Apelação Cível Nº 5011691-42.2023.4.02.5103/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Em exame, duas apelações, interpostas, respectivamente, pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 70/JF), e por ÚNICA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTO LTDA (evento 86/JF), tendo por objeto sentença (evento 61/JF) que julgou procedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando o cancelamento de hipoteca dada pela construtora à CEF, incidente sobre imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado com a autora, integralmente quitado. As rés foram condenadas ao pagamento, pro rata, das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, sendo cinco por cento para cada uma.
Sustenta a apelante CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, em suma, que:
1) a sentença julgou procedente o pedido para determinar o cancelamento da hipoteca instituída em favor da CEF sobre o imóvel da autora, bem como condenou as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios;
2) o contrato firmado entre a construtora e a CEF previa a possibilidade de liberação das unidades hipotecadas apenas após a amortização da parcela correspondente da dívida, mediante solicitação do valor mínimo de desligamento (VMD) e repasse dos valores da venda pela construtora;
3) a construtora não repassou à CEF o valor referente à venda da unidade imobiliária objeto da demanda, razão pela qual não seria possível a baixa da hipoteca sem fragilizar a garantia do financiamento concedido;
4) a hipoteca constituída em favor do agente financeiro alcança o adquirente do imóvel, por se tratar de direito real de garantia oponível erga omnes, cuja indivisibilidade impede a liberação parcial do bem antes da quitação integral da dívida;
5) a existência da hipoteca não impede a alienação do imóvel, nos termos do art. 1.475 do Código Civil, inexistindo ato ilícito da CEF ao manter a garantia até a comprovação da quitação da obrigação;
6) a CEF agiu dentro dos limites legais e contratuais, buscando preservar o crédito e o equilíbrio contratual, sem prática de má-fé ou ilegalidade;
7) a Súmula 308 do STJ não teria aplicação automática ao caso, sustentando a apelante que a jurisprudência do TRF2 admite a manutenção da hipoteca quando o gravame está regularmente registrado e o adquirente tinha ciência, ou possibilidade de ciência, do ônus incidente sobre o imóvel, especialmente na hipótese em que não comprovado o repasse, pela construtora, dos valores necessários à liberação da unidade perante o agente financeiro;
8) requer o provimento da apelação para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, bem como a concessão de efeito suspensivo ao recurso para impedir o prosseguimento do cumprimento de sentença até o julgamento definitivo da controvérsia.
Por sua vez, sustenta a apelante ÚNICA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTO LTDA., em suma, que:
1) a sentença julgou procedente o pedido para determinar o cancelamento da hipoteca incidente sobre o apartamento adquirido pela autora, condenando a apelante e a CEF, pro rata, ao pagamento de custas e honorários advocatícios;
2) a autora adquiriu e quitou integralmente o apartamento 601 do empreendimento Uptown Residences, sendo a hipoteca decorrente de contrato de mútuo e financiamento firmado entre a apelante e a CEF para construção do empreendimento;
3) a CEF teria ampliado excessivamente as garantias hipotecárias mediante sucessivos aditivos contratuais, estendendo o gravame a quase todas as unidades do empreendimento, em valor superior ao limite contratualmente previsto;
4) a apelante sempre teria agido de forma diligente e de boa-fé, comunicando à CEF a venda da unidade à autora e solicitando reiteradamente a liberação da hipoteca, inclusive mediante ajuizamento de ação própria contra a instituição financeira;
5) a manutenção da hipoteca decorreria exclusivamente da postura abusiva e intransigente da CEF, que teria se recusado injustificadamente a liberar o gravame sobre unidade já quitada;
6) a conduta da CEF configuraria abuso de direito, em afronta ao art. 187 do Código Civil e ao art. 51, IV, do CDC, ao impor garantias excessivas e manter hipotecas sobre imóveis já comercializados e quitados;
7) a apelante não teria dado causa ao ajuizamento da demanda, razão pela qual a condenação em honorários e custas violaria o princípio da causalidade, segundo o qual os ônus sucumbenciais devem ser suportados pela parte responsável pela instauração da lide;
8) requer o provimento da apelação para afastar sua condenação em custas e honorários advocatícios ou, subsidiariamente, atribuir integralmente à CEF a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais.
No evento 83/JF, contrarrazões da autora ao recurso da Caixa Econômica Federal.
No evento 87/JF, contrarrazões da autora ao recurso de Única Construções e Empreendimento Ltda.
No evento 2/TRF, despacho desta Relatoria instando a apelante Única Construções e Empreendimento Ltda a comprovar sua alegação de insuficiência de recursos, para o fim de viabilizar a apreciação do seu requerimento de gratuidade de justiça.
No evento 7/TRF, a apelante Única Construções e Empreendimento Ltda traz aos autos os seguintes documentos: demonstrativos de passivos da empresa, certidões de processos trabalhistas, decisões judiciais recentes em que lhe foi deferido o benefício da gratuidade de justiça, relatório Sniper, gerado em 13/03/2026, referente aos bens em nome da empresa, com resultado negativo; declaração de ausência de atividade, faturamento dos últimos doze meses, declaração de ausência de rendimentos e declaração de hipossuficiência do sócio.
É o Relatório.
VOTO
Em exame, conforme relatado, duas apelações, interpostas, respectivamente, pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 70/JF), e por ÚNICA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTO LTDA (evento 86/JF), tendo por objeto sentença (evento 61/JF) que julgou procedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando o cancelamento de hipoteca dada pela construtora à CEF, incidente sobre imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado com a autora, integralmente quitado. As rés foram condenadas ao pagamento, pro rata, das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, sendo cinco por cento para cada uma. Verbis:
“Trata-se de ação ajuizada S. Z. B. em face da SOLO CONSTRUÇOES E INCORPORAÇOES LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando, em tutela antecipada, a declaração de ineficácia absoluta ou, subsidiariamente, a suspensão da eficácia da hipoteca instituída sobre o apartamento 601, empreendimento Uptown Residences, localizado na rua Baronesa da Lagoa Dourada, n.º 101, Campos dos Goytacazes/RJ.
Como pedido final, pleiteia a confirmação da tutela, tornando-a definitiva, devendo a ré arcar com as custas exigidas pelo Cartório de Registro de Imóveis; ou, subsidiariamente, seja determinada a gratuidade dos emolumentos cartorários. Alternativamente, requer a suplementação da vontade das rés mediante expedição de ofício ao CRI, para que proceda à baixa da hipoteca.
Em sua inicial, celebrou com a 1ª ré instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel em epígrafe. Embora tenha adimplido integralmente as parcelas para aquisição do imóvel, descobriu que este foi hipotecado em favor da segunda ré sem a ciência da parte autora. Afirma que adquiriu o bem de boa-fé. Sendo assim, pugna pelo cancelamento da hipoteca.
Deferida a gratuidade de justiça e indeferida a tutela provisória de urgência. (Evento 3)
Devidamente citada, a CAIXA ECONOMICA FEDERAL apresentou contestação, no mérito, pela legalidade da hipoteca constituída, como garantia de direitos reais. (Evento 10)
Em seguida, foram realizadas tentativas de citação da SOLO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, sendo efetivada no Evento 49.
Contestação apresentada pela da SOLO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA alegou, preliminarmente, a incompetência da Justiça Federal. No mérito, destacou que a empresa empreendeu esforços para a retirada do gravame do imóvel da autora perante a Caixa Econômica Federal. Porém, a empresa pública não acatou o pedido, sendo, inclusive, alvo da ação judicial nº 5009396-03.2021.4.02.5103, a divergência acerca de diversos aditivos realizados na relação contratual, o que culminou na manutenção das hipotecas já realizadas.
Réplica apresentada no Evento 57.
É o relatório.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A questão controvertida a decidir nesta lide consiste na (in)existência do direito ao levantamento de garantia hipotecária dada pela construtora ao agente financeiro, incidente sobre imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado com terceira pessoa, integralmente quitado.
O pedido de cancelamento da hipoteca diz respeito à parte autora, que, em caso de procedência, terá o seu imóvel livre do direito real de garantia em favor da CEF e, portanto, o imóvel não poderá ser objeto de excussão para pagar dívidas da incorporadora com a CEF. Por outro lado, esta pretensão afeta tanto a CEF, que não poderá mais excutir o imóvel para ter pago o seu crédito, como também a construtora/vendedoras, que terá uma garantia a menos para pagamento da dívida. Portanto, quanto a esse pedido, há um litisconsórcio passivo necessário entre as rés e a competência é da Justiça Federal, uma vez que a CEF está incluída no rol descrito no art. 109, I, da CF/88.
No mérito, em relação ao pedido de cancelamento e nulidade da hipoteca, passo a examiná-lo.
O caso envolve relação de consumo entre a parte autora e a ré Edificar, pois, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC/Lei nº 8.078/90), a parte autora utilizou como destinatária final os serviços prestados pela ré.
Nesse contexto, cabe destacar que, de acordo com o sistema legal que disciplina a responsabilidade objetiva em caso de prestação de serviços, o fornecedor somente não será responsabilizado caso demonstre que, tendo prestado o serviço, inexista o defeito, ou, ainda, caso comprove que o dano adveio de culpa exclusiva da vítima ou de terceiro (§ 3º do art. 14 do CDC), além das eximentes de caso fortuito e força maior, já consagradas pela doutrina e jurisprudência como causas excludentes daquela responsabilidade.
Na espécie, a parte autora comprova que celebrou instrumento particular de promessa de compra e venda com a Solo Construções e Incorporações LTDA em 23/09/2020. (Evento 1 – “Contrato 4” e “Contrato 5”).
A Solo Construções e Incorporações LTDA não impugnou o fato de que a autora quitou o imóvel perante a construtora, conforme documento de Evento 1 “Outros 6”. Desta feita, tendo em vista o disposto no artigo 341 do Código de Processo Civil, presume-se também verdadeira a alegação da parte autora quanto ao ponto.
Conforme itens 1.1 e 6.1, do contrato de promessa de compra e venda, a primeira ré assegurou que o imóvel objeto da compra e venda estava livre de quaisquer ônus.
Nada obstante, a matrícula do imóvel denota recair sobre o imóvel gravame de hipoteca constituída pela Construtora em favor da CEF.
A relação jurídica em contenda envolve prática comum no mercado imobiliário, segundo a qual a construtora, objetivando levantar recursos para construção de empreendimento habitacional, contrai empréstimo junto a agente financeiro, oferecendo unidades autônomas do empreendimento como garantia da dívida.
No entanto, as regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, os quais responderão tão somente pela dívida que assumiram em decorrência do próprio negócio.
Nessa senda, eventual inadimplência da construtora não tem o condão de afetar o direito do terceiro de boa-fé adquirente da unidade construída.
Por conseguinte, para a defesa de seus interesses, não cabe ao agente financiador a execução da hipoteca. Após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/1965.
A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308). Desse modo, o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. Assim, cabe ao financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.
Nesse sentido é a orientação firme na jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO EM RAZÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO INDUSTRIAL. SÚMULA 308 DO STJ. 1. Apelação interposta em face da sentença que julgou procedente o pedido "para tornar sem efeito a hipoteca incidente sobre a unidade 107, Torre A, e respectivas vagas de garagem (86 e 86-A) do Ed. Residencial Vivendas da Lagoa, situado na Rua Norte Sul, Nova Guarapari, Guarapari/ES." 2. Na demanda ajuizada sob o rito comum, os autores pretendem, em síntese, que se proceda à baixa no gravame incidente sobre a unidade imobiliária residencial que adquiriram da segunda requerida, autorizando, assim, a transferência do imóvel para o seu nome no RGI competente. Alegam, para fundamentar o pleito, que, não obstante a quitação integral do preço do imóvel e as tentativas de registro, não obtiveram êxito em razão da hipoteca dada em garantia a contrato de mútuo celebrado entre as rés. 3. A hipoteca concedida pela construtora/incorporadora em favor da instituição financeira não se mostra válida perante o particular adquirente da unidade habitacional, não podendo se apresentar como empecilho ao registro do domínio dos autores sobre o imóvel versado nos autos. 4. A matéria, inclusive, é objeto do verbete nº 308 da Súmula de jurisprudência do STJ, verbis: "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. Apelação desprovida. (Tribunal Regional Federal da 2ª Região, AC 0026456-65.2016.4.02.5001, Rel. MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, j. 12/11/2019, DJe.: 19/11/2019) (Grifei)
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DEGARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME. EMBARGOS DEDECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.1. Ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição de alteração do registro de imóvel, bem como a declaração de ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem.2. Ação ajuizada em 04/02/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/07/2019. Julgamento: CPC/2015.3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a recorrente - exercendo atividade equiparável a agente financeiro - tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ.4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pelaparte.5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art.489, § 1º, V, do CPC/2015.6. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.7. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.8. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (REsp 1837203, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 22/11/2019)
Desta feita, prospera o pedido de nulidade e realização de baixa do gravame de hipoteca realizado sob o apartamento 601, empreendimento Uptown Residences, localizado na Rua Baronesa da Lagoa Dourada, nº 101, Campos dos Goytacazes/RJ, conforme descrito na matrícula do imóvel acostada no Evento 1 – “Matrícula De Imóvel2”.
Do pedido de tutela provisória de urgência
Na hipótese, como a controvérsia foi analisada em juízo de cognição exauriente, o direito apresenta-se cristalino.
O perigo da demora também ficou configurado, uma vez que a manutenção da hipoteca impede que a parte autora exerça plenamente os poderes inerentes à propriedade.
III – DISPOSITIVO
Ante o exposto:
a) JULGO PROCEDENTE o pedido, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para DETERMINAR O CANCELAMENTO DA HIPOTECA, em favor da CEF, que recai sobre o apartamento o apartamento 601, empreendimento Uptown Residences, localizado na Rua Baronesa da Lagoa Dourada, nº 101, Campos dos Goytacazes/RJ
Concedo a tutela provisória de urgência. Intime-se as rés, através dos procuradores constituídos nos autos, para que efetuem, no prazo de 15 dias úteis, a baixa do gravame realizado sobre o apartamento 601, empreendimento Uptown Residences, localizado na Rua Baronesa da Lagoa Dourada, nº 101, Campos dos Goytacazes/RJ.
Em virtude da sucumbência mínima do autor, condeno as rés ao pagamento, pro rata, das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, sendo 5% para cada uma (CPC, art. 85, § 2º)."
Sustenta a apelante CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, em suma, que:
1) a sentença julgou procedente o pedido para determinar o cancelamento da hipoteca instituída em favor da CEF sobre o imóvel da autora, bem como condenou as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios;
2) o contrato firmado entre a construtora e a CEF previa a possibilidade de liberação das unidades hipotecadas apenas após a amortização da parcela correspondente da dívida, mediante solicitação do valor mínimo de desligamento (VMD) e repasse dos valores da venda pela construtora;
3) a construtora não repassou à CEF o valor referente à venda da unidade imobiliária objeto da demanda, razão pela qual não seria possível a baixa da hipoteca sem fragilizar a garantia do financiamento concedido;
4) a hipoteca constituída em favor do agente financeiro alcança o adquirente do imóvel, por se tratar de direito real de garantia oponível erga omnes, cuja indivisibilidade impede a liberação parcial do bem antes da quitação integral da dívida;
5) a existência da hipoteca não impede a alienação do imóvel, nos termos do art. 1.475 do Código Civil, inexistindo ato ilícito da CEF ao manter a garantia até a comprovação da quitação da obrigação;
6) a CEF agiu dentro dos limites legais e contratuais, buscando preservar o crédito e o equilíbrio contratual, sem prática de má-fé ou ilegalidade;
7) a Súmula 308 do STJ não teria aplicação automática ao caso, sustentando a apelante que a jurisprudência do TRF2 admite a manutenção da hipoteca quando o gravame está regularmente registrado e o adquirente tinha ciência, ou possibilidade de ciência, do ônus incidente sobre o imóvel, especialmente na hipótese em que não comprovado o repasse, pela construtora, dos valores necessários à liberação da unidade perante o agente financeiro;
8) requer o provimento da apelação para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, bem como a concessão de efeito suspensivo ao recurso para impedir o prosseguimento do cumprimento de sentença até o julgamento definitivo da controvérsia.
Por sua vez, sustenta a apelante ÚNICA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTO LTDA., em suma, que:
1) inicialmente, requer a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, sustentando que a empresa se encontra inativa perante a Receita Federal, sem faturamento ou atividade operacional, patrimonial ou financeira, não possuindo recursos para arcar com as despesas processuais e recursais, conforme documentação fiscal apresentada;
2) a sentença julgou procedente o pedido para determinar o cancelamento da hipoteca incidente sobre o apartamento adquirido pela autora, condenando a apelante e a CEF, pro rata, ao pagamento de custas e honorários advocatícios;
3) a autora adquiriu e quitou integralmente o apartamento 601 do empreendimento Uptown Residences, sendo a hipoteca decorrente de contrato de mútuo e financiamento firmado entre a apelante e a CEF para construção do empreendimento;
4) a CEF teria ampliado excessivamente as garantias hipotecárias mediante sucessivos aditivos contratuais, estendendo o gravame a quase todas as unidades do empreendimento, em valor superior ao limite contratualmente previsto;
5) a apelante sempre teria agido de forma diligente e de boa-fé, comunicando à CEF a venda da unidade à autora e solicitando reiteradamente a liberação da hipoteca, inclusive mediante ajuizamento de ação própria contra a instituição financeira;
6) a manutenção da hipoteca decorreria exclusivamente da postura abusiva e intransigente da CEF, que teria se recusado injustificadamente a liberar o gravame sobre unidade já quitada;
7) a conduta da CEF configuraria abuso de direito, em afronta ao art. 187 do Código Civil e ao art. 51, IV, do CDC, ao impor garantias excessivas e manter hipotecas sobre imóveis já comercializados e quitados;
8) a apelante não teria dado causa ao ajuizamento da demanda, razão pela qual a condenação em honorários e custas violaria o princípio da causalidade, segundo o qual os ônus sucumbenciais devem ser suportados pela parte responsável pela instauração da lide;
9) requer o provimento da apelação para afastar sua condenação em custas e honorários advocatícios ou, subsidiariamente, atribuir integralmente à CEF a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais.
Passo ao exame dos recursos.
Inicialmente, com relação ao pleito de gratuidade de justiça, formulado pela apelante ÚNICA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, apenas em fase recursal, defiro o requerimento, com efeitos ex nunc, à luz dos documentos acostados no evento 7/TRF, a demonstrar que a requerente está inativa, não possui movimentação operacional e não aufere faturamento mensal.
A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à possibilidade de manutenção da hipoteca constituída pela construtora em favor da CEF sobre imóvel objeto de promessa de compra e venda quitada pela adquirente, bem como à definição da responsabilidade pelos ônus sucumbenciais.
A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.
Comprovou a autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda relativo ao apartamento 601 do empreendimento Uptown Residences, bem como que promoveu a integral quitação do preço ajustado perante a construtora, circunstância, aliás, não impugnada especificamente pela corré Única Construções e Empreendimentos Ltda.
De igual modo, restou incontroverso que o imóvel permanecia gravado por hipoteca instituída pela construtora em favor da Caixa Econômica Federal, decorrente de contrato de financiamento celebrado para viabilização do empreendimento imobiliário.
A hipótese subsume-se integralmente ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 308, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A orientação jurisprudencial decorre da proteção da boa-fé objetiva e da legítima expectativa do adquirente que, após quitar integralmente o imóvel, não pode sofrer os efeitos da inadimplência da construtora perante o agente financeiro.
Nessa perspectiva, irrelevante a alegação da CEF de que a construtora deixou de promover o repasse dos valores necessários à baixa da garantia ou de que o contrato de financiamento previa condições específicas para liberação das unidades hipotecadas.
Isso porque eventual inadimplemento da construtora perante a instituição financeira não possui aptidão para restringir direito do terceiro adquirente de boa-fé, estranho à relação contratual estabelecida entre a construtora e o agente financiador.
Também não procede a alegação de inaplicabilidade da Súmula 308/STJ sob o fundamento de que o gravame encontrava-se regularmente registrado e seria de conhecimento do adquirente.
A jurisprudência consolidada do STJ firmou-se precisamente no sentido de afastar a eficácia da hipoteca perante o comprador do imóvel, ainda que o gravame seja anterior à promessa de compra e venda e regularmente registrado, porquanto incumbe ao agente financeiro adotar as cautelas necessárias para resguardar o seu crédito sem transferir ao consumidor os riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida no mercado imobiliário.
Ademais, não assiste razão à CEF ao sustentar inexistência de prejuízo decorrente da manutenção da hipoteca sob o argumento de que o imóvel poderia continuar sendo alienado.
A subsistência do gravame hipotecário evidentemente limita o pleno exercício dos poderes inerentes à propriedade e expõe o adquirente ao risco de constrição judicial decorrente de dívida da construtora, situação incompatível com a boa-fé objetiva e com a proteção conferida ao consumidor adquirente de unidade imobiliária quitada.
No que toca à insurgência da corré Única Construções e Empreendimentos Ltda., igualmente não merece acolhida o pedido de afastamento da condenação sucumbencial.
Isso porque, embora a apelante atribua exclusivamente à CEF a responsabilidade pela manutenção do gravame, é certo que a construtora integrou a cadeia negocial que culminou na constituição da hipoteca incidente sobre unidade posteriormente alienada à autora como livre e desembaraçada de ônus, conforme expressamente previsto no contrato de promessa de compra e venda.
Além disso, a própria construtora reconhece que a hipoteca decorreu de financiamento contratado para viabilização do empreendimento imobiliário por ela desenvolvido, circunstância que evidencia sua participação direta nos fatos que ensejaram o ajuizamento da demanda.
Assim, correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade concorrente das rés pelos ônus sucumbenciais, nos termos do princípio da causalidade.
Por fim, resta prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo formulado pela CEF, diante do julgamento do mérito recursal.
Majoro em 1% (um por cento) a verba honorária fixada em desfavor de cada uma das apelantes, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada, em relação à corré Única Construções e Empreendimentos Ltda., a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC.
Voto por negar provimento aos recursos.
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