, o devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF e, com o pretexto da purga da mora irregular, o que não se observou no caso, ter invalidada a consolidação da propriedade em favor da credora. Ora, diante da situação de inadimplência, o mutuário assume o risco de ver deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
17. Ademais, vale notar que sequer o autor demonstrou a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegou questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição da consolidação da propriedade só configuraria atraso no procedimento.
18. É cediço que a impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/9.
19. Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência do mutuário, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.
20. Apelação do autor improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 86.500,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5001343-44.2023.4.02.5109, Rel. Des. Federal ALCIDES MARTINS, 5ª Turma Especializada, julgado em 28/10/2024).
E não há previsão legal que imponha a notificação pessoal, com assinatura de recebimento, sobre os leilões. Basta mera correspondência devidamente enviada, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/97, sendo admissível endereço eletrônico, como aqui realizado.
De todo modo, a informação já era do conhecimento dos mutuários quando da propositura da ação, haja vista que, junto à inicial, foi acostado o Edital de Consolidação de Propriedade – Leilão Público nº 0059/0224 CPA/RE, contendo as datas e os horários dos leilões extrajudiciais do imóvel financiado (Evento 1, EDITAL4).
Ou seja, os autores tinham inequívoca ciência das providências da credora para a execução de seu crédito e ajuizaram a ação dias antes da realização dos leilões, com antecedência suficiente para deles participar.
A ciência inequívoca do devedor acerca da realização das praças afasta suposto vício de intimação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.” – grifos nossos
(STJ, AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 04/10/2021, DJe 08/11/2021)
Repise-se: o mutuário foi devidamente notificado acerca dos leilões, de modo que nada impedia o exercício de preferência até a data da realização do segundo leilão, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97.
Nessa linha:
“ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. ART. 27 DA LEI Nº 9.514/1997. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. TEMA 982 DO STF. CDC. APLICAÇÃO COMPLEMENTAR. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURADA. DUPLICIDADE DE APELAÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO POSTERIOR. DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO CONHECIDA.
1. Apelação cível interposta por LILIANE PEREIRA MIRANDA e OUTRO, nos autos de ação com pedido de tutela de urgência, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e OUTRO, na qual pleiteiam a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa e da arrematação realizada em leilão extrajudicial, ao fundamento de ausência de intimação pessoal do devedor para purgação da mora e de comunicação das datas designadas para os leilões.
2. A duplicidade de recursos interpostos pela mesma parte contra a mesma decisão configura preclusão consumativa, razão pela qual não se conhece da segunda apelação protocolada.
3. O cerne da controvérsia consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária observou as exigências legais previstas na Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à intimação pessoal da devedora para purgação da mora e à comunicação das datas e locais dos leilões.
4. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário exige prévia intimação pessoal do devedor para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
5. Conforme a averbação AV-6 constante da matrícula do imóvel, a parte devedora foi intimada pessoalmente, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, pelo Oficial do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, em 06/07/2022, com certificação positiva do cumprimento do ato [evento 1-OUT11, fl. 19/JF], razão pela qual prevalece a presunção juris tantum de veracidade do ato registral.
6. A legislação de regência não exige intimação pessoal do devedor quanto à data de realização dos leilões extrajudiciais, bastando a comunicação prevista no art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, cuja finalidade é assegurar o exercício do direito de preferência até a realização do segundo leilão.
7. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 860.631 (Tema 982 da repercussão geral).
8. O Código de Defesa do Consumidor possui aplicação apenas complementar, não sendo apto a afastar o rito especial previsto na Lei nº 9.514/1997.
9. O oferecimento voluntário do imóvel em garantia fiduciária afasta a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/1990.
10. Inexistência de vício no procedimento de consolidação da propriedade e na realização dos leilões, bem como ausência de prejuízo concreto demonstrado, incidindo o princípio segundo o qual não há nulidade sem prejuízo.
11. Ausentes as hipóteses do art. 80 do CPC, não se configura litigância de má-fé.
12. Não conhecimento da apelação posterior, por preclusão consumativa. Desprovimento da apelação conhecida.” – grifos nossos
(TRF2, AC 5109837-90.2024.4.02.5101/RJ, 6ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, j. 26/03/2026)
Inequívoca, portanto, a ciência do débito e da oportunidade para purgar a mora e eventualmente disputar o imóvel com preferência frente a terceiros, do que também não se notou qualquer intenção. Tudo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97.
Além disso, não houve oferta para depósito em juízo para eventual e tardia purga da mora. Atualmente, nem se admite mais tal possibilidade, pois a consolidação da propriedade ocorreu após a Lei n.º 13.465/2017, que assegura expressamente apenas o direito de preferência. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp nº 2.126.726/SP (Tema 1.288), sob o rito dos recursos repetitivos, assentou que “5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência.”.
Na ocasião, fixou-se a seguinte tese: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” (acórdão publicado no DJEN em 17/12/2025).
Neste ponto, a tese de que não receberam uma planilha discriminada do débito não se sustenta.
Mais uma vez, se fosse realmente a intenção dos devedores quitar a dívida, bastaria procurar a credora para ter acesso a todas as planilhas que quisessem, indicando todos os valores que deveriam pagar.
Os autores não lograram demonstrar em que medida a notificação enviada ao endereço do imóvel pelo Cartório de Títulos e Documentos, não conteria as informações necessárias para purga da mora. Eis o valor da dívida e o prazo para pagamento, sob pena de execução extrajudicial e futuros leilões, tal como já estava previsto no contrato e na lei de regência. De que outras informações precisariam os mutuários? Passe o truísmo, quem pode e quer pagar, vai até o credor e paga. Ou, no mínimo, tenta objetivamente renegociar o débito (e não apenas “rolar a dívida”, com uma moratória de meses ou até anos). Simples assim.
Quanto à alegada falta de prestação de contas após o segundo leilão, a tese é incoerente.
À época da distribuição da ação, nem o primeiro leilão havia sido realizado, pois estava marcado para dias depois, e os autores não poderiam supor antecipadamente que a CEF não cumpriria seu dever após o segundo leilão, na excepcional hipótese de o imóvel ser alienado por valor superior ao da dívida (art. 27, § 4º, da Lei n. 9.514/97). A ação não pode discutir algo futuro, que pode ou não ocorrer, e, ocorrendo, aí sim nova ação pode ser proposta. Nem sequer havia interesse em discutir o ponto.
E, afinal, os leilões não obtiveram interessados, de modo que superada a questão, a teor do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97. Neste caso, a CEF fica investida da livre disponibilidade do bem, pelo preço que conseguir obter em livre negociação de mercado, e exonerada da obrigação prevista no § 4º. Confiram-se os dispositivos:
“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” – grifos nossos
Quanto à alegação de que o termo de quitação não foi expedido após o segundo leilão, basta saber que a emissão do termo é condicionada à liquidação da dívida, conforme expressamente dispõe o art. 25, § 1º, da Lei 9.514/97. Aqui, como se viu, as tentativas de leilão fracassaram, e o imóvel afinal foi vendido a terceiros.
Também não há respaldo ao questionamento acerca do prazo de 60 dias para leilão do imóvel (art. 27, caput, da Lei n.º 9.514/97). O descumprimento de tal prazo em nada prejudica os devedores, mas ao contrário, dá-lhes mais tempo para permanecerem no imóvel e até eventualmente purgarem a mora, se assim o desejassem.
De todo modo, tal prazo, evidentemente, não é peremptório, e o objetivo é evitar o crescimento acentuado da dívida, como já o disse o STJ (REsp 1401233 / RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª T., DJe 26/11/2015).
Pretender anular o procedimento por descumprimento de tal prazo, data venia, apenas serviria de pretexto para adiar a retomada do bem e a satisfação do crédito da CEF, e certamente ocorreria aquilo que se pretendia evitar – a majoração da dívida pelo decurso do tempo. Ademais, a norma não prevê tal consequência.
Em suma, sob qualquer ângulo, nada impedia o exercício de preferência até a data da realização do segundo leilão, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97.
Certo é que o devedor já sabia de toda a situação, e preferiu aguardar a consolidação da propriedade do imóvel e a realização dos leilões para propor a ação.
E ainda pediu gratuidade, sem qualquer oferta para depósito em juízo, o que indica falta de condição de comprar o bem, ou de quitar o débito acumulado, caso fosse retomado o financiamento.
A parte alega dificuldades financeiras, mas não cabe ao Judiciário impor novo parcelamento da dívida. Há procedimento previsto em lei especial para a alienação fiduciária em garantia e a dívida decorre justamente da inadimplência dos mutuários em parcelamento anterior. E, ainda que fosse o caso, qualquer proposta deveria observar o valor da dívida, o que mais uma vez não se considerou aqui.
Ademais, os contratos de mútuo possuem cláusula padrão estipulando o vencimento antecipado da dívida em caso de inadimplência e, sempre vale reiterar, os mutuários estavam em mora, de modo confesso.
Por conseguinte, os devedores estavam inadimplentes, e tinham ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceram inertes. E somente propuseram a ação após a consolidação da propriedade e a notícia de que o imóvel poderia ser vendido a terceiros.
Noutras palavras, a parte dispunha das informações necessárias para purgar a mora em tempo hábil, mas não o fez. Isso não interessou, e sim tentar, quem sabe, o reconhecimento da nulidade do procedimento.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97. E, para eventual direito de preferência, bastava participar do certame, como assegurado nos editais padrão dos leilões realizados pela CEF/EMGEA.
Em síntese, não há prova de vício na execução extrajudicial, que observou as formalidades legais. A improcedência do pedido é de rigor.
Do exposto, voto por dar provimento às apelações, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido. Condeno os autores em honorários sucumbenciais de 10% do valor dado à causa, a ser rateado entre os réus, com suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002865855v2 e do código CRC ffe8c8eb.
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