Apelação/Remessa Necessária Nº 5002974-83.2024.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1.Trata-se de recurso de apelação interposto pela Caixa Econômica Federal, representando o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A ação foi movida por arrendatários que, após quitarem integralmente as 180 prestações de um contrato de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), descobriram que o imóvel não possuía a devida regularização no Registro de Imóveis, o que impedia a transferência da propriedade.
2.A sentença recorrida (Evento 50) condenou o réu à obrigação de fazer, consistente na regularização da edificação perante o Cartório de Registro de Imóveis, com a consequente emissão da documentação necessária para a transferência do bem. Além disso, fixou indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), fundamentando que a inércia administrativa de mais de 15 anos para regularizar o empreendimento ultrapassou o mero dissabor contratual, afetando o direito à moradia.
3.Em suas razões recursais (Evento 56), a Caixa Econômica Federal sustenta, em síntese, que não existe a figura do "termo de quitação" nos contratos do PAR, bastando que o interessado utilize um portal administrativo específico para solicitar a transferência. Alega que não houve resistência ou omissão, mas apenas falta de iniciativa dos autores pelos canais adequados. Argumenta ainda a inexistência de ato ilícito, alegando que as despesas de registro correm por conta do comprador e que não ficaram demonstrados danos morais indenizáveis. Por fim, pede a improcedência total ou a redução do valor da indenização.
4.Foram apresentadas contrarrazões ao recurso de apelação por D. S. D. P. (Evento 63).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1.Conheço do recurso de apelação, pois presentes seus pressupostos.
2.A controvérsia central reside em verificar se houve falha na prestação do serviço por parte do Fundo de Arrendamento Residencial ao não promover a averbação da edificação do imóvel após a quitação do contrato pelos arrendatários, e se tal omissão gera o dever de indenizar por danos morais.
3.Inicialmente, é preciso destacar que a análise deste caso é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002). O Programa de Arrendamento Residencial, embora possua finalidade social, estabelece uma relação de consumo entre a instituição gestora do fundo e o arrendatário, que é o destinatário final do serviço de moradia e da futura aquisição do bem. O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, ou seja, ele responde pelos danos causados independentemente de culpa, bastando a prova do defeito no serviço, do dano e do nexo de causalidade.
4.Quanto à obrigação de regularização, o argumento da apelante de que não houve resistência administrativa não se sustenta diante dos fatos provados. O contrato de arrendamento residencial foi firmado por 180 meses (15 anos) e está integralmente quitado. Ocorre que, para que o cidadão possa exercer seu direito de propriedade, o imóvel precisa existir juridicamente no Registro de Imóveis. A averbação da edificação — que é o ato de registrar na matrícula do terreno que uma casa ou prédio foi construído — é obrigação do proprietário e construtor, conforme determinam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
5.Sem a averbação da construção pelo FAR/Caixa, é impossível que o arrendatário registre sua escritura de compra e venda. O artigo 1.245 do Código Civil é claro ao dispor que a transferência da propriedade entre vivos só se dá mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Se o vendedor (arrendador) não providencia a regularização da edificação do empreendimento que ele mesmo construiu e geriu por mais de uma década, ele impede o comprador de se tornar dono.
6.A alegação de que o autor deveria ter buscado um portal administrativo é insuficiente. O problema aqui não é meramente burocrático, mas estrutural-jurídico: o imóvel, na data da quitação, ainda constava no registro apenas como parte de um terreno, sem a individualização e averbação da unidade residencial construída. Essa omissão por mais de 15 anos configura uma falha grave. O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, exige que as partes ajam com lealdade e cooperação não apenas durante a execução do contrato, mas também após o seu encerramento (deveres anexos). Ao receber todas as parcelas e não entregar o imóvel em condições jurídicas de transferência, o réu violou esse princípio.
7.No que tange aos danos morais, a manutenção da sentença é medida que se impõe. O direito à moradia é um direito social fundamental garantido pelo artigo 6º da Constituição Federal de 1988 e está intimamente ligado à dignidade da pessoa humana. A frustração de uma pessoa que paga rigorosamente as prestações de sua casa por 15 anos e, ao final, vê-se impedida de ter a escritura definitiva por desídia do órgão gestor, não pode ser classificada como "mero aborrecimento".
8.O dano moral, neste caso, decorre da angústia e da insegurança jurídica impostas aos autores, que ficaram com seu patrimônio em situação irregular por tempo excessivo e indeterminado. Não se trata de uma sensibilidade exagerada, mas de uma falha que atinge o planejamento de vida. O Código Civil, em seu artigo 186, define que aquele que, por omissão voluntária, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. A omissão em regularizar o empreendimento por tantos anos é o ato ilícito que gera o dever de indenizar, conforme o artigo 927 do mesmo Código.
9.Quanto ao valor da indenização fixado em R$ 12.000,00, entendo que ele observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. O montante não é excessivo a ponto de gerar enriquecimento sem causa, mas é suficiente para cumprir o caráter pedagógico da medida, desestimulando que a instituição ré mantenha outros cidadãos na mesma situação de irregularidade. O valor deve considerar a extensão do dano (artigo 944 do Código Civil) e o longo período de inércia do réu. Nesse contexto, a jurisprudência deste Eg. TRF-2:
APELAÇÃO CÍVEL. PMCMV. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Trata-se de um recurso de apelação, em que as partes controvertem acerca da condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$11.606,85, bem como de compensação por danos morais, em função de aquisição de imóvel por intermédio do PMCMV e de apresentação de vícios construtivos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se há legitimidade passiva da CEF e se cabe indenização por danos materiais e morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Em sede de apelação, sustenta o apelante sua ilegitimidade passiva. Entretanto, não merece prevalecer tal entendimento, dado que, em se tratando de contrato vinculado ao PMCMV, a CEF atua como representante do FAR e como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas hipossuficientes, de modo que resta patente sua responsabilidade por vícios de construção e sua consequente legitimidade passiva.Outro argumento da apelante é de que não há danos materiais ou morais. Todavia, a perícia apresentada nos autos apontou para a existência de vícios construtivos, quais sejam problemas de revestimento do imóvel na área da sala, da circulação e dos quartos, assim como no teto do banheiro. Assim, os danos materiais são indubitáveis, devendo ser mantido o valor fixado na sentença, sob pena de decisão ultra petita. Além disso, há danos morais, uma vez que, segundo uma concepção objetiva do dano moral, que vai além da angústia ou sofrimento, reputa-se que houve lesão à dignidade da pessoa humana, de modo que a reparação por danos morais é imperativa. Conforme a doutrina, "A reparabilidade dos danos imateriais é relativamente nova em nosso País, tendo sido tornada pacífica com a Constituição Federal de 1988, pela previsão expressa no seu art. 5.º, V e X. A melhor corrente categórica é aquela que conceitua os danos morais como lesão a direitos da personalidade, sendo essa a visão que prevalece na doutrina brasileira. Alerte-se que para a sua reparação não se requer a determinação de um preço para a dor ou o sofrimento, mas sim um meio para atenuar, em parte, as consequências do prejuízo imaterial, o que traz o conceito de lenitivo, derivativo ou sucedâneo. Por isso é que se utiliza a expressão reparação e não ressarcimento para os danos morais". [Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 5. ed. rev., atual. e ampl. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2015, p. 396]. Além disso, o valor apontado pela sentença a título de danos morais demonstra-se correto, de modo que não deve ser reduzido ou majorado, em nome da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "Em sede de PMCMV, há legitimidade passiva da CEF e cabe indenização por danos materiais e morais, em função de vícios construtivos."
Dispositivos relevantes citados: art. 5.º, V e X da CRFB/88 e art. 85, §11 do CPC
Jurisprudência relevante citada: (i) TRF2 , Apelação Cível, 5038898-56.2022.4.02.5101, Rel. VIGDOR TEITEL , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - VIGDOR TEITEL, julgado em 30/09/2024, DJe 04/10/2024 10:21:10; (ii) TRF2 , Apelação Cível, 5000178-20.2022.4.02.5004, Rel. FERREIRA NEVES , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - FERREIRA NEVES, julgado em 18/02/2025, DJe 02/03/2025 23:17:49
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5006043-73.2022.4.02.5117, Rel. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA , 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, julgado em 14/07/2025, DJe 15/07/2025 14:22:28) (grifei)
10.Refuto, por fim, o argumento de que as despesas de registro são do comprador. De fato, o ITBI e as custas do cartório para a escritura definitiva são encargos do adquirente, mas o ônus de entregar o imóvel com a edificação averbada e o empreendimento regularizado perante o RGI é, por lei e pela natureza do negócio, do vendedor/arrendador. Sem a prévia regularização do todo (o prédio), o indivíduo não consegue registrar a sua parte (o apartamento). Portanto, a sentença foi acertada ao reconhecer a falha no serviço e o dano moral decorrente da demora desarzoada na regularização do imóvel.
11.Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos pedidos formulados na apelação, a fim de manter a sentença in totum. Confirmo a condenação em honorários advocatícios da sentença, que serão majorados em 1% sobre o valor fixado, em função do trabalho recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002781976v2 e do código CRC 367c6211.
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Data e Hora: 27/03/2026, às 14:59:47