Apelação Cível Nº 5006546-53.2024.4.02.5108/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por H. S. D. A. A. e outra, nos autos da ação pelo procedimento comum nº 5006546-53.2024.4.02.5108, movida pelos apelantes em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, ora apelada, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de São Pedro da Aldeia (evento 26, SENT1), integrada pela sentença em sede de embargos de declaração desprovidos (evento 41, SENT1), que julgou improcedentes os pedidos autorais, no sentido de compelir a instituição financeira a disponibilizar o valor estabelecido na Simulação de Financiamenteo do Programa Minha Casa, Minha Vida, valor esse superior ao efetivamente contratado, na aquisição de bem imóvel residencial pelo Sistema Financeiro Habitacional.

Em suas razões de recorrer (evento 47, APELACAO1), os apelantes sustentam que a sentença de primeiro grau se equivocou ao tratar o caso como mera expectativa de direito decorrente de análise preliminar de crédito, sem considerar que o financiamento já havia sido aprovado em fase avançada das tratativas. Alegam que houve violação aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da vinculação da oferta, previstos no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil. Também argumentam que a Caixa não se desincumbiu do ônus probatório, mesmo após o deferimento da inversão do ônus da prova, pois deixou de apresentar documentos capazes de afastar as alegações dos autores, limitando-se a juntar planilhas financeiras que não enfrentam o núcleo da controvérsia. O recurso enfatiza que o pedido principal da ação não se restringe à indenização por danos morais, mas sim à manutenção das condições originais do financiamento ou, alternativamente, ao pagamento de indenização correspondente aos prejuízos materiais suportados pelos autores. Para sustentar a tese, a apelação cita diversos precedentes dos Tribunais Regionais Federais reconhecendo que alterações supervenientes nas regras de financiamento não podem atingir contratos em fase avançada de negociação, sobretudo quando já houve aprovação do crédito e legítima expectativa de conclusão do negócio jurídico. Os apelantes afirmam que a conduta da Caixa gerou graves consequências financeiras e emocionais, transformando o sonho da aquisição da casa própria em situação de endividamento e insegurança financeira. Ao final, os recorrentes requerem o conhecimento e provimento integral do recurso para reformar a sentença, a fim de condenar a CEF a cumprir as condições originalmente aprovadas no financiamento ou, subsidiariamente, indenizar os autores pelos danos materiais e morais sofridos, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Em contrarrazões (evento 53, CONTRAZ1), a CEF sustenta que os autores não comprovaram que houve aprovação definitiva de financiamento no percentual de 80% do valor do imóvel, afirmando que os documentos juntados aos autos consistem apenas em simulações sem validade vinculante e conversas informais com corretora imobiliária. A instituição argumenta que a análise preliminar de crédito não garante a concessão do financiamento, pois o procedimento depende de diversas etapas e avaliações técnicas. Também afirma que o contrato efetivamente assinado pelas partes previa financiamento inferior ao alegado pelos autores, inexistindo qualquer ato ilícito, falha na prestação do serviço ou comprovação de danos materiais e morais. Ao final, requer o desprovimento da apelação e a manutenção da sentença de improcedência.

O feito foi distribuído por sorteio à Relatoria deste Gabinete 29 (evento 1 - 2º grau), que intimou o MPF para o oferecimento do seu parecer (evento 3 - 2º grau).

Manifestação do MPF pelo desnecessidade da intervenção ministerial no feito (evento 5, PROMOCAO1).

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002841485v4 e do código CRC 29831dcb.

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Apelação Cível Nº 5006546-53.2024.4.02.5108/RJ

VOTO

Conheço da apelação, uma vez presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta pela parte autora contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal da Subseção Judiciária de São Pedro da Aldeia/RJ, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de responsabilidade civil cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Narram os autores que, no curso das tratativas para financiamento imobiliário, a instituição financeira teria alterado as condições inicialmente apresentadas, reduzindo o percentual financiável de 80% para 70% do valor do imóvel, o que lhes teria imposto a assunção de obrigação adicional perante o vendedor do bem. Em razão disso, postulam indenização por danos materiais e morais.

A sentença recorrida concluiu pela ausência de comprovação de falha na prestação do serviço e pela inexistência dos pressupostos da responsabilidade civil, julgando improcedente a demanda.

Irresgnados, os autores interpõem a presente apelação alegando, em síntese, que a sentença ignorou que o financiamento já estava aprovado em fase avançada, tratando o caso apenas como expectativa de direito, em violação da boa-fé, da confiança legítima e da vinculação da oferta, devendo serem mantidas as condições originais do financiamento ou a indenização pelos prejuízos sofridos.

Não assiste razão aos apelantes.

Inicialmente, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se às disposições do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento consolidado na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, ainda que objetiva a responsabilidade atribuída às instituições financeiras, permanece indispensável a demonstração dos pressupostos autorizadores do dever de indenizar, quais sejam: a conduta ilícita, o dano efetivamente suportado e o nexo de causalidade entre ambos.

No caso em exame, a prova produzida pelos autores mostra-se manifestamente insuficiente para evidenciar que a CEF tenha assumido obrigação definitiva de financiar 80% (oitenta por cento) do valor do imóvel pretendido.

Com efeito, os elementos probatórios colacionados aos autos restringem-se a impressões de tela referentes ao resultado de simulação de financiamento do Programa “Minha Casa, Minha Vida” (evento 1, ANEXO12) e à conversa mantida, por meio do aplicativo WhatsApp, entre um dos autores e pessoa identificada como “Fabiana Corretora” (evento 1, ANEXO13).

Entretanto, a mencionada simulação de financiamento não contém qualquer identificação dos proponentes, circunstância que impede atribuir-lhe eficácia probatória apta a demonstrar a existência de proposta concreta e vinculante formulada pela instituição financeira ré. Trata-se, em verdade, de mera estimativa preliminar, produzida em ambiente virtual, sem caráter definitivo ou vinculativo.

De igual modo, a mensagem encaminhada por intermédio da rede social, na qual se faz referência à suposta aprovação do financiamento no valor pretendido pelos apelantes, não se reveste de idoneidade suficiente para comprovar a alegada obrigação da CEF, sobretudo porque emanada de terceira pessoa sem demonstração de vínculo funcional ou poderes de representação da instituição financeira demandada.

Conforme corretamente consignado pelo Juízo de origem, a mera simulação ou pré-análise de crédito não se confunde com aprovação definitiva do financiamento imobiliário, tratando-se apenas de etapa preliminar do procedimento bancário.

Com efeito, o financiamento imobiliário envolve procedimento complexo, sujeito à análise da capacidade financeira dos proponentes, avaliação do imóvel, enquadramento nas regras do programa habitacional e verificação documental, circunstâncias que afastam qualquer alegação de direito adquirido à contratação nas condições inicialmente simuladas.

Ademais, o contrato efetivamente firmado entre as partes demonstra que o financiamento concedido pela CEF ocorreu no valor de R$ 210.000,00, acrescido de recursos próprios e utilização de FGTS (evento 1, ANEXO8), tendo os autores aderido livremente às cláusulas pactuadas.

Não há nos autos qualquer elemento probatório apto a demonstrar promessa vinculante da instituição financeira quanto à concessão de financiamento em percentual superior ao efetivamente contratado.

Ao contrário, a documentação evidencia apenas expectativa de contratação, sujeita à análise final da instituição financeira, o que se insere no âmbito da liberdade contratual e da autonomia privada.

A concessão de crédito constitui faculdade da instituição financeira, inexistindo ilicitude na alteração das condições estabelecidas na simulação do financiamento antes da formalização definitiva do contrato.

Vejam-se os seguintes julgados desta Corte Regional:

APELAÇÃO CÍVEL. CEF. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONDIÇÕES DIVERGENTES ENTRE A SIMULAÇÃO E A CELEBRAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADES. LIVRE VONTADE DAS PARTES. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. Apelação interposta pela parte autora em face da CEF, objetivando a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição em dobro e de readequação contratual, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do ar. 487, I, NCPC. II. A parte autora ajuizou ação pleiteando a revisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, sob o fundamento de que a morosidade excessiva da CEF na avaliação do imóvel resultou aumento na taxa de juros e consequentemente nas parcelas, quando da assinatura do contrato, em condições piores do que no momento da realização da simulação. III. No contexto fático-probatório dos autos, observa-se o interregno de pouco mais de dois meses entre o primeiro ato de vontade da parte (simulação do financiamento imobiliário – 28/08/2015) e a efetiva assinatura do contrato de mútuo com alienação fiduciária nº 144440909667-1, celebrado no dia 05/11/2015. IV. Nesse interstício, constata-se a aprovação do crédito, envio da carta de crédito, escolha do imóvel pretendido, pedido de vistoria do mesmo pela parte, realização da referida perícia, elaboração do laudo de vistoria, análise da documentação do devedor fiduciante pelo credor fiduciário, elaboração da minuta contratual e enfim celebração da avença. “É de se constatar que não houve demora excessiva causada exclusivamente pela ré. Ao contrário, o que se verifica é uma tramitação administrativa aparentemente condizente com a complexidade da operação em que se fundou o contrato habitacional firmado.” V. O simulador habitacional, não tem o condão de vincular o agente financeiro. O que ocorre é tão somente uma perspectiva, onde este instrumento permite à parte verificar as condições estabelecidas caso o contrato viesse a ser celebrado naquele dia. VI. Verifica-se que a parte autora, ora apelante, pactuou de livre e espontânea vontade o contrato de financiamento imobiliário, nos exatos termos em que lhe foi proposto, não vislumbrando este Relator o cometimento de eventuais ilegalidades por parte da Empresa Pública. VII. Cumpre registrar que tanto os contratos públicos como privados devem ser pautados pelos princípios da boa-fé, previsto no art. 422, do CC/02, e do pacta sunt servanda, o qual estabelece que aquilo que está escrito torna lei entre as partes, impondo-se em verdadeira vinculação das partes ao instrumento pactuado, só podendo ser mitigado ante a verificação de irregularidades, má-fé ou cláusulas abusivas, o que não é o caso dos presentes autos. VIII. Apelação desprovida. Verba honorária majorada em 1%. (TRF2. AC nº 5020756-43.2018.4.02.5101. Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA. Oitava Turma Especializada. Julgamento: 26/11/2019) (Grifado propositalmente)

PROCESSUAL CIVIL e ADMINISTRATIVO CONTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. - Cinge-se a controvérsia sobre a manutenção ou não da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF e, por consequência, a incompetência da Justiça Federal para julgar a presente demanda em relação à ré MRV MRL RJ SG3 INCORPORACOES SPE LTDA. - Na espécie, relata o autor que celebrou contrato de promessa de compra e venda junto à construtora ré, para aquisição de imóvel residencial, no qual pactuou-se o pagamento de entrada no valor de R$ 2.496,42 (devidamente quitada) e de R$ 94.096,58, a ser financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF). Afirma, ainda, que "ao contatar com a financeira, ora 2ª Ré, foi informado que o valor da entrada era de R$ 17.944,33 (dezessete mil novecentos e quarenta e quatro reais e trinta e três centavos), onde o autor ainda teria que completar o valor de R$ 15.144,48 (quinze mil cento e quarenta e quatro reais e quarenta e oito centavos), não havendo mais o desconto na entrada informado pela primeira ré", razão pela qual pretende a rescisão contratual, bem como o pagamento de indenização, a título de danos morais. - Ocorre que, da leitura do contrato acostado aos autos, verifica-se que a CEF não integra o acordo, que se restringe à negócio jurídico celebrado entre o autor e a construtora. - Ademais, importa salientar que, embora haja alegação do autor de que "no documento de simulação de financiamento, juntado aos autos, consta o logotipo da CEF" e, que por tal razão, comprovaria a celebração do contrato entre as partes, como bem asseverado pelo Il. Representante do Ministério Público Federal, através de parecer constante do evento 7, "tal fato, per si, não evidencia que esta participou efetivamente do contrato, tampouco há comprovação de que as anotações ali feitas pertencem a um representante da instituição financeira. Pelo contrário, o próprio autor afirma na exordial, repisando em sede de recurso, que o valor ali pactuado foi sugerido pela construtora, ora 1ª ré. Evidente, portanto, que a validade do negócio jurídico firmado entre autor e construtora não pode ser oponível à Caixa Econômica". - A simulação de financiamento é atividade disponível no sítio eletrônico da CEF, que pode ser realizada por qualquer pessoa, de forma unilateral, sem vincular de imediato as partes, uma vez que o contrato de financiamento somente será firmado posteriormente, mediante a análise dos dados pessoais fornecidos pelo pretenso contratante. - Portanto, não constam nos autos elementos que comprovem a existência de relação jurídica das partes com a CEF, motivo pelo qual deve ser reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. - Corroborando o entendimento acima esposado, cumpre destacar trecho do parecer ministerial, verbis: "(...) É cediço na jurisprudência que a responsabilidade da CEF se limita ao contrato de financiamento, respondendo pela cobrança dos respectivos encargos mensais no tempo e modo contratados. No entanto, no caso dos autos não há contrato celebrado entre autor e a CEF, inexistindo, assim, qualquer responsabilidade sobre eventual descumprimento do negócio jurídico do qual não fez parte" (TRF2, Evento 7, PARECER1). - Assim, constata-se que a exclusão da CEF do polo passivo implica na incompetência da Justiça Federal para apreciar a lide com relação à ré MRV MRL RJ SG3 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, na medida em que ausentes quaisquer das hipóteses do art. art. 109 da CF/88. - Recurso de apelação desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o valor fixado pelo Juízo a quo, conforme prevê o artigo 85, § 11, do CPC/15, observada a condição suspensiva do artigo 98, § 3º do CPC/15, por ser a parte recorrente beneficiária da gratuidade de justiça. (TRF2. AC nº 5000185-66.2019.4.02.5117. Rel. Des. Fed. VERA LUCIA LIMA DA SILVA. Oitava Turma Especializada. Julgamento: 16/03/2021) (Grifo nosso).

Nesse contexto, merece integral manutenção a sentença recorrida, porquanto a parte autora não logrou comprovar a existência de conduta ilícita imputável à instituição financeira apta a ensejar os danos alegados.

Ausentes os pressupostos da responsabilidade civil objetiva — falha na prestação do serviço, dano e nexo causal — não há falar em condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Por fim, tem-se que os honorários recursais não devem ser fixados, porquanto não presentes, simultaneamente, todos os requisitos necessários para o seu arbitramento, quais sejam: i) decisão recorrida publicada a partir de 18/03/2016, quando entrou em vigor o novo CPC; ii) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; iii) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/10/2017).

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002841486v6 e do código CRC 8f5a67d8.

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Apelação Cível Nº 5006546-53.2024.4.02.5108/RJ

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. SIMULAÇÃO DE CRÉDITO. EXPECTATIVA DE DIREITO. AUSÊNCIA DE PROPOSTA VINCULANTE. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS E MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de responsabilidade civil cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, sob a alegação de que, no curso das tratativas para financiamento imobiliário, a instituição financeira teria alterado as condições inicialmente apresentadas, reduzindo o percentual financiável de 80% para 70% do valor do imóvel, o que teria ocasionado prejuízos financeiros e abalo moral aos demandantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a simulação de financiamento imobiliário e as mensagens trocadas por aplicativo de comunicação configuram proposta vinculante apta a obrigar a instituição financeira à concessão do crédito nas condições inicialmente apresentadas; e (ii) estabelecer se houve falha na prestação do serviço bancário capaz de ensejar responsabilidade civil por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre as partes submete-se às disposições do Código de Defesa do Consumidor, mas a responsabilidade objetiva da instituição financeira exige a demonstração de conduta ilícita, dano e nexo causal.

4. A simulação de financiamento apresentada pelos autores não possui identificação dos proponentes nem caráter definitivo, constituindo mera estimativa preliminar sem eficácia vinculante.

5. As mensagens trocadas por aplicativo de comunicação não comprovam obrigação assumida pela CEF, pois foram encaminhadas por terceira pessoa sem demonstração de vínculo funcional ou poderes de representação da instituição financeira.

6. A pré-análise ou simulação de crédito não se confunde com aprovação definitiva do financiamento imobiliário, que depende de procedimento complexo envolvendo análise cadastral, capacidade financeira, avaliação do imóvel e verificação documental.

7. O contrato efetivamente celebrado demonstra que os autores aderiram livremente às condições pactuadas, inexistindo prova de promessa vinculante quanto à concessão de financiamento em percentual superior ao contratado.

8. A concessão de crédito insere-se na esfera da liberdade contratual da instituição financeira, inexistindo ilicitude na alteração das condições inicialmente simuladas antes da formalização definitiva do contrato.

9. Ausentes falha na prestação do serviço, dano indenizável e nexo causal, não se configuram os pressupostos da responsabilidade civil aptos a justificar condenação por danos materiais ou morais.

IV. DISPOSITIVO

10. Apelação desprovida.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109; CDC; CC, art. 422; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 297; STJ, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, DJe 19.10.2017; TRF2, AC nº 5020756-43.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva, Oitava Turma Especializada, j. 26.11.2019; TRF2, AC nº 5000185-66.2019.4.02.5117, Rel. Des. Fed. Vera Lucia Lima da Silva, Oitava Turma Especializada, j. 16.03.2021.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 11 de junho de 2026.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002841487v6 e do código CRC 4ac3b279.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 02/06/2026 A 11/06/2026

Apelação Cível Nº 5006546-53.2024.4.02.5108/RJ

RELATOR: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária