Apelação Cível Nº 5081151-88.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, tendo por objeto sentença proferida nos autos da ação anulatória de leilão, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por R. B. D. S., por meio da qual pretende a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária e dos atos dele decorrentes.
Foi deferido o pedido de tutela de urgência e concedida a gratuidade de justiça requerida (evento 10/JF).
Na origem, o autor ajuizou ação anulatória de leilão, sustentando a nulidade do procedimento de execução extrajudicial instaurado após o inadimplemento de contrato garantido por alienação fiduciária, em razão da ausência de regular intimação para purgação da mora e da falta de comunicação das datas designadas para os leilões do imóvel, circunstâncias que teriam comprometido a validade da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.
Após o regular processamento do feito, sobreveio sentença (evento 31/JF) que julgou procedente o pedido, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para decretar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e dos atos dele decorrentes, por violação ao art. 26 da Lei n. 9.514/1997, diante da ausência de comprovação da prévia intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora antes da realização da notificação por edital.
A magistrada consignou que a CEF não demonstrou o esgotamento das tentativas de localização do autor nem a regularidade da intimação editalícia, circunstância que comprometeu a validade do procedimento de execução extrajudicial. Condenou a ré ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça deferida ao autor.
Em suas razões recursais (evento 36/JF), a parte apelante sustenta que a sentença merece reforma, uma vez que reconheceu indevidamente a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade.
Afirma que a constituição em mora e a consolidação da propriedade observaram os ditames da Lei nº 9.514/1997, destacando que a matrícula do imóvel, dotada de fé pública, comprova o insucesso das tentativas de intimação pessoal do devedor e legitima a posterior notificação por edital.
Aduz, ainda, a inexistência de vícios nos leilões subsequentes, a regularidade das notificações encaminhadas ao apelado e a necessidade de observância ao princípio do pacta sunt servanda, diante do inadimplemento confessado da obrigação contratual. Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, com a inversão dos ônus sucumbenciais.
O apelado apresentou suas contrarrazões (evento 42/JF), pugnando pela manutenção da sentença. Sustenta, em síntese, que não houve comprovação da prévia tentativa de intimação pessoal do devedor fiduciante antes da consolidação da propriedade, em afronta ao art. 26 da Lei nº 9.514/1997, circunstância que enseja a nulidade do procedimento extrajudicial. Afirma, ainda, que a ausência de regular notificação impediu o exercício do direito de purgação da mora, razão pela qual requer o desprovimento do recurso.
É o relatório.
VOTO
Conheço da apelação, eis que preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal.
Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, tendo por objeto sentença proferida nos autos da ação anulatória de leilão, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por R. B. D. S., por meio da qual pretende a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária e dos atos dele decorrentes.
O cerne da controvérsia consiste em verificar a regularidade da intimação da parte devedora para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, a fim de definir a validade da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e dos atos subsequentes da execução extrajudicial.
A sentença não merece reforma, conforme passo a examinar.
O contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, firmado com a Caixa Econômica Federal em 2021, tem por objeto o imóvel registrado sob a matrícula nº 44.263, localizado na Estrada da Posse, nº 1.168, apto. 508, Campo Grande, Rio de Janeiro.
A parte autora admite a inadimplência contratual em razão de grandes dificuldades financeiras enfrentadas nos últimos anos. Em razão do inadimplemento, a Caixa Econômica Federal deu início ao procedimento de execução extrajudicial do referido contrato, inclusive com o agendamento do leilão.
A consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFI e a subsequente venda extrajudicial devem ser precedidas da intimação do devedor para purgação da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei 9.514/97). Essa intimação é pessoal e somente pode ser realizada por edital quando o devedor se encontrar em lugar ignorado, incerto ou inacessível, conforme se extrai do §4º do art. 26 da Lei 9.514/97:
"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”
Assim, o fiduciante não pode ser intimado por edital caso não fique comprovado que se encontra em lugar ignorado, incerto ou inacessível, sob pena de nulidade da notificação e dos demais atos posteriores do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel.
Nesse contexto, a intimação por edital reveste-se de cunho excepcional, somente sendo cabível quando demonstrado, mediante certificação do agente encarregado da diligência, que o fiduciante se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível, circunstância que autoriza a adoção da forma editalícia prevista no art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.
Ao examinar os autos, especialmente a matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL3/JF), verifica-se que não consta certificação apta a demonstrar o endereço diligenciado, a situação encontrada pelo agente encarregado da intimação, eventual localização da parte devedora em local ignorado, incerto ou inacessível, tampouco o número de tentativas de intimação pessoal realizadas, circunstâncias que poderiam justificar a adoção da notificação por edital, nos termos do § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Confira-se:
Registre-se que a averbação faz referência à atuação do Registro de Títulos e Documentos e à adoção dos procedimentos legais pertinentes. Contudo, não foram juntados aos autos os documentos que permitiriam aferir o conteúdo das diligências realizadas, notadamente a certidão do agente encarregado da intimação. Desse modo, inexiste prova de que o devedor se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível, circunstância indispensável para legitimar a intimação por edital.
Registre-se, ainda, que o Juízo de origem, ao constatar a inexistência de comprovação das tentativas de intimação pessoal do fiduciante, converteu o julgamento em diligência e determinou que a CEF juntasse cópia do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, precisamente para possibilitar a aferição da regularidade da constituição em mora (evento 22/JF). Contudo, mesmo após regular intimação, a instituição financeira não apresentou documentação apta a demonstrar as diligências realizadas para localização do devedor nem os pressupostos autorizadores da intimação por edital (evento 28/JF). Assim, permaneceu sem comprovação o preenchimento dos requisitos previstos no art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.
Incumbia à instituição financeira comprovar a regular constituição em mora e o preenchimento dos requisitos autorizadores da intimação editalícia, ônus do qual não se desincumbiu.
Logo, no caso vertente, os documentos apresentados não justificam a intimação por edital, pois não demonstram que o fiduciante se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível, tampouco evidenciam a realização de diligências aptas a conduzir legitimamente a essa conclusão, circunstâncias indispensáveis para a adoção da notificação editalícia, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.
Diante disso, verifica-se que a CEF não se desincumbiu de comprovar a regular constituição em mora do devedor fiduciante, tampouco o preenchimento dos requisitos legais que autorizariam a intimação por edital, o que acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial.
Ressalte-se, por oportuno, que a nulidade do procedimento de execução extrajudicial decorre da ausência de comprovação da regular intimação pessoal da parte devedora e dos pressupostos legais que autorizariam a intimação por edital, sem, contudo, afastar sua inadimplência, assegurando apenas a observância das formalidades legais.
Não prospera igualmente a alegação da apelante de que a averbação constante da matrícula imobiliária, por ser dotada de fé pública, seria suficiente para comprovar a regularidade da constituição em mora e da intimação editalícia.
Com efeito, embora os atos praticados pelos oficiais registrais gozem de presunção de legitimidade e veracidade, tal circunstância não dispensa a demonstração dos pressupostos legais exigidos para a adoção da forma excepcional de intimação prevista no art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. No caso concreto, a própria averbação não explicita as diligências realizadas, as circunstâncias encontradas pelo agente encarregado da intimação nem os elementos que permitiriam concluir que o fiduciante se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível. Ademais, apesar da determinação judicial específica para apresentação da documentação pertinente, a CEF não trouxe aos autos os documentos aptos a suprir tal deficiência probatória.
Também não merece acolhida a alegação de inexistência de vícios nos leilões subsequentes. Isso porque a regularidade dos atos expropriatórios posteriores pressupõe a validade da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária. Reconhecida a nulidade do procedimento antecedente em razão da inobservância das formalidades previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, impõe-se, por consequência lógica, a invalidação dos atos posteriores dele decorrentes.
De igual modo, a invocação do princípio do pacta sunt servanda não conduz à reforma da sentença. Embora seja incontroversa a inadimplência da parte autora, a execução extrajudicial da garantia fiduciária exige o estrito cumprimento do procedimento legalmente previsto. A observância das cláusulas contratuais não afasta a necessidade de respeito às garantias asseguradas ao devedor pela legislação de regência, especialmente no que se refere à sua regular constituição em mora.
Ausente a demonstração das circunstâncias previstas no art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, não há como reconhecer a validade da intimação por edital promovida do procedimento de constituição em mora do fiduciante
Assim, constatada a ausência de comprovação dos requisitos autorizadores da intimação por edital e, por conseguinte, da regular constituição em mora do fiduciante, mostra-se correta a sentença que decretou a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação e majorar os honorários advocatícios fixados na sentença em 1 (um) ponto percentual, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002922456v2 e do código CRC eb230207.
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Data e Hora: 30/06/2026, às 16:04:16