Agravo de Instrumento Nº 5007534-04.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Juiz Federal ALFREDO JARA MOURA
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por D. D. S. S..
O recurso ataca decisão que, em ação de rito comum ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), indeferiu liminar voltada à suspensão de leilões de imóvel e dos efeitos da consolidação da propriedade.
O agravante sustenta que a ação tem por objeto imóvel adquirido por JOSÉ LUIZ GOMES DE FREITAS FILHO através de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária em favor da CEF; que o contrato foi firmado em agosto de 2022; que “(...) O proprietário outorgou procuração pública ao Sr. LUIZ HENRIQUE DE SOUZA JUNIOR (Livro SB-1657, Folha 057/058, Ato 034, de 04/11/2025, 15º Ofício de Notas da Capital), que, por sua vez, substabeleceu todos os poderes ao ora Agravante, D. D. S. S., por instrumento público lavrado em 27/03/2026 no mesmo 15º Ofício de Notas (Livro SB-1726, Ato 102, Folha 183), com poderes irrevogáveis e irretratáveis para administrar, representar, defender, dispor e praticar todos os atos necessários relativamente ao imóvel.”; que foi promovido o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, e a averbação foi registrada em 26/02/2026; que o procedimento foi conduzido de forma irregular no que diz respeito à intimação do devedor; que, diante da iminência do leilão público, ajuizou ação com pedido de tutela de urgência; que “(...) não age como mero mandatário ou detentor: age na qualidade de substabelecido com poderes plenos, irrevogáveis e irretratáveis, outorgados pelo proprietário do imóvel para administrar, defender e dispor do bem, nos termos das procurações públicas juntadas aos autos (Eventos 1, PROC5 e SUBS6). A procuração lavrada em 04/11/2025 confere poderes expressos para 'representar em ações judiciais e administrativas, podendo constituir advogados, assinar procurações ad judicia e substabelecer poderes'.”; que “(...) é o efetivo ocupante do imóvel, como demonstram os documentos dos autos — tanto o próprio proprietário fiduciante quanto o substabelecente Luiz Henrique de Souza Junior declaram residência no mesmo endereço (Av. Lúcio Costa, 3150, Bloco 2, Apto 217, Barra da Tijuca).”; que figura como possuidor direto do imóvel, na forma do art. 1.197 do Código Civil; que, dessa forma, possui dupla legitimidade ativa, haja vista o substabelecimento com poderes para defender o bem em juízo e a posse direta; que “(...) A exigência de que somente o proprietário-fiduciante pudesse questionar a consolidação implicaria deixar o ocupante do imóvel completamente desprotegido”; que não há necessidade de juntada do contrato de mútuo; que “(...) O mérito central da demanda é a regularidade ou não das notificações tentadas pelo 4º RTD do Rio de Janeiro, devidamente comprovada pelas certidões negativas de entrega juntadas aos autos (Evento 1, ANEXO7). Tais certidões independem inteiramente do teor do contrato de mútuo.”; que todos os dados contratuais relevantes constam na própria matrícula do imóvel; que “(...) A probabilidade do direito invocado pelo Agravante está amplamente demonstrada pelas certidões e documentos registrais juntados nos autos, que revelam graves irregularidades no procedimento de consolidação.”; que o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97 estabelece como regra a intimação pessoal do devedor fiduciante; que “(...) Na primeira diligência, realizada em 01/10/2025 às 15:30h no endereço do próprio imóvel financiado (Av. Lúcio Costa, 3150, Bl. 2, Apto 217), o notificador classificou o resultado como 'R – Local Ignorado', consignando que 'Notificando não reside no endereço, foi declarado o Sr. David (A.O.M.)'. Essa é a única informação constante da contrafé (Folha 03 do Evento 1, ANEXO7).”; que “(...) A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a declaração de terceiro não identificado como coproprietário, condômino ou responsável pelo imóvel é insuficiente para caracterizar o devedor como em 'local ignorado', tornando indevida a subsequente intimação por edital.”; que é necessário o esgotamento de todas as diligências razoáveis para a localização o devedor; que “(...) a contrafé sequer registra quem é 'David', qual sua relação com o imóvel”; que a segunda tentativa foi realizada no endereço cadastral da CEF, sendo que “as diligências foram realizadas em dias e horários atípicos (sábado às 07:35h), sem qualquer contato com a administração ou portaria do imóvel, e sem que tenha sido verificado junto a vizinhos ou outras fontes se o destinatário efetivamente residia no local.”; que “(...) A CEF optou pela publicação exclusivamente na Central de Serviços Eletrônicos dos Registradores de Imóveis (CSERI), com base no Provimento CGJ nº 56/2018, nos dias 21, 24 e 25 de novembro de 2025.”; que “(...) A publicação eletrônica em plataforma de acesso restrito não equivale à publicação em 'jornal de maior circulação local', pois não atinge o mesmo universo de leitores e não oferece as mesmas garantias de publicidade e efetiva possibilidade de ciência pelo devedor.”; que o conjunto das irregularidades narradas viola o art. 26 da Lei nº 9.514/97, bem como o devido processo legal e o contraditório, o que impõe o reconhecimento da nulidade absoluta da consolidação da propriedade; que “(...) O perigo de dano irreparável está configurado de forma concreta e iminente.”; que “Realizado o leilão e efetivada a arrematação, a situação tornarse-ia irreversível na prática, pois o desfazimento do negócio jurídico com terceiro adquirente de boa-fé seria extraordinariamente complexo e provavelmente inviável, esvaziando completamente o objeto da ação e causando ao Agravante e ao proprietário prejuízo de reparação impossível: a perda definitiva da moradia.”; que “(...) Ressalta-se, ainda, a desproporção entre o valor do imóvel e o da dívida: o apartamento foi negociado por R$ 975.000,00 (R-13 da matrícula) e o valor atribuído para leilão é de R$ 976.233,35 (AV-17), enquanto o valor do financiamento é de R$ 780.000,00.”; que a diferença representa enriquecimento sem causa da CEF; que a medida de suspensão dos efeitos da consolidação e proibição de realização do leilão é inteiramente reversível caso a ação principal seja julgada improcedente (evento 1, INIC1).
A CEF apresentou contrarrazões manifestamente dissociadas da controvérsia destes autos, uma vez que nelas há referência a “RECURSO ESPECIAL interposto por MÔNICA PASSOS DE ABREU” (evento 8).
É o relatório.
ALFREDO JARA MOURA
Juiz Federal Convocado
VOTO
A decisão agravada merece ser confirmada, sem prejuízo do adequado reexame, a ser realizado em breve.
A decisão agravada apontou que não se verifica de pronto o preenchimento dos elementos para a liminar, estando ausente a plausibilidade imediata da tese autoral. Veja-se:
“(...)
O contrato de mútuo sequer foi juntado aos autos. O autor afirma ser "possuidor e legítimo interessado" no imóvel, na qualidade de substabelecido de procuração pública que lhe confere poderes de administração, defesa e disposição do bem. Não é, portanto, o proprietário do imóvel, tampouco foi parte no contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal. O proprietário e devedor fiduciante é JOSÉ LUIZ GOMES DE FREITAS FILHO, pessoa estranha à relação processual ora instaurada.
Essa circunstância suscita dúvida sobre a legitimidade ativa do autor para deduzir, em nome próprio, pretensão de nulidade de ato jurídico — a consolidação da propriedade fiduciária — que decorre de contrato do qual não participou e que diz respeito a direito de titularidade de terceiro. A regra geral do ordenamento processual veda que alguém pleiteie, em nome próprio, direito alheio, salvo quando expressamente autorizado por lei. A procuração com poderes de administração e defesa do imóvel, instrumento de direito privado outorgado pelo proprietário, não equivale à autorização legal para substituição processual, nem transforma o mandatário em titular do direito material controvertido.
Não está claro, além disso, a que título o autor efetivamente ocupa o imóvel — se como mero detentor, possuidor direto, promitente comprador ou em outra condição —, o que torna ainda mais incerta a extensão dos interesses que pretende tutelar judicialmente por via desta ação.
Diante desse quadro, a probabilidade do direito, tal como exigida pelo art. 300 do CPC, não se apresenta com o grau de verossimilhança necessário à concessão da medida de urgência, pois a própria aptidão do autor para figurar no polo ativo desta demanda é, neste momento, francamente duvidosa. Sem a demonstração da probabilidade do direito, fica prejudicada a análise do perigo de dano, dado o caráter cumulativo dos requisitos legais.” – grifos nossos
Não é preciso esmiuçar o debate, e tudo deve ser e será amadurecido, em 1º grau, à luz de melhor apreciação. Se o agravante tiver razão, a situação será oportunamente recomposta.
Não está descrita situação de irreversibilidade, pelo menos no momento, que seja inapta de ser desfeita se o agravante vencer. A tutela de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de risco ao resultado útil do processo.
No caso dos autos, o agravante defende ser “o efetivo ocupante do imóvel, como demonstram os documentos dos autos — tanto o próprio proprietário fiduciante quanto o substabelecente Luiz Henrique de Souza Junior declaram residência no mesmo endereço (Av. Lúcio Costa, 3150, Bloco 2, Apto 217, Barra da Tijuca).”. Mas a alegada ocupação do imóvel sequer foi comprovada, pois não houve juntada de qualquer comprovante de residência aos autos originários. Não há que se falar, portanto, em perigo de dano irreparável diante do risco de “perda definitiva da moradia”.
Quanto aos leilões, a CEF informou em contestação que o imóvel foi incluído nos certames realizados em 18/05/2026 e 22/05/2026, sem o comparecimento de licitantes interessados (evento 20, CONT1, dos autos de origem).
Desse modo, sem prejuízo de adequado reexame, o agravo não merece ser provido.
A análise do caso deve ser aprofundada e não há, no exame atual, antes do contraditório, perigo irreversível a gerar imediata suspensão dos efeitos dos leilões (os quais, como visto, tiveram resultado negativo) e da consolidação da propriedade fiduciária. Se o agravante tiver razão, os atos constritivos serão cancelados e a sua situação será recomposta, sem prejuízo.
Assim, e admitida a necessidade de melhor exame, deve ser mantida a decisão agravada, já que tudo é provisório.
Assim sendo, a decisão de 1º grau não fecha a possibilidade de reexame. Quando do exame das provas, ou ao menos quando do julgamento por sentença, em primeiro grau, ou, através de recurso, quando da apreciação de eventual apelo, todos os aspectos do tema serão analisados em definitivo.
Do exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento. É o voto.
Documento eletrônico assinado por ALFREDO JARA MOURA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002928234v2 e do código CRC acaa6943.
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Signatário (a): ALFREDO JARA MOURA
Data e Hora: 02/07/2026, às 14:35:11