Apelação Cível Nº 5000825-43.2021.4.02.5006/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelação, distribuída por prevenção ao agravo de instrumento nº 5014939-28.2025.4.02.0000, interposta por S. D. C., D. R. B., G. L. D. C. B., J. D. M. A., M. M. D. S., M. A., M. C. L., R. A. E. L. F., R. D. A. F. e R. D. S. L. A. em face da sentença (evento 414, SENT1) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Serra/ES que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ajuizada contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual os autores objetivam a suspensão dos contratos de financiamento habitacional, das cobranças das parcelas respectivas, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegados vícios construtivos existentes no Condomínio Residencial Jardim Bela Vista.

Em suas razões recursais (evento 429, APELACAO1), alegam os apelantes que a demanda foi ajuizada em março de 2021 em razão da existência de diversos vícios construtivos nos imóveis adquiridos e financiados pela CEF, tendo sido formulados pedidos de suspensão dos contratos de financiamento, paralisação das cobranças das parcelas, exclusão dos nomes dos autores de cadastros restritivos de crédito e custeio de aluguel social diante da ausência de condições mínimas de habitabilidade do edifício. Sustentam que, embora inicialmente tenha sido reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF e declinada a competência da Justiça Federal, tal decisão foi reformada pelo TRF da 2ª Região no Agravo de Instrumento nº 5012256-23.2022.4.02.0000/TRF2, reconhecendo-se a legitimidade da empresa pública e a competência da Justiça Federal para processar e julgar a demanda. Aduzem que, após o retorno dos autos à origem e a determinação de realização de perícia técnica, o Juízo proferiu decisão no Evento 386 declarando a incompetência absoluta em relação aos alienantes do imóvel e cancelando a perícia anteriormente designada, sob o fundamento de inexistência de litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e os construtores. Aduzem que interpuseram o Agravo de Instrumento nº 5014939-28.2025.4.02.0000/TRF2 contra tal decisão, recurso que ainda se encontrava pendente de julgamento quando sobreveio a sentença de improcedência. Sustentam que “Sem adentrarmos no mérito da responsabilidade civil da Apelada diante dos vícios no imóvel, há de se ressaltar desde já que o próprio MM. Juízo de Primeiro Grau destacou a responsabilidade civil dos alienantes do imóvel em relação aos vícios construtivos. Essa informação é importante de ser devidamente destacada uma vez que o Agravo de Instrumento de nº 5014939-28.2025.4.02.0000/TRF2 versa justamente sobre a extinção dos referidos alienantes da presente demanda. Defendem que o referido recurso inevitavelmente tem o poder de alterar o teor da sentença, o que leva ao entendimento, de que a referida decisão foi deveras prematura. Alegam, ainda, que a sentença seria nula por ter sido proferida antes do julgamento do referido agravo de instrumento, o qual poderia impactar diretamente os fundamentos adotados pelo Juízo de origem, gerando risco de decisões conflitantes e afronta ao contraditório. Sustentam também que o processo vem causando grave prejuízo às famílias residentes no condomínio, afirmando que todas as unidades se encontram interditadas pela Defesa Civil, conforme documento novo juntado aos autos. Por fim, requerem o reconhecimento da nulidade da sentença, com o restabelecimento do regular prosseguimento do feito, especialmente até o julgamento do agravo de instrumento pendente.

Em suas contrarrazões (evento 435, CONTRAZ1), a Caixa Econômica Federal afirma preliminarmente inexistir qualquer nulidade na sentença recorrida, sustentando que a decisão acerca da responsabilidade da CEF é totalmente independente da controvérsia relativa à permanência dos construtores no polo passivo da demanda. Aduz que a sentença limitou-se a examinar a relação jurídica estabelecida entre os mutuários e a instituição financeira, concluindo corretamente que a responsabilidade da CEF restringe-se ao contrato de mútuo, não abrangendo vícios construtivos do empreendimento. Sustenta que eventual provimento do agravo de instrumento para reintegração dos alienantes ao processo não alteraria o julgamento em relação à CEF, uma vez que as responsabilidades seriam distintas e incomunicáveis. No mérito, argumenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais é pacífica no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF quando atua apenas como agente financeiro em contratos do Sistema Financeiro da Habitação, sem participação direta na execução da obra ou na gestão de políticas públicas habitacionais envolvendo recursos do Fundo de Arrendamento Residencial. Assevera que, nos contratos celebrados pelos apelantes, a instituição financeira não possuía obrigação de fiscalização técnica da obra, sendo as vistorias eventualmente realizadas destinadas apenas à aferição do valor do imóvel para garantia do financiamento. Sustenta, ainda, que a responsabilidade pelos alegados vícios construtivos é exclusiva dos construtores e alienantes do imóvel. Por fim, requer o conhecimento e desprovimento do recurso de apelação, com a manutenção integral da sentença de improcedência.

O Ministério Público Federal, em seu parecer (evento 5, PARECER1), opina pelo conhecimento e desprovimento da apelação, afirmando que os autores ajuizaram ação buscando a suspensão dos contratos de financiamento e indenização por danos materiais e morais em razão de graves vícios construtivos existentes no Condomínio Jardim Bela Vista, interditado pela Defesa Civil. Destaca que a sentença recorrida concluiu pela inexistência de responsabilidade da CEF, entendendo que a atuação da instituição financeira limitou-se ao contrato de mútuo habitacional. Ressalta que os apelantes sustentam a nulidade da sentença em razão da pendência de julgamento do Agravo de Instrumento nº 5014939-28.2025.4.02.0000/TRF2, porém entende que tal alegação não merece prosperar, uma vez que a responsabilidade da CEF pelos contratos de financiamento é autônoma e independente da discussão relativa aos alienantes do imóvel. Aduz que os vícios construtivos são imputáveis exclusivamente aos construtores e alienantes, inexistindo nexo causal apto a justificar a suspensão dos contratos de financiamento ou a condenação da instituição financeira ao pagamento de indenização. Ao final, o Parquet federal adota os fundamentos da sentença de mérito e manifesta-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002879042v5 e do código CRC 1dac49bd.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RAFFAELE FELICE PIRRO
Data e Hora: 09/06/2026, às 16:19:30

Apelação Cível Nº 5000825-43.2021.4.02.5006/ES

VOTO

Conheço da apelação, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, cuida-se de apelação, distribuída por prevenção ao agravo de instrumento nº 5014939-28.2025.4.02.0000, interposta por S. D. C., D. R. B., G. L. D. C. B., J. D. M. A., M. M. D. S., M. A., M. C. L., R. A. E. L. F., R. D. A. F. e R. D. S. L. A. em face da sentença (evento 414, SENT1) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Serra/ES, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ajuizada contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual os autores objetivavam a suspensão dos contratos de financiamento habitacional e das cobranças das respectivas parcelas, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegados vícios construtivos existentes no Condomínio Residencial Jardim Bela Vista.

Conforme se extrai dos autos, trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais ajuizada por proprietários de unidades residenciais integrantes do Condomínio Residencial Jardim Bela Vista, situado no Município da Serra/ES, em face dos construtores responsáveis pelo empreendimento e da Caixa Econômica Federal, em razão da alegada existência de graves vícios construtivos nos imóveis adquiridos mediante financiamento habitacional vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.

Sustentam os autores, ora apelantes, que, após a constatação de problemas estruturais relacionados, sobretudo, à inadequada instalação das caixas d’água sobre a cobertura das edificações, foram realizadas vistorias técnicas pela seguradora habitacional, por profissional de engenharia contratado pelos moradores e pela Defesa Civil, órgão que, diante do risco à segurança dos residentes, determinou a interdição dos imóveis. Alegam a existência de diversas patologias construtivas, dentre as quais trincas, rachaduras, infiltrações, desprendimento de revestimentos, deficiências estruturais em vigas e pilares, ausência de proteção adequada nas áreas técnicas e comprometimento da estabilidade da edificação, imputando aos réus a responsabilidade pelos prejuízos suportados.

Requerem, ao final, a condenação dos demandados, ora apelados, à reparação integral dos vícios construtivos apontados, ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, bem como à suspensão das cobranças decorrentes dos contratos de financiamento habitacional e ao custeio de aluguel social durante o período de interdição das unidades residenciais.

Inicialmente, registro, por oportuno, que esta 5ª Turma Especializada, quando do julgamento do agravo de instrumento (processo 5012256-23.2022.4.02.0000/TRF2, evento 27, ACOR1), já havia consignado que não cabe discutir acerca da responsabilidade da CAIXA quanto ao vício construtivo, devendo a lide limitar-se ao contrato de mútuo.

O juízo de origem, após o julgamento do referido agravo de instrumento, entendeu por reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Federal em relação aos réus particulares Lísia Christiane Leite Oliveira Martinelli e Márcio Martinelli, extinguindo o processo sem resolução do mérito quanto a eles, nos termos do art. 485, IV, do CPC e revogou a perícia técnica de engenharia anteriormente deferida, restringindo a controvérsia às questões jurídicas estritamente relacionadas ao contrato de mútuo firmado com a Caixa Econômica Federal. 

Ato contínuo, em face da decisão, que extinguiu o processo sem resolução do mérito quanto aos vendedores/construtores da lide, os autores, ora apelantes, interpuseram agravo de instrumento nº 5014939-28.2025.4.02.0000/TRF2.

Convém registrar que o agravo de instrumento nº 5014939-28.2025.4.02.0000/TRF2, foi julgado por esta Turma Especializada, tendo o Colegiado negado provimento ao recurso, para manter integralmente a decisão agravada.

Nesse contexto, a controvérsia acerca da responsabilidade da CEF pode ser examinada independentemente da permanência dos particulares no polo passivo da demanda ou da realização de prova pericial, tendo em vista que corretamente delimitado o objeto litigioso quanto à análise da relação jurídica existente entre a CEF e os apelantes no âmbito do contrato de mútuo.

Convém ressaltar que os imóveis foram construídos e vendidos pelos réus Lísia Christiane Leite Oliveira Martinelli e Márcio Martinelli, participando a CEF tão somente na concretização do contrato de mútuo. A vistoria técnica realizada pela CEF, no imóvel, não tem o objetivo de analisar a solidez do imóvel ou vícios de sua construção. Embora as alegações dos autores revelem quadro fático grave sob a ótica da existência de eventuais vícios construtivos, a documentação contratual constante dos autos não autoriza concluir pela responsabilidade contratual da Caixa Econômica Federal pelos defeitos narrados.

Com efeito, os contratos denominados “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS/PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – CCFGTS/PMCMV – SFH COM UTILIZAÇÃO DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES)” (evento 1, CONTR9, evento 1, CONTR30, evento 1, CONTR32, evento 1, CONTR49 e evento 1, CONTR50) demonstram que a Caixa figurou exclusivamente como agente financeiro e credora fiduciária da operação habitacional, limitando-se à concessão do mútuo destinado à aquisição das unidades imobiliárias.

As cláusulas “B4 – Valor de Compra e Venda e Composição dos Recursos” registram expressamente que os valores disponibilizados pela CEF correspondem a “financiamento concedido pela CAIXA”, destinado exclusivamente ao custeio da aquisição do imóvel pelos compradores. Já a cláusula “1.2 – Venda, Compra e Financiamento” dispõe, de forma inequívoca, que os devedores fiduciantes “contratam financiamento (...) junto à CAIXA, para aquisição do imóvel descrito”, deixando clara a natureza meramente financeira da participação da instituição.

De outro lado, a responsabilidade pela venda e entrega do imóvel recaiu exclusivamente sobre os vendedores/construtores. A cláusula “1 – Venda, Compra e Financiamento” estabelece que os vendedores declaram-se proprietários e possuidores dos imóveis, promovendo sua alienação pelo preço contratado. A cláusula “1.1”, por sua vez, prevê que os vendedores transferem posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel, respondendo inclusive pela evicção de direito.

Igualmente relevantes são os “INSTRUMENTOS PARTICULARES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA” (evento 1, CONTR31 e evento 1, CONTR42), nos quais MARCIO MARTINELLI e LISIA CHRISTIANE LEITE OLIVEIRA MARTINELLI figuram como vendedores/promitentes vendedores, enquanto os autores ocupam a posição de compradores/promitentes compradores. Nessas avenças, a participação da Caixa sequer é inserida como agente da construção ou responsável técnica pela obra, havendo apenas previsão de quitação do saldo “através de crédito de financiamento habitacional previamente aprovado”, o que novamente evidencia atuação restrita ao financiamento do negócio imobiliário.

Também não procede a tentativa de atribuir à CEF responsabilidade técnica em razão da fiscalização do financiamento ou da existência de alienação fiduciária. A cláusula “14 – Benfeitorias, Conservação e Obras”, constante do evento 1, CONTR30, atribui aos próprios devedores fiduciantes a obrigação de conservar o imóvel, realizar reparos e manter a unidade em condições adequadas de segurança e habitabilidade. A faculdade conferida à Caixa para vistoriar o imóvel destina-se unicamente à preservação da garantia fiduciária, não implicando assunção de responsabilidade pela execução da obra ou pela qualidade técnica da construção.

Do mesmo modo, a cláusula “10 – Obrigações do(s) Vendedor(es)” (evento 1, CONTR30) concentra nos vendedores as obrigações relacionadas à regularidade do empreendimento e às condições do imóvel negociado. Há, ainda, cláusula expressa acerca da ciência do método construtivo empregado (“alvenaria estrutural ou assemelhado”), sem qualquer atribuição à Caixa de dever técnico de execução, fiscalização estrutural ou gerenciamento da obra. 

Assim, ainda que o laudo particular apresentado pelos apelantes aponte supostos vícios estruturais graves e atribua tais defeitos à construtora/vendedora, a análise dos instrumentos contratuais demonstra que a Caixa Econômica Federal não assumiu obrigações de construir, incorporar, executar, gerenciar ou responder tecnicamente pela obra, tendo atuado apenas como agente financeiro da aquisição imobiliária.

Dessa forma, os elementos contratuais constantes dos autos afastam a pretensão de imputar à Caixa Econômica Federal responsabilidade direta por eventual inexecução da obra ou defeitos construtivos, uma vez que tais obrigações permaneceram vinculadas exclusivamente aos vendedores/construtores do empreendimento.

Nesse sentido, alinha-se o entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e por esta Corte:

Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADOS.1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida nos autos de ação indenizatória, que indeferiu o ingresso da construtora no polo passivo da relação jurídica processual por não se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário.2. O contrato celebrado no âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV, por si só, não é suficiente para atrair a legitimidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder por eventual vício construtivo ou atraso na entrega do empreendimento.3. O papel desempenhado pela CEF na relação contratual não extrapola o de mero agente financeiro, porquanto limitada ao fornecimento dos recursos para aquisição do imóvel.4. Ausente nexo de causalidade que conduza à responsabilidade do agente financeiro, de fatores alheios ao financiamento, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF, com a extinção do feito sem análise do mérito.5. Processo extinto sem resolução do mérito. Agravo de instrumento prejudicado.  DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencido o relator, reconhecer, de ofício, a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF, e julgo EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, restando PREJUDICADOS o agravo de instrumento e agravo interno interpostos pela Ré. Custas e honorários sucumbenciais pela Autora, os quais fixo sobre o valor atualizado da causa, nos percentuais mínimos previstos no artigo 85, § 3º, do CPC. Exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade deferida no evento 11, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.  (TRF2 , Agravo de Instrumento, 5018132-22.2023.4.02.0000, Rel. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO  , 8a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - GUILHERME DIEFENTHAELER, julgado em 19/03/2024, DJe 19/04/2024 17:12:32) 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MERO AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO DESPROVIDO.1- Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento com requerimento de tutela antecipada recursal, interposto contra decisão que  declarou a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONOMICA FEDERAL para figurar no polo passivo da relação processual, excluindo-a da causa e  declarou  a incompetência da Justiça Federal  determinando a remessa dos autos para a Justiça Estadual.2- Cinge-se a controvérsia em perquirir a responsabilidade civil da CEF pelos alegados danos (vícios da construção) suportados pelos agravantes e rescisão dos contratos celebrados entre os agravantes e os réus. 3- Na origem, os agravantes ajuizaram a demanda objetivando, em sede de tutela antecipada, que a 2ª e o 4º réus sejam obrigados a custear o pagamento de aluguel mensal aos autores e, no mérito, seja a) declarado rescindido o contrato com a 1ª e a 3ª rés; b) obrigada a 3ª ré a devolver o valor de R$160.200,00 recebido pela venda do imóvel; c) a 1ª ré obrigada a devolver o valor de R$32.358,05, referente às parcelas pagas; d) seja a 2ª ré obrigada a devolver o valor de R$11.000,00 a título de despesas para realização da escritura do imóvel; e) que a 2ª e o 4º réu sejam também condenados em danos morais.4- Como causa de pedir, aduziram os agravantes que após 01 (um) ano e 05 (cinco) meses da compra do imóvel, passaram por grandes alagamentos, ocasionando o surgimento de diversas avarias no imóvel, tais como, dano no revestimento do piso da sala e rodapés, estufamento da pintura, esfarelamento do emboço, desaprumo de portas e janelas e recalque de fundação a nível acima do aceitável. Afirmaram ainda que na expectativa de solucionar o conflito pacificamente, entraram em contato com a alienante, 2ª ré, e com a proprietária do imóvel, sem, no entanto, lograrem êxito.5- Como cediço, a responsabilidade da CEF para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se verifica a sua intervenção, nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedente: STJ, 4ª Turma, REsp 897.045, Rela. Mina. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 15.4.2013.6- De acordo com o "Contrato  por instrumento particular de Compra e Venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta e crédito, com recursos do SBPE no âmbito do sistema financeiro de habitação - SFH" não houve qualquer intervenção da CEF, seja atuando como agente promotora da obra, ou selecionando a construtora e o imóvel. Na realidade, limitou-se ela a atuar na condição de mero agente financeiro, emprestando os recursos financeiros, de modo que não podem os agravantes, que escolheram discricionariamente a construtora, repassar os ônus de sua liberalidade à CEF.7- Na realidade, limitou-se a CEF a atuar na condição de mero agente financeiro e de credora/fiduciante, sem assumir obrigações relativas à construção do empreendimento, elaboração do projeto e escolha da construtora, não havendo cláusula que atribua à empresa pública a responsabilidade pela solidez do imóvel ou por vícios de sua construção.8- Por conseguinte, as questões relacionadas ao empreendimento imobiliário (atraso de obra e vícios de construção, além do pagamento de indenização pelos prejuízos daí decorrentes) devem ser discutidas com o vendedor e com as instituições responsáveis pela incorporação imobiliária e construção, não se confundindo, pois, com o financiamento obtido junto à CEF para a compra de imóvel.9- Agravo de Instrumento desprovido.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF2 , Agravo de Instrumento, 5004994-22.2022.4.02.0000, Rel. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA  , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, julgado em 24/08/2022, DJe 05/09/2022 14:35:00)

APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO.1. Apelação interposta por MRV MRL MACAE DUB INCORPORACOES SPE LTDA contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e dano moral formulados em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e, quanto aos demais pleitos, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, reconhecendo a incompetência do Juízo para apreciar demandas em face da apelante, com base no artigo 485, incisos IV e VI, do CPC/2015.2. Segundo orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ, 4ª Turma, REsp 1.102.539, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 6.2.2012), a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.3. Caso em que a CEF atuou na condição de mero agente financeiro, limitando-se a emprestar os recursos financeiros, não ficando caracteriza sua responsabilidade.  Precedentes: STJ. 3ª Turma, REsp 1.534.952, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 14.2.2017; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00152987620174025001, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, e-DJF2R 18.6.2018.4. A legitimidade para responder pelo cumprimento e entrega da obra no prazo previsto ou por eventuais defeitos na construção é do vendedor ou construtor, não cabendo à Justiça Federal julgar os pedidos formulados em face dos referidos, por se tratar de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, nos termos do art. 109 da Constituição Federal (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 01696388220164025107, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, e-DJF2R 16.2.2018; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00047912420174020000, e-DJF2R 11.12.2017; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 00174677020164025001, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, e-DJF2R 19.9.2017).5. Apelação não provida.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF2 , Apelação Cível, 0022257-19.2018.4.02.5166, Rel. RICARDO PERLINGEIRO  , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - RICARDO PERLINGEIRO, julgado em 21/07/2020, DJe 31/07/2020 11:49:56) 

Conclui-se, portanto, que a CEF agiu nos estritos limites de sua função contratual, não se verificando omissão ou inércia capaz de ensejar responsabilização.

Nesse sentido, segue o julgado do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.

1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.

2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.

5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente."

(STJ, REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, j. 09.08.11)

Neste contexto, à luz das conclusões expostas, a sentença revela-se tecnicamente correta ao reconhecer a ausência de responsabilidade da Caixa Econômica Federal por danos materiais e morais, tampouco ao custeio de aluguel social durante o período de interdição das unidades residenciais, devendo esses pedidos serem formulados em face dos vendedores/construtores, perante o juízo competente.

Também se revela incabível o pedido de suspensão das cobranças decorrentes dos contratos de financiamento habitacional, uma vez que os contratos de mútuo firmados entre os autores e a CEF constituem relações jurídicas autônomas em relação à eventual responsabilidade dos construtores pelos vícios da obra.

Conforme orientação da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, é devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18/3/2016, quando entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Na espécie, considerando a existência de condenação em honorários advocatícios na origem, estabelecida em 10% sobre o valor da causa, bem como o não provimento do recurso interposto, cabível a fixação de honorários recursais no montante de 1% (um por cento), que serão somados aos honorários advocatícios anteriormente arbitrados, cuja exigibilidade ficará suspensa, por força do art. 98, §3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação, condenando os apelantes em honorários recursais, cuja exigibilidade ficará suspensa, por força do art. 98, §3º, do CPC, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002879043v19 e do código CRC b40f2cb1.

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Apelação Cível Nº 5000825-43.2021.4.02.5006/ES

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE CIVIL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE MATERIAL PARA RESPONDER POR DEFEITOS DA OBRA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirentes de unidades residenciais integrantes de condomínio habitacional contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e dos vendedores e construtores responsáveis pelo empreendimento. Os autores alegam a existência de graves vícios construtivos nas edificações financiadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, consistentes em trincas, rachaduras, infiltrações, comprometimento estrutural, falhas em vigas e pilares e risco à estabilidade das construções, circunstâncias que ensejaram a interdição dos imóveis pela Defesa Civil. Requerem a responsabilização da instituição financeira, a suspensão das cobranças dos contratos de financiamento habitacional, o pagamento de indenização por danos materiais e morais e o custeio de aluguel social durante o período de interdição das unidades habitacionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade contratual ou civil por vícios construtivos em empreendimento habitacional financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e do Programa Minha Casa Minha Vida, quando atua exclusivamente como agente financeiro da operação; e (ii) estabelecer se os vícios construtivos alegados autorizam a suspensão das cobranças decorrentes dos contratos de mútuo habitacional firmados com a instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os contratos de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária demonstram que a Caixa Econômica Federal atuou exclusivamente como agente financeiro e credora fiduciária da operação habitacional, limitando-se à concessão de financiamento para aquisição das unidades imobiliárias.

4. As cláusulas contratuais atribuem aos vendedores e construtores a responsabilidade pela alienação, entrega e regularidade técnica dos imóveis, sem transferência à instituição financeira de obrigações relacionadas à construção, incorporação, gerenciamento ou fiscalização técnica da obra.

5. A prerrogativa contratual de vistoria do imóvel pela Caixa Econômica Federal destina-se exclusivamente à preservação da garantia fiduciária, não implicando assunção de responsabilidade pela qualidade da construção ou pela solidez estrutural do empreendimento.

6. Os instrumentos particulares de promessa de compra e venda não indicam participação da instituição financeira como responsável técnica pela execução da obra, havendo apenas previsão de concessão de crédito habitacional previamente aprovado para viabilização da aquisição dos imóveis.

7. A eventual existência de vícios construtivos graves e a interdição do empreendimento pela Defesa Civil não são suficientes, por si sós, para transferir à Caixa Econômica Federal responsabilidade pelos defeitos originários da construção, quando ausente demonstração de atuação como agente executor da obra ou promotor do empreendimento.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 2ª Região firmou entendimento no sentido de que a Caixa Econômica Federal não responde por vícios construtivos quando atua apenas como agente financeiro em sentido estrito no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

9. Os contratos de mútuo habitacional constituem relações jurídicas autônomas em relação aos eventuais inadimplementos da construtora, razão pela qual não cabe suspender as cobranças das parcelas do financiamento em decorrência de defeitos construtivos atribuídos aos vendedores ou construtores.

10. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida aos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Apelação desprovida. Condenação dos apelantes ao pagamento de honorários recursais fixados em 1% sobre o valor da causa, acrescidos aos honorários anteriormente arbitrados, com suspensão da exigibilidade na forma do art. 98, § 3º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 485, IV e VI; CF/1988, art. 109.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.102.539, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 09.08.2011; STJ, REsp nº 897.045, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 15.04.2013; STJ, AgInt nos EREsp nº 1.539.725, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, DJe 19.10.2017; TRF2, AI nº 5018132-22.2023.4.02.0000, 8ª Turma Especializada, Rel. p/ acórdão Des. Fed. Guilherme Diefenthaeler, j. 19.03.2024; TRF2, AI nº 5004994-22.2022.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Mauro Souza Marques da Costa Braga, j. 24.08.2022; TRF2, AC nº 0022257-19.2018.4.02.5166, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, j. 21.07.2020.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, condenando os apelantes em honorários recursais, cuja exigibilidade ficará suspensa, por força do art. 98, §3º, do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 07 de julho de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 30/06/2026 A 07/07/2026

Apelação Cível Nº 5000825-43.2021.4.02.5006/ES

RELATOR: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Desembargador Federal ALFREDO HILARIO DE SOUZA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária