Apelação Cível Nº 5010886-41.2022.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por J. F. Peterle Eireli contra a sentença (evento 155, SENT1 - 1ª instância) proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Federal Cível de Vitória, Seção Judiciária do Espírito Santo, na ação renovatória de locação c/c revisional de aluguel nº 5010886-41.2022.4.02.5001/ES, ajuizada pela Caixa Econômica Federal - CEF em face da ora apelante.

A douta Magistrada a quo assim resume a espécie na r. sentença recorrida:

Trata-se de ação RENOVATÓRIA E REVISIONAL DE LOCAÇÃO ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de J. F. PETERLE EIRELI, objetivando a renovação e a revisão do valor do aluguel do bem imóvel situado na Rua Manoel Joaquim dos Santos, nº 191, Itacibá, Cariacica/ES.

Para tanto, alega que: 1) o contrato de locação inicial foi firmado em 06/02/2014, com aditivos até 25/10/2022; 2) o bem imóvel é utilizado por uma agência bancária da Autora (AG ITACIBÁ/ES); 3) o valor atual do aluguel é de R$ 45.757,09, conforme ajustes pelo IGPM; 4) a proposta de renovação do contrato não teve resposta satisfatória da Ré; 5) cumpre os requisitos legais para a renovação (art. 51 da Lei 8.245/91); 6) há desvalorização imobiliária devido à crise econômica e; 7) há laudo pericial anexo apontando que o valor de mercado do imóvel seria R$ 30.100,00.

Despacho determinando citação da Ré (evento 7).

A Ré, na contestação do evento 13, aduz que: 1) não há interesse de agir, pois não houve resistência à renovação; 2) o valor da causa deve ser corrigido para R$ 549.085,08, montante relativo à soma de 12 meses do valor do aluguel; 3) o aluguel atual reflete o valor de mercado, conforme perícia própria  4) a metodologia utilizada para a confecção do laudo da Autora é inadequada; e 5) o bem imóvel possui um caráter comercial estratégico para a Autora.

A CAIXA opõe réplica (evento 20), onde alega que: 1) estão presentes os requisitos legais para o seu pleito de renovação e revisão do aluguel; 2) seu laudo é legítimo para justificar a revisão do aluguel; 3) a ausência de acordo decorre de resistência do Réu quanto à redução do aluguel; e 4) o valor proposto está em consonância com a realidade do mercado imobiliário.

Decisão de saneamento delimitando a questão controvertida e determinando a produção de prova pericial (evento 30).

O perito apresenta o parecer técnico do evento 116.

Em manifestação acerca do laudo pericial, a CAIXA aduz que "o resultado apresentado é convergente ao valor de mercado. Portanto a CEF concorda com o valor apresentado pelo perito" (evento 131).

A Ré impugna o laudo pericial, aduzindo que o perito desconsiderou a área externa do estacionamento no cálculo do valor da locação (evento 133).

O perito presta esclarecimentos (evento 139).

Vieram os autos conclusos.

É o relatório. DECIDO.

A seguir, julgou procedente a pretensão autoral extinguindo o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, renovando o contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses nos mesmos termos contratuais e fixando o valor de R$ 26.907,60 (vinte e seis mil, novecentos e sete reais e sessenta centavos) para fins de locação do bem imóvel situado na Rua Manoel Joaquim dos Santos, nº 191, Itacibá, Cariacica/ES, assim como, condenou a ré ao pagamento das eventuais diferenças nos termos do art. 69 da Lei nº 8.245/91, valor representado pela diferença entre o valor mensal efetivamente pago pela CAIXA à título de locação à parte Ré (R$ 45.757,09) e o valor do aluguel judicialmente fixado (R$ 26.907,60), a partir da data de 26/10/2022, que deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA-E/IBGE, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal.

Por fim, condenou a ré J. F. Peterle Eireli ao reembolso das custas judiciais iniciais e dos honorários periciais à autora/CEF e ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (R$ 549.085,08 em abril de 2022), nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 82, § 2º, ambos do NCPC.

Em suas razões recursais, J. F. Peterle Eireli alega o seguinte: (a) que o valor fixado pelo magistrado é inferior ao pleiteado pela CEF, que caracteriza julgamento ultra petita, consoante art. 141 do CPC a decisão não pode ultrapassar os limites do pedido; (b) que fixar o valor do aluguel em R$ 26.907,60 é inferior ao montante pleiteado pela CEF de R$ 34.000,00, logo, configurado julgamento ultra petita; (c) que o valor do aluguel mensal pretendido pela CEF está abaixo do valor de mercado, considerando a localização  que influencia na valorização do imóvel; (d) que em junho de 2022, Adivaldo Belucio Manête, Corretor, Perito e Avaliador,  em sua conclusão, o valor do aluguel do imóvel alcançou o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Ao final, pugna pelo reforma da sentença para que seja reconhecido o julgamento ultra petita, e, ao final, seja julgado improcedente a pretensão autoral em razão do valor pleiteado pela CEF encontra-se abaixo da média de mercado, invertendo os ônus sucumbenciais (evento 170, APELACAO1 - 1ª instância).

Em suas contrarrazões, a Caixa Econômica Federal - CEF defende a manutenção da sentença. (evento 175, PET1 - 1ª instância).

O Ministério Público Federal absteve-se de opinar (evento 5, PROMOCAO1 - 2ª instância).

Valor da causa: R$ 549.085,08 (abril/2022).

É como relato.    

Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002907609v7 e do código CRC 0e4aaf9a.

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Apelação Cível Nº 5010886-41.2022.4.02.5001/ES

VOTO

No presente caso, trata-se de ação renovatória proposta pela Caixa Econômica Federal - CEF objetivando a renovação do contrato de locação comercial pelo valor R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), sendo que, em contraproposta, o locador aduziu pela manutenção do valor pago, em 20 de janeiro de 2022, de R$ 45.757,09 (quarenta e cinco mil setecentos e cinquenta e sete reais e nove centavos).

Dispõe o art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91, o seguinte:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Consoante disposto no § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91, a ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de seis meses antes da finalização do contrato (art. 51, § 5º, da Lei 8.245/910). In casu, a presente demanda foi ajuizada em 17/4/2022, portanto dentro o prazo legal, pois o contrato de locação foi firmado em 6/2/2014, com aditivos até 25/10/2022.

Por sua vez, a perícia judicial fornece informação do valor do aluguel de mercado.

Extrai-se o laudo pericial (evento 116, LAUDO1 - 1ª instância), o seguinte:

(...)

Como dito acima, a Caixa Econômica Federal - CEF objetiva a renovação do contrato de locação comercial pelo valor R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), em contraproposta, o locador aduziu pela manutenção do valor pago, em 20 de janeiro de 2022, de R$ 45.757,09 (quarenta e cinco mil setecentos e cinquenta e sete reais e nove centavos).

Contudo, o magistrado de primeiro grau acolheu o valor apresentado pelo perito judicial de R$ 26.907,60 (vinte e seis mil, novecentos e sete reais e sessenta centavos) para fins de locação do bem imóvel situado na Rua Manoel Joaquim dos Santos, nº 191, Itacibá, Cariacica/ES.

Com efeito, o julgador não está circunscrito aos argumentos das partes, pois julga de acordo com seu livre convencimento, apreciando livremente as provas, a lei, a jurisprudência e a doutrina que entender pertinentes à matéria.

Ao magistrado, na qualidade de destinatário da prova, compete decidir quais provas são relevantes à formação de sua convicção, sendo lícito determinar a realização de perícia técnica e, ainda, rejeitá-la, se assim o entender, ou seja, cabe ao magistrado valorar livremente a prova, de forma fundamentada, não estando adstrito a nenhuma delas isoladamente considerada

Do princípio da adstrição

Dispõe os artigos 142 e 492 do CPC, nestes termos: 

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. 

A meu sentir, a fixação do aluguel em ação renovatória não pode ser inferior ao proposto na inicial ou superior ao da contraproposta do réu, sob pena de configurar julgamento ultra petita, ou seja, é vedado ao magistrado decidir fora dos limites propostos pelos litigantes, no presente caso, mesmo que o laudo pericial tenha apontado valor inferior ao ofertado pela Autora/CEF. Dessa forma, o valor do aluguel deve respeitar o valor formulado na petição inicial pela locatária (CEF). 

Nesse sentido:

(...)

2.1. A ação renovatória apresenta procedimento especial, com natureza dúplice, permitindo que não só o locatário demandante formule pretensão contra o réu, mas que este formule também pretensão contra o autor.

2.2. Cumpre ao locador demandado, na forma do art. 72, inciso II, da Lei 8.245/91, contestar o pedido alegando não atender, a proposta do locatário demandante, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, e apresentar contraproposta que repute compatível com o valor locativo real e atual do imóvel.

2.3. Formulado pedido certo e determinado, não poderá o Magistrado fixar valor superior ao pretendido pelo locador ou inferior ao oferecido pelo locatário, sob pena de violação aos limites objetivos traçados pelas partes.

(...)

(STJ, REsp  1815632/MG, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 11.5.2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO RENOVATÓRIA. NATUREZA DÚPLICE. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO AO PEDIDO. APLICABILIDADE.

1. Na ação renovatória de contrato de locação, em virtude da sua natureza dúplice, é vedado ao magistrado fixar o aluguel em quantia inferior àquela proposta pelo locatário, tampouco em valor superior à contraproposta apresentada pelo locador. Precedente.

2. Agravo interno não provido.

(STJ, AgInt no REsp 2152935/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN 20.12.2024)

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PEDIDO GENÉRICO. IMPOSSIBILIDADE. VINCULAÇÃO DO MAGISTRADO. VALORES OFERTADOS PELAS PARTES. OSCILAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

(...)

5. A Lei de Locações estabelece um claro comando ao prever, para a ação renovatória, a necessidade de que a parte autora indique de pronto o valor que pretende pagar pelo aluguel e de que a parte ré indique o valor que pretende receber.

6. É obrigatório que as partes ofertem o quantum do locativo, pois a delegação do valor de aluguel, seja para o juiz, seja para o perito, sem quaisquer parâmetros, descaracteriza o comando legislativo no sentido de oferecer condições de forma clara e precisa.

7. A jurisprudência desta Corte Superior oscila quanto à vinculação do magistrado aos parâmetros oferecidos pelas partes na ação renovatória.

8. Na ação renovatória, entender pela possibilidade de fixação livre do valor, sem estar balizado pela proposta do autor e contraproposta do réu, tornaria inúteis as previsões da Lei de Locações que obrigam as partes a ofertar valor certo (arts. 71, IV e 72, §1º).

9. No direito contratual, a regra prevista no art. 427, CC, é de que "a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso". O valor ofertado na petição inicial ou na contestação da ação renovatória também obriga o proponente.

10. No recurso sob julgamento, embora a perícia tenha concluído que o valor de mercado seria de R$ 16.000,00, fixar o aluguel abaixo do pretendido na inicial caracterizaria decisão ultra petita.
IV. Dispositivo

11. Recurso especial conhecido e desprovido.

(STJ, REsp 2192753/SP, Relator Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 13.10.2025)

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação da J. F. PETERLE EIRELEI para  fixar o valor do aluguel em R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), condenando a Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento de eventuais diferenças, consoante disposto no art. 69 da Lei nº 8.245/91, a partir de 26/10/2022, devendo os valores serem corrigidos de acordo com o Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002907610v6 e do código CRC f8214806.

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Apelação Cível Nº 5010886-41.2022.4.02.5001/ES

EMENTA

ADMINISTRATIVO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. CONTROVÉRSIA DO VALOR DO ALUGUEL FORMULADO NA INICIAL E EM CONTRAPROPOSTA. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA A ESTES LIMITES. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A Caixa Econômica Federal - CEF objetiva a renovação do contrato de locação comercial pelo valor R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais). Em contraproposta, o locador aduziu pela manutenção do valor pago, em 20 de janeiro de 2022, de R$ 45.757,09 (quarenta e cinco mil setecentos e cinquenta e sete reais e nove centavos). Contudo, o magistrado de primeiro grau acolheu o valor apresentado pelo perito judicial, de R$ 26.907,60 (vinte e seis mil, novecentos e sete reais e sessenta centavos), para fins de locação do bem imóvel situado na Rua Manoel Joaquim dos Santos, nº 191, Itacibá, Cariacica/ES.

2. O julgador não está circunscrito aos argumentos das partes, pois julga de acordo com seu livre convencimento, apreciando livremente as provas, a lei, a jurisprudência e a doutrina que entender pertinentes à matéria. Ao magistrado, na qualidade de destinatário da prova, compete decidir quais provas são relevantes à formação de sua convicção, sendo lícito determinar a realização de perícia técnica e, ainda, rejeitá-la, se assim o entender, ou seja, cabe ao magistrado valorar livremente a prova, de forma fundamentada, não estando adstrito a nenhuma delas isoladamente considerada.

3. No entanto, a fixação do aluguel em ação renovatória não pode ser inferior ao proposto na inicial ou superior ao da contraproposta do réu, sob pena de configurar julgamento ultra petita, ou seja, é vedado ao magistrado decidir fora dos limites propostos pelos litigantes, no presente caso, mesmo que o laudo pericial tenha apontado valor inferior ao ofertado pela Autora/CEF. Dessa forma, o valor do aluguel deve respeitar o valor formulado na petição inicial pela locatária (CEF).  Precedentes do STJ:  REsp  1815632/MG, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 11.5.2022; AgInt no REsp 2152935/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN 20.12.2024 e REsp 2192753/SP, Relator Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 13.10.2025).

4. Sendo assim, merece parcial provimento o apelo da parte ré, devendo o valor do aluguel ser fixado em R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), como requerido pela autora, Caixa Econômica Federal - CEF, que deverá pagar eventuais diferenças, consoante disposto no art. 69 da Lei nº 8.245/91, a partir de 26/10/2022, corrigidas tais diferenças de acordo com o Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal.

5. Recurso da ré parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação da J. F. PETERLE EIRELEI para fixar o valor do aluguel em R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), condenando a Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento de eventuais diferenças, consoante disposto no art. 69 da Lei nº 8.245/91, a partir de 26/10/2022, devendo os valores serem corrigidos de acordo com o Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 08 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002907611v7 e do código CRC a838596c.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 01/07/2026 A 08/07/2026

Apelação Cível Nº 5010886-41.2022.4.02.5001/ES

RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.