Apelação Cível Nº 5005583-29.2025.4.02.5102/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por C. E. P. D. C. F. e D. A. F. contra a sentença (evento 57, SENT1 - 1ª instância) proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Federal de São João de Meriti, Seção Judiciária do Rio de Janeiro, nos autos da ação proposta pelo procedimento comum nº 5005583-29.2025.4.02.5102/RJ, ajuizada pelos ora apelantes em face da Caixa Econômica Federal - CEF.

O douto Magistrado sentenciante assim resume a espécie na r. sentença recorrida:

1. RELATÓRIO

C. E. P. D. C. F. e D. A. F. ajuizaram a presente AÇÃO ANULATÓRIA, com pedido de tutela antecipada, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a desconstituição do leilão e da venda direta do imóvel descrito sob a matrícula 21870, do 16º Serviço Registral de Imóveis de Niterói/RJ.

Sustentam, em síntese, que adquiriram imóvel situado na Rua Irene Lopes Sodré, n.º 195, Niterói/RJ, com alienação fiduciária, em 02/02/2012, por meio de financiamento assumido junto à parte ré.

Alegam que, a despeito de terem incorrido em mora, o procedimento de consolidação de propriedade e designação de leilões teria incorrido em vícios em cada etapa, conforme dispõem a Lei 9.514/97 e suas alterações trazidas pelas Leis 13.465/2017 e 14.711/2023, especialmente quanto à ausência de notificação pessoal para purga da mora e falta de intimação pessoal das datas dos leilões.

Pretendem a anulação do procedimento extrajudicial, dos leilões realizados em 03/06/2025 e 10/06/2025, bem como da venda direta online realizada em 11/08/2025. Postulam, ainda, autorização para depósito judicial de R$ 701.000,00 para "purgação da mora" ou "garantia do juízo".

Inicial e documentos no Evento 1 e 14.

Decisão proferida no Evento 5.1, indeferindo a tutela de urgência por ausência de probabilidade do direito e deferido o benefício da gratuidade de justiça à parte autora.

Emenda à inicial apresentada no Evento 14, na qual os autores juntaram cópias de e-mails antigos de tentativas frustradas de negociação (2013/2014).

A CEF apresentou contestação no Evento 19, de forma intempestiva, pugnando pela improcedência dos pedidos diante da regularidade do procedimento extrajudicial. Juntou documentação comprobatória da notificação pessoal para purga da mora (recebida e assinada pela coautora D. A. F. em 24/03/2022), bem como das notificações dos leilões enviadas por e-mail aos endereços eletrônicos constantes do contrato.

Manifestações dos autores no Evento 27, postulando o reconhecimento da revelia e requerendo autorização para depósito de R$ 701.000,00.

Ingressaram no feito, na qualidade de assistentes litisconsorciais, E. R. B. e C. S. D. S. B. (Evento 28), adquirentes do imóvel mediante venda direta online realizada em 11/08/2025. Apresentaram vasta documentação comprovando a regularidade da aquisição, o pagamento integral do preço, a quitação de ITBI, emolumentos registrais e débitos condominiais e tributários (IPTU) que estavam em atraso há anos. Defendem a validade do procedimento extrajudicial e a improcedência dos pedidos autorais.

Decisão no Evento 31 reconheceu a revelia da CEF (art. 344, CPC), mas manteve os documentos nos autos por constituírem prova pré-constituída, além de deferir o ingresso dos assistentes litisconsorciais.

Manifestações da CEF (Evento 37) e dos assistentes (Evento 39) impugnando o depósito ofertado, por ser insuficiente e extemporâneo, uma vez que a dívida atualizada supera R$ 1,5 milhão e a propriedade já foi consolidada e alienada a terceiros de boa-fé.

Réplica e demais manifestações nos Eventos 51, 53 e 54.

Pedido de julgamento antecipado apresentado pelos assistentes no Evento 55.

Essa é a síntese do necessário a ser relatado.

A seguir, o MM. Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido deduzido na exordial, no qual a parte autora objetiva a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões.

Por fim, condenou a parte autora em custas e honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspensos em face da do deferimento da gratuidade de justiça.

Em suas razões recursais, C. E. P. D. C. F. e D. A. F. alegam, em síntese estreita: (a) que existe a necessidade de suspensão da demanda até o julgamento do Agravo de Instrumento nº 5011139-89.2025.4.02.0000, no qual se discute matéria prejudicial ao mérito; (b) que a certidão de suposta notificação constante no evento 19, NAEXO 14 e 16, “não se identifica o remetente, não há qualquer indicação de que se trate de notificação para purgação da mora, inexiste teor ou conteúdo informativo, não há documento relacionado ou complementar que lhe confira sentido jurídico”; portanto, a certidão não possui eficácia probatória, assim como não existe assinatura da coautora Damiana, ou qualquer outro documento complementar; (c) que não existe prova de que o documento seria para purga da mora; (d) que não existe prova do envio de comunicação acerca dos leilões, inclusive na forma eletrônica; (e) que o AR Digital não comprova a emissão da comunicação; (f) que a ausência de intimação pessoal para purgar a mora, bem como, sobre as datas dos leilões enseja em nulidade do procedimento de execução extrajudicial. Pugna, preliminarmente, pela nulidade da sentença, devendo aguardar o julgamento do Agravo de Instrumento nº 5011139-89.2025.5.02.0000, para, em seguida, seja prolatada nova sentença; no mérito, seja julgado procedente a pretensão autoral para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial em razão da ausência de intimação válida para purgação da mora, bem como, dos leilões designados (evento 64, APELACAO1 - 1ª instância).

Em suas contrarrazões, os assistentes litisconsorciais E. R. B. e C. S. D. S. B. (evento 76, CONTRAZAP1 - 1ª instância) e a Caixa Econômica Federal - CEF (evento 77, CONTRAZ1 - 1ª instância) defendem a manutenção da sentença.

O d. Ministério Público Federal absteve-se de opinar (evento 5, PROMOCAO1 - 2ª instância). 

Petição anexada no evento 14 - 2ª instância,  por meio da qual os assistentes litisconsorciais E. R. B. e C. S. D. S. B. comunicam a imissão na posse do imóvel ocorrido em 20 de fevereiro de 2026, na qualidade de compradores do imóvel em venda online da CEF. Assim, pedem que a petição seja tratada como fato superveniente e que seja considerada no julgamento do recurso.

Valor da causa: R$ 449.956,30 (junho/2025).

É como relato.

Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002895646v11 e do código CRC bd20705b.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 15/07/2026, às 19:00:41

Apelação Cível Nº 5005583-29.2025.4.02.5102/RJ

VOTO

Inicialmente, em relação ao pedido contido no evento 14, PET1 - 2ª instância, nada a prover, pois a desocupação do imóvel não constitui fato novo, apenas materializa consequência inerente ao procedimento expropriatório regularmente consumado.

No presente caso, a parte autora firmou contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação sob o nº 1555519703230

A controvérsia cinge-se acerca da ausência de intimação pessoal da parte autora quanto à consolidação da propriedade e à data do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.

Vale registrar que acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.

No caso sob exame, a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.

Ora, consoante cediço, a cobrança extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, tornou mais célere a satisfação do crédito concedido ao fiduciante, já que dispensado o credor do ônus de ter que recorrer ao Poder Judiciário. Assim, havendo inadimplência, o crédito será executado extrajudicialmente.

Sujeitos do contrato são: o fiduciante, sendo aquele que concede o bem em garantia fiduciária para assegurar o pagamento da dívida, e o fiduciário, que será sempre o credor, sendo para quem a propriedade é constituída.

Na alienação fiduciária o devedor fiduciante transfere a propriedade que adquiriu para o credor fiduciário. O credor tem a posse indireta do imóvel e o devedor a posse direta. O devedor possui o direito real de aquisição, direito de reaver a propriedade quando pagar a dívida, todavia, em caso de inadimplência, o credor passa a ser o detentor da propriedade plena do imóvel.

Oportuna se faz a transcrição dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ressalvando que a consolidação da propriedade foi realizada antes da vigência da Lei nº 14.711, de 30.10.2023, que alterou vários artigos da execução extrajudicial de garantia imobiliária: 

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4^o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7^o Decorrido o prazo de que trata o § 1^o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. 

 Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1^o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2^o  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3^o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Extrai-se que, no caso de o fiduciante não realizar o pagamento das prestações, estará constituído em mora; por conseguinte, o credor fiduciário, por meio do Cartório de Registro de Imóveis, caberá providenciar a intimação do devedor fiduciante a fim de, no prazo de 15 (quinze) dias,  a fim de purgar a mora.

Nota-se que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorrerá na hipótese de inadimplemento e não purgação da mora pelo devedor fiduciante, no prazo e nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97.

Caso não ocorra a purgação da mora, cumprindo o que determina o § 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o oficial de Registro de Imóveis promoverá o registro na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Observe-se que o devedor fiduciante pode purgar a mora limitada à data da a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, de acordo com o disposto no § 2º do art. 26-A da Lei 9.514/97.

Por sua vez, o art. 27 refere-se ao leilão público, para a alienação do imóvel (realizado sob a égide da Lei n° 14.711/2023), textualmente:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 

§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

 § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão inter vivos e, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) 

Depois de consolidada a propriedade, o credor fiduciário promoverá o leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, a partir do registro da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Não obstante, o § 2-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei 14.711/2023, disciplinou acerca da comunicação dos leilões na alienação fiduciária em garantia, de modo que deve ser mediante correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato, inclusive o endereço eletrônico.

De outro lado, a comunicação também serve para garantir o direito de preferência do devedor fiduciante até a data da realização do segundo leilão de acordo com o que está disposto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

Da purgação da mora.

De plano, ressalto que o art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, prevê a intimação pessoal do devedor para purgar a mora que “poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.

A recorrente alega que não foi devidamente notificada para purgar a mora. Ocorre, todavia, que não é isso o que se constata pela leitura dos autos, na medida em que consta na certidão do Escrevente do Cartório do 1º Ofício de Niterói/RJ, a notificação pessoal de Damiana, no dia 24.3.2022 (evento 19, ANEXO4 - 1ª instância).

Confira-se:

Ressalvo que a cláusula trigésima sétima do contrato firmado entre a parte autora e a CEF (evento 19, ANEXO15 - 1ª instância) confere procuração recíproca entre os codevedores para fins de recebimento, dentre outros, de notificações e intimações.

Veja-se:

Verifica-se que a notificação para purgar a mora encontra-se anotada na averbação 06 da matrícula do imóvel objeto da presente demanda(evento 19, ANEXO8. p. 3 - 1ª instância).

Observe-se:

Posteriormente, em razão de a parte autora não ter comparecido para purga da mora, ocorreu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal (evento 19, ANEXO8. p. 3 - 1ª instância).

Veja-se:

Registre-se, outrossim, que, para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei nº. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-las.

Pois bem.

Acerca do questionamento da certidão proferida pelo Escrevente do Cartório do 1º Ofício de Niterói/RJ, bastaria a parte autora diligenciar junto ao cartório para obter cópia integral do procedimento extrajudicial para que fosse analisado o suposto descumprimento do preceito legal.

Não custa lembrar que todo litígio é algum acontecimento ocorrido antes e fora do processo, sendo o Magistrado desconhecedor desses fatos, pois neles não se envolveu nem testemunhou. Trazer para o processo a fonte de prova é ônus da parte, já que cabe ao autor comprovar os fatos que dão sustento ao alegado direito – CPC, art. 373, I.

Nessa esteira, entendo que a parte autora não demonstrou, no curso do processo, indícios de ilegalidade dos atos do procedimento de execução extrajudicial do contrato, ou seja, de que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há como acolher-se a tese de nulidade da execução extrajudicial, à luz da Lei nº 9.514/97, em razão da ausência de intimação pessoal da parte autora para eventualmente purgar a mora.

Releva anotar, ademais, que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público.

Da notificação dos leilões.

Como já afirmado,  uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público --- conforme, aliás, se verificou no caso em apreço, por sinal, nos exatos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”.

A tal propósito, pacífica é a jurisprudência do Colendo STJ no sentido de que o devedor deve ser notificado sobre a data do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade da venda.

Pontue-se, outrossim, que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. Nos termos do art. 27, §2º-A do mesmo artigo, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. SFH. MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA. RECURSO DESPROVIDO. (...) -No tocante à presunção dos atos então praticados pelo Oficial notificante, este Colendo TRF da 2ª Região possui posicionamento no sentido de que “as anotações advindas de oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, presunção esta apenas ilidível por robusta prova em contrário”, conforme externado no julgamento da Remessa Necessária e Apelação Cível n.º 0024322-28.1994.4.02.5101, oriunda da Quinta Turma Especializada, de relatoria do Ilustre Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO (publicado no e-DJF2R de 21/05/2019), não tendo sido verificada, na hipótese dos autos, robusta prova em contrário, capaz de justificar o afastamento de tal presunção. Quanto à alegada “ausência de notificação sobre a realização dos leilões extrajudiciais”, na mesma linha da decisão agravada, compete argumentar que esse Egrégio Tribunal Regional Federal da Segunda Região, apreciando o tema em testilha, vem se pronunciando no sentido de que “não há obrigatoriedade de notificação pessoal, pois ocorre após a consolidação da propriedade na pessoa da Caixa, não integrando o iter procedimental inerente à Lei 9.514/97 (AC nº 0031414-17.2018.4.02.5101, Sétima Turma Especializada, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Data de decisão: 27/03/2020)”. (AI 5005750-31.2022.4.02.0000/RJ, Relª. DESª. FEDERAL VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6a. Turma Especializada, DJ 04/07/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. (...) Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira. 2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019. (...) (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022).   

Como dito acima, a cláusula trigésima sétima do contrato firmado entre a parte autora e a CEF (evento 19, ANEXO15 - 1ª instância), confere procuração recíproca entre os codevedores para fins de recebimento, dentre outros, de notificações, intimações e leilões. Constata-se no evento 39, COMP2 - 1ª instância que C. E. P. D. C. F. foi notificado por e-mail da data dos leilões, cumprindo, assim, o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97

De mais a mais, no caso em análise, constata-se que a presente demanda foi ajuizada em 4 de junho de 2025, com as “Declarações de hipossuficiência” assinadas em 29 de abril de 2025 (evento 1, OUT3), o que faz crer que a ciência do leilão se deu com antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 3 e 10 de junho de 2025, respectivamente.

Confira-se:                

Dito isto, impende registrar que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas. Tal a hipótese dos autos.

Nesse sentido, aliás, consultem-se, inter plures, os seguintes precedentes do C. STJ:

(...)

7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte.

8. A ciência inequívoca da parte agravante sobre as datas dos leilões foi demonstrada, afastando a alegação de nulidade por falta de intimação pessoal.

9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).

(AgInt no REsp 2112217/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4.11.2024, DJe 7.11.2024)

(...)

3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.

4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

(...)

(AgInt no AREsp 2573041/RS, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23.9.2024, DJe 25.9.2024)

(...)

4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).

5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1325854/RS, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4.10.2021, Dje 8.11.2021).

À luz do quanto acima exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo a r. sentença recorrida por seu jurídicos fundamentos. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002895647v14 e do código CRC d4382bb3.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 30/06/2026, às 17:40:18

Apelação Cível Nº 5005583-29.2025.4.02.5102/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE  CONFERE PROCURAÇÃO RECÍPROCA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. OCORRÊNCIA. LEILÃO. NOTIFICAÇÃO POR E-MAIL, ASSIM COMO, CIÊNCIA INEQUÍVOCA.  RECURSO DESPROVIDO.

1.A controvérsia do presente recurso cinge-se acerca da ausência de intimação pessoal da parte autora quanto à consolidação da propriedade e à data do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.

2. Da purgação da mora. A recorrente alega que não foi devidamente notificada para purgar a mora. Ocorre, todavia, que não é o que se constata pela leitura dos autos, na medida em que consta na certidão do Escrevente do Cartório do 1º Ofício de Niterói/RJ, a notificação pessoal de Damiana, no dia 24.3.2022.

2.1. A cláusula trigésima sétima do contrato firmado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal - CEF confere procuração recíproca entre os codevedores para fins de recebimento, dentre outros, de notificações e intimações.

2.2. A notificação para purgar a mora encontra-se anotada na averbação 06 da matrícula do imóvel objeto da presente demanda.

2.3. Posteriormente, em razão da parte autora não ter comparecido para purga da mora, ocorreu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal.

2.2. Registre-se para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei nº. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-las.

2.4. Acerca do questionamento da certidão proferida pelo Escrevente do Cartório do 1º Ofício de Niterói/RJ, bastaria a parte autora diligenciar junto ao cartório para obter cópia integral do procedimento extrajudicial para que fosse analisado o suposto descumprimento do preceito legal.

2.5 Não custa lembrar que todo litígio é algum acontecimento ocorrido antes e fora do processo, sendo o Magistrado desconhecedor desses fatos, pois neles não se envolveu nem testemunhou. Trazer para o processo a fonte de prova é ônus da parte, já que cabe ao autor comprovar os fatos que dão sustento ao alegado direito – CPC, art. 373, I.

2.6 Nessa esteira, entendo que a parte autora não demonstrou, no curso do processo, indícios de ilegalidade dos atos do procedimento de execução extrajudicial do contrato, ou seja, de que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há como acolher-se a tese de nulidade da execução extrajudicial, à luz da Lei nº 9.514/97, em razão da ausência de intimação pessoal da parte autora para eventualmente purgar a mora.

3. Da notificação dos leilões.  Não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. Nos termos do art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". 

3.1. Como dito acima, a cláusula trigésima sétima do contrato firmado entre a parte autora e a CEF confere procuração recíproca entre os codevedores para fins de recebimento, dentre outros, de notificações, intimações e leilões. Nos autos consta que C. E. P. D. C. F. foi notificado por e-mail da data dos leilões, cumprindo, assim, o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97

3.2. De mais a mais, analisado os autos, verifica-se que a presente demanda foi ajuizada em 4 de junho de 2025, com as “Declarações de hipossuficiência” assinadas em 29 de abril de 2025, o que faz crer que a ciência do leilão se deu com antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 3 e 10 de junho de 2025, respectivamente.

3.3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas. Como é o caso. (Precedentes: AgInt no REsp 2112217/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4.11.2024, DJe 7.11.2024; AgInt no AREsp 2573041/RS, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23.9.2024, DJe 25.9.2024 e AgInt no REsp 1325854/RS, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4.10.2021, Dje 8.11.2021).

4. Recurso da parte autora desprovido. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo a r. sentença recorrida por seu jurídicos fundamentos. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 08 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002895648v9 e do código CRC 9605109f.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 15/07/2026, às 15:18:30

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 01/07/2026 A 08/07/2026

Apelação Cível Nº 5005583-29.2025.4.02.5102/RJ

RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

SUSTENTAÇÃO POR ARQUIVO: C. S. D. S. B. por C. S. D. S. B.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.