Apelação Cível Nº 0032708-07.2018.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal ALFREDO JARA MOURA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por L. M. E OUTRO (evento 241/JF), tendo por objeto sentença (evento 230/JF) que, nos autos de ação pelo procedimento comum, objetivando a declaração de nulidade de cláusulas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como o pagamento de indenização por danos materiais e morais, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação a parte dos pedidos, com fundamento na ilegitimidade passiva da CEF, bem como declarou a incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação desses pedidos em face das demais rés. Quanto aos demais pedidos, julgou-os improcedentes, condenando a parte autora em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.
Sustenta a parte apelante, em suma, que:
1) A sentença deve ser reformada, pois reconheceu indevidamente a ilegitimidade passiva da CEF e julgou improcedentes os demais pedidos, apesar das provas demonstrarem a responsabilidade da instituição financeira pelo atraso excessivo na entrega do empreendimento imobiliário “Recanto da Praia”;
2) A contestação apresentada pela CEF foi genérica e dissociada dos fatos narrados na inicial, tratando de matérias estranhas à lide, como juros de obra e resolução contratual, razão pela qual requerem o reconhecimento da revelia quanto aos fatos não impugnados especificamente, nos termos do art. 341 do CPC;
3) A CEF possui legitimidade passiva, porque sua atuação extrapolou a condição de mera agente financeira, tendo assumido obrigações contratuais de fiscalização, controle e acompanhamento da obra, inclusive com previsão de substituição da construtora em caso de paralisação superior a 30 dias;
4) A responsabilidade solidária da CEF decorre das cláusulas contratuais que lhe conferiam ingerência direta no empreendimento, como a necessidade de anuência para alterações no projeto, fiscalização da evolução da obra e liberação de recursos conforme relatórios técnicos. Alegam, ainda, que a própria CEF assumiu o canteiro de obras após o abandono da construtora em junho de 2017, contratando segurança patrimonial e conduzindo a retomada do empreendimento até a contratação de nova empresa em 2019;
5) O atraso na conclusão da obra seria desarrazoado e prolongado, pois o contrato previa entrega do imóvel em abril de 2015, a construtora abandonou o empreendimento em junho de 2017, a retomada ocorreu apenas no final de 2019, o habite-se foi averbado em março de 2024 e, mesmo em junho de 2025, a obra ainda não estaria integralmente concluída;
6) A jurisprudência mais recente do STJ e dos Tribunais Regionais Federais reconheceria a responsabilidade solidária da CEF em hipóteses nas quais sua atuação ultrapassa a de simples financiadora, especialmente quando exerce fiscalização e controle do empreendimento, sendo inaplicáveis os precedentes utilizados pela sentença recorrida;
7) A relação jurídica é de consumo, sendo aplicável o CDC, inclusive a responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, diante da participação conjunta da construtora e da CEF na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário. Alegam, ainda, que a própria publicidade institucional da CEF induziria os consumidores à confiança de que o banco acompanha e garante a regularidade das obras financiadas;
8) Requerem, ao final, o provimento da apelação para reconhecer a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da CEF, condenando as rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
No evento 251/JF, contrarrazões da CEF.
É o Relatório.
VOTO
Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por L. M. E OUTRO (evento 241/JF), tendo por objeto sentença (evento 230/JF) que, nos autos de ação pelo procedimento comum, objetivando a declaração de nulidade de cláusulas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como o pagamento de indenização por danos materiais e morais, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação a parte dos pedidos, com fundamento na ilegitimidade passiva da CEF, bem como declarou a incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação desses pedidos em face das demais rés. Quanto aos demais pedidos, julgou-os improcedentes, condenando a parte autora em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa. Verbis:
“Trato de ação de conhecimento, com processo pelo rito comum ordinário, proposta por L. M. e A. I. G. D. P. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RC BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES EIRELI EPP, BR4 EMPRENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA E BR42 PARTICIPAÇÕES LTDA., por meio da qual formula os seguintes pedidos:
“(...)
d) a manutenção da tutela antecipada de evidência até o final da presente demanda, quando espera os Autores seja julgado inteiramente procedente o seu pedido, consistente da determinação de entregar as chaves, ou retomar a obra, no prazo máximo de 30 dias;
e) seja a ação julgada procedente para:
1. A reparação do dano material, a título de cláusula penal, no valor de R$ 65.300,00, devidamente atualizado e corrigido;
2. A reparação do dano material, a título de lucros cessantes, calculado entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, devidamente atualizado e corrigido;
3. A restituição do valor de R$ 25.000,00, devidamente atualizado e corrigido, pago indevidamente pelos Autores a título de atualização de saldo devedor;
4. A restituição do valor de R$ 8.619,60, devidamente atualizado e corrigido, pago indevidamente a título de Taxa de Decoração, Mobiliário e Paisagismo às Construtoras Rés;
5. A restituição do valor de R$ 1.000,00, devidamente atualizado e corrigido, pago indevidamente a título de Parcela Pós-Habite-se às Construtoras Rés;
6. A restituição do valor de R$ 5.224,00, devidamente atualizado e corrigido, pago indevidamente a título de Ligações Definitivas às Construtoras Rés;
7. A indenização do dano moral, cumprindo o caráter punitivo – preventivo e compensatório, no valor de R$ 40.000,00, (quarenta mil reais), tendo em vista a demora de, até o momento, mais de 4 anos na entrega do imóvel, frustrando as expectativas dos Autores em morar em seu próprio apartamento na data convencionada, devidamente atualizado e corrigido desde a data do início do atraso até efetiva entrega das chaves e imissão na posse pelos Autores;
f) seja declarada nula a cláusula 5.2 do contrato firmado entre os Autores e a Ré RC Brito, no que se refere a possibilidade de atraso em data não estipulada;
g) seja declarada nula a cláusula C-6 do contrato firmado entre Autores e a Ré Caixa Econômica Federal, por ter sido alterado o prazo unilateralmente sem motivo que justificasse;" - Evento 6
Como causa de pedir, alegam, em síntese, que: (i) firmaram com a empresa RC Brito, no dia 20 de Novembro de 2011, contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade 1012 do Empreendimento “Recanto da Praia”, o qual seria construído pelas empresas RC Brito e BR4, e, posteriormente financiado com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida pela Caixa Econômica Federal, cujo prazo para conclusão da obra estava prevista para janeiro de 2014; (ii) ao receberem a comunicação para efetivar o financiamento, entregaram a documentação solicitada em maio de 2012, para, conforme correspondência recebida da BR4, ter o processo de financiamento finalizado em 60 dias, ou seja, em julho de 2012; (iii) por culpa da Caixa Econômica Federal solidariamente com as outras Rés, os Autores tiveram que refazer uma série de procedimentos, o que motivou que a assinatura do contrato ocorresse somente em 02/08/2013; (iv) que para a liberação do financiamento foi necessária a quitação de suposto saldo devedor com a Construtora Ré no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) e que este saldo devedor, corrigido pelo ICC, só alcançou estes valores por culpa exclusiva das Rés, pois embora a documentação tenha sido corretamente entregue em 10/05/2012, a assinatura do contrato de financiamento ocorreu apenas em 26/09/2013; (v) houve a alteração unilateral da data de entrega do imóvel para 19 meses após a assinatura do contrato; (vi) que, além das prestações do imóvel as quais constam no contrato, os Autores também desembolsaram a quantia de R$ 8.619,60 (oito mil e seiscentos e dezenove reais e sessenta centavos) a título de pagamento do mobiliário que serviria para o Condomínio; (vii) em razão do atraso na entrega da obra, os Adquirentes formalizaram um pedido de troca de construtora em maio de 2017e que, mesmo após o trâmite ter sido concluído, qual seja, de retirada da construtora da obra, bem como editais para troca de construtora, até a propositura da demanda nada foi feito.
Petição inicial instruída com os documentos constantes do Evento 1.
Determinada, no Evento 3, a emenda da inicial para indicação do valor pretendido a título de reparação do suposto danos morais.
Emenda à inicial no Evento 6.
Por meio da petição constante no Evento 7, a parte autora anexa documentos.
Indeferido o benefício da gratuidade de justiça. Custas pagas na forma da guia de recolhimento acostada no Evento 13.
Contestação da CEF, no Evento 21, na qual alega sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda em decorrência de ato da construtora. No mérito, pugna pelo reconhecimento da improcedência do pedido.
Indeferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela (Evento 28).
Réplica no Evento 31.
Em sede de especificação de provas, a CEF informa não ter mais provas a produzir (Evento 38) e a parte autora anexa os documentos constantes do Evento 41, 51 e 54.
O feito foi chamado à ordem, no Evento 56, para instar a parte autora a apresentar o endereço atualizado dos réus cuja certidões de citação foram negativas.
As rés RC - Brito Empreendimentos e Participações Eireli e BR4 2 Participações foram citadas por edital, tendo sido designada a Defensoria Pública como curador especial, que contestou por negativa geral, nos Eventos 90 e 121, respectivamente..
Petição de Belmiro Badaró Braga, citado como representante legal da empresa BR4 Empreendimentos e Participações Ltda.
Réplica no Evento 127.
Convertido o feito em diligência no Evento 158 para reconhecer a nulidade da citação da empresa BR4 Empreendimentos e Participações Ltda. e instar a parte autora a fornecer novo endereço para citação.
Petição da parte autora requerendo a citação por edital da empresa BR4 Empreendimentos e Participações Ltda.
Nomeada a Defensoria Pública para atuar como curadora especial, foi juntada contestação no Evento 201.
Sem mais provas, vieram-me os autos conclusos para sentença.
É o relatório. Decido.
FUNDAMENTAÇÃO
A pretensão posta em juízo tem por objeto responsabilizar as rés, de forma solidária, pelo atraso da entrega da obra do Empreendimento “Recanto da Praia”, localizado na Rua Clementina de Jesus, 257, na Freguesia – Jacarepaguá, de forma a obter indenização pelos danos materiais, lucros cessantes e danos morais alegadamente sofridos, além da declaração de nulidade das cláusulas 5.2 do contrato de promessa de compra e venda e da cláusula C-6 do contrato de compra, venda e mútuo do imóvel objeto dos autos.
Como consabido, a solidariedade não se presume, decorrendo esta apenas da lei ou do contrato (art. 265 do Código Civil).
Compulsando os autos, restou demonstrado que os autores firmaram inicialmente com a segunda Ré, RC-BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em 20 de novembro de 2011, o contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma condominial referente à unidade 1012 do empreendimento imobiliário denominado "Recanto da Praia", a ser construído sobre terreno na Rua Clementina de Jesus, 257, no Recreio dos Bandeirantes (Evento 1, out12/13).
A seguir, em 27 de setembro de 2013, a parte autora celebrou com (i) RC-BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na condição de vendedora e fiadora; (ii) BR4 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na condição de interveniente construtora e (iii) a CEF, na condição de credora fiduciária, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) (Evento 1, OUT 9/OUT11).
Acerca da legitimidade passiva para a causa, no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), o Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp n.º 1.163.228/AM, distinguiu as duas espécies de atuação da CEF, relacionada a financiamento imobiliário:
“(1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas;
(2) como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.”
Posteriormente, no julgamento do REsp n.º 897.045/RS, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça consignou que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal, para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Confira-se:
RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL.
1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE.
3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.
4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7).
5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido.
(REsp 897.045, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - QUARTA TURMA, DJE 15/04/2013)
Pela leitura do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção da unidade habitacional objeto dos autos é possível aferir que a CEF atuou como mero agente financeiro do mútuo, disponibilizando tão somente os valores necessários à aquisição da unidade residencial, sem assumir, no entanto, qualquer obrigação decorrente de sua construção, inexistindo cláusula que atribua à empresa pública a responsabilidade pela construção do imóvel ou atraso na sua entrega.
No ponto, é de se ressaltar que, ao contrário do afirmado, o contrato objeto dos autos não está vinculado ao PMCMV (fl. 10 - Evento 1, OUT10), o que reforça que a autuação da CEF restringe-se a de mera agente financeiro do imóvel, cujos direitos e obrigações limitam-se ao contrato de mútuo que, em essência, aperfeiçoa-se com a entrega do bem fungível ao mutuário, fazendo surgir, a partir de então, obrigações apenas a este último, que se compromete a restituir ao mutuante (art. 586 do CC/2002).
Com efeito, o fato de a liberação das parcelas do empréstimo pela CEF estar condicionada ao encaminhamento pelo agente financeiro dos relatórios mensais de fiscalização e de aplicações, com as etapas da obra efetivamente concluídas não implica, ao contrário do que faz crer os autores, na responsabilidade da empresa pública ré como promotora de construção da obra, mas traduz-se na necessidade de coordenar a liberação dos valores ao mutuante, em cada uma das etapas da construção, de acordo com o cronograma físico-financeiro, a fim de aferir se, ao final, os direitos creditórios decorrentes da hipoteca constituída em seu favor pelo agente promotor, incidente sobre o imóvel objeto do empreendimento, e dados em caução pelo agente financeiro, seriam capazes de suportar a garantia do valor econômico do mutuo contratado (cláusula vigésima sexta).
Ademais, conforme a leitura do parágrafo segundo da cláusula décima sexta, restou explicitada a responsabilidade da Incorporadora, e não da CEF, pela entrega das chaves do imóvel, sendo certo que a previsão quanto ao prazo para término da construção contida na referida cláusula tem por objeto o financiamento do mútuo concedido pela CEF ao Autor, na medida em que prevê que a incidência dos encargos sobre a construção fica limitada ao prazo ali disposto, dando início, a partir de então, o vencimento das prestações da amortização do financiamento pelo mutuário.
Por fim, quanto à atuação da CEF no contrato objeto dos autos como mero agente financeiro, trago à lume o julgado do E. TRF2 acerca do mesmo empreendimento imobiliário aqui tratado - "Recanto da Praia", de cujas razões me valho como reforço de argumentação:
"APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. JUROS DE OBRA." 1. Sentença proferida em ação indenizatória e de obrigação de fazer ajuizada por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, da sociedade vendedora de unidade habitacional e da construtora, após exclusão das duas últimas do polo passivo em decisão saneadora, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face da CEF para condená-la à restituição simples dos valores pagos a título de juros de obra, a partir de agosto de 2014. 2. Quando atua como mero agente financeiro, a CEF não tem legitimidade passiva ad causam em relação a pedidos indenizatórios formulados por mutuário com base em atraso na conclusão das obras de construção do imóvel, mesmo nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida. Precedentes da Turma (AC nº 0180026-28.2017.4.02.5101, AC nº 0150204-88.2017.4.02.5102, AC nº 0161036-83.2017.4.02.5102). Tais indenizações, além da multa referente ao contrato de promessa de compra e venda – do qual a CEF sequer fez parte – só podem ser buscadas em face da construtora e do empreendimento, na Justiça Estadual. 3. Afigura-se a legitimidade da CEF, no entanto, com relação ao pedido de restituição dos valores a título de juros de obra e aos danos morais, estes na parte em que relacionados às cobranças alegadamente excessivas. 4. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância (REsp nº 1.729.593, Tema Repetitivo nº 996). Na hipótese, o prazo final para entrega das chaves seria 28/7/2015, mas o juízo a quo considerou como limite o mês de julho de 2014, sem insurgência da CEF, que não apelou, donde o cabimento da devolução, pela instituição financeira, dos juros de obra do período posterior àquele mês. 5. Não se verifica a ocorrência de conduta dolosa da CEF, o que, segundo entendimento do e. STJ, constitui requisito necessário à devolução em dobro prevista no artigo 42, parágrafo único, do CDC (STJ, AGREsp 209860). 6. Os danos morais atribuídos à CEF não ocorreram, porque a cobrança indevida dos juros de obra não tem potencial para provocar situação de dor, humilhação ou forte constrangimento. 7. Apelação desprovida." [AC 5028463-62.2018.4.02.5101/RJ, TRF2, Sétima Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Luiz Paulo da Silva Araújo Filho, Data de julgamento: 17/11/2021]
Assim, uma vez que a responsabilidade da CEF, no caso concreto dos autos, é limitada ao contrato de mútuo firmado, inexistindo relação obrigacional entre o mutuário e a Ré no que tange ao prazo de entrega ou aos vícios detectados no imóvel por ela financiado, cumpre-me reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal quanto a tais pontos.
Da mesma forma, a CEF não tem pertinência subjetiva quanto aos pedidos indenizatórios e revisional relacionados ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos (itens e.1 a e.6 e 'f' da exordial), uma vez que esta não integrou a relação jurídica obrigacional ali formada.
Com efeito, trato de pedidos independentes, os quais abarcam relações jurídicas distintas. Considerando a natureza de pessoa jurídica de direito privado das demais Rés, que não figuram entre os entes elencados no artigo 109, I, da CR, não é a Justiça Federal competente para o processamento e julgamento da presente ação.
Assim, passo à análise do presente feito, tão-somente quanto ao pedido revisional do contrato definitivo de compra e venda, tal como formulado no item 'g'.
Pois bem.
A formalização de um contrato pressupõe um encontro de vontades, veiculado através de cláusulas que vinculam as partes em torno de direitos e obrigações recíprocas, razão pela qual a alteração das regras fixadas no pacto somente se faz possível, em regra, através da anuência de todos os contratantes.
Pode, todavia, haver modificação das regras contratuais, sem prévia aquiescência de todos aqueles que firmaram o pacto, em duas hipóteses: quando da existência de alguma cláusula que contrarie o ordenamento jurídico, ou quando da ocorrência de vício na manifestação de vontade de uma das partes.
No caso concreto dos autos, a parte autora pretende seja declarada a nulidade da cláusula C-6, por ter sido alterada, unilateralmente, sem motivo que o justificasse.
A referida cláusula previu o prazo de construção em 19 meses, a contar da assinatura da avença, ocorrida em 27 de setembro de 2013 (fl. 3 - Evento 1, OUT11), a ser construído, ressalvadas as hipóteses de prorrogação por 36 meses por caso fortuito ou força maior (cláusula décima sexta), até abril de 2015, o que a parte autora alega ser ilegal frente à previsão inicialmente contida no contrato de promessa de compra e venda, qual seja, janeiro a junho de 2014.
A pretensão autoral não merece prosperar neste ponto.
Isso porque o contrato particular de promessa de compra e venda origina essencialmente uma obrigação de fazer, qual seja, a de contrair o contrato definitivo de compra e venda, cuja formação deste último contou com a anuência de todas as partes, vinculando-as em torno de direitos e obrigações recíprocas. Assim, o prazo previsto no contrato de promessa de compra e venda foi alterado, por expressa manifestação de vontade das partes - eis que não houve alegação de vício de consentimento - e por meio de cláusula clara e transparente no contrato de compra e venda definitivo, passando, portanto, este último a prevalecer na relação jurídico contratual formalizada entre as partes, motivo pelo qual inexiste qualquer ilegalidade na modificação da data de previsão para a construção do imóvel.
Ausente conduta ilícita da CEF, resta afastada a pretensão de indenização por danos de índole moral.
DISPOSITIVO
Por todo o exposto:
1) JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, em relação aos pedidos formulados nos itens 'e.1' a 'e.7' e 'f', na art. 485, inciso VI, do CPC, por ausência de legitimidade passiva da CEF para a causa.
RECONHEÇO a incompetência absoluta da Justiça Federal para o processo e julgamento do feito, quanto ao referido pedido, em face das demais Rés, razão por que declino de competência em favor de uma das Varas Cíveis da Comarca do Rio de Janeiro (Art. 109, inciso I, da CRFB/1988).
2) De resto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do artigo 487, I do CPC.
Custas ex lege.
Condeno a parte autora ao pagamento de honorários de sucumbência, que fixo em 10% do valor atribuído à causa, na forma do art. 20, § 4.º do CPC.”
Sustenta a parte apelante, em suma, que:
1) A sentença deve ser reformada, pois reconheceu indevidamente a ilegitimidade passiva da CEF e julgou improcedentes os demais pedidos, apesar das provas demonstrarem a responsabilidade da instituição financeira pelo atraso excessivo na entrega do empreendimento imobiliário “Recanto da Praia”;
2) A contestação apresentada pela CEF foi genérica e dissociada dos fatos narrados na inicial, tratando de matérias estranhas à lide, como juros de obra e resolução contratual, razão pela qual requerem o reconhecimento da revelia quanto aos fatos não impugnados especificamente, nos termos do art. 341 do CPC;
3) A CEF possui legitimidade passiva, porque sua atuação extrapolou a condição de mera agente financeira, tendo assumido obrigações contratuais de fiscalização, controle e acompanhamento da obra, inclusive com previsão de substituição da construtora em caso de paralisação superior a 30 dias;
4) A responsabilidade solidária da CEF decorre das cláusulas contratuais que lhe conferiam ingerência direta no empreendimento, como a necessidade de anuência para alterações no projeto, fiscalização da evolução da obra e liberação de recursos conforme relatórios técnicos; alegam, ainda, que a própria CEF assumiu o canteiro de obras após o abandono da construtora em junho de 2017, contratando segurança patrimonial e conduzindo a retomada do empreendimento até a contratação de nova empresa em 2019;
5) O atraso na conclusão da obra seria desarrazoado e prolongado, pois o contrato previa entrega do imóvel em abril de 2015, a construtora abandonou o empreendimento em junho de 2017, a retomada ocorreu apenas no final de 2019, o habite-se foi averbado em março de 2024 e, mesmo em junho de 2025, a obra ainda não estaria integralmente concluída;
6) A jurisprudência mais recente do STJ e dos Tribunais Regionais Federais reconheceria a responsabilidade solidária da CEF em hipóteses nas quais sua atuação ultrapassa a de simples financiadora, especialmente quando exerce fiscalização e controle do empreendimento, sendo inaplicáveis os precedentes utilizados pela sentença recorrida;
7) A relação jurídica é de consumo, sendo aplicável o CDC, inclusive a responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, diante da participação conjunta da construtora e da CEF na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário; alegam, ainda, que a própria publicidade institucional da CEF induziria os consumidores à confiança de que o banco acompanha e garante a regularidade das obras financiadas;
8) Requerem, ao final, o provimento da apelação para reconhecer a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da CEF, condenando as rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Passo ao exame do mérito recursal.
Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por L. M. E OUTRO, objetivando a reforma da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF quanto aos pedidos indenizatórios e revisionais relacionados ao atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento “Recanto da Praia”, declinando da competência para a Justiça Estadual em relação às demais rés, e julgou improcedente o pedido remanescente de nulidade de cláusula contratual.
A apelação não merece provimento.
Inicialmente, não prospera a alegação de revelia da CEF, fundada na suposta ausência de impugnação específica dos fatos narrados na inicial.
Isso porque a contestação apresentada pela empresa pública enfrentou diretamente a controvérsia central da demanda, sustentando sua ilegitimidade passiva para responder pelos alegados danos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento, bem como defendendo a inexistência de responsabilidade pelos fatos atribuídos às construtoras rés.
O simples fato de a defesa ter abordado fundamentos jurídicos diversos daqueles sustentados pela parte autora, ou mesmo matérias correlatas ao contrato de financiamento, não autoriza o reconhecimento dos efeitos previstos no art. 341 do CPC, sobretudo porque houve resistência expressa ao pedido e impugnação suficiente da causa de pedir.
No mérito, a controvérsia cinge-se à verificação da legitimidade passiva da CEF e de sua eventual responsabilidade pelos danos alegadamente sofridos pelos autores em razão do atraso na conclusão do empreendimento imobiliário.
Consoante entendimento consolidado do E. Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade da CEF, em demandas relacionadas a vícios construtivos ou atraso na entrega de imóvel, depende da natureza de sua atuação contratual.
Com efeito, o STJ firmou orientação no sentido de que a CEF somente responde solidariamente quando atua como agente executor de política pública habitacional voltada à promoção de moradia popular, extrapolando a condição de mera financiadora do empreendimento.
Por outro lado, quando atua exclusivamente como agente financeiro em sentido estrito, sua responsabilidade limita-se ao contrato de mútuo celebrado com o adquirente, inexistindo legitimidade para responder por obrigações inerentes à construção da obra ou ao contrato de promessa de compra e venda firmado com a incorporadora.
No caso concreto, tal como reconhecido na sentença, a prova dos autos demonstra que a CEF figurou no contrato celebrado em 27/09/2013 exclusivamente na condição de credora fiduciária e agente financiador da aquisição da unidade habitacional, inexistindo previsão contratual que lhe atribuísse responsabilidade pela execução da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou pela gestão do empreendimento.
Ao contrário do alegado pelos apelantes, as cláusulas contratuais que conferem à instituição financeira poderes de fiscalização da obra, acompanhamento do cronograma físico-financeiro e controle da liberação de recursos não descaracterizam sua atuação como mera agente financeira.
Tais prerrogativas decorrem do próprio interesse do agente mutuante na preservação da garantia do financiamento concedido, consistindo em mecanismos destinados à verificação da correta aplicação dos recursos liberados e da viabilidade econômica do empreendimento, sem implicar assunção de responsabilidade pela construção do imóvel ou pela execução da obra.
Nesse sentido, o fato de a CEF exigir relatórios técnicos, acompanhar etapas da construção ou mesmo prever contratualmente hipóteses de substituição da construtora não é suficiente, por si só, para caracterizar ingerência direta na execução do empreendimento apta a ensejar responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra.
Também não altera essa conclusão a alegação de que a CEF teria assumido o canteiro de obras após o abandono da construtora.
Com efeito, eventual adoção de medidas administrativas destinadas à preservação do empreendimento e mitigação de prejuízos decorrentes da paralisação da obra não implica assunção da posição de incorporadora ou construtora, tampouco transferência automática das obrigações originariamente atribuídas às empresas responsáveis pela execução do empreendimento.
Ademais, conforme expressamente consignado na sentença, o contrato objeto dos autos sequer estava vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, circunstância que reforça a conclusão de que a atuação da CEF restringiu-se ao financiamento da aquisição imobiliária, sem participação direta na incorporação ou construção do empreendimento.
A jurisprudência desta Corte Regional, inclusive em demandas envolvendo o mesmo empreendimento “Recanto da Praia”, orienta-se no sentido da ilegitimidade passiva da CEF em hipóteses análogas, quando evidenciada sua atuação como mera agente financeira, sendo cabível sua responsabilização apenas quanto a obrigações diretamente vinculadas ao contrato de financiamento, como eventual cobrança indevida de encargos financeiros.
Correto, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF quanto aos pedidos relacionados à reparação de danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, bem como à revisão de cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado exclusivamente com as construtoras rés.
Da mesma forma, reconhecida a ausência de ente federal legitimado para responder por tais pedidos, correta a declaração de incompetência absoluta da Justiça Federal em relação às demais rés privadas, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.
No tocante ao pedido remanescente de nulidade da cláusula “C-6” do contrato definitivo de compra e venda e múuo, também não assiste razão aos apelantes.
Isso porque o contrato definitivo firmado entre as partes em 27/09/2013 estabeleceu expressamente novo prazo para conclusão da obra, prevendo prazo de construção de 19 meses a contar da assinatura da avença.
A alteração do cronograma inicialmente previsto no contrato de promessa de compra e venda decorreu de manifestação expressa de vontade das partes quando da celebração do contrato definitivo, inexistindo demonstração de vício de consentimento apto a invalidar a avença.
Nessas circunstâncias, não há ilegalidade na modificação do prazo de entrega do imóvel, especialmente porque o contrato definitivo passou a reger a relação jurídica estabelecida entre os contratantes, substituindo as disposições anteriormente previstas na promessa de compra e venda.
Ausente, portanto, qualquer conduta ilícita imputável à CEF, igualmente inviável a pretensão indenizatória por danos morais deduzida em face da empresa pública.
Pelo exposto, a sentença não merece reforma, impondo-se a majoração dos honorários advocatícios em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11 do CPC.
Voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ALFREDO JARA MOURA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002842569v3 e do código CRC 60d47ebe.
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