Documento:20002711720

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5005973-33.2024.4.02.5102/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (Kassim Schneider Raslan – OAB/BA 260.200), figurando como apelada E. C. D. S. I., em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Federal Substituto MÁRCIO SANTORO ROCHA, da 1ª Vara Federal de Niterói, que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial referente ao imóvel objeto desta demanda, devendo a CEF adotar todos os procedimentos necessários para cancelamento das averbações relativas à execução extrajudicial na matrícula do imóvel, bem como de todos os procedimentos administrativos tendentes à consolidação da propriedade, por vício procedimental.

A sentença recorrida, evento 32/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

Preliminarmente, afasto a alegada falta de interesse de agir, à medida em que há a presença do binômio necessidade e utilidade da prestação jurisdicional vindicada.

Afasto, ainda, o argumento de que a parte não atendeu aos requisitos do artigo 50 da Lei nº 10.931/2004, tendo em vista que, no presente caso, não se discute o pagamento das parcelas do contrato de financiamento; mas sim, a regularidade dos atos para a consolidação do imóvel pela CEF.

No mérito, pretende a parte autora exercer o direito de preferência para purgar a mora antes da arrematação do bem, insurgindo-se contra o procedimento de execução extrajudicial (evento 1, CONTR8).

Em suma, alega que a CEF violou o princípio do contraditório e da ampla defesa, haja vista que não promoveu sua notificação prévia.

Com efeito, a consolidação da propriedade fiduciária e o procedimento de execução extrajudicial dos contratos de mútuo com cláusula de alienação fiduciária em garantia estão previstos nos artigos 26 e seguintes da Lei nº 9.514/97.

Destaque-se que o procedimento estabelecido na Lei nº 9.514/97 não viola os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, sem prejuízo do controle, pelo Poder Judiciário, de eventuais ilegalidades praticadas pelo credor fiduciário durante o curso do procedimento. Nesse sentido, é a jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região:

ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. LEILÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Trata-se de apelação interposta por ALZIRA JOSE DOS SANTOS PEREIRA e LUIZ CARLOS PEREIRA em face da sentença que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelos ora apelantes contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (EMGEA), julgou improcedente o pedido, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

2. In casu, os autores celebraram com a Caixa Econômica Federal - CEF, em 01/08/1992, o "Instrumento Particular de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e Quitação Parcial e outros Pactos, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, n. 802088000029-3, para aquisição do imóvel situado na Rua Geraldo de La Roque, n. 50, LT 16, Quadra D, Campo Grande, Rio de Janeiro, pelo valor de CR$ 76.136.504,00 (setenta e seis milhões cento e trinta e seis mil quinhentos e quatro cruzeiros), a ser pago em 240 parcelas, o qual foi oferecido em hipoteca em favor da Caixa.

3. A controvérsia cinge-se em saber se há, ou não, ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial, com base no DL 70/66.

4. Com efeito, as dívidas garantidas por hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (artigo 10, I do Decreto-lei 70/66) quando não são adimplidas pelo devedor, poderão ser objeto de execução na forma dos artigos 31 a 38 do Decreto-lei 70/66.

5. De início, convém salientar que o Decreto-lei 70/66, que disciplina a execução extrajudicial de garantia hipotecária, já teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. A Egrégia Corte decidiu que a venda do imóvel pelo credor hipotecário não viola a inafastabilidade da jurisdição ou o devido processo legal, pois, ainda que o controle judicial se dê a posteriori, nada impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida pelos meios processuais adequados (STF, Primeira Turma, RE 223075, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJ: 6.11.1998).

6.Não obstante, devem ser observadas as formalidades inerentes àquele procedimento, em respeito aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, positivados no art. 5.º, LIV e LV, da CR/88.

7. No presente caso, o Juízo a quo, acertadamente, entendeu que todo o procedimento executório foi regularmente conduzido. Vejamos.

8. A inadimplência, que não é negada pelos mutuários, deu ensejo à execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/66.

9. Necessidade de intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 31, § 1º), podendo tal intimação ser realizada por edital, na hipótese de o devedor encontrar-se em local incerto ou não sabido (art. 31, § 2º), quando assim certificado pelo serventuário encarregado da diligência.

10. No caso dos autos, de acordo com os documentos acostados no evento 42, anexo 7, 1º grau, é possível observar que o autor foi notificado pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos - RJ para purgar a mora, o que evidencia regularidade no procedimento de execução extrajudicial, não se insurgindo os recorrentes quanto a esse ponto no recurso ora em análise.

11. Importante consignar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituídas por robusta prova em contrário, conforme jurisprudência desse Tribunal.

12. De acordo com o procedimento previsto no Decreto-Lei n. 70/66, a ausência da purgação do débito autoriza a realização do leilão do imóvel hipotecado, nos termos do art. 32. In casu, os autores, ora apelantes, relatam que não foram notificados das datas dos leilões, o que acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial

13. Com efeito, não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões.

14. No rito estabelecido pelo Decreto-lei 70/66, a exigência de notificação pessoal do devedor se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66, acima citado.

15. No caso, constata-se que os mutuários foram devidamente informados dos leilões pela Leiloeira Pública Oficial, conforme certidão positiva acostada no evento 42, anexo 14, 1º grau e não contestada pelos autores, além de ter havido publicação de edital para este fim.

16. Nesse contexto, não restou demonstrada a inobservância das regras procedimentais previstas no Decreto-Lei 70/66, de modo a evidenciar a nulidade da execução extrajudicial em questão.

17. Ademais, vale observar que sequer os autores demonstraram a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegaram questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição dos leilões só configuraria atraso no procedimento. Ora, ao realizar o financiamento com mútuo e garantia hipotecária, valendo-se das regras do SFH, o mutuário assume o risco de, diante de sua inadimplência, ser deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.

18. Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência dos mutuários, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.

19. Apelação dos autores improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 141.199,05), atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.

DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5A. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação dos autores, nos termos da fundamentação supra. Determino a majoração dos honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 141.199,05 - evento 1, inic1, fls. 16 1º grau) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos (evento 3, 1º grau), nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

(TRF2 , Apelação Cível, 5036114-09.2022.4.02.5101, Rel. ALCIDES MARTINS RIBEIRO FILHO , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acórdão - ALCIDES MARTINS, julgado em 14/10/2024, DJe 12/11/2024 - negrito não original)

De acordo com o art. 22 da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária em garantia é um negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante transfere a propriedade resolúvel do bem imóvel ao credor fiduciário, com o intuito de garantir uma obrigação, mediante o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Desse modo, ocorre o desdobramento da posse, de forma que o devedor fiduciante se torna o possuidor direto, e o credor fiduciário o possuidor indireto do bem imóvel. Com o pagamento total da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel.

Caso a dívida não seja paga, no todo ou em parte, na data do vencimento, o devedor fiduciante será intimidado para purgar a mora. Decorrido o prazo sem a purgação da mora, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Somente após a consolidação da propriedade é que o fiduciário promoverá o leilão público para a alienação do imóvel, nos termos do §7º do art. 26 e do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

O imóvel em questão foi adquirido pela parte autora por meio de contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária (evento 1, CONTR9). Destarte, cabe verificar, na hipótese em apreço, se a CEF observou o procedimento definido na lei de regência, especialmente as formalidades para a notificação do mutuário a fim de que este efetue a purga da mora, conforme disposto no art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97.

Nessas circunstâncias, passo a análise do caso concreto.

Inicialmente, como relatado acima, foi proferida Decisão no evento 4, DESPADEC1, que, considerando a hipossuficiência técnica da parte autora, determinou a inversão do ônus da prova, devendo a CEF juntar aos autos, no prazo da contestação, a cópia do processo administrativo em que restasse demonstrado o cumprimento das determinações legais para alienação do imóvel.

Ressalte-se que, não tendo sido cumprida no prazo fixado, tal determinação foi reiterada pelo Juízo, no evento 12, DESPADEC1.

Não obstante, a CEF se manifestou no evento 19, PET1, juntando apenas a cópia do contrato objeto desta demanda (evento 19, CONTR2); Laudo de avaliação do imóvel (evento 19, LAUDO3) e comprovante de guia de recolhimento (evento 19, INF4).

Como se vê, em que pesem os documentos acostados, a parte ré não se desincumbiu do ônus de comprovar que houve a efetiva tentativa de notificação da mutuária, na forma da Lei 9.514/97; as quais visam permitir ao fiduciante a purga da mora.

Dessa forma, impõe-se declarar a nulidade da consolidação da propriedade em nome da CEF, bem como de todos os atos eventualmente realizados posteriormente, por vício procedimental.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, O PEDIDO, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial referente ao imóvel objeto desta demanda, devendo a CEF adotar todos os procedimentos necessários para cancelamento das averbações relativas à execução extrajudicial na matrícula do imóvel, bem como de todos os procedimentos administrativos tendentes à consolidação da propriedade, por vício procedimental, conforme fundamentação desta sentença.

Custas de lei. Condeno a CEF ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Sendo interposta apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões ao recurso, em conformidade com os termos do art. 1.009 do CPC. Prazo: 15 dias. Prazo contado em dobro, nas hipóteses dos arts. 180, 183 e 186 do CPC.

Havendo questões não preclusas alegadas em contrarrazões (§1º, do art. 1.009, do CPC), abra-se vista à parte recorrente (§2º). Prazo: 15 dias. Prazo contado em dobro, nas hipóteses dos arts. 180, 183 e 186, do CPC.

Findo o prazo recursal, sem a interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado e intimem-se as partes para as providências que entenderem cabíveis. Prazo: 10 dias.

Nada sendo requerido, certifique-se nos autos.

Pubique-se. Intimem-se.

Em razões recursais (evento 41/1º grau), a CEF sustenta que: i) em que pesem os fatos narrados na exordial, estes não correspondem à realidade, eis que a autora os moldou em favor de seu próprio interesse. Destarte, devem ser feitos alguns esclarecimentos sobre a verdadeira realidade dos fatos: O referido bem teve a propriedade consolidada em favor da CAIXA; ii) o contrato habitacional encontrava-se inadimplido há anos, ao que esclarecemos que, no tocante a impontualidade no pagamento das obrigações, aplicam-se as cominações previstas em contrato; iii) não há nenhuma dúvida nos autos que a cobrança da dívida que a própria parte Autora reconhece possuir junto ao Réu não caracteriza em momento algum ato ilícito e sim exercício regular de direito.

Assim vieram-me os autos. Decide-se.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Outrossim, cumpre ressaltar a Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

Salienta-se que a mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Trata-se, assim, de criação legislativa de uma garantia estabelecida ante o inadimplemento de uma ou mais prestações do financiamento do imóvel (obrigação principal), razão pela qual as parcelas vencidas até a data de formalização da mora são acrescidas da incidência de juros convencionais e de correção monetária (encargos); e, em seguida, somam-se os débitos tributários e as contribuições condominiais pendentes (obrigações acessórias). A somatória desse montante descrito corresponde ao valor exigível para a purgação da mora.

Ainda, nesse procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

Entretanto, se transcorrido o prazo sem a quitação do passivo, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º), impondo-se que a satisfação do crédito se dê por meio de leilão, sob a responsabilidade da instituição financeira, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27).

Por oportuno, vale destacar que, mesmo nesse estágio de oferta pública do bem, o fiduciante assume tratamento especial (§ 2º-B do artigo 27), eis que ao devedor se garante direito de preferência para a aquisição do imóvel até a data de eventual segundo leilão, com preço fixado com base no saldo devedor.

Assim, trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

Por outro lado, cumpre ressaltar que cabe ao autor a prova dos fatos constitutivos do seu direito. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. PIS/PASEP. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS DECORRENTES DE PLANOS ECONÔMICOS. REGRAMENTO PRÓPRIO. CORREÇÃO MONETÁRIA. LC 26/75.

1. Apelação contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos em relação à CEF; e extinguiu o processo sem resolução do mérito em face da União, em razão da ilegitimidade passiva.

[...].

5. Ao demandante incumbe o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito que sustenta ter, nos termos do inciso I do artigo 373 do CPC.

13. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18/3/2016, quando entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

14. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004789-46.2023.4.02.5112, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.02.2025) (grifos nossos)

No caso dos autos, a parte autora deixou de juntar aos autos qualquer documento que comprovasse a sua não intimação, não se justificando a inversão do ônus da prova, uma vez que a obtenção da certidão da matrícula do imóvel encontrava-se ao seu alcance.

Por outra perspectiva, a regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Neste sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. IRRELEVÂNCIA NO CASO DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. agravo de instrumento DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão do Juízo da 19ª Vara Federal da SJ/RJ, que, nos autos de ação anulatória de arrematação de imóvel com pedido liminar, indeferiu tutela de urgência para sustar os efeitos da arrematação do imóvel objeto de garantia fiduciária, bem como a expedição da carta de transcrição da arrematação. A agravante alega ausência de intimação para purgação da mora, vícios no procedimento de execução extrajudicial e impenhorabilidade do bem por ser sua residência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência em ação anulatória de arrematação de imóvel com garantia fiduciária; (ii) analisar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, especialmente quanto à intimação da devedora; e (iii) avaliar se o imóvel objeto da execução possui natureza de bem de família, apta a impedir sua alienação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da tutela de urgência exige demonstração cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300), o que não se verifica na hipótese, diante da necessidade de dilação probatória quanto à alegada irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e da ausência de prova inequívoca da condição de bem de família.

4. A agravante reconhece a inadimplência contratual e sua ciência sobre os leilões agendados, o que enfraquece os fundamentos de sua alegação de surpresa e nulidade do procedimento.

5. De acordo com o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, a comunicação ao devedor acerca dos leilões pode se dar por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não sendo exigível intimação pessoal.

6. As certidões expedidas por oficial de registro de imóveis gozam de fé pública e presunção de veracidade, somente afastáveis mediante prova idônea em sentido contrário, o que não foi apresentado.

7. A jurisprudência do STF (Tema 982 da RG) reconhece a constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997, desde que observados os requisitos legais, o que se presume no caso até prova em contrário.

8. O STJ admite a penhora de bem de família ofertado voluntariamente como garantia fiduciária, em respeito à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório, mesmo que se trate de imóvel residencial.

9. A documentação constante dos autos demonstra que o imóvel já passou pelas duas praças legais sem interessados, integrando atualmente o estoque da CEF e sendo incluído em licitação futura, afastando o risco iminente de perda da posse ou da moradia.

10. O juízo de origem diligenciou para apurar eventual nulidade no procedimento extrajudicial, sem prejuízo de posterior análise em sede de cognição exauriente, não sendo cabível interferência liminar no leilão sem elementos de prova robustos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

1. A tutela de urgência em ação anulatória de arrematação exige prova inequívoca da probabilidade do direito alegado, o que não se verifica quando há necessidade de dilação probatória.

2. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais.

3. O imóvel residencial ofertado voluntariamente como garantia fiduciária não se beneficia da impenhorabilidade do bem de família, em respeito à boa-fé objetiva e à eficácia da garantia contratada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV e LIV; CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, V.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Tema 982 da RG, Plenário, rel. Min. Luís Roberto Barroso, j. 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.071.640/ES, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 10.08.2022; STJ, AgInt nos EDv nos EREsp 1.560.562/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 09.06.2020; TRF2, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 16.02.2022; TRF2, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 28.11.2018 (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025) (grifos nossos)

Por outra perspectiva, é legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

Outrossim, o fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.

A esse respeito, cumpre esclarecer que a notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

Em caso semelhante, tem-se o precedente:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial.

2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

3. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

4. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

5. Consta expressamente da matrícula do imóvel acima que a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se de acordo com o estabelecido no artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, vale dizer, sem a purgação da mora.

6. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório 2º Ofício de Itaguaí, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

7. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

9. Fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

10. Os problemas financeiros invocados pelos contratantes, ora apelantes, não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

11. Dispensar os recorrentes da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2021.

12. Não se caracteriza cobrança abusiva o simples fato de a taxa de juros remuneratórios praticada pela instituição financeira superar a taxa média do mercado, consistindo a referida taxa em um referencial a ser considerado, e não em um limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0129316-69.2015.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 11.3.2021.

13. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não se caracterizou nos presentes autos. Precedente:TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000612-59.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.10.2022.

14. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

15. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024) (grifos nossos)

Neste contexto, cumpre ressaltar que esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. ART. 26 DA LEI 9.514/97. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Trata-se Apelação Cível interposta por ULYSSES SLAVIERO JUNIOR E OUTRO tendo por objeto sentença (fls. 319/322) e parte apelada CEF, prolatada nos autos de ação objetivando declaração de nulidade dos atos executivos praticados pela ré, que julgou improcedente a pretensão autoral.

2. O procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 define, em seu artigo 26, as diretrizes para a notificação pessoal.

3. É necessária a intimação do fiduciante como ato fundamental à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, a fim de reputar o procedimento como válido.

4. No presente caso, os autores foram notificados pessoalmente para constituição em mora, em 19 de agosto de 2015, conforme se verifica às fls. 183/190.

5. A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.

6. Observada a devida notificação dos devedores de acordo com a previsão legal, não há vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide.

7. Recurso desprovido. 8. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de consolidação da propriedade. Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente:TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

4. Na hipótese dos autos, fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

5. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

6. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TERMO INICIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. PURGAÇÃO MORA. LEILÃO. DESNECESSIDADE INTIMAÇÃO.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial deflagrado pela CEF. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da regularidade do procedimento extrajudicial de leilão do imóvel objeto da lide

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

3. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019

4. Reformada a sentença, faz-se necessária a inversão do ônus sucumbenciais.

5. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

6. Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade de todo o procedimento de consolidação de propriedade fiduciária promovido pela ré, devendo a CEF refazer o procedimento, intimando regularmente a parte autora para purgar a mora.

6. Conquanto a CEF somente tenha juntado a documentação solicitada após a prolação da sentença, cabe ressaltar que, conforme evento 1/1º, Anexo 12, o RGI realizou a tentativa de intimação pessoal para purga da mora.

7. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Rio de Janeiro, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

8. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

9. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

10. Fora oportunizada a purgação da mora, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

11. A apelada tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

12. Não se observando irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e leilão do imóvel, imperativa a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos.

13. Reformada a sentença, necessária a inversão do ônus sucumbencial, observada a gratuidade da justiça deferida em favor da autora.

14. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

15. Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024) (grifos nossos)

Noutro giro, os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. LEILÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PERIGO DA DEMORA NÃO CONFIGURADO.

1. Agravo de instrumento contra decisão que pretende a suspensão dos leilões designados para alienação do imóvel objeto da ação.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

4. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

5. Em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5006989-02.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024.

6. A própria agravante admite a inadimplência, o que justifica o início do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo banco.

7. A recorrente informa que houve o cancelamento da consolidação da propriedade pela instituição financeira, o que afasta o perigo da demora.

8. Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023

6. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00079284820164020000, Rel. Juiz Fed. Conv. JOSÉ EDUARDO NOBRE MATTA, DJe 29.5.2018.

7. O direito de manutenção a permanecer no imóvel somente permanece hígido enquanto se mantiveram adimplentes com as prestações pactuadas. Caso venham a ser descumpridas as cláusulas contratuais, pode a CEF iniciar o procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004135-25.2019.4.02.5104, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 22.5.2023.

8. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

9. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024) (grifos nossos)

Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

Diante desse cenário, imperativa a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos.

Uma vez reformada a sentença, de rigor a inversão do ônus sucumbencial, observando-se a gratuidade da justiça deferida em favor da parte autora.

Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017).

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002711721v2 e do código CRC f0fae8be.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 09/02/2026, às 19:10:14

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5005973-33.2024.4.02.5102/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

VOTO DIVERGENTE

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, figurando como apelada E. C. D. S. I., com o objetivo de reformar a sentença que julgou procedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial referente ao imóvel objeto desta demanda. Determinou-se, ainda, que a instituição financeira adotasse todas as providências necessárias ao cancelamento das averbações referentes à execução extrajudicial constantes na matrícula do bem, bem como à anulação dos atos administrativos destinados à consolidação da propriedade, em razão de vício procedimental reconhecido.

Com a devida vênia ao eminente Relator, o Excelentíssimo Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, que deu provimento à apelação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, reconhecendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial sob o fundamento de que “a parte autora deixou de juntar aos autos qualquer documento que comprovasse a sua não intimação, não se justificando a inversão do ônus da prova, uma vez que a obtenção da certidão da matrícula do imóvel encontrava-se ao seu alcance”, entendo que a controvérsia merece solução diversa.

A divergência restringe-se, especificamente, à ausência de comprovação tanto da intimação pessoal da mutuária quanto das tentativas de sua realização, para fins de constituição em mora, na forma exigida pela Lei nº 9.514/1997, requisito indispensável à validade da consolidação da propriedade fiduciária.

Com efeito, a parte autora ajuizou ação em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, postulando o reconhecimento do seu direito de preferência em relação ao imóvel indicado, cuja consolidação da propriedade em favor da instituição financeira teria ocorrido de maneira irregular, em razão da inexistência de notificação válida quanto aos atos expropriatórios. Sustentou, em síntese, o direito de purgar a mora e exercer a preferência antes da arrematação do bem, insurgindo-se contra a higidez do procedimento de execução extrajudicial.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão plenária de 26.10.2023, por unanimidade, ao apreciar o Tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

Nesses termos, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Segundo a Lei nº 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para a purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância implica a consolidação da propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para a alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

De acordo com o art. 26, § 3º, da referida lei, a intimação pessoal poderá ser promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No caso dos autos, a Caixa Econômica Federal não apresentou documentos aptos a demonstrar a regularidade das providências previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, especialmente no que concerne à comprovação da tentativa de intimação pessoal da devedora para purgação da mora.

É certo que a 2ª Seção do STJ consolidou o entendimento de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

A questão aqui, no entanto, é relativa à adequada distribuição do ônus probatório, conforme previsão do artigo 373, inciso II e § 1º e § 2º, do CPC.

À luz desse dispositivo, incumbe à parte ré comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pela parte autora, sendo possível, ademais, a redistribuição do encargo probatório quando presentes as hipóteses legalmente previstas.

Compete, portanto, à instituição financeira, ora apelante, desincumbir-se do ônus de demonstrar o fato contrário ao alegado na inicial, uma vez que detém maior facilidade para produzir a prova, pois o procedimento executivo extrajudicial é conduzido pelo próprio credor fiduciário, sob sua iniciativa e controle.

No caso concreto, a magistrada determinou a inversão do ônus da prova, impondo à CEF o dever de juntar, no prazo da contestação, cópia do procedimento administrativo que evidenciasse o cumprimento das exigências legais para a alienação do imóvel (evento 4).

Diante do não atendimento da determinação, esta foi reiterada no evento 12, DESPADEC1, oportunidade em que a CEF se manifestou no evento 19, PET1, juntando apenas a cópia do contrato objeto desta demanda (evento 19, CONTR2), o laudo de avaliação do imóvel (evento 19, LAUDO3) e o comprovante de guia de recolhimento (evento 19, INF4), deixando de apresentar qualquer documento que comprovasse a efetiva realização ou, ao menos, a tentativa válida de intimação pessoal da mutuária.

Dessa forma, não se desincumbiu a instituição financeira do ônus que lhe competia, seja em razão da inversão determinada pelo Juízo, seja por se tratar de fato constitutivo da regularidade do procedimento expropriatório.

Cumpre salientar que a controvérsia dos autos não se limita à insuficiência da prova da intimação pessoal, mas à sua absoluta ausência. A instituição financeira deixou de juntar a certidão da matrícula do imóvel, o procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis ou qualquer documento apto a demonstrar, ao menos, a tentativa de intimação da devedora para purgação da mora. Inexistindo comprovação mínima do iter procedimental previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, torna-se inviável aferir a regularidade da constituição em mora, requisito indispensável à validade da consolidação da propriedade fiduciária.

A ausência de comprovação da tentativa de intimação pessoal para a purga da mora, formalidade essencial do rito da alienação fiduciária, impede o reconhecimento da validade da consolidação da propriedade.

Em síntese, a higidez constitucional do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, reconhecida pelo STF, não dispensa a estrita observância das garantias procedimentais nela estabelecidas. A consolidação da propriedade fiduciária somente se legitima quando precedida de regular constituição em mora, com intimação pessoal válida do devedor. Ausente tal comprovação, impõe-se o reconhecimento do vício procedimental.

Ante o exposto, com a devida vênia ao eminente Relator, voto no sentido de negar provimento à apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mantendo-se a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002725402v6 e do código CRC 1a5b1d5d.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RAFFAELE FELICE PIRRO
Data e Hora: 13/02/2026, às 11:54:00