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Apelação Cível Nº 5000385-66.2025.4.02.5116/RJ
RELATORA: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por F. L. A. e A. D. A. A. contra a sentença do evento 74, integrada pela decisão do evento 92 (embargos de declaração), em que o Juízo da 2ª Vara Federal de Nova Friburgo/SJRJ julgou improcedentes os pedidos formulados nesta ação de procedimento comum, de (i) declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF para a consolidação da propriedade fiduciária; (ii) autorização para purgar a mora em Juízo; (iii) subsidiariamente, devolução das parcelas pagas antes da emissão e averbação do “habite-se”; (iv) condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais. Os Autores foram condenados ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão do deferimento da gratuidade de justiça.
Na sentença, o Juízo de origem consignou, em resumo, que (i) o inadimplemento restou incontroverso, não tendo os Autores adotado qualquer medida concreta para regularizar a pendência até a data da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) a certidão lavrada pelo Serviço Registral e Notarial do Ofício Único de Rio das Ostras comprova a existência de procedimento de intimação dos devedores, bem como a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, incidindo, sobre tais atos, a presunção de veracidade inerente aos registros públicos; (iii) restou demonstrada a ciência inequívoca dos Autores acerca da realização dos leilões, em razão do ajuizamento da demanda e da outorga de procuração às vésperas dos atos públicos, circunstâncias que afastam as alegações de prejuízo ou nulidade; (iv) há nos autos comprovação do envio de comunicações aos Autores, destinadas ao endereço do imóvel, para cientificá-los da realização dos leilões; (v) a ausência de baixa da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) não compromete a exigibilidade do crédito subjacente; (vi) quanto ao pedido subsidiário de restituição das parcelas pagas antes da averbação do “habite-se”, os Autores não apresentaram planilha de evolução do financiamento nem outros documentos aptos a demonstrar as datas dos pagamentos realizados e as parcelas alegadamente indevidas, tampouco comprovaram eventual amortização da dívida.
Em suas razões recursais (evento 98), os Autores, ora Apelantes, sustentam, em síntese, que (i) o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária padece de vício formal insanável, em razão da ausência de esgotamento das diligências destinadas à sua localização e intimação pessoal antes da realização da intimação por edital; (ii) na modalidade de financiamento contratada (SBPE), é obrigatória a averbação e a posterior baixa da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) na matrícula do imóvel previamente à consolidação da propriedade fiduciária, nos termos da Lei nº 10.931/2004; (iii) houve onerosidade excessiva em decorrência da cobrança cumulativa de parcelas do financiamento antes da regularização da obra e da averbação do “habite-se”. Ao final, requerem (i) a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial e dos atos posteriores; (ii) subsidiariamente, a devolução das parcelas pagas antes da emissão e averbação do “habite-se”; e (iii) a condenação da Ré ao pagamento de R$ 40.000,00 a título de indenização por danos morais.
Em contrarrazões (evento 105), a CEF defende, em linhas gerais, que (i) a averbação na matrícula do imóvel comprova a regular realização da notificação pessoal dos Autores para fins de purgação da mora; (ii) o prazo legal para a purgação da mora transcorreu sem que os Autores adotassem qualquer providência para regularizar a inadimplência; (iii) a presunção de veracidade e a fé pública que revestem os atos praticados pelo registrador atestam a regularidade e legitimidade do procedimento de execução extrajudicial, conduzido em estrita observância às formalidades previstas na Lei nº 9.514/97.
O Ministério Público Federal manifestou-se pela inexistência de interesse que justificasse a sua intervenção no feito (evento 6, 2º Grau).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
I. Caso em exame
Conforme relatado, trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de (i) declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF para a consolidação da propriedade fiduciária; (ii) autorização para purgar a mora em Juízo; (iii) subsidiariamente, devolução das parcelas pagas antes da emissão e averbação do “habite-se”; e (iv) condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
Discute-se (i) se houve irregularidade na intimação dos devedores fiduciantes para a purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais e, em caso positivo, se tal vício é apto a gerar indenização por danos morais; (ii) se é possível purgar a mora em Juízo; (iii) se a ausência de registro e/ou cancelamento da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) na matrícula do imóvel implica a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária; (iv) se os devedores fiduciantes têm direito à restituição das parcelas adimplidas antes da averbação do “habite-se”.
III. Razões de decidir
Da legalidade do procedimento
O art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
Conforme o § 3º, a intimação pode ser realizada de três maneiras: (i) por solicitação do oficial do registro de imóveis, (ii) por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou (iii) pelo correio, com aviso de recebimento.
Porém, o § 4º do mesmo dispositivo, de forma excepcional, autoriza a intimação por edital quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível. O STJ também admite a intimação por edital, “se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu” (REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023).
Por outro lado, a jurisprudência deste TRF se firmou no sentido de que cabe ao devedor fiduciante afastar a presunção relativa de legitimidade e veracidade das certidões expedidas pelos oficiais registradores quanto à intimação para purgação da mora. Não bastam meras alegações da parte, desacompanhadas de elementos probatórios aptos a demonstrar eventual irregularidade no procedimento.
Da mesma forma, exige-se a “demonstração concreta de efetivo interesse na purgação da mora, seja mediante depósito integral dos valores exigidos, seja por qualquer providência objetiva destinada à regularização da dívida dentro do prazo legal”, conforme trecho do voto vencedor proferido pelo Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, no recente julgamento da Apelação nº 5004592-38.2025.4.02.5107, submetido ao rito do art. 942 do CPC. Confira-se a ementa do referido acórdão e de outros julgados deste TRF:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS REGISTRAIS. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE IRREGULARIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por mutuário contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, ao fundamento de ausência de comprovação regular da intimação para purgação da mora no procedimento de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a ausência de detalhamento, na certidão registral, acerca do meio utilizado para a intimação do devedor fiduciante é suficiente para afastar a presunção de legitimidade dos atos registrais e ensejar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os atos praticados pelas serventias extrajudiciais no exercício de delegação de serviço público gozam de presunção juris tantum de legitimidade, veracidade e regularidade.
4. A certidão de ônus reais do imóvel comprova a solicitação de intimação do devedor para purgação da mora, bem como o decurso do prazo legal sem pagamento, circunstância que autorizou a consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora.
5. A mera alegação genérica de ausência de notificação, desacompanhada de prova robusta e inequívoca, não é apta a desconstituir os efeitos do ato registral regularmente praticado.
6. A parte autora não demonstrou irregularidade específica na atuação do Registro de Imóveis, tampouco comprovou alteração de endereço regularmente comunicada ou vício formal capaz de invalidar o procedimento.
7. Os documentos dos autos evidenciam que a parte autora possuía ciência da inadimplência contratual e do procedimento expropriatório, inclusive das datas de realização dos leilões.
8. A ausência de demonstração de efetivo interesse na purgação da mora, mediante depósito dos valores devidos ou adoção de providência concreta para regularização da dívida, reforça a regularidade do procedimento extrajudicial.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido.
(TRF2, Apelação nº 5004592-38.2025.4.02.5107, 8ª Turma Especializada, Relator para acórdão Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. 19/05/2026)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMPROVAÇÃO. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora e de notificação acerca das datas dos leilões.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação do devedor para purgação da mora; e (ii) estabelecer se a ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento de execução extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 (Tema 982), por ser compatível com as garantias processuais constitucionais.
4. A legislação superveniente (Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023) aplica-se aos procedimentos em curso conforme a data da consolidação da propriedade, sendo irrelevante a data do contrato.
5. A intimação para purgação da mora foi regularmente realizada, conforme certidão do Registro de Imóveis dotada de fé pública e presunção juris tantum de veracidade, não infirmada por prova em contrário.
6. Após as alterações legislativas, a comunicação das datas dos leilões dispensa intimação pessoal, bastando o envio de correspondência aos endereços constantes do contrato, conforme art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A instituição financeira comprovou o envio de correspondências ao devedor e sua esposa, atendendo às exigências legais.
7. Incumbe ao devedor manter seus dados atualizados junto ao credor, conforme arts. 26, §§ 4º-A e 4º-B, da Lei nº 9.514/1997.
8. Mantida a sentença, cabível a majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação desprovida. (...)
(TRF2, Apelação nº 5000153-51.2025.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Mauro Braga, j. 26/05/2026)
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. VALIDADE. LEILÕES. COMUNICAÇÃO AO DEVEDOR. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. AUSÊNCIA DE SALDO REMANESCENTE NÃO DEMONSTRADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação cível interposta por HEDWIGES HELANE ALVES GOULART, nos autos de ação, com pedido de tutela de urgência, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em que se pretende a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora, assim como quanto às datas designadas para os leilões.
2. A controvérsia consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária observou as exigências legais previstas na Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à intimação da parte devedora para purgação da mora e à comunicação das datas e locais dos leilões.
3. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a consolidação da propriedade fiduciária exige prévia intimação pessoal do devedor para purgação da mora, admitindo-se a intimação por edital quando frustradas as tentativas de localização, hipótese em que se presume válida a intimação certificada por oficial dotado de fé pública.
4. As averbações constantes da matrícula do imóvel gozam de presunção juris tantum de veracidade, cabendo à parte interessada comprovar eventual irregularidade, o que não ocorreu no caso concreto.
5. A Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, não exige intimação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões extrajudiciais, sendo suficiente a sua comunicação, a fim de viabilizar o exercício do direito de preferência até a realização do segundo leilão (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B).
6. A alegação de ausência de prestação de contas não prospera, uma vez que o dever de restituição depende da existência de saldo remanescente em favor do devedor, hipótese não demonstrada nos autos (art. 27, § 4º).
7. Mantida a condenação em honorários advocatícios, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC).
8. Inexistência de vício no procedimento de execução extrajudicial e ausência de prejuízo concreto.
9. Recurso desprovido.
(TRF2, Apelação nº 5006896-14.2024.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Poul Erik Dyrlund, j. 30/04/2026)
No que se refere à intimação dos leilões, o art. 26, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, prevê que a comunicação pode ser realizada “por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.
“Os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor acerca de datas, horários e locais; a notificação por edital é apenas excepcional, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, impondo-se a nulidade se não demonstrado o esgotamento dos meios” (REsp n. 2.106.856/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026).
No entanto, caso fique comprovada a ciência inequívoca da parte quanto às datas do leilão, fica suprida a irregularidade pela falta de intimação pessoal (STJ, AREsp n. 2.406.697/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 2.215.766/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2026).
Nesse sentido, é o entendimento desta 8ª Turma Especializada:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
(...)
Teses de julgamento:
1. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 possui legalidade e constitucionalidade reconhecidas pela jurisprudência dos tribunais superiores.
2. A constituição regular em mora do devedor fiduciário autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997.
3. A comunicação das datas dos leilões extrajudiciais por correspondência enviada ao endereço constante do contrato atende à exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, sendo desnecessária a notificação pessoal do devedor.
4. A ciência inequívoca do devedor acerca dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento expropriatório.
5. A ausência de prova do fato constitutivo do direito impede o acolhimento de alegação de prejuízo decorrente de eventual saldo remanescente após os leilões.
(TRF2, Apelação nº 5001191-49.2025.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 22/05/2026 — sem grifos no original).
No caso, foi registrado o seguinte na certidão de matrícula quanto à intimação dos devedores fiduciantes e à consolidação da propriedade (evento 19, OUT17, p. 3):
Quanto aos leilões, consta que a CEF enviou aos Apelantes notificações extrajudiciais, tanto via correspondência eletrônica (evento 19, OUT14), quanto pelos Correios, com Aviso de Recebimento, estas últimas assinadas por “Carlos Aquino” (evento 19, OUT10 a OUT13). Além disso, publicou o Edital nº 0096/0224 CPA/RE (evento 19, EDITAL2).
Verifica-se, ainda, que a procuração outorgada aos advogados dos Autores (evento 1, PROC2) foi assinada em 27/01/2025, isto é, na véspera da realização do primeiro leilão (ocorrido em 28/01/2025 – evento 19, ATA3). A presente demanda foi distribuída em 05/02/2025, logo após a realização do segundo leilão, no qual ocorreu a arrematação do imóvel (realizado em 04/02/2025 – evento 19, ATA5).
A assinatura do AR por terceiro estranho à lide não invalida o procedimento. Além disso, a finalidade da comunicação foi atingida, pois a ciência inequívoca e tempestiva dos devedores é demonstrada pela procuração outorgada a advogado para representá-los nesta ação.
Portanto, reconhecida a legalidade do procedimento adotado pela CEF, não há nada a prover quanto ao pedido de indenização por danos morais.
Da impossibilidade de purgação da mora após a consolidação
Antes da edição da Lei nº 13.465/2017, a Lei nº 9.514/1997 admitia a purgação da mora até momento anterior à assinatura do auto de arrematação do imóvel. Com a alteração legislativa, contudo, uma vez consolidada a propriedade fiduciária, passou a ser assegurado ao mutuário apenas o direito de preferência na aquisição do bem. Aplica-se o regime jurídico vigente na data da consolidação da propriedade fiduciária.
Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido.”
(STJ, REsp n. 2.007.941/MG, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, j. em 14/2/2023. — sem grifos no original)
No mesmo sentido, o seguinte julgado desta 8ª Turma Especializada:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORREIO ELETRÔNICO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença de improcedência em ação ajuizada por mutuário visando à desconstituição de procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda, mútuo com garantia de alienação fiduciária firmado em 04/11/2013, no valor de R$ 499.800,00, com prazo de amortização de 420 meses. O apelante alegou irregularidades na consolidação da propriedade fiduciária e na notificação acerca dos leilões extrajudiciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) estabelecer se a notificação da devedora acerca das datas dos leilões extrajudiciais realizada por correio eletrônico atende às exigências legais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O STJ, no julgamento do Tema nº 1.288, firmou entendimento de que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é a data da consolidação da propriedade fiduciária, e não a data da assinatura do contrato de financiamento imobiliário.
4. Como a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 04/01/2023, aplica-se a redação da Lei nº 13.465/2017, segundo a qual, após a consolidação da propriedade, não é mais cabível a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97.
5. A averbação constante da matrícula do imóvel demonstra que a devedora foi regularmente intimada para purgar a mora, mas permaneceu inadimplente no prazo legal, legitimando a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97.
6. O art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, admite a comunicação das datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não sendo exigida notificação pessoal.
7. A ciência prévia e inequívoca da recorrente acerca dos leilões extrajudiciais ficou comprovada por notificação enviada por correio eletrônico em 13/03/2023, informando a realização dos leilões em 18/04/2023 e 03/05/2023.
8. Não verificada irregularidade nas cláusulas contratuais nem no procedimento de execução extrajudicial, deve ser mantida a sentença de improcedência.
IV. DISPOSITIVO E TESES
9. Recurso desprovido.
Teses de julgamento:
1. A aplicação da Lei nº 13.465/2017 em contratos garantidos por alienação fiduciária observa a data da consolidação da propriedade fiduciária.
2. Após a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, não cabe purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97.
3. A notificação do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais pode ser realizada por correspondência eletrônica enviada ao endereço constante do contrato.
4. A ciência inequívoca do devedor acerca dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento expropriatório.” (TRF2, Apelação Cível nº 5016393-03.2024.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 12/05/2026 a 15/05/2026 – sem grifos no original)
No caso, verifica-se que o prazo para purgação da mora transcorreu sem qualquer manifestação dos Autores, com a consequente consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF em 25/09/2024. Dessa forma, aplica-se a Lei nº 13.465/2017, sendo inviável a purgação da mora.
Da Cédula de Crédito Imobiliário – CCI
Nos termos dos arts. 18 e ss. da Lei nº 10.931/2004, a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) é título executivo extrajudicial emitido pelo credor para representar a totalidade ou parte do crédito imobiliário decorrente do contrato de financiamento, permitindo sua circulação e negociação no mercado financeiro. Sua disciplina registral, contudo, não se confunde com a validade ou a eficácia da garantia real constituída sobre o imóvel.
Eventual irregularidade na averbação ou no cancelamento da CCI não afeta a exigibilidade do crédito garantido nem a consolidação da propriedade promovida com a observância do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.
No mesmo sentido, o seguinte julgado deste TRF2:
“PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO - CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO - OMISSÃO NO JULGADO.
I - Os embargos de declaração constituem recurso hábil para sindicar a existência de obscuridade, contradição ou omissão no bojo de ato judicial decisório, nos estritos termos do art. 535 do CPC, descabendo, em sua sede, deduzir-se, de modo apriorístico e incontido, pretensão de reforma substancial do julgado que resta impugnado, vez que dito questionamento transcende os limites objetivos do aludido recurso.
II - No presente caso, verifica-se que, de fato, inexistiu manifestação no julgado embargado a respeito do cancelamento da averbação de cédula de crédito imobiliário, inerente ao contrato em discussão nestes autos, pelo 9º Registro de Imóveis.
III - Instituída pela Lei nº 10.931/2004, a Cédula de Crédito Imobiliário - CCI é título executivo extrajudicial representativo de crédito imobiliário; assim, considerando tratar-se de documento que transforma determinado crédito imobiliário em título passível de circulação, tem-se que o cancelamento da sua averbação da CCI cartular pelo Registro de Imóveis apenas atinge a exequibilidade da própria CCI e não do crédito imobiliário que ela representa, inexistindo vício apto a ensejar a nulidade do procedimento executório extrajudicial deflagrado pela Caixa Econômica Federal.
IV - Não se verificando qualquer obscuridade, contradição ou omissão no ato judicial embargado de declaração, descabe falar-se em saneamento e integração daquele por força deste. V - Embargos de declaração não providos.” (TRF2, Apelação Cível nº 5026422-25.2018.4.02.5101, 7ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Sergio Schwaitzer, j. em 05/02/2020 – sem grifos no original)
Dessa forma, ao contrário do que alegam os Autores, eventual ausência de registro, baixa ou cancelamento prévio da CCI na matrícula do imóvel não constitui vício capaz de invalidar o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, configurando mera irregularidade formal restrita à circulação do título de crédito.
Do direito à restituição das parcelas adimplidas antes da averbação do “habite-se”
A mera exigência de pagamentos antes da averbação do habite-se não evidencia ilegalidade (TRF2, Apelação Cível nº 5002897-63.2018.4.02.5117, 8ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. de 05/11/2019). É necessária a demonstração de que a cobrança ocorreu durante período de atraso imputável à construtora e de que os valores exigidos correspondiam a encargos cuja incidência dependia da regular evolução da obra.
No caso, os Autores não juntaram planilha de evolução do financiamento nem qualquer outro elemento apto a demonstrar que os pagamentos realizados foram exigidos em período de atraso da obra ou sem amparo contratual. Assim, não se desincumbiram do ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC.
Ausente prova da alegada cobrança indevida, não há fundamento para a restituição dos valores reclamados.
Honorários advocatícios
O recurso ora em análise foi interposto contra sentença publicada em 25/09/2025, ou seja, após a vigência do CPC/2015. Assim, na forma do art. 85, §11, do CPC, deve ser determinada a majoração de 1% sobre o valor correspondente aos honorários que já haviam sido fixados na sentença.
IV. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação e majorar os honorários fixados na sentença de 10% para 11% do valor da causa, na forma do art. 85, § 11, do CPC/15, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça.
Documento eletrônico assinado por LETICIA DE SANTIS MELLO, Desembargadora Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002920751v3 e do código CRC 7e19644d.
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Signatário (a): LETICIA DE SANTIS MELLO
Data e Hora: 02/07/2026, às 13:50:03