Apelação Cível Nº 5006671-28.2023.4.02.5117/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por I. R. J. e F. A. L. R.contra a sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Federal de São Gonçalo, na qual o magistrado homologou a desistência da ação em relação à ré ROSANGELA ALVES GOMES e reconheceu a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, julgando extinto o processo sem resolução do mérito (evento 73, SENT1).

Na origem, a parte autora aduz, em síntese, na petição inicial (evento 1, INIC1) que: i) adquiriram, em 16/11/2010, imóvel residencial situado em São Gonçalo/RJ, mediante contrato de compra e venda financiado pela Caixa Econômica Federal; ii) após fortes chuvas ocorridas em fevereiro de 2023, o imóvel sofreu severo alagamento, ocasionando perdas materiais em móveis e eletrodomésticos; iii) posteriormente, vistoria realizada pela Defesa Civil Municipal constatou que a residência estaria edificada sobre galeria/valão subterrâneo, circunstância que teria motivado a interdição definitiva do imóvel por risco estrutural e de novos alagamentos; iv) buscaram solução administrativa junto à CEF e à vendedora do imóvel, sem êxito, razão pela qual ajuizaram a presente demanda visando: (a) suspensão das parcelas do financiamento; (b) cancelamento do contrato; (c) restituição dos valores pagos; (d) indenização por danos materiais decorrentes da enchente;  (e) compensação por danos morais; v) atribuem responsabilidade solidária à vendedora e à Caixa Econômica Federal, sustentando que a instituição financeira teria atuado não apenas como agente financiador, mas também como fiscalizadora da regularidade e habitabilidade do imóvel no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Em suas razões recursais (evento 79, APELACAO1), a apelante alega, em resumo, que: i) requerem, preliminarmente, a concessão da gratuidade de justiça; ii) sustentam que a sentença extinguiu prematuramente o processo sem resolução do mérito, ao reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, embora a instituição financeira tenha participado ativamente da cadeia negocial mediante análise técnica, avaliação e aprovação do imóvel financiado; iii) que o imóvel foi posteriormente interditado pela Defesa Civil por ter sido construído sobre galeria pluvial (“valão”), circunstância que comprometeria sua habitabilidade e que, segundo os apelantes, poderia ter sido identificada pela instituição financeira antes da concessão do financiamento; iv) defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade objetiva da instituição financeira por falha na prestação do serviço, argumentando que a aprovação do financiamento contribuiu para a aquisição de imóvel inadequado para moradia; v) sustentam, ainda, que a extinção do feito sem instrução probatória configurou cerceamento de defesa, pois impediria a produção de provas acerca das condições estruturais do imóvel, da atuação da instituição financeira na avaliação do bem e da eventual responsabilidade pelos danos alegados; vi) requerem, ao final, o provimento da apelação para reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, anular/reformar a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular instrução e julgamento do mérito, com apreciação dos pedidos indenizatórios por danos materiais e morais.

Nas contrarrazões (evento 86, CONTRAZ1), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pugna pelo desprovimento do recurso. Em síntese, alega: i) que atuou exclusivamente como agente financeiro no contrato de mútuo habitacional, sem participação na construção, escolha do imóvel ou execução da obra; ii) que os contratos de compra e venda e de financiamento possuem natureza autônoma, sendo distintas as relações jurídicas entre comprador/vendedor e mutuário/agente financeiro, inexistindo responsabilidade da instituição financeira por vícios construtivos ou defeitos relacionados ao imóvel adquirido; iii) que a vistoria e avaliação realizadas pela instituição financeira destinam-se exclusivamente à proteção da garantia fiduciária e à liberação do crédito, não implicando dever de fiscalização da segurança, solidez ou habitabilidade do imóvel; iv) inexistir nexo de causalidade entre a atuação da CEF e os danos alegados pelos autores, afirmando que eventuais prejuízos decorrentes de vícios construtivos, enchentes ou inadequação do terreno deveriam ser imputados exclusivamente ao vendedor, construtor ou responsável pela edificação; v) que, após a desistência da ação em relação à vendedora do imóvel, tornou-se inviável o prosseguimento do pedido de resolução do contrato de compra e venda, por ausência de litisconsorte passivo necessário, além de remanescer apenas discussão entre particulares, sujeita à competência da Justiça Estadual; vi) que a CEF não possui legitimidade passiva em ações relativas a vícios construtivos quando atua apenas como agente financeiro, sem ingerência direta na execução da obra ou em programas habitacionais executados diretamente pelo poder público; vii) requer o desprovimento da apelação e a manutenção da sentença de extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485 do CPC.

O Ministério Público Federal não vislumbrou interesse público que justifique a sua intervenção no feito (evento 5, PROMOCAO1).

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Apelação Cível Nº 5006671-28.2023.4.02.5117/RJ

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, a apelação deve ser conhecida.

Da legitimidade passiva e da delimitação objetiva e subjetiva da demanda

A controvérsia cinge-se em analisar se correta ou não a sentença que homologou a desistência da ação em relação à ré ROSANGELA ALVES GOMES e reconheceu a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, julgando extinto o processo sem resolução do mérito.

Em 16/11/2010, a apelante adquiriu imóvel localizado na Rua Antonio Carlos, nº 110, Porto Velho, São Gonçalo, RJ por meio de Contrato de Compra e Venda de unidade isolada e Mútuo, com Alienação Fiduciária em garantia, constando como vendedora ROSANGELA ALVES GOMES e como credora fiduciária a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

O valor da compra e venda foi no montante de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), sendo o pagamento de R$ 7.000 (sete mil reais) feito com recursos próprios da parte autora e R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) com o financiamento concedido pela credora CEF (evento 1, CONTR9).

Segundo orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma), a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

A propósito, leia-se a ementa do referido julgado, verbis:

"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.

1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.

2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.

5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente."

(STJ, REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, j. 09.08.11)

Como se vê da leitura do julgado acima transcrito, o que importa é a circunstância de a CEF exercer mero papel de instituição financeira, ou, ao contrário, haver assumido outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, o que deve ser apreciado de acordo com as circunstâncias legais e de fato em cada caso.

No caso concreto, porém, não há no contrato qualquer cláusula indicando que a CEF tenha atuado como agente executor da obra, escolhido ou determinado a escolha do Construtor responsável pela obra, ou mesmo que tenha manifestado alguma ingerência em relação à elaboração do projeto e à definição de características do empreendimento.

Dessa forma, a Caixa Econômica Federal atuou como agente financeiro em sentido estrito, agindo apenas como credora fiduciária do mútuo avençado com o intuito de viabilizar o pagamento do preço do imóvel, sem ter participado de qualquer etapa de sua construção.         

Nesse contexto, não se pode confundir a relação existente entre a apelante e a vendedora do imóvel (que responde pelos vícios e pelos danos daí decorrentes) e a relação da apelante com a CEF (mero agente financeiro, que financiou o montante necessário para a quitação integral do preço exigido pela vendedora). 

Considerando que a relação existente entre a apelante e o agente financeiro é exclusivamente de mútuo, verifica-se que a CEF cumpriu sua obrigação contratual de disponibilizar ao apelado a quantia necessária para a aquisição do imóvel, não lhe podendo, por ora, ser imputada qualquer responsabilidade decorrente de relação jurídica alheia. 

Neste sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA CEF. MERO AGENTE FINANCEIRO.  RECURSO IMPROVIDO.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por LUIZ ANTONIO SANTOS TEIXEIRA e outro contra sentença da 3ª Vara Federal de Volta Redonda que julgou extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, IV do CPC com relação à Residenciais Volta Redonda Sociedade Unipessoal LTDA; e julgou improcedente o pedido na ação que objetivava a rescisão dos contratos celebrados entre as partes; (ii) ressarcimento de todos os valores pagos e aqueles gastos para tentar reparar os vícios ocorridos no imóvel e (iii) indenização por danos morais, no importe de R$ 15.000,00 para cada autor, totalizando R$ 30.000,00.
2. A legitimidade da CEF nas demandas em que se discute a existência de vícios na construção de imóvel adquirido mediante contrato de mútuo deve observar o que preconiza a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.
3. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma), a legitimidade passiva da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, nos seguintes termos: a) inexistirá legitimidade passiva da CEF, se atuar como mero agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
4. No caso dos autos, a CEF atuou como mero agente financeiro. Assim, não ostenta a CEF legitimidade para responder pelos alegados vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se porque é interesse da CEF que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.
5. Recurso desprovido.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5000382-21.2023.4.02.5104, Rel. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, julgado em 02/09/2025, DJe 04/09/2025 17:15:22)

Portanto, tendo em vista que os vícios de construção dizem respeito ao contrato de compra e venda, e não ao de financiamento, não cabe à CEF responder pelos alegados vícios construtivos do imóvel.

Além disso, hipóteses como as de caso fortuito ou força maior - tais como a alegada chuva causadora de danos no imóvel - do mesmo modo não implicariam responsabilidade à CEF.

Em suma, conforme se extrai do contrato juntado no (evento 1, CONTR9), os negócios jurídicos celebrados compreenderam compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, tendo a Caixa Econômica Federal atuado exclusivamente na qualidade de agente financeiro e credora fiduciária, em relação jurídica autônoma e distinta daquela firmada entre comprador e vendedor.

A circunstância de os contratos terem sido formalizados em um mesmo instrumento não afasta sua independência subjetiva e objetiva, inexistindo responsabilidade da instituição financeira por obrigações inerentes à compra e venda ou por eventuais vícios construtivos do imóvel, cuja disciplina se insere no âmbito dos vícios redibitórios e recai sobre o vendedor, nos termos do art. 443 do Código Civil.

A vistoria realizada pela instituição financeira destina-se unicamente à avaliação da garantia e à liberação do crédito, em benefício da mutuante, não implicando fiscalização técnica da obra, do projeto ou dos materiais empregados. Ademais, à míngua de previsão legal ou contratual, não há falar em responsabilidade solidária, nos termos do art. 265 do Código Civil, tampouco em integração da CEF à mesma cadeia de fornecimento dos vendedores para fins de incidência do regime consumerista.

Em síntese, a Caixa Econômica Federal não possui legitimidade para responder por danos decorrentes de vícios construtivos, caso fortuito, força maior ou mesmo da localização de imóvel usado que apenas financiou, assim como se revela inviável o prosseguimento do pedido de resolução do contrato de compra e venda sem a presença da vendedora no polo passivo da demanda, excluída com aquiescência da própria parte apelante (evento 70, PET1).

Assim, o conjunto probatório constante nos autos conduz à manutenção da sentença de improcedência in totum.

Por fim, majora-se a verba honorária em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade permanecerá suspensa, com fulcro no art. 98, §3º, do mesmo diploma legal.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002873194v13 e do código CRC d30362fc.

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Apelação Cível Nº 5006671-28.2023.4.02.5117/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE POR VÍCIOS REDIBITÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que homologou a desistência da ação em relação à vendedora do imóvel e reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, extinguindo o processo sem resolução do mérito. A autora adquiriu imóvel mediante contrato de compra e venda com mútuo e alienação fiduciária em garantia, sustentando a existência de vícios construtivos e pretendendo responsabilizar a instituição financeira pelos danos decorrentes do imóvel financiado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos de imóvel adquirido mediante financiamento habitacional; e (ii) estabelecer se a exclusão da vendedora do polo passivo inviabiliza o prosseguimento do pedido de resolução contratual e indenização decorrente dos alegados defeitos do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal em demandas envolvendo vícios construtivos depende da natureza de sua atuação contratual, inexistindo responsabilidade quando atua exclusivamente como agente financeiro em sentido estrito.

4. O contrato firmado entre as partes demonstra que a Caixa Econômica Federal participou apenas como credora fiduciária e financiadora da aquisição do imóvel, sem ingerência na escolha da construtora, na elaboração do projeto ou na execução da obra.

5. A fiscalização promovida pela instituição financeira destina-se unicamente à proteção da garantia do financiamento e à correta aplicação dos recursos mutuados, não configurando responsabilidade técnica pela construção do imóvel.

6. Os vícios construtivos e os vícios redibitórios decorrem da relação jurídica estabelecida entre comprador e vendedor, recaindo exclusivamente sobre este último a responsabilidade pelos danos oriundos da construção defeituosa, nos termos do art. 443 do Código Civil.

7. A formalização dos contratos de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em um único instrumento não afasta a autonomia subjetiva e objetiva das relações jurídicas estabelecidas entre as partes.

8. Não há previsão legal ou contratual apta a justificar responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal, tampouco sua integração à cadeia de fornecimento para fins de incidência do regime consumerista.

9. A exclusão da vendedora do polo passivo, com anuência da própria autora, inviabiliza o prosseguimento do pedido de resolução do contrato de compra e venda e de reparação pelos vícios do imóvel.

10. Hipóteses de caso fortuito ou força maior, como danos decorrentes de chuvas, igualmente não transferem à instituição financeira responsabilidade pelos prejuízos relacionados ao imóvel financiado.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso desprovido considerando a regularidade da sentença exarada.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 12 de junho de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002873195v6 e do código CRC d0cc4560.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 09/06/2026 A 12/06/2026

Apelação Cível Nº 5006671-28.2023.4.02.5117/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária