Apelação Cível Nº 5025313-38.2025.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por D. I. (evento 26/JF), tendo por objeto sentença (evento 19/JF) que – nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando compelir a CEF a promover o registro do contrato de financiamento habitacional, com posterior baixa da alienação fiduciária e transferência da propriedade do imóvel à autora – julgou parcialmente procedente o pedido, apenas para determinar que a CEF forneça o contrato de financiamento à autora, extinguindo os demais pedidos por ausência de interesse processual. A autora foi condenada ao pagamento das custas judiciais, bem como em honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor da causa, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
Sustenta a apelante, em suma, que:
1) A sentença extinguiu indevidamente os pedidos de obrigação de fazer e adjudicação compulsória por ausência de interesse de agir, limitando-se a determinar o fornecimento do contrato de financiamento, embora permaneçam pendentes o registro do contrato, a baixa da alienação fiduciária e a transferência da propriedade do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV;
2) A Caixa Econômica Federal possui legitimidade e responsabilidade pela regularização registral do imóvel, pois atua como agente operador do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), incumbindo-lhe promover o registro do contrato, fornecer a documentação pertinente e viabilizar a transferência da propriedade após a quitação do financiamento;
3) A cláusula contratual do PMCMV impõe ao FAR o dever de registrar o contrato e entregar ao mutuário a respectiva certidão de registro, obrigação que não foi cumprida pela CEF, em afronta ao contrato e ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor;
4) A ausência de registro do contrato e de baixa da alienação fiduciária impede o pleno exercício do direito de propriedade e demonstra a necessidade da tutela jurisdicional, não sendo possível transferir ao mutuário o ônus de solucionar pendências criadas pela própria instituição financeira;
5) A jurisprudência recente das 6ª e 7ª Turmas Especializadas do TRF2, em casos envolvendo o mesmo empreendimento habitacional (Residencial Vila Velha), reconheceu a obrigação da CEF de promover a regularização registral, a baixa do gravame e a adjudicação compulsória em favor dos mutuários beneficiados pela quitação prevista na Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades;
6) Requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais, determinando à CEF que promova o registro do contrato, a baixa da alienação fiduciária, a transferência da propriedade do imóvel e, se necessário, a adjudicação compulsória, com a entrega de toda a documentação necessária à consolidação do domínio em nome da autora.
No evento 37/JF, contrarrazões da CEF.
É o Relatório.
VOTO
Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por D. I. (evento 26/JF), tendo por objeto sentença (evento 19/JF) que – nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando compelir a CEF a promover o registro do contrato de financiamento habitacional, com posterior baixa da alienação fiduciária e transferência da propriedade do imóvel à autora – julgou parcialmente procedente o pedido, apenas para determinar que a CEF forneça o contrato de financiamento à autora, extinguindo os demais pedidos por ausência de interesse processual. A autora foi condenada ao pagamento das custas judiciais, bem como em honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor da causa, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça. Verbis:
“Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM ajuizado por D. I. em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando que a ré promova a adoção das providências necessárias ao registro do contrato em matrícula de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com a posterior baixa da alienação fiduciária e a entrega dos documentos necessários à transferência de propriedade, sob pena de multa diária.
Evento 09 - Contestação da CEF. Em sua defesa, alega ilegitimidade passiva e ausência de interesse de agir, bem como impugna o valor da causa. No mérito, aduz que a conformidade com o processo registral, que exige que a matrícula do imóvel individualizado esteja apta para a transferência e registro em nome do comprador, o que não seria o caso dos autos.
É o relatório do necessário. Decido.
Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, uma vez que a ré atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (FAR I). Nessa situação, a legitimidade da CEF deve ser reconhecida, pois a ré é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento.
Ademais, insta registrar que o valor da causa corresponder ao valor do imóvel é diretriz expressa pelo próprio e. TRF-2: "[...] Tratando-se de ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória, o valor da causa deve ser o valor atualizado do imóvel. [...]" (TRF-2, Agravo de Instrumento, 5008838-72.2025.4.02.0000, Rel. SERGIO SCHWAITZER , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , DJe 28/07/2025). Nada a prover em relação a este ponto.
Sobre o interesse de agir, é necessário registrar que a presente lide pode ser sintetizada na pretensão de compelir a Caixa Econômica Federal a promover, às suas expensas, o registro do contrato de financiamento imobiliário celebrado com alienação fiduciária, bem como a proceder à baixa do gravame e à transferência da propriedade do imóvel em favor da parte autora, bem como o fornecimento de documentação complementar.
De início, registra-se que o julgado paradigma citado pela parte autora foi reformado pelo e.TRF-2 no dia 17.12.2025. In verbis:
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. FAR. CONTRATO LIQUIDADO. INDIVIDUALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DO EMPREENDIMENTO AVERBADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DIREITO À DOCUMENTAÇÃO PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DE PRECEDENTE REGISTRO DO CONTRATO A CARGO DO ADQUIRENTE. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR QUANTO AOS ATOS POSTERIORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pela CEF contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para "determinar que a CAIXA promova, no prazo de 90 (noventa) dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela Autora, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de incorrer em pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com fulcro nos arts. 536 e 537 do NCPC".
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão envolve o alegado direito da autora ao registro do contrato, baixa da alienação fiduciária, às expensas da ré, e entrega de documentos necessários à transferência da propriedade do imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida à autora, sob a alegação, em síntese, de que a CEF não teria fornecido a documentação necessária para os registros, sequer tendo promovido a individualização das unidades habitacionais do empreendimento. Alega a apelante a impossibilidade de fornecer o termo de quitação e promover o registro da transferência, uma vez que seria de responsabilidade do adquirente o pagamento dos impostos incidentes, além de alegar a incompetência do Juízo em razão do valor da causa e se insurgir contra o valor fixado a título de honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
3. Trata-se de imóvel objeto de contrato de compra e venda e financiamento habitacional celebrado entre as partes em 10/08/2018, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), atuando a ré como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), com prazo para pagamento em 120 meses, estando, como informado pela própria CEF, liquidado desde 28/09/2023, em atendimento à Portaria MCID n. 1.248/2023, alegando a autora que a CEF não teria fornecido a documentação necessária para a baixa da alienação fiduciária e o competente registro de transferência na matrícula do imóvel.
4. Com relação à alegação preliminar de incompetência do Juízo, em que se insurge a apelante contra o valor atribuído à causa, em R$ 98.000,00, observe-se que a matéria se encontra preclusa, uma vez que, contra a decisão proferida pelo Juízo a quo, que havia retificado de ofício o valor da causa e declinado da competência para o Juizado Especial Federal, foi interposto agravo de instrumento pela autora, provido por esta 8ª Turma Especializada, em acórdão que determinou a tramitação do feito perante a 5ª Vara Federal Cível de Vitória.
5. A CEF, em suas razões de apelação, não se insurge contra o direito alegado pela autora ao registro da transferência da propriedade, confirmando que o contrato se encontra liquidado. Argumenta, contudo, que para a emissão do Termo de Quitação, necessário para a baixa do gravame de alienação fiduciária, necessária se faz a comprovação do pagamento dos impostos devidos, que seriam de responsabilidade da adquirente.
6. Observa-se do Termo de Recebimento de Imóvel que consta a descrição do imóvel adquirido pela autora, inclusive com a identificação do número de matrícula registrada no Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, n. 145.725, cuja cópia, contudo, não foi anexada pela autora nos autos, mas sim cópia de matrícula de unidade diversa. Outrossim, consta da matrícula n. 115.127 do mesmo Cartório, que envolve a área objeto do empreendimento realizado, conforme Av.10, de 23/12/2015, que as unidades foram matriculadas sob os nºs. 145.477 a 145.972, denotando ter havido a individualização das matrículas das unidades, anteriormente inclusive à contratação do financiamento pelo PMCMV, ao contrário do que alegou a autora.
7. Tanto a Lei n. 11.977/2009 – que dispunha sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV à época da contratação (atualmente regido pela Lei n. 14.620/2023) -, em seu art. 79-A, § 4º, quanto a Lei n. 9.514/97 - que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de bens imóveis -, em seu art. 38, preveem que os contratos particulares correspondentes terão efeitos de escritura pública. Ainda, dispõe o art. 23 da Lei n. 9.514/97 que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis, tornando-se, a partir de então, o fiduciante possuidor direto, e o fiduciário possuidor indireto do bem.
8. Conforme art. 490 do Código Civil, "salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição". A própria lei do PMCMV prevê, no art. 43, a redução dos emolumentos referentes aos registros dos contratos relativos aos imóveis adquiridos ou financiados pelo Programa, redução essa a cargo dos cartórios competentes (art. 44), não sendo, pois, responsabilidade da CEF promover o registro do contrato de financiamento, com força de escritura pública, ou da quitação do contrato, para a baixa da alienação fiduciária, tampouco o pagamento dos emolumentos, mas do adquirente.
9. Cinge-se a responsabilidade da CEF em fornecer a documentação necessária para que a autora, adquirente do imóvel, possa promover os registros devidos e a transferência da propriedade. Contudo, para que possa haver a baixa da alienação fiduciária e a posterior transferência de propriedade em nome da adquirente, há requisito precedente, qual seja, o registro do instrumento contratual de financiamento, com força de escritura pública, na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, providência a cargo do adquirente, como já mencionado, o que, à toda evidência, não ocorreu, tendo a própria demandante requerido fosse determinado à CEF que o fizesse.
10. Carece de interesse de agir a autora quanto à pretensão de que seja compelida a CEF, às suas expensas, a proceder à baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, assim como a fornecer os demais documentos necessários à transferência da propriedade, porquanto sequer registrada a aquisição por financiamento com alienação fiduciária em garantia, providência anterior àquelas. Outrossim, não merece acolhida o pedido de que seja determinado à CEF que proceda ao registro do contrato, cuja responsabilidade é da própria adquirente, sendo certo que não tem a empresa pública legitimidade para responder por eventual cobrança de emolumentos ou impostos devidos por ocasião dos respectivos registros.
11. Subsiste o interesse da autora no fornecimento do contrato de financiamento firmado entre as partes, uma vez que, sendo alegada a ausência de entrega desse documento no momento da contratação, a CEF, por seu turno, em sua defesa, não refutou tal alegação, tampouco demonstrou ter havido a respectiva entrega ou anexou o instrumento contratual aos autos, devendo ser acolhido em parte o pedido da autora apenas para que seja determinada a entrega do instrumento contratual à demandante, a fim de que esta possa proceder ao competente registro na matrícula do imóvel e, posteriormente, aos registros subsequentes a fim de transferir a propriedade do bem.
12. Condenação da parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade resta suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos.
IV. Dispositivo
13. Apelação parcialmente provida. Sentença reformada. Procedência parcial do pedido.
(TRF-2, Apelação Cível Nº 5017911-03.2025.4.02.5001/ES,RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 17.12.2025)
Portanto, pela atual posição da Egrégia Corte, a responsabilidade da Caixa Econômica Federal restringe-se ao fornecimento da documentação necessária para que o mutuário possa, por sua iniciativa, promover o registro junto ao cartório competente.
Desse modo, carece de interesse de agir a parte autora quanto aos pedidos que visam impor à CEF obrigações posteriores a ato registral que compete exclusivamente ao adquirente.
Conforme dispõe o art. 490 do Código Civil, incumbem ao adquirente as despesas de escritura e registro, não havendo previsão legal que imponha à Caixa Econômica Federal o dever de promover ou custear o registro do contrato de financiamento. De fato, a redução de emolumentos cartorários não significa transferir à instituição financeira a responsabilidade pelo pagamento ou pela prática do ato registral.
Além disso, antes da apresentação do instrumento contratual, torna-se até inócua qualquer discussão sobre a responsabilidade do registro imobiliário.
Portanto, adoto as razões do e.TRF-2 para extinguir o feito em relação ao pedidos autorais pela ausência de interesse de agir, exceto pelo pedido de fornecimento do instrumento contratual de financiamento celebrado entre as partes, visto que não comprovada nos autos a sua prévia entrega à parte autora, o que fere o dever de informação do Art. 6º, III, do CDC .
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido autoral, para determinar à ré o fornecimento do instrumento contratual de financiamento celebrado entre as partes no prazo de 90 (noventa) dias, na forma do art.487, I, do CPC. Em relação aos demais pedidos, julgo extinto o feito pela ausência de interesse de agir, na forma do art.485, VI, do CPC.
Ante a sucumbência mínima da ré, condeno a PARTE AUTORA ao pagamento das custas judiciais, bem como de honorários advocatícios, que ora fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando, todavia, suspensa a execução nos termos do art. 98, §3º do CPC/2015.
Intimem-se.”
Sustenta a apelante, em suma, que:
1) A sentença extinguiu indevidamente os pedidos de obrigação de fazer e adjudicação compulsória por ausência de interesse de agir, limitando-se a determinar o fornecimento do contrato de financiamento, embora permaneçam pendentes o registro do contrato, a baixa da alienação fiduciária e a transferência da propriedade do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV;
2) A Caixa Econômica Federal possui legitimidade e responsabilidade pela regularização registral do imóvel, pois atua como agente operador do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), incumbindo-lhe promover o registro do contrato, fornecer a documentação pertinente e viabilizar a transferência da propriedade após a quitação do financiamento;
3) A cláusula contratual do PMCMV impõe ao FAR o dever de registrar o contrato e entregar ao mutuário a respectiva certidão de registro, obrigação que não foi cumprida pela CEF, em afronta ao contrato e ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor;
4) A ausência de registro do contrato e de baixa da alienação fiduciária impede o pleno exercício do direito de propriedade e demonstra a necessidade da tutela jurisdicional, não sendo possível transferir ao mutuário o ônus de solucionar pendências criadas pela própria instituição financeira;
5) A jurisprudência recente das 6ª e 7ª Turmas Especializadas do TRF2, em casos envolvendo o mesmo empreendimento habitacional (Residencial Vila Velha), reconheceu a obrigação da CEF de promover a regularização registral, a baixa do gravame e a adjudicação compulsória em favor dos mutuários beneficiados pela quitação prevista na Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades;
6) Requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais, determinando à CEF que promova o registro do contrato, a baixa da alienação fiduciária, a transferência da propriedade do imóvel e, se necessário, a adjudicação compulsória, com a entrega de toda a documentação necessária à consolidação do domínio em nome da autora.
Passo ao exame do mérito recursal.
A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à verificação da existência de interesse processual da autora para postular que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL promova o registro do contrato de financiamento habitacional, a baixa da alienação fiduciária e a transferência da propriedade do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, bem como à definição da responsabilidade da instituição financeira quanto à prática desses atos.
A sentença recorrida extinguiu os referidos pedidos sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual, mantendo apenas a determinação de fornecimento do instrumento contratual de financiamento, por entender não comprovada sua prévia entrega à mutuária. A insurgência da apelante não merece prosperar.
Com efeito, a matéria foi recentemente enfrentada por esta Corte Regional em situação análoga, envolvendo contratos firmados no âmbito do PMCMV e quitados em razão da Portaria MCID nº 1.248/2023, oportunidade em que se assentou que a responsabilidade da CEF limita-se ao fornecimento da documentação necessária para que o adquirente promova os registros cabíveis perante o Cartório de Registro de Imóveis, não lhe incumbindo efetuar ou custear os atos registrais.
Nos termos do art. 490 do Código Civil, salvo disposição contratual em sentido diverso, as despesas de escritura e registro correm por conta do comprador. De igual modo, o art. 23 da Lei nº 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária constitui-se mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, providência que integra o procedimento registral a ser promovido pelo adquirente do bem.
A apelante sustenta que a cláusula contratual do PMCMV atribuiria ao FAR, representado pela CEF, o dever de promover o registro do contrato. Todavia, ainda que se admita a existência de obrigação de fornecimento da documentação necessária à regularização do imóvel, tal circunstância não implica transferir à instituição financeira a responsabilidade pela prática do ato registral em si, tampouco pelos custos correspondentes.
Além disso, a própria pretensão deduzida evidencia a ausência de interesse processual quanto aos pedidos de baixa da alienação fiduciária e transferência da propriedade. Isso porque tais providências pressupõem, necessariamente, o prévio registro do contrato de financiamento na matrícula do imóvel. Sem a realização desse ato antecedente, a cargo da adquirente, inexiste utilidade prática na determinação judicial das medidas subsequentes pretendidas.
Nesse contexto, mostra-se correta a conclusão adotada pelo Juízo de origem de que a autora carece de interesse processual para exigir da CEF a prática de atos registrais cuja execução não lhe compete legalmente. A tutela jurisdicional pretendida não se revela necessária nem adequada para transferir à ré obrigação que a legislação atribui ao próprio adquirente do imóvel.
Por outro lado, subsiste o interesse processual quanto ao fornecimento do instrumento contratual de financiamento, uma vez que a CEF não comprovou sua prévia entrega à autora, providência indispensável para viabilizar o registro do negócio jurídico e compatível com o dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Também nesse ponto a sentença não merece reparo.
Não alteram essa conclusão os precedentes invocados pela apelante. Além de inexistir efeito vinculante das decisões mencionadas, a orientação mais recente desta Corte, em casos envolvendo a mesma controvérsia, firmou entendimento no sentido de que a obrigação da CEF restringe-se à disponibilização da documentação necessária à regularização registral, permanecendo a cargo do mutuário a promoção dos registros e averbações perante o cartório competente.
Dessa forma, ausentes elementos aptos a infirmar os fundamentos adotados na sentença, impõe-se sua manutenção integral, com a majoração da verba honorária em um por cento, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
Voto por negar provimento à apelação.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002888990v2 e do código CRC 3572e892.
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Signatário (a): POUL ERIK DYRLUND
Data e Hora: 19/06/2026, às 11:56:38