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Agravo de Instrumento Nº 5001023-87.2026.4.02.0000/RJ
RELATORA: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) contra a decisão proferida nos eventos 57 e 75 (embargos de declaração), nos autos da execução de título extrajudicial nº 5062110-04.2025.4.02.5101, pelo Juízo da 2ª Vara Federal do Rio de Janeiro - SJRJ, que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela Executada, ora Agravante, determinando o prosseguimento da execução oriunda de débitos condominiais.
O Juízo de origem consignou, em resumo, que (i) a CEF possui legitimidade passiva para responder pela execução das cotas condominiais, uma vez que houve a consolidação da propriedade do bem em seu favor (evento 48), tornando-a responsável pelas obrigações propter rem, independentemente de posse direta ou ocupação física por terceiros; (ii) a pretensão não foi atingida pela prescrição quinquenal (art. 206, § 5º, I, do CC), pois a ação foi proposta em abril de 2022 para cobrança de cotas vencidas entre julho de 2017 e março de 2022, sendo que a distribuição interrompeu a contagem do prazo para todas as parcelas vencidas no quinquênio anterior; (iii) a petição inicial não é inepta e está devidamente instruída com planilha detalhada, ata de eleição do síndico, convenção condominial e balancetes, elementos que comprovam a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito, nos termos dos artigos 783 e 784, VIII, do CPC; (iv) a alegação de venda do imóvel em julho de 2024 não foi comprovada nos autos e não pode ser conhecida em sede de exceção de pré-executividade.
Em suas razões recursais, a CEF alega, em síntese, que (i) é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, conforme a tese firmada no Tema nº 886 do STJ, pois a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais recai sobre o arrendatário que detém a posse direta, conforme as Cláusulas 3ª e 6ª do contrato vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e a Lei nº 10.188/2001; (ii) ocorreu a prescrição de todas as parcelas anteriores a junho de 2020, pois a execução foi ajuizada apenas em junho de 2025; (iii) o título carece de certeza e liquidez, pois a inicial não trouxe documentos indispensáveis, como balancetes analíticos e atas de assembleia que fixaram os valores cobrados; (iv) houve a inclusão indevida de encargos na planilha de débitos sem a devida comprovação da origem da dívida.
Em contrarrazões (evento 12, 2º Grau), o condomínio Exequente, ora Agravado, afirma, em linhas gerais, que (i) a legitimidade da CEF decorre da consolidação da propriedade em 17/08/2023, sendo os débitos condominiais obrigações propter rem que acompanham o imóvel; (ii) o Tema nº 886 do STJ não se aplica ao caso, pois trata de promessa de compra e venda e não de alienação fiduciária em que houve a consolidação de propriedade; (iii) a prescrição foi interrompida pela propositura da demanda na Justiça Estadual em 08/04/2022, conforme art. 201, I, do CC c/c art. e 240, § 1º, do CPC; (iv) as despesas foram regularmente aprovadas em assembleia e estão documentadas nas atas que instruem a inicial, constituindo título executivo nos termos dos arts. 783 e 784, X, do CPC.
O Ministério Público Federal manifestou-se pela inexistência de interesse que justificasse a sua intervenção no feito (evento 16, 2º Grau).
É o relatório, minutado com o auxílio de Inteligência Artificial (ApoIA/TRF2/Gemini) e submetido à revisão humana. Peço dia para julgamento.
VOTO
I. Caso em exame
Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta pela ora Agravante na Execução de Título Extrajudicial nº 5062110-04.2025.4.02.5101, ajuizada para a cobrança de débitos condominiais.
II. Questão em discussão
Discute-se (i) a consumação da prescrição quinquenal para a cobrança das cotas condominiais; (ii) a legitimidade passiva do credor fiduciário para responder pelos débitos condominiais, após a consolidação da propriedade; (iv) a nulidade do título executivo extrajudicial; (iii) a existência de excesso de execução, em razão da inclusão de encargos no total do débito.
III. Razões de decidir
Da prescrição
Nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos.
Em 23/11/2016, no julgamento do REsp n. 1.483.930/DF (Tema Repetitivo 949), relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, a 2ª Seção do STJ fixou a seguinte tese:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação”.
No caso, a execução foi ajuizada em 08/04/2022, perante a Justiça Estadual, sob o nº 0804838-31.2022.8.19.0210, para a cobrança das cotas condominiais vencidas a partir de 07/2017. Os autos foram posteriormente redistribuídos à Justiça Federal, em razão da inclusão da empresa pública no polo passivo.
Ocorre que a CEF, equivocadamente, se refere a junho de 2025 como sendo a suposta data do ajuizamento da execução, quando, na verdade, essa data corresponde apenas ao dia da autuação do feito na Justiça Federal, após o declínio de competência.
Portanto, a alegação de prescrição deve ser afastada.
Da legitimidade da CEF
Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, embora haja certa divergência quanto à legitimidade do credor fiduciário para responder pelos débitos condominiais antes da consolidação da propriedade, é pacífica a orientação jurisprudencial quanto aos casos em que esta já se efetivou.
Nessa hipótese, a jurisprudência é firme ao reconhecer a legitimidade do proprietário para responder pelos débitos condominiais, ainda que referentes a período anterior à consolidação da propriedade, em razão de sua natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
Colaciono os seguintes julgados nesse sentido:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença na qual, nos embargos à execução opostos pela Caixa Econômica Federal, o magistrado julgou improcedentes os pedidos e extinguiu o processo, com com exame de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) estabelecer se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelo pagamento integral das cotas condominiais após a consolidação da propriedade fiduciária; (ii) determinar a ocorrência de prescrição da pretensão executiva; e (iii) verificar a existência de excesso de execução alegado pela embargante.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As cotas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, vinculando-se ao imóvel e transmitindo-se ao adquirente, independentemente de quem tenha dado causa à inadimplência, conforme os arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil.
4. Consolidada a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, este passa a responder pelas despesas condominiais, inclusive pelas vencidas anteriormente à consolidação, sem prejuízo do direito de regresso contra o devedor fiduciante, segundo jurisprudência do STJ.
5. Comprovada a consolidação da propriedade das unidades em nome da CEF, reconhece-se sua legitimidade passiva para responder pela integralidade do débito condominial executado.
6. A pretensão de cobrança de cotas condominiais submete-se ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, contado do vencimento de cada parcela.
7. A alegação de excesso de execução não pode ser examinada, pois a embargante deixou de apresentar demonstrativo discriminado e atualizado do valor que entende devido, em afronta ao art. 917, §§ 3º e 4º, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso de apelação desprovido. Julgados improcedentes os pedidos e extinto o processo com exame de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
(TRF2, Apelação nº 5006820-95.2025.4.02.5103, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, j.22/05/2026 – sem grifos no original)
ADMINISTRATIVO. COTAS CONDOMINIAIS. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1158 DO STJ. PAGAMENTO ADMINISTRATIVO DO DÉBITO NÃO COMPROVADO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, da sentença proferida pela 20ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em embargos à execução opostos em face do CONDOMINIO VIVA MAIS REALENGO, que julgou improcedentes os embargos, para determinar o prosseguimento da execução nº 5038812-80.2025.4.02.5101, no valor de R$ 26.197,85.
2. A CEF sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pelo inadimplemento de taxa de condomínio após a alienação do imóvel. A execução embargada, nº 5038812-80.2025.4.02.5101, visa à cobrança de cotas condominiais dos meses com vencimentos em 10/11/2018, 10/01/2019 a 10/03/2019, 10/09/2019, 10/01/2020, 10/04/2020 a 10/06/2020, 10/12/2020, 10/04/2021, 10/03/2022 e 10/04/2022, do imóvel localizado na RUA HELIO DO AMARAL, nº 164, REALENGO, CEP: 21.725-180 - RIO DE JANEIRO - RJ, objeto de Programa de Arrendamento Residencial, regulado pela Lei nº 10.188/2001.
3. Compete ao proprietário o pagamento das cotas condominiais, conforme o artigo 1.336, I, do CC, pois trata-se de obrigação propter rem. No caso, de acordo com a certidão da matrícula do imóvel acostada, a atual proprietária do imóvel é a CEF, em razão de consolidação da propriedade. Esta Corte Regional já se manifestou sobre a legitimidade do proprietário para responder por cobrança de cotas condominiais (TRF2, Apelação Cível, 5000806-06.2022.4.02.5102, Rel. MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, 7a. TURMA ESPECIALIZADA, Rel. do Acordao - MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, julgado em 03/04/2024, DJe 05/04/2024).
4. A certidão de ônus reais mais recente apresentada no processo indica que a propriedade do imóvel é da CEF. Não há comprovação da alienação à Construtora Tendas SA, alegada pela CEF.
5. Finalmente, a aplicação da tese firmada pelo STJ no julgamento do tema 1158 não socorre a apelante, ainda que aplicada analogicamente, pois trata da ausência de responsabilidade tributária do credor fiduciário em relação ao IPTU, na vigência do contrato de financiamento. No caso, já houve consolidação da propriedade pela CEF que, portanto, não ostenta condição de credora fiduciária, mas de efetiva proprietária do bem imóvel.
6. A apelante alega que a dívida alvo da demanda foi quitada administrativamente. Contudo, não houve demonstração do referido pagamento. A mera declaração, realizada pelo próprio interessado, de existência de informação em sistema interno de pagamento administrativo não configura prova hábil.
7. Majoração, em 1%, dos honorários sucumbenciais fixados na sentença em desfavor da apelante.
8. Apelação desprovida.
(TRF2, Apelação nº 5070403-60.2025.4.02.5101, Relator Des. Federal Luiz Norton Baptista de Mattos, 7ª Turma Especializada, j. 13/05/2026 – sem grifos no original)
A tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 886 (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015) não se aplica ao caso, pois, naquele precedente, a controvérsia envolvia compromisso de promessa de compra e venda não registrado, situação em que era necessário identificar qual dos sujeitos mantinha vínculo material mais intenso com o imóvel (proprietário formal ou possuidor).
Já na alienação fiduciária com propriedade consolidada, essa investigação perde relevância, porque o credor fiduciário passa a ostentar a propriedade plena do bem, circunstância suficiente para atrair a responsabilidade pelas obrigações de natureza propter rem.
Da higidez e liquidez do título
O art. 784, X, do CPC prevê expressamente que “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” constitui título executivo extrajudicial.
A CEF alega que o Agravado não juntou a documentação necessária para o ajuizamento da execução. Porém, como bem registrou o juízo de origem, “o condomínio apresentou a planilha de débitos detalhada, ata de eleição do síndico, convenção condominial, balancetes e documentos de representação” (evento 57), o que se confirma da análise dos boletos de cobrança e demais documentos juntados no evento 1, DOC 2 dos autos da execução.
Portanto, não se verifica nenhuma nulidade no título.
Do alegado excesso de execução
O executado somente pode valer-se da exceção de pré-executividade para discutir a existência de excesso de execução, se houver prova pré-constituída e não houver a necessidade de dilação probatória para apuração do valor cobrado a maior (STJ, AREsp n. 2.747.407/RS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025; AgInt no AREsp n. 2.358.641/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/4/2024).
No caso, a CEF sustenta genericamente a existência de excesso na execução em razão da inclusão de “encargos”.
No demonstrativo geral do débito (evento 1, DOC 2), constata-se que foram contabilizadas as cotas condominiais mensais devidas entre julho de 2017 e março de 2022, acrescidas de multa moratória, correção monetária e juros moratórios, totalizando R$ 37.142,75. Ao final, foi incluído tão somente o valor das custas processuais:
Ocorre que, no processo de execução, é devido o reembolso das custas processuais pelo executado, nos termos dos arts. 82, § 3º, e 826 do CPC.
Portanto, também não há nada a prover quanto ao ponto.
IV. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento.
Documento eletrônico assinado por LETICIA DE SANTIS MELLO, Desembargadora Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002925495v2 e do código CRC 4b03dcc4.
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