Apelação Cível Nº 5002580-51.2025.4.02.5107/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por A. S. D. N. D. C. e L. P. D. C. J. contra a sentença proferida no Juízo da 2ª Vara Federal de Itaboraí (evento 23, SENT1), na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, em síntese: (i) a revisão das cláusulas do contrato de financiamento habitacional, sob alegação de onerosidade excessiva e abusividade de juros; (ii) a autorização para consignação em pagamento de parcelas no valor de R$ 1.000,00; e (iii) a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel situado na Rua das Amendoeiras, nº 305, Apto 407, Bloco 1, Cosmos, Rio de Janeiro/RJ, com a suspensão de quaisquer leilões.

Em suas razões (evento 30, APELACAO1), os apelantes alegam, em síntese, que: (i) não teriam sido notificados pessoalmente para a purga da mora, aduzindo que o artigo 26 da Lei 9.514/97 não teria sido observado; (ii) o magistrado a quo teria se equivocado quanto à distribuição do ônus da prova, em seu prejuízo, uma vez que não haveria nos autos documentação que comprovasse a intimação pessoal e o envio de cartas aos devedores, bem como que um dos documentos que deu lastro à sentença seria relativo a pessoa e imóvel diversos.

Contrarrazões apresentadas pela CEF (evento 36, CONTRAZ1) pugnando pelo desprovimento do recurso. Para tanto, argumenta que: (i) "os atos praticados perante o Cartório de Registro de Imóveis gozam de presunção de legitimidade, legalidade e veracidade"; (ii) caberia à parte que pretende infirmar os atos registrais apresentar prova inequívoca do alegado vício; (iii) a presunção relativa não teria sido ilidida pela parte adversa, que teria se adstrito a alegar genericamente a nulidade do procedimento; e (iv) "A pretensão recursal, na prática, busca inverter indevidamente a presunção de legalidade dos atos administrativos e registrais regularmente praticados".

O Ministério Público Federal entendeu que é desnecessária a sua intervenção no feito, devolvendo os presentes autos sem manifestação sobre o mérito da demanda (evento 6, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002916627v5 e do código CRC 6122a132.

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Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 23/06/2026, às 04:49:42

Apelação Cível Nº 5002580-51.2025.4.02.5107/RJ

VOTO

A controvérsia no presente feito consiste em verificar se correta ou não a sentença, na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora que objetivam obstar o prosseguimento da execução extrajudicial do bem imóvel objeto de alienação fiduciária em contrato de compra e venda, além de anular a consolidação da propriedade em favor da ré.

Da análise dos autos, verifica-se que os apelantes e a Caixa Econômica Federal celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei nº 9.514/97.

Sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (parágrafo único do artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, "alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Assim, nos termos do artigo 25 da supradita Lei, “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.

Já no caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do credor fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26, in verbis:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.  (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.       

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.    

Como se vê, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

In casu, restou comprovado nos autos que, após ficar configurada a inadimplência da parte autora, a CEF diligenciou para intimar os devedores, nos termos do § 1º do artigo 26 da Lei 9.714/97.

Da análise dos autos, especialmente dos documentos acostados pela ré em contestação, verifica-se que foi tentada a intimação pessoal dos devedores para purgar a mora por intermédio do 12º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. Em razão do insucesso, foram publicados editais em 25, 26 e 27 de fevereiro de 2025, nos termos do §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, conforme AV - 13 da matrícula do imóvel (evento 13, ANEXO7):

Após efetivadas as intimações exigidas pela legislação, o prazo transcorreu sem purgação da mora, conforme também registrado acima.

Tendo em vista a inércia dos devedores, operou-se a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, em 08/07/2025, conforme AV - 15 da matrícula do imóvel (evento 13, ANEXO7):

Importante consignar que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário.

É exatamente essa presunção que a parte autora não foi capaz de ilidir, limitando-se a alegar genericamente pelo descumprimento dos procedimentos legais e, em grau de recurso, aduzir que o magistrado a quo teria se equivocado quanto à distribuição do ônus da prova, em seu prejuízo.

Com efeito, não se verifica qualquer erro na distribuição do ônus probatório pelo juízo a quo, tendo em vista que, de fato, caberia à parte que pretende infirmar os atos registrais apresentar prova inequívoca do alegado vício, com fito de afastar a presunção relativa de que são dotados tais atos. Essa demonstração, como dito, não ocorreu, restando limitada a alegações genéricas de nulidades, o que afasta qualquer possibilidade de acolhimento da pretensão dos autores, ora recorrentes.

Neste sentido, confiram-se os seguintes julgados desta Corte Regional:

"EMENTA: ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. APLICAÇÃO DA LEI 13.465/2017 AOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA ENTRADA EM VIGOR. RESP 2.126.726/SP. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRESTAÇÃO DE CONTAS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DIREITO SOCIAL À MORADIA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia do presente recurso cinge-se à alegada ausência de intimação pessoal da parte autora quanto à consolidação da propriedade e à data do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97. 2. No julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023. 3. Da aplicação da Lei 13.465/2017 aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp nº 2.126.726/SP sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.288), decidiu pela aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos celebrados antes de sua vigência. 4. Da notificação para purgar a mora. Não houve purgação da mora, apesar de a parte autora ter sido intimada. Posteriormente, em razão da parte autora não ter comparecido para purga da mora, ocorreu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal. Registre-se que, para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei nº. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-las. 5. Sobre a notificação do devedor fiduciante para purgar a mora, verifica-se que a inicial veio desacompanhada de qualquer documento comprobatório acerca da ausência de notificação. Bastaria a parte autora diligenciar junto ao cartório para obter cópia integral do procedimento extrajudicial para que fosse analisado o suposto descumprimento do preceito legal. 6. Não custa lembrar que todo litígio é algum acontecimento ocorrido antes e fora do processo, sendo o Magistrado desconhecedor desses fatos, pois neles não se envolveu nem testemunhou. Trazer para o processo a fonte de prova é ônus da parte, já que cabe ao autor comprovar os fatos que dão sustento ao alegado direito - CPC, art. 373, I. 7. A parte autora não demonstrou no curso do processo indícios de ilegalidade dos atos do procedimento de execução extrajudicial do contrato, ou seja, de que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há como acolher a tese de nulidade da execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97 em razão da ausência de intimação pessoal do devedor fiduciário para purgar a mora. 8. Da notificação dos leilões. Não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. Nos termos do art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 9. No que tange à notificação do devedor fiduciante sobre a data do leilão do imóvel, consta nos autos que foram enviadas notificações extrajudiciais dos leilões, via aviso de recebimento, para o endereço correto da parte autora. Releva anotar que o fato de a notificação ter sido recebida por terceiro, com indicação do número do documento de identidade, não constitui irregularidade apta a invalidá-la, principalmente tratando-se de condomínio edilício. Restou cumprido, assim, o requisito do art. 27, § 2-A, da Lei 9.514/97, ao enviar a notificação para o endereço da parte devedora, pois não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. 10. De mais a mais, a presente demanda foi ajuizada em 5 de outubro de 2025, com a procuração e a declaração de pobreza assinadas em 30 de setembro de 2025, o que faz crer que a ciência do leilão se deu com bastante antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 7 e 14 de outubro de 2025, respectivamente, tendo a parte autora, inclusive, instruído a inicial com parte do edital do leilão. Impende registrar que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas. Como é o caso. 11. Da prestação de contas. Conforme dito acima, a presente demanda foi ajuizada em 5 de outubro de 2025 e os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 7 e 14 de outubro de 2025, respectivamente. Ora, quando do ajuizamento tal obrigação não era exigível em face da Caixa Econômica Federal, razão pela qual verifica-se a falta de interesse de agir em relação a prestação de contas prevista no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 12. Do direito social à moradia. Não se pode perder de vista que as medidas do Governo na área de habitação popular, bem como os referidos contratos de financiamento imobiliário, foram vazados por um inequívoco sentido social, visando possibilitar a aquisição da casa própria especialmente pelas classes da população de menor renda (art. 1º, Lei nº 4.380/64). Assim, para que a parte autora continue morando no imóvel, faz-se necessário ter sua quota de responsabilidade para com o cumprimento do valor devido para que o sistema continue funcionando, eis que, com o valor pago, este possa financiar outras moradias. Outrossim, o direito constitucional à moradia não pode ser interpretado como chancela ampla e irrestrita à inadimplência, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destina. Isto porque o sistema atende a um conjunto de cidadãos, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção. 13. Apelação desprovida. Honorários advocatícios devidos pelo autor/apelante majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida."

(TRF2, AC 5105272-49.2025.4.02.5101, 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão CARLOS GUILHERME FRANCOVICH LUGONES , julgado em 27/05/2026)

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. INTIMAÇÃO PESSOAL. PURGA DA MORA. LEILÕES. INADIMPLEMENTO 1. Apelação cível interposta contra sentença que julga improcedente o pedido de anulação de leilão, nos termos do art. 487, I, do CPC. 2. O Supremo Tribunal Federal (STF), em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o Tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66 (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). Tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. 4. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025). 5. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos da Lei nº 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal, pelo que não há falar em ausência de intimação quanto ao ato (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024). 6. Embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou verificado na hipótese dos autos (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019). 6. O apelante não produziu qualquer prova apta a ilidir a presunção decorrente do ato notorial. 7. O sistema de valoração da prova vigente no processo civil brasileiro é orientado pelo princípio da persuasão racional (ou do livre convencimento motivado), podendo o magistrado, que é o destinatário das provas produzidas, atendendo as circunstâncias dos autos, apreciar livremente as provas, tendo, tão somente, que indicar os motivos que formaram o seu convencimento. (TRF2, 5ª Turma, AR 00141575820154020000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, E-DJF2R 13.5.2019). 8. É legítima, portanto, a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019). 9. Esta Corte Regionalizada já se manifestou, entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.12.2025). 10. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024). 11. O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022). 12. O apelante tinha ciência dos leilões designados, buscando a decretação de nulidade pela via judicial. Isso, pois, a ação foi distribuída em 23.11.2025, já mencionando o leilão que seria realizado em 26.11.2025, o que evidencia a ciência inequívoca do recorrente. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025;TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024. 13. Apelação cível não provida."

(TRF2, AC 5009269-81.2025.4.02.5117, 5ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão RICARDO PERLINGEIRO , julgado em 02/06/2026)

"EMENTA: SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO DÉBITO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. Pleito no qual a autora, ora apelante, busca obter reconhecimento de ilegalidade de execução extrajudicial de imóvel. 2. Correta a sentença que rejeita o pleito, pois não comprovada qualquer irregularidade. Determinações legais obedecidas (artigos 26 a 33 da Lei nº 9.514/97), com a tentativa de notificação pessoal para purga da mora pelo Cartório de Títulos e Documentos, seguida da publicação de editais. A certidão do Cartório de Registro de Imóveis é dotada de fé pública, e o seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário, o que não ocorreu no caso em tela. Decorrido o prazo, foi consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, e ciente a devedora da designação dos leilões, com tempo hábil para eventual direito de preferência. É inviável acolher a alegação genérica de nulidade do procedimento do qual era inequívoco o conhecimento da devedora, sem qualquer providência eficaz para vencer a situação. 3. Apelação desprovida."

(TRF2, AC 5002900-04.2025.4.02.5107, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão GUILHERME COUTO DE CASTRO , julgado em 03/06/2026)

"EMENTA: ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/1997. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CIÊNCIA DO INADIMPLEMENTO. NULIDADES NÃO CONSTATADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado visando à declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF e anulação do leilão de imóvel objeto de contrato de financiamento, com alienação fiduciária, bem como o pleito de indenização por danos morais. II. Questão em discussão 2. A questão controvertida diz respeito à pretendida declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade realizado pela empresa pública, sob o argumento de que não teria sido notificado para a purga da mora, em desconformidade com a norma legal, além da condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. III. Razões de decidir 3. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplemento, é prevista no instrumento contratual e pela Lei nº 9.514/1997, sendo certo que o procedimento nela previsto não apresenta qualquer inconstitucionalidade. 4. Na forma da Lei nº 9.514/97, configurado o inadimplemento das parcelas mensais, será intimado o devedor para a purga da mora e, não havendo o pagamento, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, promovendo-se o posterior leilão público para sua alienação, não havendo que se falar em eventual desconhecimento acerca desse procedimento, ou que teria o Autor sido surpreendido pela prática dos atos que ora pretende desconstituir. 5. As notificações antes da consolidação da propriedade do imóvel objetivam permitir ao fiduciante a purga da mora. Entretanto, a parte autora não demonstrou ter buscado formas de quitar a sua dívida no período decorrido entre o início da inadimplência e a consolidação da propriedade pela CEF. 6. Comprovada a intimação do devedor para purga da mora, através da notificação editalícia, na forma prevista no §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, após inúmeras tentativas de notificação pessoal (nas datas de 15/02/2025, 17/02/2025, 05/05/2025, 27/05/2025, 09/06/2025 e 25/06/2025), sendo certo que a presunção de fé pública das anotações realizadas na Certidão de Registro do Imóvel, somente pode ser ilidia por robusta prova em contrário, cumprindo reconhecer que o interessado não trouxe aos autos qualquer prova, ou indício de prova, com o desígnio de superar a presunção de veracidade dos atos notariais, cujo ônus é da parte autora (ex vi do art. 373, I, do CPC/2015), não logrando afastar a presunção de veracidade do ato indicando a intimação editalícia do devedor, frustradas as tentativas de intimação pessoal, assim como a consolidação da propriedade do imóvel, em 08/10/2025, em favor da Caixa Econômica Federal (art. 26, § 7º, Lei nº 9.514/1997). 7. Por outro lado, ressalta-se que a comunicação do devedor acerca das datas dos leilões (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97) tem por finalidade apenas assegurar o direito de preferência do devedor para a aquisição do imóvel, previsto no § 2º-B, ambos introduzidos pela Lei n. 13.465/2017, com redação dada pela Lei n. 14.711/2023, mediante pagamento da integralidade da dívida acrescida das despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, a fim de impedir a alienação a terceiros, sendo certo que sua ausência somente causaria prejuízo ao devedor acaso frustrado o seu intuito de efetivamente exercer tal direito, o que não restou demonstrado nos autos, afastando-se, assim, a hipótese de nulidade da consolidação da propriedade. 8. Não foi demonstrada qualquer iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência, com o adimplemento do montante que seria exigido, a fim de retomar o imóvel, embora tivesse conhecimento da legislação aplicável ao contrato e do próprio inadimplemento, de modo que a desconstituição dos leilões e da consequente alienação só configuraria atrasos ao procedimento, uma vez que a parte autora não demonstrou em qualquer momento o efetivo interesse no direito de preferência e condições de cumprir com os encargos devidos. 9. Ausente qualquer irregularidade na conduta adotada pela credora fiduciária, descabe a pretendida reparação por danos morais. IV. Dispositivo 10. Recurso do Autor desprovido."

(TRF2, AC 5009158-97.2025.4.02.5117, 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão MARCELO PEREIRA DA SILVA , julgado em 12/06/2026)

Sendo assim, diversamente do que sustentam os apelantes, observa-se que inexiste qualquer indício de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contenha vícios formais.

Ao contrário, restou incontroversa nos autos a inadimplência dos apelantes, bem como que foram devidamente notificados, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.

A rigor, a instituição apelada se desincumbiu de seu ônus de demonstrar a regularidade dos procedimentos diligenciados, tendo instruído os autos com prova da notificação pessoal pelo Registro de Títulos e Documentos (evento 13, ANEXO7), laudo de avaliação (evento 13, ANEXO5), certidão de ônus reais com averbação da consolidação da propriedade em 08/07/2025 (evento 13, ANEXO7), síntese do contratado (evento 13, ANEXO10) e evolução da dívida (evento 13, ANEXO9).

Desta forma, consolidada a propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, a única possibilidade para os devedores fiduciantes é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis:

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Contudo, não há qualquer evidência nos autos de que a parte autora tenha postulado o direito de preferência e de que a CEF tenha resistido a tal pretensão.

Do mesmo modo, sobre a comunicação atinente à realização dos leilões, demonstra-se desimportante a discussão acerca de sua observância, uma vez que a última notícia constante nos autos, conforme informação da ré em contestação (evento 13, ANEXO1), é no sentido de que o bem ainda não foi levado a leilão, não havendo atualizações sobre definições de datas para sua ocorrência.

Desta maneira, irretocável a sentença recorrida, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora expostos.

Fixados pelo juízo a quo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficam majorados os honorários advocatícios para 12% (doze por cento), conforme art. 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida nos autos.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002916628v7 e do código CRC d92034e9.

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Data e Hora: 23/06/2026, às 04:49:42

Apelação Cível Nº 5002580-51.2025.4.02.5107/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL. TENTATIVA INFRUTÍFERA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE. FÉ PÚBLICA DOS ATOS NOTARIAIS. PRESUNÇÃO RELATIVA NÃO ILIDIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença, na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora que objetivam obstar o prosseguimento da execução extrajudicial do bem imóvel objeto de alienação fiduciária em contrato de compra e venda, além de anular a consolidação da propriedade em favor da ré.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consiste em verificar: (i) se o procedimento de execução extrajudicial observou os requisitos legais previstos na Lei nº 9.514/1997; e (ii) se teria ocorrido equívoco na distribuição do ônus probatório no caso em apreço.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, mantendo o devedor apenas com a posse direta, nos termos dos arts. 22 a 27 da Lei nº 9.514/97.

4. A inadimplência dos devedores restou comprovada, autorizando a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, conforme preceitua o art. 26 da Lei nº 9.514/97.

5. Comprovada a tentativa de intimação pessoal por meio de Cartório de Títulos e Documentos, sem êxito, legitima-se a notificação por edital, medida autorizada pelo § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

6. A certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário.

7. Não se verifica qualquer erro na distribuição do ônus probatório pelo juízo a quo, tendo em vista que, de fato, caberia à parte que pretende infirmar os atos registrais apresentar prova inequívoca do alegado vício, com fito de afastar a presunção relativa de que são dotados tais atos. Essa demonstração não ocorreu, restando limitada a alegações genéricas de nulidades, o que afasta qualquer possibilidade de acolhimento da pretensão dos autores, ora recorrentes.

8. Observa-se que inexiste qualquer indício de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contenha vícios formais. Restou incontroversa nos autos a inadimplência dos apelantes, bem como que foram devidamente notificados, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.

9. Desta maneira, irretocável a sentença recorrida, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora expostos.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso de apelação desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 17 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002916629v5 e do código CRC da12abe6.

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Signatário (a): ALUISIO GONCALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 17/07/2026, às 19:00:32

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 14/07/2026 A 17/07/2026

Apelação Cível Nº 5002580-51.2025.4.02.5107/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária