Agravo de Instrumento Nº 5013715-55.2025.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Trata-se de agravo, com requerimento de atribuição de efeito suspensivo, interposto por FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A., de decisão proferida pelo Juízo MM. Juiz EUGENIO ROSA DE ARAUJO, da 17ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, nos autos da ação nº 5068329-33.2025.4.02.5101, indeferiu a tutela provisória de urgência, para fins de suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel, designado para o dia 09 de julho de 2025, até que proceda todo os direitos dos autores (evento 16 - DESPADEC1), a qual transcrevo a seguir:
[...]
É o relatório. Decido.
Para a concessão da tutela provisória, no caso narrado nos autos, é indispensável que haja, além da probabilidade do direito (fumus boni iuris), o perigo de dano ou o risco à efetividade do processo judicial. Logo, deve a parte demonstrar, de forma clara, a presença desses requisitos, previstos no CPC/2015, para que a tutela provisória seja concedida. Tais requisitos devem ser demonstrados por meio de prova inequívoca.
Compulsando os autos, nota-se que o autor acostou o instrumento de promessa de compra e venda (Contrato 10) e a certidão do RGI (OUTROS198), além dos documentos de identificação e representação.
Porém, esses documentos, isoladamente, não são suficientes para demonstrar a probabilidade do direito, necessária para a tutela provisória de urgência. Isso significa que caberia à parte autora apontar, de forma clara e objetiva, em que ponto houve ilegalidade por parte dos réus, fornecedores.
Estando a parte autora inadimplente, conforme expressamente afirmado na exordial – “o autor atrasou algumas prestações” - é consectário lógico da inadimplência o risco de sofrer a execução extrajudicial do contrato.
Ademais, infere-se da certidão acostada no evento 1, OUTROS19 que a parte foi intimada por edital para purgar a mora, informação constante no AV-13-73931, o que, em análise sumária, afasta a probabilidade do direito do autor.
Nesse sentido, tratando da inadimplência em contratos de financiamento habitacional, cumpre destacar decisão do E. TRF da 2ª Região:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE FINANCIAMENTE COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NECESSIDADE DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Agravo de instrumento contra a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para que a agravante suspendesse a execução extrajudicial em face do contrato de financiamento imobiliário questionado, bem como se abstivesse de incluir a agravada nos cadastros restritivos de crédito. 2. A jurisprudência é firme no sentido da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial realizado com base no Decreto-Lei nº 70/66(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00019413220134025110, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJE 27.10.2016). 3. Os documentos constantes dos autos não são suficientes para demonstrar a inadequação dos valores cobrados pela CEF e a existência de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do SFH, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00079284820164020000, Rel. Juiz Fed. Conv. JOSÉ EDUARDO NOBRE MATTA, DJE 29.5.2018). 4. O agente financeiro não deve ser privado de tomar as providências cabíveis com o intuito de executar a dívida se o devedor se mantém em débito. Uma vez em mora, não pode o mutuário, em tese, impedir a execução da obrigação pactuada, devendo ele arcar com o ônus de sua inadimplência. 5. O direito constitucional à moradia e à dignidade da pessoa, bem como a função social da posse, não podem ser interpretados de modo a chancelar a inadimplência do mutuário. Os financiamentos para aquisição de moradia atendem a um conjunto de cidadãos, sendo o retorno do crédito concedido i ndispensável para o seu equilíbrio e manutenção. 6. A simples discussão judicial da dívida não é suficiente para obstaculizar ou remover a negativação do devedor nos bancos de dados, a qual depende da presença concomitante dos seguintes requisitos: a) ação proposta pelo devedor contestando a exigência integral ou parcial do débito; b) efetiva demonstração de que a pretensão funda-se na aparência do bem direito; e c) depósito ou prestação de caução idônea do valor referente à parcela incontroversa (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00029549420184020000, Rel. Juiz F ed. Conv. FIRLY NASCIMENTO FILHO, DJE 30.5.2018). 7.Necessidade, no caso concreto, de observância do exercício do contraditório e da ampla defesa, bem como da dilação probatória, a fim de se chegar a uma conclusão acerca das alegadas irregularidades a pontadas pelo demandante. 8. Agravo de instrumento provido. ACÓR DÃO 1 Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por unanimidade, dar provimento ao agravo de instrumento, na forma do relatório e do voto constantes dos autos, que passam a integrar o presente julgado. Rio de Janeiro, 14 de agosto de 2018 (data do julgamento). RICARDO PE RLINGEIRO Desembarga dor Federal 2
(AG - Agravo de Instrumento - Agravos - Recursos - Processo Cível e do Trabalho 0004068-68.2018.4.02.0000, RICARDO PERLINGEIRO, TRF2 - 5ª TURMA ESPECIALIZADA..ORGAO_JULGADOR:.)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DO LEILÃO E SEUS EFEITOS. LEI N. 10.931/04. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES NÃO DEMONSTRADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE. 1. Restou consignado na decisão agravada que nada haveria a prover quanto ao pedido de cancelamento do leilão do imóvel, nos termos do que foi decidido quando do indeferimento da antecipação de tutela, quando restou expresso que o cancelamento de qualquer ato expropriatório se encontrava condicionado ao prévio pagamento integral da quantia incontroversa diretamente na CEF e o depósito do montante correspondente ao valor controvertido, não havendo que se falar em ausência de fundamentação. Preliminar de nulidade rejeitada. 2. O art. 273 do Código de Processo Civil permite que o juiz defira a antecipação dos efeitos da tutela, observando-se, necessariamente, a presença dos seguintes pressupostos: (i) a prova inequívoca que convença o magistrado da verossimilhança das alegações; e (ii) o receio de dano irreparável ou de difícil reparação. 3. In casu, não se verifica a presença dos requisitos para a antecipação da tutela pretendia, pois o próprio agravante reconhece sua inadimplência, não havendo iniciativa de sua parte para quitação do débito, expondo-se, assim, ao risco de sofrer a execução extrajudicial do contrato. 4. A Lei n. 10.931/04 estabeleceu em seu artigo 50, que sejam discriminadas “na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende o autor controverter, quantificando o valor incontroverso” (art. 50, caput), além de determinar que “o valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados” (art. 50, § 1º) e, ainda, que “a exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados” (art. 50, § 2º). 5. A finalidade do depósito é justamente purgar a mora com vistas a impedir o prosseguimento da execução extrajudicial, sendo certo que este fim somente será alcançado com o depósito das prestações vencidas e vincendas, mostrando-se, pois, descabido o mutuário pretender liberar-se da dívida sem consignar o valor no tempo e no modo contratados. 6. Inaplicável ao caso concreto a "Teoria do Adimplemento Substancial do Contrato", segundo a qual, havendo o cumprimento significativo do contrato e boa fé do consumidor, não poderia ser rescindido o contrato. 7. A referida teoria aplica-se, na prática, a contratos nos quais quase todas as prestações já tenham sido cumpridas, a ponto de excluir-se o direito de resolução do contrato para não se ferir o princípio da boa-fé, o que não é o caso dos autos, pois foram pagas 65% do total das prestações pactuadas, o que ainda é insuficiente para aplicação da teoria. 8. Não é dado ao órgão colegiado sobrepor-se ao juízo monocrático na avaliação das circunstâncias fáticas que ensejaram o deferimento da medida requerida, quando esta foi proferida com razoabilidade, em consonância com as circunstâncias verificadas nos autos de origem, com a lei e jurisprudência que rege a matéria. 9. Agravo de instrumento desprovido.
(AG 201400001001040, Desembargador Federal ALUISIO GONCALVES DE CASTRO MENDES, TRF2 - QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R - Data::12/12/2014.) (Grifos nossos)
Isso posto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória.
Cite-se a CEF para apresentar contestação.
Em sua minuta, a agravante sustenta, em resumo, que: 1) “Conclui-se que, de forma bastante resumida, que há vício insanável de contradição dos atos registral, decorrente das informações encaminhadas pelo fiduciante. A Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade do imóvel em seu nome e promoveu leilão extrajudicial, sem qualquer notificação válida pessoal ou por hora certa.”; bem como, 2) “Todos os atos posteriores à AV-12 devem ser anulados, restabelecendo a situação regular do imóvel. Visto que a mora já havia sido purgada, conforme registrado na Av-nº 12 data de 17/12/2024 houve o Cancelamento da mora, diante da purgação das parcelas em atraso, comprovada em 05/11/2024 no RGI acostado Ofício nº 478231/2024, expedido em 29/05/2024.”
Nesses termos, pugna:
a) O recebimento do presente Agravo de Instrumento com efeito suspensivo, ou, na eventualidade de restar ausente algum requisito de admissibilidade, ou falta de eventual documentação, que seja então o agravante intimado a regularizar o vício, nos termos legais do art. 932, § único; e 1.017, § 3º CPC;
b) Que, presentes os requisitos de admissibilidade, seja então concedido o efeito ativo ao presente recurso de agravo, algo que corresponde a uma tutela de urgência, comunicando-se ao juízo “a quo” sobre a determinação;
c) Que, em caso de êxito recursal do agravante, requer a suspensão imediata do leilão extrajudicial e da venda direta online;
d) Que seja concedido o efeito suspensivo, nos termos do item IV.
e) O provimento do recurso para:
e.1) Reconhecer a nulidade da nova constituição em mora averbação nº 13;
e.2) Reconhecer a nulidade da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal averbação nº 14;
e.3) Reconhecer a nulidade da alienação fiduciária e da célula averbação nº 15;
e.4) Reconhecer e anular a hasta pública do leilão ocorrido e consequente leilão online;
e.5) Restabelecer o direito dos Agravantes ao imóvel.
f) Que o Desembargador Relator determine a intimação do agravado para apresentar as suas contrarrazões no prazo regular e que após, seja dado provimento monocrático ao presente recurso art. 932, incisos V CPC;
g) Que, não sendo o caso de provimento monocrático, sejam então observadas as demais formalidades previstas em lei art. 1.019, incisos II – III, CPC, para, ao final, ser o presente recurso devidamente admitido e provido, para efeitos de reformar a decisão interlocutória agravada, de modo a ser admitido o processo nos termos apresentados pelo agravante;
h) Em caso de êxito recursal do agravante, requer seja aplicado o disposto na legislação processual art. 85, §11, CPC, para que haja a fixação de honorários advocatícios já neste momento.
i) Requer a concessão imediata de LIMINAR TUTELA DE URGÊNCIA E A SUSPENSÃO A HASTA PÚBLICA / DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E QUALQUER ATO DE VENDA DIRETA DO imóvel até o julgamento do agravo de instrumento interposto.
Deferido o requerimento de atribuição de efeito suspensivo ao agravo (evento 3 – DESPADEC1). Dessa decisão, os agravantes interpuseram agravo interno, conforme evento 11 – AGR_INTERNO1.
Contraminuta ofertada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no evento 12 – CONTRAZ1.
O Ministério Público apresentou parecer, no evento 21 – PROMOCAO1, no sentido de não haver interesse público que justifique a sua intervenção.
É o relatório.
Dispensada a revisão, na forma regimental.
VOTO
I - Cuida-se de agravo, com requerimento de atribuição de efeito suspensivo, interposto por FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A., de decisão proferida pelo Juízo MM. Juiz EUGENIO ROSA DE ARAUJO, da 17ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, nos autos da ação nº 5068329-33.2025.4.02.5101, indeferiu a tutela provisória de urgência, para fins de suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel, designado para o dia 09 de julho de 2025, até que proceda todo os direitos dos autores (evento 16 - DESPADEC1).
II - A controvérsia posta em desate, nos presentes autos, consiste em analisar a possibilidade de se declarar a nulidade, ou não, do leilão extrajudicial e os seus efeitos, em especial, a convalidação imobiliária, que tem por objeto o imóvel da agravante.
III - O procedimento estabelecido na Lei nº 9514-97 foi sujeito ao crivo do Supremo Tribunal Federal no Tema 982, sendo estabelecida a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”
IV - No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514-97), tem-se que esse dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.465-17, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
V – No caso, em apreço, infere-se que, ao contrário do que sustentado pelos autores na exordial, foram encaminhadas intimações para purgação da mora, referente ao imóvel registrado, sob a matrícula nº 73931, com resultados negativos via Ofício de Registro de Títulos e Documentos. Consequentemente, no mesmo ano de 2024 haviam sido expedidos editais eletrônicos do Registro de Imóveis do Brasil de 09-12-2024, 10-12-2024 e 11-12-2024, publicações nºs. 1506-2024, 1507-2024 e 1508-2024, respectivamente, com relação à dívida do autor F. C. C. A. e de sua mulher I. V. A., conforme anotação AV-13-73931, do registro na certidão do Registro Geral de Imóveis, no evento 1 – OUT16, p. 3.
VI - Os autores F. C. C. A. e de sua mulher I. V. A. foram devidamente intimados a pagar os débitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária e, não tendo purgado a mora no prazo legal, foi certificado o fato para os devidos efeitos. Assim, descabe qualquer vicio referente à forma como se deu o procedimento que levou à consolidação da propriedade, pois apreciando-se o conjunto fático-probatório juntado nos autos e na origem, confere-se a sua regularidade.
VII – A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
VIII - Infere-se que os próprios autores os autores FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A. afirmam na inicial, que teriam tomado conhecimento da data do primeiro leilão – “formalizou a data do leilão extrajudicial do imóvel para a data de 07 de julho de 2025”-, assim, que tinham ciência inequívoca da data do leilão extrajudicial, do imóvel, objeto do contrato de mútuo, ora discutido; inclusive, aparelharam à exordial, em 07 de julho de 2025 (data anterior aos leilões extrajudiciais), no evento 1 – OUT3, comprovando as datas do 1º leilão extrajudicial: dia 09-07-2025; às 10 horas; bem como, do 2º leilão: dia 16-07--2025, às 10 horas.
IX - Ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando este tem ciência inequívoca da realização de leilão, como no caso concreto, ajuizando ação para suspensão da praça.
X - No caso, verifica-se afere-se que os próprios autores, ora agravantes FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A. vieram a gerar eventual perigo na demora da prestação jurisdicional, considerando a data do leilão prevista para o dia 09 de julho de 2025, às 10 horas (evento 1 – OUT3, do processo originário), considerando, ainda, que o ajuizamento da ação originária apresenta data de 07 de julho de 2025, às vésperas da realização do primeiro leilão extrajudicial, mesmo com ciência inequívoca, de pelo menos na data de 07 de julho de 2025, conforme evento 1 – NOT9, do presente recurso, datas que não coadunam com as razões do presente agravo.
Conforme consta do relatório, cuida-se de agravo, com requerimento de atribuição de efeito suspensivo, interposto por FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A., de decisão proferida pelo Juízo MM. Juiz EUGENIO ROSA DE ARAUJO, da 17ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, nos autos da ação nº 5068329-33.2025.4.02.5101, indeferiu a tutela provisória de urgência, para fins de suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel, designado para o dia 09 de julho de 2025, até que proceda todo os direitos dos autores (evento 16 - DESPADEC1).
A controvérsia posta em desate, nos presentes autos, consiste em analisar a possibilidade de se declarar a nulidade, ou não, do leilão extrajudicial e os seus efeitos, em especial, a convalidação imobiliária, que tem por objeto o imóvel da agravante.
Ab initio, cumpre referir que o procedimento estabelecido na Lei nº 9.514-97 foi sujeito ao crivo do Excelso Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento do Tema 982, sendo estabelecida a seguinte tese:
É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal
Nesse entendimento, importa consignar que se verifica, in casu, a regularidade do procedimento extrajudicial do imóvel objeto do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes, nos termos da Lei nº 9.514-97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(...)
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio".
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Acerca da consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial desses, o caput do artigo 26 supracitado dispõe que a dívida, referente ao contrato habitacional, vencida e não paga, seja no todo ou parcial, irá constituir em mora o fiduciante e ato contínuo, a propriedade do imóvel será consolidada, em nome do fiduciário.
Por seu turno, o caput do artigo 27 supracitado determina que após a consolidação da propriedade, em nome do fiduciário, será aberto o prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro de que trata o §7, do art. 26, da mesma lei, para fins de promoção de leilão público com o fito de alienar o imóvel, objeto da controvérsia.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.
No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514-97), tem-se que este dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.46517, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
No presente caso, pela leitura do processo originário, infere-se que, ao contrário do que sustentado pelos autores na exordial, foram encaminhadas intimações para purgação da mora, referente ao imóvel registrado, sob a matrícula nº 73931, com resultados negativos via Ofício de Registro de Títulos e Documentos.
Consequentemente, no mesmo ano de 2024 haviam sido expedidos editais eletrônicos do Registro de Imóveis do Brasil de 09-12-2024, 10-12-2024 e 11-12-2024, publicações nºs. 1506-2024, 1507-2024 e 1508-2024, respectivamente, com relação à dívida do autor F. C. C. A. e de sua mulher I. V. A., conforme anotação AV-13-73931, do registro na certidão do Registro Geral de Imóveis, no evento 1 – OUT16, p. 3.
Nesse prisma, verifica-se que os autores F. C. C. A. e I. V. A. foram devidamente intimados a pagar os débitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária e, não tendo purgado a mora no prazo legal, foi certificado o fato para os devidos efeitos.
Assim, descabe qualquer vicio referente à forma como se deu o procedimento que levou à consolidação da propriedade, pois apreciando-se o conjunto fático-probatório juntado nos autos e na origem, confere-se a sua regularidade.
Convém ressaltar que em consonância com a remansosa jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, foi deferida a tutela liminar recursal, forte na tese de reconhecer que não se decreta a nulidade do leilão extrajudicial, ante a ciência inequívoca do devedor da data dos leilões extrajudiciais, in verbis:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos.
2. "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). Incidência da Súmula 83/STJ.
2.1. No caso concreto, derruir a conclusão do Tribunal de origem de que houve ciência inequívoca da parte devedora da data dos leilões demandaria o reexame de matéria fática, atraindo o óbice da Súmula nº 7/STJ.
3. Agravo interno desprovido.
(Acórdão unânime da QUARTA TURMA do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA; Processo AgInt no REsp 2187765- MG; AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL
2024/0468212-1; Relator Ministro MARCO BUZZI; data do julgamento: 15-09-2025; data da publicação: DJEN 23-09-2025; grifos ausentes no original)
e
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a consolidação da propriedade fiduciária e a validade do leilão extrajudicial.
2. A parte agravante alega inaplicabilidade das Súmulas n. 7, 83 e 568 do STJ e reitera as razões do recurso especial.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária e se a consolidação da propriedade fiduciária impede a purgação da mora.
III. Razões de decidir
4. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
5. A matéria contida no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro tem caráter constitucional, razão pela qual é inviável sua apreciação em recurso especial.
6. A consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei n. 13.465/2017, aplicando-se suas disposições, que não permitem a purgação da mora após a consolidação.
7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte.
8. A ciência inequívoca da parte agravante sobre as datas dos leilões foi demonstrada, afastando a alegação de nulidade por falta de intimação pessoal.
9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).
IV. Dispositivo e tese.
10. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência.
2. A ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV e VI, 1.022, II; Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.186.439/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023;
STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020; STJ, REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022.
(Acórdão da QUARTA TURMA do SUPERIOR TRIBUNAL FEDERAL; Processo AgInt no REsp 2112217 / SP
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL
2023/0430950-8; Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA; data do julgamento: 04-11-2024; data da publicação: DJe de 07-11-2024; grifos ausentes no original)
Sendo que na data de 07-07-2025, os autores FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A. ajuizaram a ação, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando como o requerimento de tutela liminar “I – Que seja concedida tutela de urgência para suspender imediatamente o leilão extrajudicial designado para o dia 09/07/2025, até que se proceda todo os direitos dos autores; II - Que seja concedida tutela de urgência para cancelar o ato de registro de constituição em mora e consolidação;”.
Pode ser observado, inclusive, que os próprios autores afirmam na inicial, que teriam tomado conhecimento da data do primeiro leilão – “formalizou a data do leilão extrajudicial do imóvel para a data de 07 de julho de 2025”-, assim, que tinham ciência inequívoca da data do leilão extrajudicial, do imóvel, objeto do contrato de mútuo, ora discutido.
Cumpre asseverar, ainda, que aparelharam à exordial, em 07 de julho de 2025 (data anterior aos leilões extrajudiciais), no evento 1 – OUT3, comprovando as datas do 1º leilão extrajudicial: dia 09-07-2025; às 10 horas; bem como, do 2º leilão: dia 16-07--2025, às 10 horas.
Em 10-03-2025, foi averbada no mesmo Cartório de Registro de Imóveis, na AV-14-73931, a adjudicação do imóvel, na matrícula de nº 73931, em favor da credora CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fulcro no §7º, do artigo 26, da Lei nº 9.514-97, na condição de credora fiduciária.
Logo, a agravada apenas deu cumprimento ao disposto na Lei nº 9.514-97, e, não tendo ocorrido a purgação da mora, consolidou a propriedade fiduciária do imóvel. Não há como ser reconhecida, portanto, a aventada ilegalidade da notificação para purgar a mora, até porque a própria agravante admitiu a inadimplência.
Por fim, quanto ao periculum in mora, confere-se, que as a dívida fiduciária começou a ficar atrasada desde maio de 2023, conforme planilha de evolução da dívida fiduciária, no evento 1 – EXTR12, sendo que a ação na origem, iniciou-se em 07 de julho de 2025, às vésperas da realização do primeiro leilão extrajudicial, designado para o dia 09 de julho de 2025, lapso temporal que, por si só, afasta o alegado perigo. Ainda mais quando não há nos autos qualquer atitude realmente efetiva de purgar a mora, mas apenas manifestações nesse sentido que não se materializaram em atos concretos.
Insta ressaltar, ainda, que meras alegações ou mesmo a postagem de trechos do site da Caixa Econômica Federal, não afasta o teor da certidão de ônus reais, exarada pelo Cartório de Registro de Imóvel, que tem fé pública e presunção de veracidade (juris tantum).
Importante mencionar, no mais, que, conforme jurisprudência sedimentada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando esse último tem ciência inequívoca da realização de leilão, como no caso concreto, com o ajuizamento de ação para suspensão da praça, conforme jurisprudência supracitada.
Observe-se o fato de que a agravante se manteve inerte, durante todo os anos de 2023 a 2025, distribuindo a sua ação originária, somente às vésperas do leilão extrajudicial.
Por último, a dívida fiduciária contratada se encontra em aberto desde 2023, sendo que os autores FERNANDO GONÇALVES COSTA e I. V. A. já tinham ciência, por meio do contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal, no que tange à possibilidade de venda em leilão do imóvel, objeto fiduciário e mesmo assim, manteve-se inerte, desde então, afastando-se assim, qualquer contemporaneidade de dano.
Nesse condão, afere-se que os ora agravantes vieram a gerar eventual perigo na demora da prestação jurisdicional, considerando a data do leilão prevista para o dia 09 de julho de 2025, às 10 horas (evento 1 – OUT3, do processo originário), considerando, ainda, que o ajuizamento da ação originária apresenta data de 07 de julho de 2025, às vésperas da realização do primeiro leilão extrajudicial, mesmo com ciência inequívoca, de pelo menos na data de 07 de julho de 2025, conforme evento 1 – NOT9, do presente recurso, datas que não coadunam com as razões do presente agravo.
Por todo o exposto, é o voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002834512v5 e do código CRC 09bce49d.
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