Apelação Cível Nº 5090600-36.2025.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por P. S. S. contra a sentença proferida pelo Juízo da 20ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou improcedente o pedido declaratório de nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel localizado na Avenida São Josemaria Escriva, nº 302, apartamento 104, bloco 21, Itanhangá, Rio de Janeiro/RJ, matriculado sob o nº 451.420 no 9º Cartório de Registro de Imóveis (evento 75, SENT1)

Em suas razões (evento 81, APELACAO1), a apelante alega, em síntese, a nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, afirmando que tal irregularidade violou o direito de purgar a mora e contraria a Lei nº 9.514/97 e a jurisprudência do STJ. Aduz, ainda, que a Caixa Econômica Federal deixou de prestar contas após o segundo leilão, não informando eventual saldo remanescente a ser restituído nem fornecendo o termo de quitação da dívida, em descumprimento do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Ao final, requer o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e o julgamento de procedência dos pedidos iniciais.

A Caixa Econômica Federal, em contrarrazões (evento 89, CONTRAZ1), argumenta que observou rigorosamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, tendo a constituição em mora ocorrido de forma regular, mediante intimação por edital após frustradas as tentativas de localização pessoal da devedora, conforme certificado pelo Registro de Imóveis. Destaca a fé pública e a presunção de veracidade das certidões cartorárias, não infirmadas por prova em contrário, e afirma que a autora teve ciência inequívoca dos leilões, inexistindo prejuízo apto a ensejar nulidade. Aduz, ainda, que, conforme o Tema Repetitivo 1.095 do STJ, aplica-se a Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor quanto ao procedimento de consolidação da propriedade. Ao final, requer o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal.

O Ministério Público Federal opinou pelo conhecimento e desprovimento do presente recurso (evento 11, PARECER1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

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Apelação Cível Nº 5090600-36.2025.4.02.5101/RJ

VOTO

A controvérsia no presente feito consiste em verificar se correta ou não a sentença, que julgou improcedente o pedido declaratório de nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária.

Da análise dos autos, verifica-se que a apelante e a Caixa Econômica Federal celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei nº 9.514/97.

Sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (parágrafo único do artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, "alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Assim, nos termos do artigo 25 da supradita Lei, “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.

Já no caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do credor fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26, in verbis:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.  (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.       

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.    

Como se vê, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

In casu, restou comprovado nos autos que, após ficar configurada a inadimplência da parte autora, a CEF diligenciou para intimar a parte devedora, nos termos do § 1º do artigo 26 da Lei 9.714/97. Constata-se que, em razão da intimação pessoal infrutífera, a apelante foi devidamente intimada pelos editais eletrônicos publicados nos dias 18/12/2024, 19/12/2024 e 20/12/2024 (evento 74, ANEXO6 - AV 12, evento 73, ANEXO2), conforme disposição do § 4º do artigo 26 da Lei 9.714/97.

Assim, apesar da irresignação recursal, não se vislumbra, qualquer indício de que o procedimento levado a cabo pela CEF contenha vícios. Tampouco há motivos para desconstituir a fé pública de que se revestem as certidões lavradas por Oficial de Cartório de Registro de Imóveis.

Restou comprovado nos autos a inadimplência da parte apelante, bem como que fora devidamente notificada, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.

Não tendo a parte apelante purgado a mora, a propriedade fiduciária foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal, conforme se extrai da certidão do imóvel colacionada aos autos.

Neste caso, a única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis:

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", o que foi cumprido pela CEF (evento 53, ANEXO9).

Além disso, salienta-se que há entendimento consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não será decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal do devedor, se ficar demonstrada a sua ciência inequívoca (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

Verifica-se que a recorrente distribuiu a ação em 8/9/2025, um dia antes da realização dos leilões designados para 9/9/2025 e 16/9/2025, juntando o respectivo edital convocatório (evento 1, EDITAL4). Conclui-se, portanto, que tinha inequívoca ciência das praças, não se verificando a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - LEI N. 10.188/2001 - INADIMPLEMENTO PELO ARRENDATÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
1. É cabível o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela instituição financeira quando houver o inadimplemento de parcelas previstas em contrato de arrendamento residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001. Precedentes.
1.1 O inadimplemento de parcelas em contrato de arrendamento residencial previsto na Lei nº 10.188/2001 autoriza a instituição financeira arrendante a ingressar com ação de reintegração de posse.
2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.188.341/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 17/6/2025.)
 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O entendimento desta Corte Superior consolidou-se no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
2. De igual forma, a orientação firmada nesta Corte Superior entende que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.
3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(AREsp n. 2.860.665/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)

Outrossim, não procede a alegação de que a Caixa Econômica Federal descumpriu o art. 27 da Lei nº 9.514/97 por ausência de prestação de contas e de expedição de termo de quitação.

Conforme se extrai da certidão da matrícula do imóvel (evento 64, CERT6), os leilões de 9/9/2025 e 16/9/2025 restaram negativos, em razão da inexistência de licitantes, circunstância que autorizou o fiduciário a alienar o imóvel livremente a terceiros (AV-16). Ademais, consta expressamente a averbação da quitação das obrigações da fiduciante, efetivada em 09/10/2025 (AV-17).

Dessa forma, não procede a alegação de que a instituição financeira deixou de fornecer a quitação da dívida, uma vez que a própria matrícula do imóvel evidencia a formalização da quitação das obrigações da devedora.

Igualmente, não há elementos nos autos que indiquem a existência de valor excedente decorrente de alienação do imóvel apto a ensejar prestação de contas ou restituição de eventual saldo remanescente, limitando-se a apelante a formular alegações genéricas e desacompanhadas de qualquer demonstração concreta de prejuízo.

Por fim, majora-se os honorários em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação supra.

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Apelação Cível Nº 5090600-36.2025.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO POR EDITAL PARA PURGA DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. QUITAÇÃO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido declaratório de nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial observou os requisitos legais previstos na Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, mantendo o devedor apenas com a posse direta, nos termos dos arts. 22 a 27 da Lei nº 9.514/97.

4. A inadimplência da devedora restou comprovada, autorizando a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, conforme preceitua o art. 26 da Lei nº 9.514/97.

5. Da análise dos autos, verifica-se que foram realizadas diligências para a intimação pessoal da devedora para a purga da mora e, diante de sua frustração, procedida regularmente a intimação por editais eletrônicos.

6. As certidões lavradas pelo Oficial de Registro de Imóveis possuem fé pública, não havendo elementos aptos a desconstituir sua validade.

7. Quanto à comunicação dos leilões, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal quando comprovada a ciência inequívoca do devedor acerca da realização dos leilões. No caso em exame, a apelante possuía ciência inequívoca das datas dos leilões, pois ajuizou a ação um dia antes da realização das praças e juntou aos autos o respectivo edital convocatório, circunstância que afasta a alegação de nulidade por ausência de intimação pessoal.

8. Os leilões restaram negativos em razão da inexistência de licitantes, circunstância que autorizou o credor fiduciário a alienar livremente o imóvel a terceiros, conforme previsto na legislação de regência.

9. A matrícula do imóvel registra expressamente a quitação das obrigações da fiduciante, inexistindo demonstração de saldo excedente ou de prejuízo concreto apto a justificar prestação de contas ou restituição de valores.

10. A observância do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 impede o reconhecimento de nulidade da execução extrajudicial.

11. Majora-se os honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso desprovido, uma vez que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel observou regularmente as disposições da Lei nº 9.514/97.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 17 de julho de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 14/07/2026 A 17/07/2026

Apelação Cível Nº 5090600-36.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária