Agravo de Instrumento Nº 5005138-54.2026.4.02.0000/RJ
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5020626-72.2026.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por E. P. D. P. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de liminar, objetivando cassar a decisão proferida pelo Juízo da 32ª Vara Federal do Rio de Janeiro - Seção Judiciária do Rio de Janeiro (Evento 5/JFRJ), assim, vertida:
"E. P. D. P. propõe ação anulatória pelo procedimento comum em face da CEF, mediante a qual requer:
2. A concessão da TUTELA DE URGÊNCIA, inaudita altera pars, para determinar a IMEDIATA SUSPENSÃO DOS LEILÕES PÚBLICOS designados para os dias 17/03/2026 e 23/03/2026, referentes ao imóvel da Matrícula nº 359170, oficiando-se com urgência o leiloeiro e o Réu para o cumprimento da medida, sob pena de multa diária e responsabilização por perdas e danos.
Sustenta ter celebrado, em 30/03/2017, “contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo como credora fiduciária a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL”, a fim de adquirir o imóvel situado na Estrada do Cabuçu de Baixo, nº 800, apto 101, bloco 23, registrado sob a matrícula nº 359170 do 9º Ofício do Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro.
Conta que “supostamente em virtude de inadimplemento do contrato, o Autor foi objeto de intimação, conforme averbação AV-20 da Matrícula, datada de 04 de agosto de 2025”. Assevera que a intimação teve por objetivo a constituição em mora.
Afirma que o procedimento de consolidação está inquinado de vício na medida em que “no mesmo dia da consolidação, a averbação AV-23 da Matrícula (fl. 10) registrou o CANCELAMENTO da Averbação 22 (Consolidação da Propriedade) e, ainda, o CANCELAMENTO do Registro 14 (Alienação Fiduciária).”.
Aduz haver perigo de dano uma vez que a CEF designou leilões para os dias 17.03.2026 e 23.03.2026, sendo que a concretização da venda resultará na perda definitiva da propriedade.
Pontua que “a averbação AV-20 da Matrícula nº 359170, que registra a intimação do fiduciante, é omisso quanto à forma e regularidade dessa intimação. Não há qualquer menção de que a intimação foi pessoal ou de que foram esgotados os meios para sua realização, caso tenha sido utilizada a via editalícia. A ausência de tal detalhamento no registro impede a verificação da conformidade do ato com a Lei nº 9.514/97, presumindo-se, portanto, a sua irregularidade”.
Atribuem à causa o valor de R$165.000,00. Requer gratuidade de justiça e junta aos autos declaração de hipossuficiência (evento 1.2).
É o relato do necessário. DECIDO.
O deferimento da tutela de urgência reclama o preenchimento das condições previstas no art. 300, caput, do CPC. Confira-se:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Na espécie, em cognição sumária, própria da apreciação dos pedidos de tutela provisória, não vislumbro a presença concomitante dos pressupostos legais que autorizam o deferimento da liminar vindicada.
Com relação à alegação de vício formal da notificação para purgar a mora, a apresentação da certidão de matrícula atualizada do imóvel em questão (evento 1.6) indica a averbação de informação (AV – 22) em que o Oficial do Registro Imobiliário, com a fé pública que lhe é própria, atesta a “INTIMAÇÃO do fiduciante E. P. D. P., anteriormente qualificado, realizada em 08/07/2025, nos termos do art. 26 da Lei 9514/97, para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da intimação, dos encargos vencidos e não pagos referentes ao contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, registrado com o nº 14 (...)”.
O art. 26, da Lei nº 9.514/97, dispõe sobre a intimação do mutuário para purgar a mora da seguinte forma:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Desse modo, ao menos em sede de cognição precária, própria das tutelas de urgência, extrai-se que o Oficial do Registro promoveu a intimação do autor em conformidade com o previsto no supra mencionado dispositivo legal.
Já em relação às datas do leilão, a própria narrativa da inicial demonstra que o autor delas têm plena ciência, não havendo prejuízo concreto a ser evitado, uma vez que a parte autora está devidamente comunicada e apta a exercer seu direito de preferência.
Quanto a alegada irregularidade na averbação AV-23, que segundo a interpretação do autor, cancelou a consolidação da propriedade em favor da ré (AV-22) e a alienação fiduciária (AV-14), não merece acolhimento. Isso porque, da leitura atentada do que restou averbado no AV-23, verifica-se que o Oficial do Registro consignou o cancelamento do registro 14 de alienação fiduciária do imóvel, como consequência lógica da averbação de consolidação da propriedade em nome da CEF.
Ademais, ainda que se cogitasse a existência de irregularidade formal, vigora no direito o princípio pas de nullite sans grief, segundo o qual não se declara nulidade sem a demonstração de efetivo prejuízo.
No caso em tela, o Oficial do Registro de Imóveis atestou a inadimplência, todavia o autor não demonstra intenção real ou disponibilidade financeira para a purga da mora ou para o exercício do direito de preferência mediante o depósito do valor integral da dívida e encargos. A ausência de proposta concreta de pagamento revela que a pretensão anulatória busca apenas postergar as consequências contratuais e legais do inadimplemento, o que não encontra amparo no ordenamento jurídico.
Nesse cenário, impõe-se, em princípio, o acolhimento dos fatos atestados por oficial registrador, razão pela qual o indeferimento da tutela provisória é medida que se impõe.
***
Ante o exposto, INDEFIRO a tutela provisória.
DEFIRO a gratuidade de justiça, tendo em vista a juntada aos autos de declaração de hipossuficiência econômica regularmente firmada (evento 1.2).
Diante do insucesso experimentado por este Juízo na obtenção de solução consensual nos processos em face da CEF, deixo de designar a audiência de que trata o art. 334 do CPC. Contudo, ressalto que a qualquer tempo, inclusive em fase de execução, caberá a autocomposição, caso seja, oportunamente, requerido pelas partes.
Cite-se.
Apresentada contestação, dê-se vista à parte autora. Prazo: 15 dias.
Intimem-se."
O Agravante alega, em suma, como causa de pedir:
"(...) O Agravante ajuizou ação anulatória de procedimento expropriatório extrajudicial em face da Caixa Econômica Federal, com pedido de tutela de urgência para suspensão dos atos expropriatórios incidentes sobre o imóvel matriculado sob o nº 359170, perante o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro.
A pretensão deduzida na origem funda-se, em síntese, na alegada irregularidade das intimações realizadas no curso do procedimento extrajudicial, notadamente quanto à inexistência de prova suficiente da regularidade da cientificação do devedor e do esgotamento dos meios ordinários de localização, antes do recurso à via editalícia.
Sobreveio decisão interlocutória indeferindo a tutela provisória, sob o fundamento de que, em cognição sumária, não estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, por entender o Juízo de origem que a matrícula do imóvel evidenciaria a regularidade dos atos praticados e que não haveria perigo de dano concreto, diante da ciência do Agravante acerca dos leilões.
(...) A controvérsia instaurada nos autos não se resume à irresignação genérica contra o procedimento de alienação fiduciária. O ponto central consiste na ausência de prova idônea e suficiente, por parte da Agravada, da regularidade das intimações exigidas por lei para a consolidação da propriedade e subsequentes atos expropriatórios.
A decisão agravada atribuiu à matrícula do imóvel presunção bastante para afastar, desde logo, a tese autoral. Ocorre que a mera menção registral a atos de intimação e consolidação não é suficiente, por si só, para demonstrar a plena observância do rito legal, especialmente quando o devedor impugna especificamente a forma de cientificação e a insuficiência das diligências realizadas.
No caso, não há demonstração documental concreta de tentativa de intimação pessoal na residência do Agravante, tampouco prova suficiente de que tenham sido esgotados os meios ordinários de localização antes do eventual recurso a meio editalício.
(...) Nessa linha, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a intimação por edital, em procedimentos dessa natureza, somente se legitima após o esgotamento dos meios ordinários de localização do devedor.
(...) O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a intimação por edital constitui providência excepcional, admitida somente após o esgotamento de todos os meios de localização do devedor.
(...) Conforme relatado nos autos de origem, a Agravada apresentou contestação, mas não trouxe prova concreta de tentativa de intimação pessoal do Agravante em sua residência, tampouco documentação suficiente que evidencie diligências efetivas de localização anteriores à adoção de medida excepcional. (...)”.
Decisão, Evento 2/TRF2, que indeferiu o pedido liminar.
Contrarrazões de Agravada, Evento 10/TRF2.
É o relatório.
VOTO
Como visto no relatório, trata-se de Agravo de Instrumento interposto por E. P. D. P. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de liminar, objetivando cassar a decisão proferida pelo Juízo da 32ª Vara Federal do Rio de Janeiro - Seção Judiciária do Rio de Janeiro (Evento 5/JFRJ), assim, vertida:
"E. P. D. P. propõe ação anulatória pelo procedimento comum em face da CEF, mediante a qual requer:
2. A concessão da TUTELA DE URGÊNCIA, inaudita altera pars, para determinar a IMEDIATA SUSPENSÃO DOS LEILÕES PÚBLICOS designados para os dias 17/03/2026 e 23/03/2026, referentes ao imóvel da Matrícula nº 359170, oficiando-se com urgência o leiloeiro e o Réu para o cumprimento da medida, sob pena de multa diária e responsabilização por perdas e danos.
Sustenta ter celebrado, em 30/03/2017, “contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo como credora fiduciária a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL”, a fim de adquirir o imóvel situado na Estrada do Cabuçu de Baixo, nº 800, apto 101, bloco 23, registrado sob a matrícula nº 359170 do 9º Ofício do Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro.
Conta que “supostamente em virtude de inadimplemento do contrato, o Autor foi objeto de intimação, conforme averbação AV-20 da Matrícula, datada de 04 de agosto de 2025”. Assevera que a intimação teve por objetivo a constituição em mora.
Afirma que o procedimento de consolidação está inquinado de vício na medida em que “no mesmo dia da consolidação, a averbação AV-23 da Matrícula (fl. 10) registrou o CANCELAMENTO da Averbação 22 (Consolidação da Propriedade) e, ainda, o CANCELAMENTO do Registro 14 (Alienação Fiduciária).”.
Aduz haver perigo de dano uma vez que a CEF designou leilões para os dias 17.03.2026 e 23.03.2026, sendo que a concretização da venda resultará na perda definitiva da propriedade.
Pontua que “a averbação AV-20 da Matrícula nº 359170, que registra a intimação do fiduciante, é omisso quanto à forma e regularidade dessa intimação. Não há qualquer menção de que a intimação foi pessoal ou de que foram esgotados os meios para sua realização, caso tenha sido utilizada a via editalícia. A ausência de tal detalhamento no registro impede a verificação da conformidade do ato com a Lei nº 9.514/97, presumindo-se, portanto, a sua irregularidade”.
Atribuem à causa o valor de R$165.000,00. Requer gratuidade de justiça e junta aos autos declaração de hipossuficiência (evento 1.2).
É o relato do necessário. DECIDO.
O deferimento da tutela de urgência reclama o preenchimento das condições previstas no art. 300, caput, do CPC. Confira-se:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Na espécie, em cognição sumária, própria da apreciação dos pedidos de tutela provisória, não vislumbro a presença concomitante dos pressupostos legais que autorizam o deferimento da liminar vindicada.
Com relação à alegação de vício formal da notificação para purgar a mora, a apresentação da certidão de matrícula atualizada do imóvel em questão (evento 1.6) indica a averbação de informação (AV – 22) em que o Oficial do Registro Imobiliário, com a fé pública que lhe é própria, atesta a “INTIMAÇÃO do fiduciante E. P. D. P., anteriormente qualificado, realizada em 08/07/2025, nos termos do art. 26 da Lei 9514/97, para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da intimação, dos encargos vencidos e não pagos referentes ao contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, registrado com o nº 14 (...)”.
O art. 26, da Lei nº 9.514/97, dispõe sobre a intimação do mutuário para purgar a mora da seguinte forma:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Desse modo, ao menos em sede de cognição precária, própria das tutelas de urgência, extrai-se que o Oficial do Registro promoveu a intimação do autor em conformidade com o previsto no supra mencionado dispositivo legal.
Já em relação às datas do leilão, a própria narrativa da inicial demonstra que o autor delas têm plena ciência, não havendo prejuízo concreto a ser evitado, uma vez que a parte autora está devidamente comunicada e apta a exercer seu direito de preferência.
Quanto a alegada irregularidade na averbação AV-23, que segundo a interpretação do autor, cancelou a consolidação da propriedade em favor da ré (AV-22) e a alienação fiduciária (AV-14), não merece acolhimento. Isso porque, da leitura atentada do que restou averbado no AV-23, verifica-se que o Oficial do Registro consignou o cancelamento do registro 14 de alienação fiduciária do imóvel, como consequência lógica da averbação de consolidação da propriedade em nome da CEF.
Ademais, ainda que se cogitasse a existência de irregularidade formal, vigora no direito o princípio pas de nullite sans grief, segundo o qual não se declara nulidade sem a demonstração de efetivo prejuízo.
No caso em tela, o Oficial do Registro de Imóveis atestou a inadimplência, todavia o autor não demonstra intenção real ou disponibilidade financeira para a purga da mora ou para o exercício do direito de preferência mediante o depósito do valor integral da dívida e encargos. A ausência de proposta concreta de pagamento revela que a pretensão anulatória busca apenas postergar as consequências contratuais e legais do inadimplemento, o que não encontra amparo no ordenamento jurídico.
Nesse cenário, impõe-se, em princípio, o acolhimento dos fatos atestados por oficial registrador, razão pela qual o indeferimento da tutela provisória é medida que se impõe.
***
Ante o exposto, INDEFIRO a tutela provisória.
DEFIRO a gratuidade de justiça, tendo em vista a juntada aos autos de declaração de hipossuficiência econômica regularmente firmada (evento 1.2).
Diante do insucesso experimentado por este Juízo na obtenção de solução consensual nos processos em face da CEF, deixo de designar a audiência de que trata o art. 334 do CPC. Contudo, ressalto que a qualquer tempo, inclusive em fase de execução, caberá a autocomposição, caso seja, oportunamente, requerido pelas partes.
Cite-se.
Apresentada contestação, dê-se vista à parte autora. Prazo: 15 dias.
Intimem-se."
O Agravante alega, em suma, como causa de pedir:
"(...) O Agravante ajuizou ação anulatória de procedimento expropriatório extrajudicial em face da Caixa Econômica Federal, com pedido de tutela de urgência para suspensão dos atos expropriatórios incidentes sobre o imóvel matriculado sob o nº 359170, perante o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro.
A pretensão deduzida na origem funda-se, em síntese, na alegada irregularidade das intimações realizadas no curso do procedimento extrajudicial, notadamente quanto à inexistência de prova suficiente da regularidade da cientificação do devedor e do esgotamento dos meios ordinários de localização, antes do recurso à via editalícia.
Sobreveio decisão interlocutória indeferindo a tutela provisória, sob o fundamento de que, em cognição sumária, não estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, por entender o Juízo de origem que a matrícula do imóvel evidenciaria a regularidade dos atos praticados e que não haveria perigo de dano concreto, diante da ciência do Agravante acerca dos leilões.
(...) A controvérsia instaurada nos autos não se resume à irresignação genérica contra o procedimento de alienação fiduciária. O ponto central consiste na ausência de prova idônea e suficiente, por parte da Agravada, da regularidade das intimações exigidas por lei para a consolidação da propriedade e subsequentes atos expropriatórios.
A decisão agravada atribuiu à matrícula do imóvel presunção bastante para afastar, desde logo, a tese autoral. Ocorre que a mera menção registral a atos de intimação e consolidação não é suficiente, por si só, para demonstrar a plena observância do rito legal, especialmente quando o devedor impugna especificamente a forma de cientificação e a insuficiência das diligências realizadas.
No caso, não há demonstração documental concreta de tentativa de intimação pessoal na residência do Agravante, tampouco prova suficiente de que tenham sido esgotados os meios ordinários de localização antes do eventual recurso a meio editalício.
(...) Nessa linha, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a intimação por edital, em procedimentos dessa natureza, somente se legitima após o esgotamento dos meios ordinários de localização do devedor.
(...) O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a intimação por edital constitui providência excepcional, admitida somente após o esgotamento de todos os meios de localização do devedor.
(...) Conforme relatado nos autos de origem, a Agravada apresentou contestação, mas não trouxe prova concreta de tentativa de intimação pessoal do Agravante em sua residência, tampouco documentação suficiente que evidencie diligências efetivas de localização anteriores à adoção de medida excepcional. (...)”.
Como cediço, o artigo 300 do Código de Processo Civil dispõe que a concessão da Tutela de Urgência se submete à presença de requisitos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, sendo que verificada a ausência de qualquer um deles obsta a referida pretensão. Trata-se de providência protetiva que exige o embasamento da pretensão em elementos probatórios que atestem a verossimilhança das alegações e, ainda, a demonstração de fundado temor de ocorrência de dano.
Não se pode olvidar que a concessão de liminar, sem a oitiva da parte Ré, consiste em um ato excepcional, solene, e, por tais razões, circunstâncias que reclamam prudência no sentido de se aguardar esclarecimentos da parte adversa ante os fundamentos jurídicos invocados e o contexto fático delineado.
A Lei nº 9.514/97, ao dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, prevê nos artigos 26 e 27 que a dívida vencida e não paga, no todo e em parte, e constituído em mora o fiduciante, ocorre a consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário, iniciando-se a execução da garantia e a alienação do bem em leilão público e, através do qual, obterá a satisfação de seu crédito.
Nestes termos, à análise não exauriente própria deste momento processual, dos documentos acostados aos autos, não se mostra possível concluir, de pronto, pela probabilidade do direito alegado consistente na suposta inobservância das formalidades legais inerentes ao procedimento expropriatório. Isso porque a informação averbada na matrícula do imóvel – AV20 -, Evento 1 -MATRIMÓVEL3-p.9/JFRJ, evidencia, por ora, que a notificação do Agravante para purgar a mora, realizada pelo 9º Ofício de Registro de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, foi regularmente efetivada.
Importa ressaltar que as informações prestadas pelo Cartório de Registro de Imóveis, por serem dotadas de fé pública, gozam de presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituídas mediante prova em contrário, o que, na hipótese, o Agravante não logrou êxito em demonstrar.
Assim sendo, escorreita a decisão objurgada, posto que, em que pese os argumentos apresentados pelo Agravante, não restaram demonstrados, de maneira inequívoca, a probabilidade do direito vindicado e o perigo de dano ou risco para o resultado útil do processo a justificar o deferimento da tutela de urgência, na medida em que recomendável o contraditório em situações como a que se discute no presente caso.
Pelo exposto, voto no sentido de negar provimento ao Agravo de Instrumento.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002906073v2 e do código CRC 9a3e2219.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): POUL ERIK DYRLUND
Data e Hora: 15/06/2026, às 11:26:31