Apelação Cível Nº 5014746-36.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por W. D. S. E. S., contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ () que, nos autos da ação pelo procedimento comum nº 5014746-36.2025.4.02.5101/RJ, julgou improcedentes os pedidos da parte autora que objetivavam a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de financiamento celebrado com a Caixa, bem como a possibilidade de renegociação da dívida.
Em suas razões recursais (), pugnou o Apelante pela reforma integral da sentença exarada, aduzindo, em síntese, que:
(i): "Jamais foi notificado por edital. Jamais foi intimado para a realização dos leilões. E, não obstante tais vícios, a CEF consolidou a propriedade e realizou o leilão" (...) "O Apelante estava exatamente no endereço constante do próprio contrato de financiamento, na Rua Bagdá nº 530, Ap. 302, Honório Gurgel. A CEF SABIA desse endereço. O próprio escrevente notificador tentou no endereço correto. E simplesmente anotou "local incerto" após 3 (três) tentativas, sem qualquer comprovação de que o devedor não mais residia no imóvel, sem certificação formal de que havia se mudado, e o mais grave, SEM QUALQUER NOTIFICAÇÃO POR EDITAL".
(ii): "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é absolutamente consolidada no sentido de que a ausência de intimação pessoal válida do devedor fiduciante para purgar a mora constitui causa de NULIDADE ABSOLUTA da consolidação da propriedade e de todos os atos subsequentes, incluindo o leilão extrajudicial."
(iii): "A CEF tentará se valer da segunda notificação (protocolo nº 1068693), realizada em junho de 2024 e entregue ao Apelante em 04.07.2024. Contudo, esta segunda notificação é COMPLETAMENTE IRRELEVANTE para a questão da validade da consolidação da propriedade."
(iv): "Além da irregularidade na notificação para purgação da mora, há ainda o vício adicional da ausência de intimação pessoal do devedor para a realização do leilão extrajudicial. Trata-se de exigência que, com a redação conferida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, passou a ser expressa e obrigatória." (...) "O Apelante tomou conhecimento do leilão marcado para 17/02/2025 apenas ao comparecer pessoalmente a uma agência da CEF, poucos dias antes. Não houve qualquer intimação formal, pessoal ou por qualquer outro meio legalmente admissível."
(v): "A sentença atribuiu ao Apelante, parte hipossuficiente, o ônus de provar a irregularidade da notificação, quando é elementar que é a CEF quem deve provar que cumpriu todos os requisitos legais para a consolidação da propriedade. Tal inversão contraria o art. 373, §1º do CPC e a jurisprudência do STJ sobre distribuição dinâmica do ônus da prova nas relações de consumo.".
Foram apresentadas contrarrazões ().
Manifestação do Ministério Público Federal no , deixando de opinar sobre o mérito recursal e requerendo o regular prosseguimento do feito.
É o relatório. Peço dia para o julgamento.
VOTO
Versa o pedido originário sobre o contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, celebrado entre o Autor e a CEF em 2012, insurgindo-se, em síntese, contra o procedimento de consolidação da propriedade realizado pela empresa pública, sob os argumentos de que: i) não teria sido notificado para a purga da mora; ii) não teria sido notificado acerca das datas de realização dos leilões.
Na forma da Lei nº 9.514/97, configurado o inadimplemento das parcelas mensais, será intimado o devedor para a purga da mora e, não havendo o pagamento, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, promovendo-se o posterior leilão público para sua alienação, não havendo que se falar em eventual desconhecimento acerca desse procedimento, ou que teria a parte autora sido surpreendida pela prática dos atos que ora pretende desconstituir.
De acordo com as anotações constantes na matrícula n. 61.830-A do Oitavo Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ (), foi o devedor notificado em 04/07/2024 às 09:00h para purga da mora (Av. 15). Diante do transcurso do prazo sem a purga da mora, foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF em 29/11/2024, promovendo-se, a seguir, os leilões para alienação do bem.
Ademais, verifica-se também que a notificação pessoal para purga da mora foi devidamente comprovada por meio dos documentos acostados pelo Quarto Registro de Títulos e Documentos (), o que demonstra ciência acerca do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.
Denota-se, assim, ter sido cumprido o requisito de notificação para a purga da mora, valendo observar que as notificações antes da consolidação da propriedade do imóvel objetivam permitir ao fiduciante a purga da mora. Entretanto, a parte autora, além de não ter trazido qualquer elemento a respeito do adimplemento ou não do débito que lhe fora atribuído, não demonstrou ter buscado formas de quitar a sua dívida no período decorrido entre o início da inadimplência e a consolidação da propriedade pela CEF.
Nesse mesmo sentido, por todos, vejam-se os seguintes julgados:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA. INDIMPLÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. DEVEDOR EM LOCAL IGNORADO, INCERTO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MARIA DAS NEVES DE SANTANA em face da CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando cassar a decisão da 22ª Vara Federal - Seção Judiciária do Rio de Janeiro que indeferiu a tutela provisória. 2 - Em análise perfunctória, própria deste momento recursal, diferentemente do que alega a Agravante, verifica-se que, às fls. 23, a Agravada acosta aos autos cópia da Certidão expedida pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos - RJ atestando a impossibilidade de realização da intimação da devedora, ora Agravante, "(...) em virtude de não residir no endereço indicado, informação de Sr. Renata (local), encontrando-se em local incerto e não sabido. (...)". 3 - Nos termos da norma do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, encontrando-se em local ignorado ou incerto, será promovida a intimação do devedor por edital, o que se efetivou, conforme documento de fls. 71, dos autos originários. 4 - Seguindo esta concepção, demonstrado que a devedora, ora Agravante, não foi localizada para receber a intimação para purgar a mora, válida a notificação por edital, afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. 5 - A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6 - Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (TRF-2ª Reg., 6ª T. E., AG 0003110-82.2018.4.02.0000, Relator: Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, E-DJF2R 12.09.2018) (g.n.)
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE. COMPROVAÇÃO. INTIMAÇÃO POR CARTÓRIO DE TÍTULOS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Apelação Cível interposta por mutuário em face da Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral que objetivava a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal - CEF em contrato de financiamento celebrado entre as partes. 2. De acordo com a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada no nome do fiduciário após a intimação do fiduciante para satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, incluídas as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 3. A referida intimação do fiduciante poderá ser realizada pessoalmente, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, conforme dispõe o artigo 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997. 4. O Oficial do Registro de Imóveis tentou notificar o Apelante para purgar a mora em 26/03/2015, contudo a diligência restou infrutífera por ter sido informado que o Apelante não mais residia no endereço do imóvel objeto do financiamento, encontrando-se em local ignorado e incerto. 5. Atendendo ao disposto no art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997, houve a notificação por edital do Apelante, publicada nos dias 08/06/2015, 09/06/2015 e 10/06/2015 no jornal A Gazeta. 6. Desta forma, resta demonstrado nos autos que a Apelada realizou todos os atos necessários para a realização da execução extrajudicial do contrato de financiamento celebrado com o Apelante, inclusive tendo comprovado que buscou a notificação pessoal do fiduciante para a purga da mora. 7. Não se verifica o cerceamento de defesa alegado pelo Apelante, motivo pelo qual descabida a sua pretensão recursal à anulação da Sentença, que deverá ser mantida. 8. Recurso desprovido. (TRF-2ª Reg., 6ª T. E., AC 0018610-94.2016.4.02.5001, Relator: Des. Fed. REIS FRIEDE, E-DJF2R 03.09.2018) (g.n.)
PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. EDITAL. CABIMENTO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO DE LEILÃO. DESNECESSIDADE. 1. Lide envolvendo o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado pela autora, em que houve a consolidação da propriedade do bem em nome da CEF. Alegou a demandante que não teriam sido atendidos os requisitos previstos pela Lei n. 9.514/97, como a notificação pessoal da devedora para a purga da mora e das datas de realização dos leilões. 2. Indeferida a remessa dos autos ao núcleo de conciliação, uma vez que o imóvel objeto do contrato de financiamento já foi alienado a terceiros, segundo informação dos autos, não cabendo à CEF, neste momento processual, dispor, por acordo, de bem que não integra mais o seu patrimônio. 3. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplemento, é prevista pela Lei nº 9.514/97, sendo certo que o procedimento nela previsto não apresenta qualquer inconstitucionalidade. Nesse sentido: TRF2, AC201250010115144, Rel. Des. Fed. MARCUS ABRAHAM, E-DJF2R 19.05.2014; TRF2, 8ª T.E., AC 200751020065910, Rel. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, E-DJF2R 14.10.2014. 4. Segundo previsão contratual, no caso de não pagamento de três encargos mensais, consecutivos ou não, restará configurado o vencimento antecipado da dívida, o que correu na hipótese, em que o contrato encontrava-se com pagamentos em aberto desde a parcela de n. 43, vencida em 24.10.2008, inadimplemento confirmado pela mutuária. 5. Frustradas as tentativas de localização da devedora no endereço do imóvel, como certificado pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos, foi promovida a notificação ficta, publicando-se o edital em jornal de grande circulação por 3 dias, atendido o disposto no § 4º do art. 26 da Lei 9.514/97, não havendo qualquer ilegalidade neste tocante. 6. A legislação pertinente não exige a tentativa frustrada de notificação pessoal por 3 vezes para que se possa notificar o devedor por edital, bastando a constatação de que esse se encontra em local incerto e não sabido, o que é demonstrado pelas certidões lavradas pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos. 7. Cabia à autora manter atualizadas suas informações pessoais junto à CEF para recebimento de correspondências e comunicações pertinentes ao contrato, o que não se verifica no caso em apreço, em que houve mudança de endereço não comunicada à instituição financeira. 8. Com a consolidação da propriedade em nome da CEF, não subsiste mais a relação contratual. Na forma do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a credora promoverá a alienação do bem por leilão público, no prazo de 30 dias, não havendo previsão legal que determine a intimação da devedora das datas de sua realização. 9. Apelação não provida. (TRF-2ª Reg., 8ª T. E., AC 0079352-13.2015.4.02.5101, Relator: Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, E-DJF2R 05.09.2017) (g.n.)
Outrossim, a comunicação do devedor acerca das datas dos leilões (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97) tem por finalidade apenas assegurar o direito de preferência do devedor para a aquisição do imóvel, previsto no § 2º-B, ambos introduzidos pela Lei n. 13.465/2017, com redação dada pela Lei n. 14.711/2023, mediante pagamento da integralidade da dívida acrescida das despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, a fim de impedir a alienação a terceiros, sendo certo que a sua ausência não enseja a nulidade da consolidação da propriedade, valendo acrescentar que a inadimplência acarreta o vencimento antecipado da dívida, e, com a consolidação da propriedade em favor da credora, o contrato de financiamento é extinto.
Nesse aspecto, a parte autora, mesmo ciente de seu inadimplemento e da iminência da realização dos leilões, não demonstrou, até a data aprazada para a ocorrência, qualquer iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência, com o adimplemento do montante que seria exigido, a fim de retomar o imóvel, embora tivesse conhecimento da legislação aplicável ao contrato e do próprio inadimplemento, de modo que a desconstituição dos leilões e da consequente alienação só configuraria atrasos ao procedimento, uma vez que a parte autora não demonstrou em qualquer momento o efetivo interesse no direito de preferência e condições de cumprir com os encargos devidos.
Com relação à inversão do ônus da prova, sabe-se que incumbe à parte autora o ônus quanto ao fato constitutivo do direito, nos termos do que dispõe o art. 333, I, do Código de Processo Civil (CPC). O CDC, por sua vez, em seu art. 6º,VIII, admite a sua inversão quando constatada a hipossuficiência do consumidor. Tal medida, entretanto, não é automática para todas as relações de consumo, mas pressupõe a existência de indícios mínimos da verossimilhança das suas alegações, o que não se verificou no caso concreto.
Considerando o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, majorando em 1% os honorários advocatícios fixados em sentença, cuja exigibilidade resta suspensa, em razão da gratuidade de justiça concedida em primeira instância.
Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002854023v17 e do código CRC 3a957544.
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Data e Hora: 16/06/2026, às 09:18:19