Agravo de Instrumento Nº 5006339-81.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por V. L..
O recurso ataca decisão que, em ação de rito comum, indeferiu liminar voltada à suspensão de leilões de imóvel e dos efeitos da consolidação da propriedade.
O agravante aponta que é “pessoa idosa de 91 anos, é proprietário do Apartamento n.º 702, Bloco 1, da Rua Voluntários da Pátria, n.º 138, Botafogo/RJ, registrado sob a Matrícula n.º 9.080 do 3.º Ofício de Registro de Imóveis”; que “O imóvel foi dado em alienação fiduciária em garantia da CCB n.º 19.1326.690.0000105-81, firmada em 04/02/2021 no valor de R$ 380.984,22, em favor da Jardim Escola Sarah Dawsey EIRELI, da qual o Agravante figurou como terceiro fiduciante e garantidor”; que “O endereço do Agravante, expressamente registrado na CCB, é: Rua Engenheiro Ataulfo Coutinho, n.º 200, Bloco 3, Apartamento 507, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, CEP 22.793-520”; que “O endereço do Agravante situa-se no complexo Mandala, composto por 15 blocos organizados em 5 quadras, cada bloco constituindo condomínio autônomo com portaria, síndico e administração próprias e independentes, além de diversas casas”; que “Diante do inadimplemento da devedora principal, a Caixa Econômica Federal instaurou o procedimento extrajudicial de constituição em mora (Ofício n.º 582226/2025), com diligências realizadas pelo 5.º Ofício de RTD em junho de 2025”; que “O vício central e documentalmente comprovado: a CEF indicou ao RTD o endereço Rua Ataulpho Coutinho, 200, BL A, 507, quando o endereço contratual correto é Bloco 3”; que “No Condomínio Mandala, Bloco A e Bloco 3 são condomínios completamente distintos, com portarias e administrações diferentes. O oficial visitou o Bloco A e recebeu informação de que o Agravante não residia ali, o que é verdadeiro: ele reside no Bloco 3. O Bloco 3 jamais foi visitado”; que, “Sem intimação pessoal válida do Agravante em seu endereço correto, o 3.º RI averbou a consolidação da propriedade (AV-17, protocolo 387.936, de 09/10/2025, efetivada em 15/12/2025) e foram designados leilões para 04/05/2026 e 08/05/2026”; que “somente tomou ciência do procedimento quando o locatário do imóvel o contactou para comunicar a rescisão do contrato de locação em razão do leilão, sendo esse o primeiro e único contato do Agravante com qualquer informação sobre o procedimento expropriatório”; que a decisão agravada “refere-se ao AV-10 e AV-11 da matrícula, com edital de 09-11/01/2023 e consolidação em 30/05/2023. Esses atos NÃO existem no procedimento ora impugnado”; que há documentos nos autos que “comprovam [...], de forma direta e objetiva, o vício apontado”; que houve erro quanto às custas processuais, as quais “foram efetivamente recolhidas e o comprovante consta do sistema eproc”; que “A Caixa Econômica Federal, ao indicar endereço errado ao cartório, inviabilizou a própria intimação que era seu dever promover” e “o procedimento deflagrado com base em endereço incorreto é nulo desde a origem”; que “(i) realizou-se uma única visita, quando a lei exige mínimo de duas; (ii) jamais se tentou a intimação por hora certa; (iii) passou-se diretamente ao edital, em veículo — o Diário Registral — de finíssima circulação popular, sem que se esgotassem os meios pessoais”; que “a presunção de fé pública dos atos registrais é relativa, e a prova inequívoca de irregularidade existe e está nos autos”. O agravante pleiteia a reforma da “decisão agravada e deferir a tutela de urgência originária, determinando a suspensão dos leilões de 04/05/2026 e 08/05/2026 e dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária averbada na AV-17 da Matrícula n.º 9.080, até o julgamento final da ação de origem” (evento 1).
Em regime de plantão, o Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO indeferiu a antecipação dos efeitos da tutela recursal (eventos 5 e 9).
Foram apresentadas contrarrazões pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) (evento 24). A agravada sustenta que “a demanda tramita desde 27 de abril de 2026, sem notícia de arrematação por terceiro, sendo certo que o recorrente nada fez de concreto no sentido do exercício do direito de preferência – depositando nos autos valor equivalente à divida total, assegurado pela formalidade que, supostamente, teria sido descumprida ou do depósito das quantias devidas que, supostamente, pretende regularizar”; que “a simples transcrição de trecho da certidão do RGI é suficiente para demonstrar a notificação por edital conforme certificado por oficial de cartório, dotado de fé pública”; que “Vale destacar a apresentação, pelos próprios autores, de cópias das diligências realizadas – das inúmeras diligências realizadas, em todos os endereços disponibilizados, sem que se tenha conseguido notificar pessoalmente qualquer um dos coobrigados, não havendo que se falar em irregularidade da notificação por Edital”; que, “conforme esclarecido pela área responsável pelo bem, o imóvel não foi alienado nos leilões realizados em 04 e 08/05/2026”; que “a purga da mora só pode ocorrer, nos termos da Lei 9514/97, até a consolidação de propriedade, não havendo qualquer ilicitude no não fornecimento dos valores em aberto, essencialmente porque, desde a Consolidação de Propriedade, não existem valores em aberto”; que “nada foi depositado pelos autores, que seguem usufruindo do bem imóvel, cuja execução é objeto da lide, sem qualquer contrapartida”; que, “na hipótese de acolhimento dos pedidos, com a suspensão dos leilões, que o v. acórdão fixe prazo, firme no principio da instrumentalidade das formas, para que o autor possa – de acordo com eventual determinação, proceder à purga da mora, depositando a integralidade da dívida vencida, na forma da lei 9514-97 ou exerça o direito de preferência, adquirindo, pelo valor da dívida total, na forma da lei 9514-97, o imóvel objeto da lide”.
O agravante apresentou extemporânea oposição ao julgamento virtual (evento 39). E, após juntada de documentos pela Caixa (sobre diligências de notificação, com juntada de ARs e e-mails), pleiteia a retirada de pauta para que ele possa se manifestar em relação aos referidos documentos (eventos 40 e 41).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A decisão agravada merece ser confirmada, sem prejuízo do adequado reexame, a ser realizado em breve.
Não cabe o adiamento. os documentos anexados posteriormente pela CRF são indiferentes, não influem no resultado do agravo e nem serão referidos.
A decisão agravada apontou que não se verifica de pronto o preenchimento dos elementos para a liminar.
O agravante possui dois imóveis, um em Botafogo e outro na Barra da Tijuca. Ele é avalista de cédula de crédito bancário da escola “JARDIM ESCOLA SARAH DAWSEY EIRELI”. O valor do contrato foi de R$ 380.984,22 e o agravante ofereceu seu imóvel em Botafogo como garantia – sendo que ele mora na Barra da Tijuca, constando na cédula de crédito bancário tal informação (evento 1, COMP6, dos autos originários).
Consta nos procedimentos do Registro de Imóvel que as partes foram procuradas, sem êxito, para a satisfação das prestações. O agravante aparentemente foi procurado uma única vez na Barra da Tijuca, onde mora, mas no bloco A, em vez do bloco 3, que seria o correto (evento 1, COMP7, dos mesmos autos).
E depois foram expedidos três editais no Diário Registral (28, 29 e 30 de julho de 2025), segundo o recurso sem nova tentativa de achar o agravante e sem prévia intimação com hora certa (evento 1, COMP7, dos mesmos autos).
Após, houve consolidação da propriedade fiduciária, em 15/12/2025 (evento 1, COMP5, COMP9, COMP10 e COMP11, todos dos mesmos autos).
A decisão agravada, em parte, se refere a processo diverso, quando aponta notificação por edital em diferentes dias de janeiro de 2023 e consolidação da propriedade em dia diverso do ocorrido; e a CEF junta agora, em contrarrazões, apenas os editais acima referidos e informação de que não houve interessados nos leilões realizados.
Apesar dessas constatações, e de o agravante contar com 91 anos de idade, verifica-se que (1) foi expedida notificação extrajudicial acerca dos leilões para o imóvel em Botafogo, recebido pelos inquilinos do agravante, datada de 19 de março de 2026 (sendo os leilões marcados para 4/5/2026 e 8/5/2026) (evento 1, COMP8, dos mesmos autos); (2) os leilões já passaram, e sem interessados (evento 24, ANEXO5, neste TRF); (3) o imóvel objeto dos leilões não é o mesmo em que reside o agravante. Assim, no exame de momento, esses três pontos afastam a urgência à concessão da liminar.
Desse modo, sem prejuízo de adequado reexame, o agravo não merece ser provido.
No que toca à determinação, de que seja juntado aos autos comprovante de recolhimento das custas iniciais, não há prejuízo para o agravante, já que em decisão posterior (evento 14 dos autos originários) o Magistrado consignou que as custas foram recolhidas, no percentual de 50%.
No que toca aos leilões, também não é preciso esmiuçar o debate, e tudo deve ser e será amadurecido, em 1º grau, à luz de melhor apreciação. Se o agravante tiver razão, a situação será oportunamente recomposta.
Não está descrita situação de irreversibilidade, pelo menos no momento, que seja inapta de ser desfeita se o agravante vencer. A tutela de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de risco ao resultado útil do processo.
A análise do caso deve ser aprofundada e não há, no exame atual, antes do contraditório, perigo irreversível a gerar imediata suspensão dos efeitos dos leilões e da consolidação da propriedade fiduciária. Se o agravante tiver razão, os atos constritivos serão cancelados e a sua situação será recomposta, sem prejuízo.
Assim, e admitida a necessidade de melhor exame, deve ser mantida a decisão agravada, já que tudo é provisório.
Assim sendo, a decisão de 1º grau não fecha a possibilidade de reexame. Quando do exame das provas, ou ao menos quando do julgamento por sentença, em primeiro grau, ou, através de recurso, quando da apreciação de eventual apelo, todos os aspectos do tema serão analisados em definitivo.
Do exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento. É o voto.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002901340v5 e do código CRC 6b405e3c.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 15/06/2026, às 14:10:00