Apelação Cível Nº 5012805-97.2025.4.02.5118/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1.Trata-se de recurso de apelação interposto por E. L. D. S. e A. C. D. S. contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Na ação originária, os autores buscavam a anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado, alegando falta de intimação pessoal para purgar a mora, ausência de notificação sobre os leilões, incorreção no valor do débito e arrematação por preço vil.
2.O juízo de primeiro grau (Evento 35) fundamentou a improcedência na validade dos registros cartorários, que atestam a intimação positiva dos devedores por meio de procuração recíproca prevista contratualmente. Destacou, ainda, que a inadimplência foi confessada e que não houve qualquer depósito de valores em juízo para demonstrar a intenção de purgar a mora.
3.Em suas razões recursais (Evento 43), os apelantes sustentam a nulidade da intimação, afirmando que a modalidade de procuração recíproca é inválida para fins de expropriação. Alegam cerceamento de defesa por erro no cálculo do saldo devedor, que não teria considerado amortizações prévias e uso do FGTS. Argumentam também que o imóvel foi alienado por valor inferior a 50% da avaliação, caracterizando preço vil, e que a execução viola o direito social à moradia e a função social do contrato.
4.Foram apresentadas contrarrazões ao recurso de apelação pela CEF (Evento 49).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1.Conheço do recurso de apelação, pois presentes seus pressupostos.
2.A controvérsia central deste recurso consiste em verificar se houve irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e nos leilões extrajudiciais realizados pela instituição financeira, bem como se o valor da arrematação e o cálculo da dívida ferem a legislação vigente e os princípios contratuais.
3.Inicialmente, os apelantes alegam que a intimação para purgação da mora foi inválida por ter ocorrido na pessoa de apenas um dos cônjuges, valendo-se de procuração recíproca. No entanto, a Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece em seu artigo 26 que, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser intimado para purgar a mora no prazo de quinze dias.
4.No caso dos autos, a certidão emitida pelo Registro de Imóveis possui fé pública. A fé pública é um princípio do direito notarial e registral que presume verdadeiros os atos praticados por oficiais de registro no exercício de sua função. Conforme consta nos autos, a intimação foi positiva e recebida por um dos devedores na qualidade de procurador recíproco, conforme autorizado pela Cláusula 31 do contrato livremente assinado pelas partes. Nesse sentido, a jurisprudência deste Eg. TRF-2:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. OCORRÊNCIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. VALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de um recurso de apelação, em que as partes controvertem acerca de imóvel alienado fiduciariamente à CEF, considerando a alegação de que não teria havido notificação para purgação da mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se deve haver anulação da consolidação de propriedade e do leilão, em função de ausência de notificação pessoal para purgação da mora. III. RAZÕES DE DECIDIR Em sede de apelação, sustentam os ora apelantes que há nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de notificação válida, que inexiste prova da notificação pessoal, que houve incorreta interpretação da legislação aplicável e que há necessidade de anulação da consolidação e do leilão. Entretanto, estes argumentos não merecem prosperar. Verifica-se, a partir da análise dos autos, que a documentação fornecida pela CEF no Evento 30 comprova a notificação dos apelantes para purgar a mora. Registre-se que os delegatários de atividade notarial e de registro são dotados de fé pública, razão pela qual seus atos são revestidos de presunção relativa de veracidade. Portanto, declarar a regularidade do procedimento e a validade da consolidação e de demais atos que se seguiram, nos moldes da Lei nº 9.514/97, é medida que se impõe. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: Em sede de ação anulatória de consolidação da propriedade, não há que se falar em nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de notificação válida, já que houve comprovação da notificação dos apelantes para purgar a mora e os delegatários de atividade notarial e de registro são dotados de fé pública. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97 e art. 85, §11 do CPC Jurisprudência relevante citada: (i) TRF2 , Apelação Cível, 5018119-46.2023.4.02.5101, Rel. GUILHERME DIEFENTHAELER , 8a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - GUILHERME DIEFENTHAELER, julgado em 21/10/2024, DJe 29/10/2024 18:50:03; (ii) TRF2 , Apelação Cível, 5098774-05.2023.4.02.5101, Rel. POUL ERIK DYRLUND , 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - POUL ERIK DYRLUND, julgado em 21/02/2025, DJe 21/02/2025 15:05:16 (TRF2, AC 5005128-56.2024.4.02.5116, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA , julgado em 04/07/2025) (grifei)
5.O Código Civil, no artigo 653, estabelece que a procuração é o instrumento do mandato pelo qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. No âmbito familiar e contratual, a outorga de poderes recíprocos é válida e visa facilitar a gestão do financiamento comum. Assim, a intimação realizada pelo oficial do cartório cumpre o requisito legal da cientificação pessoal, não havendo que se falar em nulidade, uma vez que o ato atingiu sua finalidade de informar a existência do débito e o prazo para pagamento.
6.Quanto à alegação de arrematação por preço vil, é necessário distinguir as regras do Código de Processo Civil (CPC) daquelas previstas na Lei nº 9.514/97. Enquanto o CPC, no artigo 891, veda a arrematação por preço inferior a 50% do valor da avaliação em leilões judiciais, a Lei nº 9.514/97 traz um regramento especial para a execução extrajudicial.
7.No segundo leilão extrajudicial, o critério de validade da venda não é o valor de mercado, mas sim o valor da dívida, somado às despesas, prêmios de seguro, encargos legais e tributos (Art. 27, § 2º). Se o lance oferecido for igual ou superior a esse montante, a lei autoriza a alienação. Esse sistema busca o equilíbrio entre a satisfação do crédito e a liberação do devedor da obrigação. Portanto, se a venda observou os patamares da dívida e despesas acumuladas, não se configura ilegalidade, pois o procedimento seguiu o rito específico da norma especial, que prevalece sobre a norma geral.
8.Ademais, os apelantes afirmam que o valor cobrado para a purgação da mora estava incorreto e não considerava amortizações anteriores. Contudo, o princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, impõe aos contratantes o dever de agir com lealdade e transparência. Se os devedores entendiam que o valor exigido pela Caixa Econômica Federal era excessivo, deveriam ter demonstrado o valor que entendiam correto e, prioritariamente, realizado o depósito do montante incontroverso.
9.O direito à purgação da mora é uma proteção ao devedor para evitar a perda do bem, mas pressupõe o pagamento integral das prestações vencidas e dos encargos (artigo 26, § 1º da Lei nº 9.514/97). A simples alegação de erro de cálculo, desacompanhada de depósito judicial ou de prova contábil mínima da quitação das parcelas citadas, não tem o condão de suspender ou anular os atos expropriatórios, especialmente quando a inadimplência é confessa.
10.Por fim, invocam os recorrentes a função social do contrato e o direito constitucional à moradia (Art. 6º da Constituição Federal). Tais princípios são fundamentais para o ordenamento, porém não conferem ao cidadão um salvo-conduto para o inadimplemento por tempo indeterminado. A função social do contrato (Art. 421 do Código Civil) visa garantir que o pacto não prejudique a coletividade e mantenha o equilíbrio entre as partes, mas também pressupõe que os contratos sejam cumpridos (pacta sunt servanda) para garantir a segurança jurídica e a continuidade do sistema de crédito habitacional, que beneficia outros cidadãos.
11.O direito à moradia é uma norma programática e um objetivo a ser perseguido pelo Estado, mas o financiamento imobiliário é um contrato bilateral de natureza onerosa. A utilização do imóvel como residência da família não impede a execução da garantia fiduciária legalmente constituída em caso de falta de pagamento, pois a própria lei prevê essa expropriação como forma de viabilizar o retorno dos recursos ao sistema financeiro para novos empréstimos.
12.Dessa forma, a sentença de primeiro grau merece ser mantida integralmente, pois o procedimento adotado pela instituição financeira respeitou as formalidades legais, a inadimplência é incontroversa e os atos de intimação gozam de presunção de veracidade não afastada por provas em contrário.
13.Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos pedidos formulados na apelação, a fim de manter a sentença in totum. Confirmo a condenação em honorários advocatícios da sentença, que serão majorados em 1% sobre o valor fixado, totalizando 11% (onze por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, restando suspensa, entretanto, a exigibilidade de tal condenação, em virtude da gratuidade de justiça concedida.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002923723v2 e do código CRC d1f493c7.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Data e Hora: 24/06/2026, às 17:22:59