Agravo de Instrumento Nº 5005849-59.2026.4.02.0000/RJ
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5029561-04.2026.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
RELATÓRIO
Vistos. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por T. B. D. S., objetivando a reforma da r. decisão [] proferida nos autos da Ação pelo Procedimento Comum de nº. 5029561-04.2026.4.02.5101/RJ, proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual o douto Juízo da 16ª Vara Federal do Rio de Janeiro indeferiu a tutela de urgência requerida para "determinar a imediata suspensão de todos e quaisquer atos subsequentes à consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide, sobretudo dos leilões designados para os dias 06 e 10/04/2026, averbações, registro de transferência ou imissão na posse, até decisão de mérito deste juízo".
Conforme relatado pelo douto Magistrado a quo, na r. decisão agravada, verbis:
"Trata-se de ação proposta por T. B. D. S. contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em que pede tutela de urgência para (a) determinar a imediata suspensão de todos e quaisquer atos subsequentes à consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide, sobretudo dos leilões designados para os dias 06 e 10/04/2026, averbações, registro de transferência ou imissão na posse, até decisão de mérito deste juízo, oficiando-se ao Serviço Registral,
Em definitivo, requer (b) a procedência da presente demanda, para que no mérito, seja declarado NULO a total procedência do pedido, com o reconhecimento da nulidade do procedimento de execução extrajudicial que culminou na indevida consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto da lide, em especial, pela ause ncia de intimaça o pessoal va lida e regular da Requerente para purgar a mora, ou por edital, bem como pelo descumprimento da exige ncia de comunicaça o eletro nica (art. 26, §§ 3º e 4º e 4º-B, da Lei nº 9.514/97), restaurando-se, por conseguinte, a situação registral anterior à consolidação; (c) a condenação da Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Alega o seguinte:
- que adquiriu, em 20/07/2023, o imo vel residencial denominado Casa 1, situada na Rua Juarez Getirana, nº 965, B. Guaratiba, Rio de Janeiro/RJ, com a rea privativa de 86,31m2, 2 vagas de garagem descoberta, e a correspondente fraça o de 50/100 do respectivo terreno designado pelo lote 8 da quadra 210 do PAL 18529, cujas medidas, caracterí sticas e confrontaço es sa o as constantes da Matrícula de nº 479273, do 9º Ofí cio do Registro de Imo veis do Rio de Janeiro/RJ, fazendo dele, a partir da aquisiça o, sua moradia e de sua família.
- que para a aquisição do bem, as partes celebraram contrato de mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação, acrescentando que o imóvel foi adquirido por R$ 429.000,00, composto pela integralização de R$ 85.800,00 oriundos de recursos próprios e R$ 343.200,00 oriundos do financiamento, a ser quitado em 420 prestações mensais, a primeira, com vencimento em 21/08/2023, no valor de R$ 3.525,01.
- que, na formalizaça o do contrato (por adesa o), a Requerente forneceu expressamente o seu contato eletrônico (thaisb@gmail.com) para fins de comunicaço es, bem como todos os seus documentos pessoais, inclusive sua certida o de casamento, embora tenha constado que fosse solteira e declarado na o viver em unia o esta vel
- que foi fixado como valor da garantia fiducia ria e do imo vel para fins de venda em pu blico leila o, R$ 429.000,00 (quatrocentos e vinte e nove mil reais).
- que, em novembro de 2024, em virtude de problemas financeiros, a Requerente ficou inadimplente, incorrendo em mora quanto aos encargos mensais.
- que foi intimada e regularizou a situação, colocando em dia o contrato (AV-6/479273).
- que, posteriormente, voltou a enfrentar dificuldades e buscou renegociação junto à instituição financeira, sendo informada de que deveria aguardar intimação para purgar a mora.
- que, para sua surpresa, foi recentemente intimada acerca dos leilões, não tendo sido intimada anteriormente para a purga da mora, o que lhe causou incomensurável prejuízo. Diante disso, ao solicitar a visualização de Matrícula do imóvel, tomou conhecimento de que em 30/01/2026, foi consolidada a propriedade do imóvel em favor da Requerida.
- que ao analisar os documentos do procedimento extrajudicial, que lhe foram fornecidos pelo Registro de Imóveis do 9º Ofício do Rio de Janeiro/RJ, verificou-se que não houve observância das formalidades legais previstas na Lei nº 9.514/97, haja vista que após ter sido certificada sua ausência no imóvel, o que não se confunde com o paradeiro desconhecido, procedeu-se à intimação por edital em portal eletrônico de classe ("www.registrodeimoveis.org.br") e não em jornal de grande circulação legal, cerceando o seu direito de purgação da mora, conforme determina a disposição legal.
- que embora o contrato de alienação fiduciária estabeleça o valor de R$ 429.000,00 para o imóvel, o edital de leilão o avalia em R$ 337.000,00, quantia inferior, inclusive, ao saldo da dívida.
- que disso, a presente demanda visa à declaração de nulidade de todo o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, bem como de todos os atos subsequentes, pela violação das garantias legais mínimas previstas na Lei 9.514/97, em especial a ausência de intimação de todos os devedores.
Inicial e documentos anexados no evento 1.
Requer a gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova.
(...)"
Neste agravo de instrumento, a agravante reitera as alegações aduzidas nos autos de origem, sustentando, em síntese, a nulidade da execução extrajudicial por suposta ausência de notificação pessoal para purga da mora. Destaca, especificamente: i) que "a certidão expedida pelo Oficial limitou-se a registrar que a Agravante estava “ausente” em três diligências realizadas no imóvel, em dias úteis e horários comerciais, circunstância que não se confunde com local ignorado, incerto ou inacessível"; ii) que não foi realizada a intimação eletrônica obrigatória prevista no Art. 26, § 4º-B da Lei nº 9.514/97 (prévia de intimação por meio eletrônico, com antecedência mínima de 15 dias da intimação por edital); e iii) que a publicação de edital se deu apenas em portal eletrônico restrito, em vez de "jornal de grande circulação local.".
Por tais razões requer a concessão de efeito suspensivo ativo "para suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e impedir a realização de novos leilões, venda direta ou qualquer outra forma de alienação do imóvel" e, ao final, o provimento do recurso, "com a consequente reforma da r. decisão agravada e a confirmação da tutela recursal concedida".
Decisão que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
Contrarrazões ao agravo de instrumento apresentadas pela Caixa Econômica Federal-CEF, sustentando, em resumo, os fundamentos da r. decisão agravada. A recorrida requereu ainda, que, "Na hipótese de acolhimento dos pedidos, com a suspensão dos leilões, que o v. acórdão fixe prazo, firme no principio da instrumentalidade das formas, para que o autor possa – de acordo com eventual determinação, proceder à purga da mora, depositando a integralidade da dívida vencida, na forma da lei 9514-97 ou exerça o direito de preferência, adquirindo, pelo valor da dívida total, na forma da Lei 9514-97, o imóvel objeto da lide."
O Ministério Público Federal entendeu não ser hipótese de intervenção no feito.
É como relato.
Peço dia para julgamento.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002856775v11 e do código CRC de972537.
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