Apelação Cível Nº 5025194-77.2025.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por M. N. L., de sentença proferida pelo MM. Juiz Fernando Cesar Baptista de Mattos, da 4ª Vara Federal de Vitória, na Seção Judiciária do Espírito Santo (Evento 19 dos autos originários), que julgou parcialmente procedente o pedido nos seguintes termos: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido autoral, para determinar à ré o fornecimento do instrumento contratual de financiamento celebrado entre as partes no prazo de 90 (noventa) dias, na forma do art.487, I, do CPC. Em relação aos demais pedidos, julgo extinto o feito pela ausência de interesse de agir, na forma do art.485, VI, do CPC. Ante a sucumbência mínima da ré, condeno a PARTE AUTORA ao pagamento das custas judiciais, bem como de honorários advocatícios, que ora fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando, todavia, suspensa a execução nos termos do art. 98, §3º do CPC/2015. Intimem-se.”
Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que (Evento 24): “Já de início, requerer-se a juntada de dois acórdãos recentíssimos do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, proferidos no ano de 2026, pelas 6ª e 7ª Turmas Especializadas, os quais negaram provimento a recursos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e confirmaram sentenças de procedência proferida pela 4ª VARA FEDERAL DE VITÓRIA/ES, em ações relativas ao Programa Minha Casa Minha Vida – FAR, referentes a mutuários do Residencial Vila Velha: (...) É importantíssimo ressaltar que os referidos acórdãos dizem respeito ao MESMO condomínio da presente demanda (RESIDENCIAL VILA VELHA), circunstância que lhes confere especial pertinência e relevância para o deslinde da controvérsia. Cumpre destacar que tais julgados CONFIRMAM INTEGRALMENTE as sentenças proferidas pela 5ª Vara Federal Cível de Vitória/ES, reconhecendo a responsabilidade da CEF pela regularização registral do imóvel, o cabimento da adjudicação compulsória e a obrigação de promover a baixa da alienação fiduciária, após a quitação do contrato nos termos da Portaria nº 1.248/2023. Há, portanto, identidade fática plena entre os casos apreciados pelo TRF-2 e os processos em curso nesta Vara, uma vez que envolvem o mesmo empreendimento habitacional, os mesmos contratos, o mesmo agente operador (CEF/FAR) e idênticas pendências registrais, variando apenas o órgão julgador de primeiro grau. Nesse cenário, a manutenção de entendimento diverso implicaria tratamento jurisdicional desigual a mutuários do mesmo condomínio, situados na mesma Subseção Judiciária, em afronta aos princípios da isonomia, da segurança jurídica e da coerência decisória, nos termos do art. 926 do Código de Processo Civil. Nos termos da cláusula 26 das Cláusulas Gerais do Programa Minha Casa Minha Vida Faixa 1, que integra o contrato firmado entre as partes, “o FAR obriga-se a proceder ao registro do presente contrato no competente Registro, comprometendo-se a entregar aos devedores exemplar deste instrumento com respectiva certidão de registro no competente Registro Imobiliário no prazo máximo de até 30 (trinta) dias, a contar do seu registro”: (...) Não obstante tal obrigação, a instituição ré jamais providenciou a entrega da certidão de registro, em total violação ao referido dispositivo contratual e ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. A sentença recorrida incorre em equívoco ao reconhecer ausência de interesse de agir. O próprio decisum admite que o contrato não foi registrado, que a alienação fiduciária permanece ativa e que a propriedade não foi transferida, apesar da quitação do contrato nos termos da Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades. Tais circunstâncias evidenciam situação de lesão atual e concreta ao direito da parte autora, caracterizando plenamente a necessidade e a utilidade da tutela jurisdicional. A ausência de registro do contrato inviabiliza, por si só, qualquer iniciativa autônoma da mutuária perante o Cartório de Registro de Imóveis, de modo que a negativa de apreciação do mérito configura verdadeira denegação de tutela jurisdicional adequada. Nos contratos celebrados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, a Caixa Econômica Federal não atua como simples financiadora, mas como agente operador e representante do FAR, assumindo obrigações administrativas próprias. A legislação de regência impõe à CEF o dever de promover a formalização e o registro dos contratos, bem como a adoção das providências necessárias à consolidação da propriedade em favor do mutuário após a quitação. Transferir ao adquirente o ônus de regularizar situação criada exclusivamente pela inércia da instituição financeira viola a lógica do programa habitacional, a boa-fé objetiva e o princípio da proteção do consumidor hipossuficiente. Cumpre esclarecer que a alegação no sentido de que “basta comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar o levantamento da alienação fiduciária” não se sustenta na realidade prática enfrentada pela parte autora. Isso porque, apesar da quitação do contrato e da informação genérica de envio de dados ao ONR, o gravame permanece ativo na matrícula do imóvel, impedindo o pleno exercício do direito de propriedade e revelando a ineficácia do procedimento adotado pela ré. (...) A tentativa de transferir integralmente ao mutuário o ônus pela baixa do gravame ignora que o próprio Cartório de Registro de Imóveis, em inúmeras situações análogas, exige documentos específicos expedidos ou viabilizados pela instituição financeira, sem os quais o cancelamento da averbação não é efetivado. Assim, ainda que o pagamento dos emolumentos seja de responsabilidade do mutuário, a obrigação de viabilizar a baixa do gravame é da credora fiduciária, não podendo a ré se eximir de tal dever. O Autor é beneficiário da Portaria nº 1.248/2023, que determinou a quitação do saldo devedor e isenção do pagamento de parcelas restantes. A partir de então, a Caixa está obrigada a adotar todas as providências necessárias à baixa da garantia fiduciária, sem transferência do ônus ao mutuário. Assim, somente a CEF possui legitimidade para requerer ao Cartório a baixa da alienação fiduciária, não podendo o mutuário ser compelido a assumir obrigação que não lhe compete. A jurisprudência é pacífica nesse sentido, reconhecendo que a obrigação de cancelar o gravame fiduciário após a quitação é exclusiva da instituição credora. O protocolo da consulta confirma que não há qualquer registro de imóvel vinculado à autora. No caso em tela, a CEF juntou certidão atualizada, demonstrando tão somente que houve a juntada de matrícula atualizada do imóvel, constando a averbação do contrato de financiamento imobiliário. Todavia, tal providência não resolve o objeto da presente ação, nem afasta a obrigação da instituição ré em adotar todas as medidas necessárias à plena regularização registral do imóvel.”
Contrarrazões da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no Evento 32.
Em manifestação no Evento 5 dos autos deste Tribunal, o Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
Dispensada a revisão, nos termos regimentais.
VOTO
I – Trata-se de apelação interposta por M. N. L., de sentença proferida pelo MM. Juiz Fernando Cesar Baptista de Mattos, da 4ª Vara Federal de Vitória, na Seção Judiciária do Espírito Santo (Evento 19 dos autos originários), que julgou parcialmente procedente o pedido nos seguintes termos: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido autoral, para determinar à ré o fornecimento do instrumento contratual de financiamento celebrado entre as partes no prazo de 90 (noventa) dias, na forma do art.487, I, do CPC. Em relação aos demais pedidos, julgo extinto o feito pela ausência de interesse de agir, na forma do art.485, VI, do CPC. Ante a sucumbência mínima da ré, condeno a PARTE AUTORA ao pagamento das custas judiciais, bem como de honorários advocatícios, que ora fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando, todavia, suspensa a execução nos termos do art. 98, §3º do CPC/2015. Intimem-se.”
II - A controvérsia cinge-se à responsabilidade pela adoção das providências necessárias à regularização registral do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
III – É incontroverso que o contrato está quitado, nos termos da Portaria nº 1.248-2023 do Ministério das Cidades, o que assegura ao mutuário o direito à consolidação da propriedade.
IV – A ausência de registro do contrato, de baixa da alienação fiduciária e de entrega de documentação hábil inviabiliza o exercício do direito de propriedade, caracterizando lesão atual e concreta, apta a justificar a intervenção jurisdicional.
V – Nos contratos firmados no âmbito do aludido programa (Faixa 1), a empresa pública atua como agente operador e representante do mencionado fundo, incumbindo-lhe promover a formalização, o registro do contrato e a adoção das providências necessárias à efetiva transferência da propriedade ao mutuário.
VI – A quitação integral do contrato autoriza o manejo da ação de adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, quando não viabilizada a outorga da propriedade.
VII - Precedentes recentes desta Corte Regional reconhecem a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pela regularização registral e pela baixa da alienação fiduciária em hipóteses idênticas envolvendo o mesmo empreendimento habitacional.
Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por M. N. L., de sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal de Vitória, na Seção Judiciária do Espírito Santo (Evento 19 dos autos originários), que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, julgou parcialmente procedente o pedido, limitando a condenação ao fornecimento do instrumento contratual, e extinguiu o feito quanto aos demais pedidos, por ausência de interesse de agir.
Na origem, a parte autora pleiteou a condenação da ré à adoção das providências necessárias ao registro do contrato de financiamento imobiliário celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), bem como à baixa da alienação fiduciária e à transferência da propriedade do imóvel para seu nome.
Irresignada, a parte autora sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em erro ao afastar o interesse de agir e ao atribuir exclusivamente ao mutuário a responsabilidade pela regularização registral, defendendo que a ré, na condição de agente operador do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, tem o dever de promover o registro do contrato, a baixa do gravame e a efetiva transferência da propriedade. Alega, ainda, que o contrato se encontra quitado, nos termos da Portaria nº 1.248-2023, fazendo jus à adjudicação compulsória do imóvel diante da inércia da instituição financeira. Requer, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes todos os pedidos iniciais.
A sentença merece reforma.
A controvérsia recursal cinge-se à verificação da responsabilidade pela adoção das providências necessárias à regularização registral de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), após a quitação do contrato.
No caso concreto, é incontroverso que a parte autora firmou contrato de compra e venda e financiamento habitacional com a Caixa, atuando esta como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), e que referido contrato encontra-se quitado, nos termos da Portaria nº 1.248-2023 do Ministério das Cidades.
Nesse ponto, deve-se esclarecer que o art. 10 da mencionada Portaria dispõe sobre a quitação dos contratos celebrados com recursos do aludido fundo, em momento anterior à sua publicação, como abaixo transcrito:
Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades:
"Art. 10 Os contratos celebrados com recursos do FAR e do FDS, em data anterior à publicação desta portaria, serão quitados:
I - mediante o pagamento de 60 (sessenta) prestações; ou
II - nas situações previstas no art. 8º.
É fato incontroverso que o contrato de compra e venda celebrado no âmbito do mencionado programa, faixa 1, entre a parte autora e a ré encontra-se quitado por ter sido realizado o pagamento de 60 (sessenta) prestações, conforme disposto no art. 10, inciso I, da Portaria nº 1.248-2023 do Ministério das Cidades.
A sentença recorrida, ao limitar a condenação ao fornecimento do contrato e extinguir os demais pedidos por ausência de interesse de agir, não merece prosperar.
Isso porque a ausência de registro do contrato, a manutenção da alienação fiduciária e a inexistência de documentação apta à transferência da propriedade configuram inequívoca lesão ao direito da parte autora, impedindo o exercício pleno da propriedade, circunstância que evidencia o interesse processual.
Ademais, não procede o entendimento de que a responsabilidade pela regularização registral recai exclusivamente sobre o adquirente.
Nos contratos celebrados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, especialmente na Faixa 1, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não atua como mera financiadora, mas como agente operador e representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, ou seja, a empresa pública atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, assumindo obrigações próprias relacionadas à formalização e regularização do negócio jurídico.
Nesse contexto, compete à instituição financeira: promover o registro do contrato de financiamento; providenciar a baixa da alienação fiduciária após a quitação; e, disponibilizar a documentação necessária à transferência da propriedade.
Nesse sentido, o art. 10, § 1°, da Lei nº 14.620-2023, que disciplina o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, dispõe que:
Art. 10. Os contratos e os registros efetivados no âmbito do Programa serão formalizados, prioritariamente, no nome da mulher e, na hipótese de ela ser chefe de família, poderão ser firmados independentemente da outorga do cônjuge, afastada a aplicação do disposto nos arts. 1.647, 1.648 e 1.649 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
§ 1º O contrato firmado na forma prevista no caput será registrado no cartório de registro de imóveis competente, com a exigência de simples declaração da mulher acerca dos dados relativos ao cônjuge ou ao companheiro e ao regime de bens.
Ocorre que, para que seja possível o registro do contrato firmado entre as partes, bem como a posterior transferência da propriedade do imóvel para a parte autora é necessário que seja disponibilizado ao fiduciante o contrato firmado e posteriormente o seu respectivo termo de quitação.
O conjunto probatório dos autos dá notícia de que a parte autora requereu à CAIXA a entrega do contrato de financiamento imobiliário (evento 1 - ofício 14), contudo sem resposta.
Conforme se observa na cláusula 26 das Cláusulas Gerais de Contratação no Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1, consta que o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR se obriga a proceder ao registro do contrato no competente cartório de registro imobiliário, comprometendo-se a entregar ao devedor a cópia do contrato com a respectiva certidão do registro no cartório de registro imobiliário no prazo máximo de 30 dias, a contar do seu registro.
Nesse contexto, de acordo com o art. 4º do seu Regulamento, o aludido fundo é administrado, gerido e representado judicial e extrajudicialmente pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A empresa pública deixou de cumprir essa obrigação que era sua, de acordo com a cláusula 26 das Cláusulas Gerais de Contratação no Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1, com recursos do FAR.
Assim, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não comprovou, nos presentes autos, que tomou as medidas necessárias para providenciar a regularização do caso, o que permitiria que a autora pudesse regularizar a propriedade do imóvel em seu nome.
Dessa forma, resta demonstrado que a pretensão da parte autora à adjudicação compulsória encontra respaldo na negativa da CAIXA em fornecer os documentos necessários para a realização do registro de propriedade do imóvel (art. 1.418 do Código Civil).
A inércia da parte ré, ao deixar de adotar tais providências, inviabiliza o exercício do direito de propriedade pela parte autora, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção do consumidor.
Portanto, a quitação integral do contrato autoriza o manejo da adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, como forma de assegurar a transferência da propriedade quando não viabilizada pela via administrativa. Senão, vejamos:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Com efeito, o objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. Desse modo, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no dispositivo transcrito acima. Neste sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" ( REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016).
2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" ( REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017).
3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1816356, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 20.9.2022) (grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO PREÇO. INCONTROVERSA. OUTORGA ESCRITURA IMÓVEL. VERBAS SUCUMBENCIAIS.
1. Trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
2. A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade (arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/67; arts 1.417 e 1.418, CC). Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Comprovada os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido com a outorga da escritura definitiva do imóvel.
3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que na "ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passiva da demanda". Precedente: STJ, 2ª Turma, REsp 1698807, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 21.11.2017.
4. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. Desse modo, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1816356, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 20.9.2022.
5. O imóvel de propriedade do antigo INPS, atual INSS, foi objeto de promessa de compra e venda a prestações, tendo como promitente comprador o Sr. Danilo de Almeida Santos. Com o falecimento deste, o prêmio relativo ao seguro de vida por ele instituído foi utilizado para liquidação da dívida, razão pela qual consta correspondência da autarquia previdenciária, comunicando ao Espólio do Sr. Danilo de Almeida Santos sobre a quitação da dívida, em 30/08/1976, pela Apólice Compreensiva Especial para o Plano Nacional de Habitação. Em 1987, houve a cessão dos direitos sobre o dito imóvel para o Sr. Fernando José Herdy Santos, outorgado por Silia Avelino Santos, na qual consta consignado que o preço ajustado para a venda pelo então INPS, na condição de promissário vendedor, estaria quitado.
6. Tal cessão foi lavrada por escritura pública, cuja presunção de veracidade não foi afastada pela parte ré, inclusive quanto à cadeia sucessória do referido imóvel, em cujo documento há expressa menção à titulação da propriedade do imóvel pela outorgante Silia Avelino Santos, de acordo com os termos do formal de partilha extraído dos autos do inventário dos bens deixados por Danilo de Almeida Santos, processados no Cartório do 3.º Ofício do Juízo de Direito da 3.ª Vara de Órfãos e Sucessões, hoje 10.ª Vara de Órfãos e Sucessões, datado de 17.10.78.
7. Incontroverso nos autos a quitação da dívida em 30 de agosto de 1976, não tendo o INSS realizado a outorga da escritura definitiva de compra e venda do bem.
8. O recorrente não resistiu à pretensão. No entanto, o INSS deveria ter efetuado a regularização do imóvel e convocado os herdeiros para outorgar a escritura definitiva. Caso a autarquia previdenciária tivesse efetuado a referida regularização tempestivamente, a presente demanda judicial seria desnecessária. Assim, face à inércia do INSS em proceder à regularização, sendo necessário o ajuizamento da ação para regularizar a escritura do imóvel, cabível a sua condenação em verbas sucumbenciais.
9. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.
10. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5039349-23.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08.04.2024) (grifos nossos)
Desse modo, considerando que restou demonstrada a quitação do valor do contrato para a compra e venda do imóvel em questão, o que torna perfeito o negócio jurídico firmado entre as partes, o devido registro do contrato do imóvel deve ser viabilizado pela Caixa. Para tanto, é necessário que a ré registre o aludido contrato no cartório de registro de imóveis competente, bem como providencie a baixa da garantia fiduciária decorrente do aludido contrato de financiamento.
Importante destacar que o entendimento ora adotado encontra respaldo em precedentes recentes desta Corte, inclusive envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário, nos quais se reconheceu a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pela regularização registral e pela baixa da alienação fiduciária. Nesse sentido:
PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. PMCMV. FAR. PORTARIA Nº 1.248/2023 DO MINISTÉRIO DAS CIDADES. QUITAÇÃO DO CONTRATO. LEGITIMIDADE DA CEF. REGISTRO DO IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NÃO FORNECIMENTO DO CONTRATO E DO TERMO DE QUITAÇÃO. HONORÁRIOS POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1.076 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação Cível interposta em face da Sentença que julgou procedente a pretensão autoral para determinar que a CEF promova, no prazo de 90 (noventa) dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela parte autora, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de incorrer em pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com fulcro nos arts. 536 e 537 do CPC.
2. A Portaria do Ministério das Cidades nº 1.248, de 26 de setembro de 2023, versa sobre os limites de renda e participação financeira de beneficiários, subvenções e quitação das operações contratadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), e das operações contratadas do Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR), integrantes do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), nos termos da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009.
3. É fato incontroverso que o contrato de compra e venda celebrado no âmbito do PMCMV, faixa 1, entre a parte apelada/autora e a CEF encontra-se quitado por ter sido realizado o pagamento de 60 (sessenta) prestações, conforme disposto no art. 10, inciso I, da Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades.
4. Ao contrário do que alega a CEF, o imóvel objeto dos autos já foi individualizado, conforme informação constante na certidão do RGI do Residencial Vila Velha.
5. Ocorre que, ainda não houve a averbação do contrato de compra e venda, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, faixa 1, firmado com a parte apelada/autora (contrato nº 872001906311).
6. Para que seja possível o registro do contrato firmado entre as partes, bem como a posterior transferência da propriedade do imóvel do FAR para a parte apelada/autora é necessário que seja disponibilizado ao fiduciante o contrato firmado e posteriormente o seu respectivo termo de quitação.
7. A fiduciante requereu administrativamente os documentos, mas sem resposta da CEF. Resta demonstrado a necessidade do ajuizamento da adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC).
8. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.850.512 / SP (tema 1076), sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: “i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo".
9. Nas ações de adjudicação compulsória o valor da causa corresponderá ao valor do imóvel. Precedentes do STJ. O valor da causa não é irrisório, inestimável e tampouco muito baixo. Impossibilidade da fixação dos honorários advocatícios por equidade.
10. Recurso desprovido.
(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC nº 5025167-94.2025.4.02.5001, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, DJe 17.12.2025)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO PORTARIA 1248/2023. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FAIXA I. REGISTRO. CEF. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR.
1. Trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar que a CAIXA promova, no prazo de 90 (noventa) dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela Autora, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de incorrer em pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com fulcro nos arts. 536 e 537 do CPC.
2. A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade (arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/67; arts 1.417 e 1.418, CC). Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Comprovada os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido com a outorga da escritura definitiva do imóvel.
3. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. Desse modo, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1816356, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 20.9.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5039349-23.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08.04.2024.
4. No caso concreto, a CEF, representando o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que declarou que, por força do art. 10 da Portaria MCID Nº 1.248, de 26 de setembro de 2023, o contrato 8720119055336, firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa I, em nome de Alice Lima Angelo, encontra-se quitado.
6. Uma vez quitado o valor do contrato para a compra e venda do imóvel, em questão, o que torna perfeito o negócio jurídico firmado entre as partes, o devido registro do contrato do imóvel deve ser viabilizado pela CEF, com o registro do contrato e o cancelamento da garantia fiduciária, para que a parte autora possa providenciar a transferência do imóvel para o seu nome.
7. De acordo com o art. 4º do seu Regulamento, o FAR é administrado, gerido e representado judicial e extrajudicialmente pela CEF. A CEF deixou de cumprir essa obrigação que era sua, de acordo com a cláusula 26 das Cláusulas Gerais de Contratação no Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1, com recursos do FAR.
8. A CEF não comprovou, nos presentes autos, que tomou as medidas necessárias para providenciar a regularização do caso, o que permitiria que a autora pudesse regularizar a propriedade do imóvel em seu nome.
9. A parte autora se encontra impedida de exercer o seu direito de regularizar o imóvel (objeto da lide) em seu nome, mesmo após a quitação do financiamento do referido imóvel, fato este (quitação) reconhecido pela CEF, porquanto, para tanto, é necessário que a CEF registre o aludido contrato no cartório de registro de imóveis competente, bem como providencie a baixa da garantia fiduciária decorrente do aludido contrato de financiamento.
10. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da CEF.
11. Apelação não provida.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC nº 5017944-90.2025.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.02.2026)
Portanto, a sentença deve ser reformada, com a consequente procedência do pedido para reconhecer o direito da parte autora à plena regularização do imóvel, devendo a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL promover, no prazo de 90 (noventa) dias, o registro individualizado do imóvel, com a devida averbação da propriedade no nome da Autora e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de incorrer em pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com fulcro nos artigos 536 e 537 do Código de Processo Civil.
Esclareça-se, por oportuno, que, caso a ré não cumpra a “obrigação de fazer” ora imposta, a transferência do imóvel será suprida por este decisum, servindo o presente como título hábil para o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, com fulcro no art. 1.418 do Código Civil.
Fica invertido o ônus sucumbencial, ora fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85 e §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento à apelação, nos termos da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002850205v3 e do código CRC c6d6c5e1.
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Data e Hora: 12/05/2026, às 22:43:22