Apelação Cível Nº 5003850-83.2025.4.02.5116/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por D. L. P. nos autos de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual pleiteia a concessão de tutela de urgência para suspensão dos leilões extrajudiciais do imóvel e, no mérito, a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais. Subsidiariamente, requer a conversão da pretensão em perdas e danos, com a restituição de eventual sobejo decorrente da alienação do bem, além da condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios.
A parte autora sustenta, em síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial decorrente do contrato de alienação fiduciária, ao argumento de que não foi pessoalmente intimada para purgar a mora, tampouco comunicada das datas, horários e locais designados para os leilões, em desacordo com os arts. 26 e 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.
Aduz, ainda, que não foi observado o prazo legal para a realização do leilão e que lhe foi indevidamente obstado o exercício do direito de purgar a mora até a arrematação, circunstâncias que, a seu ver, maculam a consolidação da propriedade e os atos expropriatórios subsequentes.
O pedido de tutela provisória de urgência foi indeferido [evento 4/JF] e a gratuidade de justiça requerida foi concedida [evento 16/JF].
Após regular processamento do feito, sobreveio sentença [evento 46/JF] que julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, sob o fundamento, em síntese, de que o procedimento de execução extrajudicial observou as disposições da Lei nº 9.514/97.
Assentou o Juízo de origem que, embora o autor alegasse ausência de notificação para purgação da mora e de intimação das datas dos leilões, os documentos constantes dos autos demonstrariam a regular realização das intimações pelo Cartório de Registro de Imóveis, posteriormente complementadas por edital e por correio eletrônico, inexistindo prova apta a afastar a presunção de veracidade dos atos cartorários.
Consignou, ainda, que a inadimplência contratual era incontroversa, que a consolidação da propriedade ocorreu de forma regular e que não houve comprovação dos alegados danos materiais nem da alienação do imóvel em leilão, razão pela qual também rejeitou os pedidos de perdas e danos e de pagamento de eventual sobejo. Ao final, condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.
A apelante sustenta, em suas razões recursais [evento 51/JF], que a sentença deve ser reformada, uma vez que o procedimento de execução extrajudicial estaria eivado de nulidade.
Alega que não foi regularmente intimada para purgar a mora, tendo a CEF promovido intimação por edital sem a prévia realização de diligências para sua localização, em afronta ao art. 26 da Lei nº 9.514/97.
Afirma que as tentativas de intimação ocorreram em endereço incorreto, embora seu endereço residencial permanecesse o mesmo constante do contrato, inexistindo comprovação de tentativas válidas de intimação pessoal.
Sustenta, ainda, que não foi comunicada das datas dos leilões, circunstância que lhe teria impedido o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel, em violação ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência do STJ.
Ao final, requer o provimento da apelação para reformar a sentença, declarar a nulidade do procedimento expropriatório, da consolidação da propriedade e dos leilões realizados, bem como condenar a ré ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.
A Caixa Econômica Federal, em suas contrarrazões [evento 58/JF], pugna pelo não conhecimento da apelação, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença. No mérito, requer o desprovimento do recurso, sustentando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, a validade das intimações para purgação da mora e dos leilões, a inexistência de nulidade e a manutenção integral da sentença, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.
É o relatório.
VOTO
Conheço da apelação, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.
Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por D. L. P. nos autos de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual pleiteia a concessão de tutela de urgência para suspensão dos leilões extrajudiciais do imóvel e, no mérito, a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais. Subsidiariamente, requer a conversão da pretensão em perdas e danos, com a restituição de eventual sobejo decorrente da alienação do bem, além da condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios.
De início, rejeito a preliminar de não conhecimento da apelação, suscitada pela Caixa Econômica Federal em contrarrazões [evento 58/JF], fundada em alegada violação ao princípio da dialeticidade recursal.
Embora as razões recursais reproduzam, em grande medida, os argumentos deduzidos na petição inicial, verifica-se que o apelante impugna os fundamentos adotados na sentença, insistindo na alegada irregularidade da constituição em mora, na nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais, bem como na inobservância das formalidades previstas na Lei nº 9.514/97. Assim, estando suficientemente delimitado o inconformismo e evidenciada a pretensão de reforma da sentença, não há falar em ausência de impugnação específica apta a ensejar o não conhecimento do recurso.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
No mérito, a controvérsia devolvida à apreciação desta Corte consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial observou as formalidades previstas na Lei nº 9.514/97, notadamente quanto à regularidade da constituição em mora do devedor fiduciante e da comunicação dos leilões extrajudiciais, bem como se eventual inobservância dessas exigências compromete a validade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes.
Conforme narrado na petição inicial, o autor celebrou com a Caixa Econômica Federal, em 03/06/2013, contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 11.538 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Macaé/RJ, situado na Rua Delfim Moreira, nº 154, apto. 301, bloco 3, Bairro Ajuda de Cima, Macaé/RJ.
A parte autora admite o inadimplemento contratual em razão de dificuldades financeiras, circunstância que ensejou a instauração do procedimento de execução extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514/97.
A consolidação da propriedade fiduciária pressupõe a regular constituição em mora do devedor, mediante intimação promovida na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/97, admitindo-se a intimação por edital apenas nas hipóteses legalmente previstas.
Na hipótese em exame, verifica-se que, conforme a averbação AV-6 constante da matrícula do imóvel, a propriedade foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal, consignando o Oficial do Registro de Imóveis que o devedor, devidamente intimado, não compareceu para purgar a mora no prazo legal [evento 1, MATRIMOVEL3/JF]. Embora a sentença, a apelação e as contrarrazões façam referência à realização de intimação por edital, não foi localizada nos autos a respectiva publicação nem a Certidão nº 103884 mencionada na matrícula.
A circunstância de não terem sido localizadas, nos autos, a publicação do edital nem a Certidão nº 103884 mencionada na matrícula, contudo, não conduz, por si só, à nulidade do procedimento extrajudicial. A averbação da consolidação da propriedade foi lavrada por oficial do Registro de Imóveis no exercício de suas atribuições legais e goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade, própria dos atos registrais, a qual somente pode ser elidida por prova em sentido contrário. No caso concreto, a parte autora limitou-se a alegar a irregularidade da constituição em mora, sem produzir elementos capazes de desconstituir o conteúdo do ato registral ou demonstrar que o procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97 não foi observado.
Cumpre registrar, ainda, que a alegação de utilização de endereço incorreto igualmente não encontra respaldo nos documentos dos autos. Com efeito, o endereço utilizado nas notificações expedidas no curso do procedimento extrajudicial coincide com aquele informado pelo próprio autor na petição inicial, inexistindo elementos que evidenciem a utilização de endereço diverso daquele por ele indicado.
Desse modo, inexistem elementos probatórios aptos a afastar a presunção relativa de legitimidade do ato registral ou a demonstrar a irregularidade da constituição em mora e, por consequência, a nulidade do procedimento extrajudicial.
No que se refere à alegação de nulidade dos leilões, a legislação de regência não exige a intimação pessoal do devedor quanto às datas designadas para a realização dos leilões, mas apenas a sua comunicação, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.
Do exame dos autos, verifica-se que a Caixa Econômica Federal comunicou à parte autora as datas dos leilões extrajudiciais mediante correspondência encaminhada aos endereços constantes do contrato [evento 20-COMP7/JF], bem como por mensagem eletrônica, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 [evento 20-COMP9/JF]. Consta, ainda, carta registrada encaminhada ao endereço cadastrado do imóvel, recebida por terceiro [evento 2-ANEXO16/JF].
Assim, tendo sido observado o dever legal de comunicação, não há falar em nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal quanto às datas dos leilões. Com efeito, o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 exige apenas a comunicação das datas, horários e locais dos leilões aos endereços constantes do contrato, e não a intimação pessoal do devedor. A finalidade da norma é assegurar o exercício do direito de preferência até a data da realização do segundo leilão, nos termos do § 2º-B do mesmo dispositivo, sem que, no caso concreto, tenha sido demonstrado qualquer prejuízo à parte autora.
Cumpre registrar, ainda, que a parte autora ajuizou a presente ação antes da realização do primeiro leilão extrajudicial, inclusive com pedido de tutela de urgência para sua suspensão, circunstância que evidencia sua inequívoca ciência acerca da realização das hastas públicas. Desse modo, não se verifica qualquer prejuízo ao exercício do direito de preferência assegurado pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97, o que reforça a conclusão pela regularidade do procedimento extrajudicial.
No mesmo sentido, a jurisprudência desta Corte:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR OFICIAL DO RGI. LEILÃO PÚBLICO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO
(...)
3. A intimação pessoal dos fiduciantes para a purga da mora está averbada na matrícula do imóvel objeto da execução extrajudicial.
4. As averbações realizadas pelo Oficial do Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública, tendo sido observada a legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
5. Certidão de Registro do imóvel objeto da alienação fiduciária informa que os fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora.
6. A Lei nº 9.514/1997 estabelece em seu art. 27, §2º-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
7. A legislação pátria, em momento algum, determinou a intimação pessoal do devedor para a realização dos leilões, mas tão somente a sua comunicação, visto tratar-se de consequência lógica da inadimplência do fiduciante, que foi intimado pessoalmente para purgar a mora e quedou-se inerte.
8. A finalidade da norma é permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, também incluído pela Lei nº 13.465/2017.
(...)
10. Em virtude da ausência de prejuízo aos fiduciantes, visto que, repise-se, tinham inequívoca ciência da realização dos leilões extrajudiciais, não há que se falar em nulidade do procedimento. (Grifos nossos)
11. Não havendo interessados nos leilões previstos na Lei 9.514/97, a dívida resta extinta, passando o imóvel a ser de propriedade plena da CEF, a qual pode oferecê-lo à venda pelo valor que lhe aprouver, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou ao valor da dívida, eis que extinto qualquer vínculo com o contrato anterior, não havendo que se falar em diferenças ou saldo a ser apurado em favor dos antigos fiduciantes. Precedentes.
(...)
(TRF-2, AC 5007749-02.2023.4.02.5006, Rel. Des. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, j. 26/07/2024)
Também não merece acolhimento a alegação de inobservância do prazo previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/97.
O prazo legal para a realização dos leilões tem por finalidade conferir celeridade ao procedimento de execução extrajudicial e evitar a retenção indefinida do imóvel pelo credor fiduciário, não constituindo hipótese de nulidade automática.
Assim, a inobservância desse prazo somente poderia ensejar a invalidação do procedimento mediante demonstração de efetivo prejuízo ao devedor fiduciante, o que não ocorreu na espécie. Com efeito, a parte autora não demonstrou de que forma o alegado descumprimento do prazo legal teria comprometido o exercício do direito de preferência ou causado qualquer prejuízo concreto à sua esfera jurídica, razão pela qual incide, na hipótese, o princípio da inexistência de nulidade sem prejuízo.
Também não prospera a alegação de que seria possível a purgação da mora até a arrematação do imóvel. Após as alterações promovidas pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023, o regime jurídico vigente da alienação fiduciária não assegura ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, hipótese em que lhe é garantido apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2º-B, e do art. 26-A da Lei nº 9.514/97.
Assim, não procede a alegação de nulidade do procedimento fundada na suposta possibilidade de purgação da mora até a arrematação do imóvel, uma vez que tal prerrogativa não encontra amparo no regime jurídico aplicável à espécie.
Na espécie, não se verifica qualquer violação ao direito de preferência assegurado pela legislação de regência, tampouco demonstração de prejuízo decorrente da condução do procedimento extrajudicial.
Mantida a validade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais, não prospera o pedido subsidiário de conversão da pretensão em perdas e danos, uma vez que não se verifica qualquer ilicitude na conduta da Caixa Econômica Federal ou nulidade do procedimento extrajudicial apta a ensejar a responsabilidade civil da instituição financeira.
Também não merece acolhimento o pedido de restituição de eventual sobejo. Nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97, eventual saldo remanescente somente é devido ao devedor fiduciante quando apurado após a alienação do imóvel. Conforme demonstrado nos autos, os dois leilões extrajudiciais restaram negativos, inexistindo licitantes interessados, circunstância que resultou na consolidação da propriedade plena do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal. Nessas condições, inexiste saldo remanescente a ser apurado em favor da parte autora, não havendo falar em restituição de eventual sobejo.
Diante desse contexto, não se verifica qualquer irregularidade apta a comprometer a validade da consolidação da propriedade fiduciária ou dos atos expropriatórios subsequentes, impondo-se a manutenção integral da sentença.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação e majorar os honorários advocatícios em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja exigibilidade permanece suspensa em razão da gratuidade de justiça concedida.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002928692v2 e do código CRC a0aa8cd0.
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