Agravo de Instrumento Nº 5005924-98.2026.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo ativo, interposto por A. D. S. D. C. contra decisão proferida pelo Juízo da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro que, nos autos da ação nº 5027064-17.2026.4.02.5101, indeferiu o pedido de tutela de urgência visando a suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel em tela (evento 12, DESPADEC1).

Em suas razões recursais (evento 1, AGRAVO1), a agravante alega, em resumo, "que a manutenção da decisão agravada impõe à Agravante grave e iminente prejuízo, consistente na possibilidade de perda de seu único imóvel residencial, mesmo diante de indícios relevantes de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial". 

Aduz "que os leilões encontram-se designados para 1ª praça em 27/04/2026 e 2ª praça em 30/04/2026, circunstância que evidencia a urgência da medida pleiteada"; e que "a concessão da tutela recursal não acarreta prejuízo à instituição financeira, uma vez que apenas suspende temporariamente o procedimento sendo plenamente reversível, ao passo que sua negativa pode gerar danos irreparáveis à Agravante".

Argumenta que, "mesmo na hipótese de resultado negativo dos leilões, o imóvel poderá ser objeto de alienação por venda direta, o que demonstra que o risco de prejuízo não se esgota com a realização das hastas públicas, mas se prolonga no tempo, agravando a situação da Agravante".

Entende "que estão presentes os requisitos do periculum in mora, tendo em vista o risco concreto de a Agravante ser privada de seu imóvel residencial, sem que tenha sido devidamente assegurada a observância das garantias legais do procedimento, especialmente quanto à regular intimação e à possibilidade de purgação da mora".

Reforça que "o fumus boni iuris, por sua vez, encontra-se igualmente demonstrado, tendo em vista os relevantes indícios de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, especialmente quanto à ausência de comprovação inequívoca da regularidade das intimações". Requer a antecipação de tutela recursal, para suspender os leilões designados e/ou seus efeitos, sendo provido o recurso ao final.

Decisão indeferindo o pedido de antecipação de tutela recursal (evento 2, DESPADEC1).

Em contrarrazões (evento 10, CONTRAZ1), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL alega que "a demanda tramita desde 25 de março de 2026, sem notícia de arrematação por terceiro, sendo certo que o recorrente nada fez de concreto no sentido do exercicio do direito de preferência – depositando nos autos valor equivalente à divida total, assegurado pela formalidade que, supostamente, teria sido descumprida ou do depósito das quantias devidas que, supostamente, pretende regularizar".

Sublinha que, "a partir da leitura da planilhas de evolução do financiamento, verifica-se que nenhuma parcela da fase de amortização foi adimplida pela autora, estando todas, sem exceção – da 1.ª à 11.ª parcela, constando como “pagas” na data da retomada do imóvel, ocorrido logo após o vencimento da 11.ª prestação".

Defende que, "quanto à alegada irregularidade formal do procedimento de consolidação de propriedade, a simples transcrição de trecho da certidão do RGI é suficiente para demonstrar a notificação por edital conforme certificado por oficial de cartório, dotado de fé pública (...)".

O Ministério Público Federal não vislumbrou interesse público que justifique a sua intervenção no feito (evento 15, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002893336v8 e do código CRC 494f8c48.

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Agravo de Instrumento Nº 5005924-98.2026.4.02.0000/RJ

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, deve ser conhecido o presente recurso.

Cinge-se a controvérsia em verificar se correta a decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido de tutela de urgência, na qual objetivava a suspensão dos atos de expropriação do imóvel objeto da lide.

O artigo 300 do Código de Processo Civil exige, como requisitos para a concessão da tutela de urgência, a presença concomitante da probabilidade do direito (“fumus boni iuri”), ou seja, uma probabilidade lógica que surge da confrontação das alegações com as provas e demais elementos disponíveis nos autos, e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (“periculum in mora”), e, ademais, como pressuposto negativo, o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

Da análise dos autos, não se verifica, em cognição sumária, própria ao momento processual, a probabilidade do direito invocado, atinente à alegada irregularidade no bojo do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

O artigo 26 da Lei 9.514/97 assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. 

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.  

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.  

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.  

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).   

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.   

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.  

(...)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. 

Em atenção especialmente às disposições normativas supra destacadas, verifica-se que o procedimento de intimação do devedor para purga da mora poderá se dar por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, procedendo-se à notificação de forma editalícia quando não se logrou localizar o devedor.

In casu, da análise da certidão do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL4 - AV. 16), verifica-se que foi solicitada ao Registro de Imóveis e tentada pelo Registro de Títulos e Documentos a intimação pessoal da devedora para a purga da mora. Por ter restado infrutífera, foram publicados editais em 14/10/2025, 15/10/2025 e 16/10/2025, na forma do art. 26, § 4°, e 26-A, da Lei 9.514/97. Em razão da inércia da parte, operou-se a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, o que, por ora, indica a inexistência de irregularidades no procedimento.

Importante consignar que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário, o que requer algum grau de verossimilhança no presente momento de cognição sumária, próprio às tutelas de urgência. 

Além disso, sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".

Nesse ponto, consigna-se ainda que há entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 

No presente caso, observa-se que a ação originária foi distribuída em 25/3/2026, aproximadamente um mês antes dos leilões marcados para 27/4/2026 e 30/4/2026. Naquela ocasião, a agravante, inclusive, pleiteou a suspensão dos certames, instruindo o pedido com o respectivo edital convocatório (evento 1, EDITAL5).

Conclui-se, portanto, que a agravante tinha inequívoca ciência das praças, não se verificando, em análise perfunctória, a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

A finalidade da norma acima transcrita é de permitir o exercício do direito de preferência pelas devedoras até a data da realização do segundo leilão, como previsto no artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/19971.

Colaciona-se, nesse seguimento, os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO PARA CONCESSÃO DE TUTELA CAUTELAR, EM CARÁTER ANTECEDENTE. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA. EDITAL. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.492.258/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)
 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. 1. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL POR MEIO DE RECURSO ESPECIAL. 2. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO EVIDENCIADA. 3. LEI 9.514/1997 COM ALTERAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI N. 13.465/2017. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA VIA POSTAL. COMPROVAÇÃO DE CIÊNCIA DO ATO A SER REALIZADO. SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Ao Superior Tribunal de Justiça não é dado apreciar, na via especial, alegada violação de dispositivos e princípios constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal, nos termos do art. 102 da Constituição Federal. 2. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. O Tribunal de origem consignou que ficou devidamente comprovada a ciência da recorrente acerca da realização do leilão extrajudicial. Infirmar tais conclusões demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos. Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1959232 RJ 2021/0254032-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2021) 

Da análise dos autos, observa-se que inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. Não se vislumbra, portanto, a probabilidade do direito ou a possibilidade de dano ou risco irreversível, caso a providência não lhe seja concedida imediatamente.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, conforme fundamentação supra.

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Agravo de Instrumento Nº 5005924-98.2026.4.02.0000/RJ

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL POR ALEGADO VÍCIO. TUTELA DE URGÊNCIA. INTIMAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO.

I- CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida que indeferiu a tutela de urgência na qual objetivava a suspensão dos atos expropriatórios em relação ao imóvel objeto da lide, por alegada irregularidade no procedimento de execução extrajudicial.

II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência, a fim de suspender os efeitos da execução extrajudicial do bem.

III- RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, além da ausência de risco de irreversibilidade da medida.

4. Em razão da inadimplência contratual e não tendo sido purgada a mora, foi iniciado o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do disposto na Lei nº 9.514/97.

5. Da análise dos autos, em razão do resultado infrutífero da notificação pessoal dos devedores para purga da mora, foi procedida a intimação por editais publicados em 14/10/2025, 15/10/2025 e 16/10/2025, o que corrobora, por ora, a ausência de irregularidade no procedimento.

6. Sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", o que, em análise inicial, teria sido cumprido pela CEF.

7. Ausente a demonstração de probabilidade do direito, tampouco se verifica risco iminente de dano irreparável, sendo indevida a concessão de tutela de urgência para suspensão do procedimento.

IV- DISPOSITIVO

8. Recurso de agravo de instrumento da parte autora desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, conforme fundamentação supra, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 26 de junho de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002893338v4 e do código CRC 22ff3164.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 23/06/2026 A 26/06/2026

Agravo de Instrumento Nº 5005924-98.2026.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária