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Apelação Cível Nº 5004616-58.2023.4.02.5003/ES
RELATORA: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por V. M. D. S. e M. S. D. S. contra a sentença do evento 95, em que o Juízo da 1ª Vara Federal de São Mateus/SJES julgou improcedentes os pedidos formulados nesta ação de procedimento comum, de (i) declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF para a consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes; (ii) extinção do procedimento de execução extrajudicial em razão da inobservância de condição de procedibilidade. Os Autores foram condenados ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão do deferimento da gratuidade de justiça.
Na sentença, o Juízo de origem consignou, em resumo, que (i) a certidão lavrada pelo RGI comprova a existência de procedimento de intimação dos devedores para purgação da mora, bem como a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, incidindo, sobre tais atos, a presunção de veracidade inerente aos registros públicos; (ii) as comunicações acerca dos leilões foram encaminhadas aos endereços constantes do contrato, não tendo os Autores comunicado à credora fiduciária qualquer alteração de endereço, conforme lhes incumbia; (iii) não foi constatada qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.
Em suas razões recursais (evento 102), os Autores, ora Apelantes, suscitam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado do mérito sem o devido saneamento do feito. No mérito, sustentam, em síntese, que (i) o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária padece de vício formal insanável, em razão da ausência de esgotamento das diligências destinadas à sua localização e intimação pessoal antes da realização da intimação por edital; (ii) embora os atos cartorários sejam revestidos de fé pública, tal presunção é relativa, razão pela qual a averbação constante da matrícula do imóvel não é suficiente, por si só, para comprovar a regular intimação pessoal; (iii) não houve comunicação regular sobre as datas e condições dos leilões.
Em contrarrazões (evento 109), a CEF defende, em linhas gerais, que (i) a averbação na matrícula do imóvel comprova a tentativa de intimação pessoal dos Autores para fins de purgação da mora; (ii) a presunção de veracidade e a fé pública que revestem os atos praticados pelo registrador atestam a regularidade e legitimidade do procedimento de execução extrajudicial, conduzido em estrita observância às formalidades previstas na Lei nº 9.514/97; (iii) não houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, pois a controvérsia era exclusivamente documental, já suficientemente demonstrada pelos registros e documentos juntados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas.
O Ministério Público Federal manifestou-se pela inexistência de interesse que justificasse a sua intervenção no feito (evento 5, 2º Grau).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
I. Caso em exame
Conforme relatado, trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de (i) declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF para a consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes; (ii) extinção do procedimento de execução extrajudicial em razão da inobservância de condição de procedibilidade.
II. Questão em discussão
Discute-se (i) se a sentença é nula, por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide; e (ii) a regularidade ou não da intimação dos devedores fiduciantes para a purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais.
III. Razões de decidir
Ausência de nulidade da sentença
Nos termos do art. 370 do CPC, compete ao magistrado determinar as provas que entender necessárias ao julgamento do mérito. Por sua vez, nos termos do art. 373, I, do CPC, compete à parte autora o ônus de instruir a inicial com documentos que comprovem os fatos constitutivos do seu direito, não se admitindo a transferência do encargo probatório ao Poder Judiciário para suprir a inércia da parte em coligir elementos de prova que lhe eram acessíveis.
Quando os elementos constantes dos autos se mostram suficientes para a formação do convencimento do julgador e para a solução da controvérsia, é cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, à luz dos princípios da economia e da celeridade processual. Nessas hipóteses, a ausência de despacho saneador não configura nulidade processual, uma vez que não há necessidade de produção de outras provas.
A propósito, o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE FAMÍLIA. REVISIONAL DE ALIMENTOS. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. DECISÃO SURPRESA. ARTS. 9º E 10 DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. AUSÊNCIA DE SANEAMENTO QUE, POR SI SÓ, NÃO IMPLICA NULIDADE. PRECEDENTES. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO DA PROVA. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundado na alegação de violação aos arts. 9º, 10, 355, II, 369 e 370 do Código de Processo Civil, bem como ao art. 5º, LV, da Constituição Federal, além de dissídio jurisprudencial, em razão do afastamento da alegação de cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide. O Tribunal de origem concluiu que a prova oral requerida, relacionada à prestação alimentícia, não se mostrava indispensável para a comprovação dos fatos alegados, sendo a prova documental suficiente para formar o convencimento do juízo, afastando, assim, a alegação de cerceamento de defesa. A parte recorrente sustenta cerceamento de defesa e decisão surpresa em razão do julgamento antecipado do mérito, sem prévia intimação para especificação das provas, apesar do requerimento expresso de dilação probatória.
II. Questão em discussão
2. A discussão cinge-se a: (i) verificar a possibilidade de conhecimento do recurso especial para análise de suposta afronta a dispositivos constitucionais; (ii) averiguar se houve prequestionamento dos dispositivos legais indicados como violados; (iii) examinar se a sentença proferida em julgamento antecipado do mérito, sem a expedição de despacho saneador, configura cerceamento de defesa ou nulidade; e (iv) analisar se a revisão das conclusões das instâncias ordinárias acerca da inexistência de cerceamento de defesa demandaria reexame de matéria fático-probatória, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.
III. Razões de decidir
3. O Superior Tribunal de Justiça não pode conhecer de recurso especial que invoque violação a dispositivos constitucionais, cuja análise compete ao Supremo Tribunal Federal, conforme art. 102 da Constituição Federal.
4. A ausência de prequestionamento dos dispositivos legais indicados pela recorrente impede o conhecimento do recurso especial no ponto, nos termos da Súmula 282/STF.
5. A jurisprudência do STJ estabelece que não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado, sem despacho saneador, desde que presentes nos autos elementos suficientes para a solução da lide. Precedentes.
6. O juiz, como destinatário da prova, pode, em conformidade com os princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, decidir pelo indeferimento da prova requerida sem que isso configure cerceamento de defesa, sendo inviável a revisão dessa decisão em sede de recurso especial diante do óbice da Súmula 7/STJ. (AgInt no AREsp n. 2.756.002/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)
7. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional. (AgInt no AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)
IV. Dispositivo
8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.”
(AREsp n. 2.984.259/CE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025 – sem grifos no original)
Cito, ainda, os seguintes julgados desta 8ª Turma Especializada:
“ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO PELO PROCEDIMENTO COMUM. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CEF. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE FRAUDE EM CONTRATO DE NOVAÇÃO EM QUE A CEF NÃO É PARTE. ATO ILÍCITO NÃO DEMONSTRADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de conhecimento pelo procedimento comum, julgou improcedente o pedido, que objetivava a condenação da ré ao pagamento de compensação por danos materiais e morais em virtude de novação fraudulenta, violação ao princípio da boa-fé objetiva e falha na prestação dos serviços, e condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa pela gratuidade da justiça concedida.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em aferir: (i) se há, ou não, ato ilícito praticado pela CEF e, consequentemente, responsabilidade na reparação de danos materiais e morais, em virtude de, conforme alegações da parte autora, "insistência em cobranças sem respaldo documental, bem como pela facilitação a fraude na novação praticada dentro das instalações da ré"; (ii) a ocorrência, ou não, de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente.
III. Razões de decidir
3. Quanto à alegação de cerceamento de defesa, cumpre observar que cabe ao juiz avaliar a necessidade de instrução probatória, inclusive devendo indeferir aquelas que se mostrem inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, CPC), sendo que, no caso em apreço, a sentença evidencia que o processo já se encontrava suficientemente instruído para prolação da sentença, revelando-se desnecessária a produção de outras provas ou a realização de perícia, porquanto irrelevantes para afastar a conclusão ventilada.
(...)
IV. Dispositivo
9. Apelação não provida. Sentença mantida.” (TRF2, Apelação nº 5006062-11.2024.4.02.5117, 8ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. 11/11/2025 – sem grifos no original)
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA. FRUSTRAÇÃO DA INTIMAÇÃO PESSOAL. INTIMAÇÃO POR EDITAL. HORÁRIO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente os pedidos formulados em ação declaratória de nulidade de procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, reconhecendo a regularidade da intimação para purga da mora, da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e dos atos subsequentes de leilão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) analisar se a parte recorrente faz jus ao benefício de gratuidade de justiça de forma integral; (ii) definir se a execução extrajudicial se deu de maneira regular, seguindo os ditames da Lei nº 9.514/97; (iii) averiguar suposta desconformidade entre a fundamentação da r. sentença e os fatos e argumentos que orientam o caso concreto; e (iv) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem despacho saneador e sem intimação para alegações finais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
(...)
10. O julgamento antecipado da lide, com fundamento no art. 355, I, do CPC, é válido quando os elementos constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, não configurando nulidade a ausência de despacho saneador ou de intimação para alegações finais sem demonstração de prejuízo concreto.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente provido.” (TRF2, Apelação Cível nº 5002382-26.2025.4.02.5006, 8ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, j. de 10/02/2026 a 19/02/2026 – sem grifos no original)
No caso, verifica-se que a documentação juntada aos autos é suficiente para a análise de eventuais irregularidades no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária, especialmente no que se refere à intimação pessoal para purgação da mora e à ciência dos leilões extrajudiciais.
Portanto, a alegação de nulidade da sentença deve ser rejeitada.
Da intimação pessoal para purgação da mora
O art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
Conforme o § 3º, a intimação pode ser realizada de três maneiras: (i) por solicitação do oficial do registro de imóveis, (ii) por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou (iii) pelo correio, com aviso de recebimento.
Porém, o § 4º do mesmo dispositivo, de forma excepcional, autoriza a intimação por edital quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível. O STJ também admite a intimação por edital, “se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu” (REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023).
Por outro lado, a jurisprudência deste TRF se firmou no sentido de que cabe ao devedor fiduciante afastar a presunção relativa de legitimidade e veracidade das certidões expedidas pelos oficiais registradores quanto à intimação para purgação da mora. Não bastam meras alegações da parte, desacompanhadas de elementos probatórios aptos a demonstrar eventual irregularidade no procedimento.
Da mesma forma, exige-se a “demonstração concreta de efetivo interesse na purgação da mora, seja mediante depósito integral dos valores exigidos, seja por qualquer providência objetiva destinada à regularização da dívida dentro do prazo legal”, conforme trecho do voto vencedor proferido pelo Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, no recente julgamento da Apelação nº 5004592-38.2025.4.02.5107, submetido ao rito do art. 942 do CPC. Confira-se a ementa do referido acórdão e de outros julgados deste TRF:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS REGISTRAIS. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE IRREGULARIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por mutuário contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, ao fundamento de ausência de comprovação regular da intimação para purgação da mora no procedimento de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a ausência de detalhamento, na certidão registral, acerca do meio utilizado para a intimação do devedor fiduciante é suficiente para afastar a presunção de legitimidade dos atos registrais e ensejar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os atos praticados pelas serventias extrajudiciais no exercício de delegação de serviço público gozam de presunção juris tantum de legitimidade, veracidade e regularidade.
4. A certidão de ônus reais do imóvel comprova a solicitação de intimação do devedor para purgação da mora, bem como o decurso do prazo legal sem pagamento, circunstância que autorizou a consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora.
5. A mera alegação genérica de ausência de notificação, desacompanhada de prova robusta e inequívoca, não é apta a desconstituir os efeitos do ato registral regularmente praticado.
6. A parte autora não demonstrou irregularidade específica na atuação do Registro de Imóveis, tampouco comprovou alteração de endereço regularmente comunicada ou vício formal capaz de invalidar o procedimento.
7. Os documentos dos autos evidenciam que a parte autora possuía ciência da inadimplência contratual e do procedimento expropriatório, inclusive das datas de realização dos leilões.
8. A ausência de demonstração de efetivo interesse na purgação da mora, mediante depósito dos valores devidos ou adoção de providência concreta para regularização da dívida, reforça a regularidade do procedimento extrajudicial.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido.”
(TRF2, Apelação nº 5004592-38.2025.4.02.5107, 8ª Turma Especializada, Relator para acórdão Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. 19/05/2026)
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMPROVAÇÃO. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora e de notificação acerca das datas dos leilões.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação do devedor para purgação da mora; e (ii) estabelecer se a ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento de execução extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 (Tema 982), por ser compatível com as garantias processuais constitucionais.
4. A legislação superveniente (Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023) aplica-se aos procedimentos em curso conforme a data da consolidação da propriedade, sendo irrelevante a data do contrato.
5. A intimação para purgação da mora foi regularmente realizada, conforme certidão do Registro de Imóveis dotada de fé pública e presunção juris tantum de veracidade, não infirmada por prova em contrário.
6. Após as alterações legislativas, a comunicação das datas dos leilões dispensa intimação pessoal, bastando o envio de correspondência aos endereços constantes do contrato, conforme art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A instituição financeira comprovou o envio de correspondências ao devedor e sua esposa, atendendo às exigências legais.
7. Incumbe ao devedor manter seus dados atualizados junto ao credor, conforme arts. 26, §§ 4º-A e 4º-B, da Lei nº 9.514/1997.
8. Mantida a sentença, cabível a majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação desprovida. (...)”
(TRF2, Apelação nº 5000153-51.2025.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Mauro Braga, j. 26/05/2026)
“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. VALIDADE. LEILÕES. COMUNICAÇÃO AO DEVEDOR. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. AUSÊNCIA DE SALDO REMANESCENTE NÃO DEMONSTRADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação cível interposta por HEDWIGES HELANE ALVES GOULART, nos autos de ação, com pedido de tutela de urgência, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em que se pretende a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora, assim como quanto às datas designadas para os leilões.
2. A controvérsia consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária observou as exigências legais previstas na Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à intimação da parte devedora para purgação da mora e à comunicação das datas e locais dos leilões.
3. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a consolidação da propriedade fiduciária exige prévia intimação pessoal do devedor para purgação da mora, admitindo-se a intimação por edital quando frustradas as tentativas de localização, hipótese em que se presume válida a intimação certificada por oficial dotado de fé pública.
4. As averbações constantes da matrícula do imóvel gozam de presunção juris tantum de veracidade, cabendo à parte interessada comprovar eventual irregularidade, o que não ocorreu no caso concreto.
5. A Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, não exige intimação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões extrajudiciais, sendo suficiente a sua comunicação, a fim de viabilizar o exercício do direito de preferência até a realização do segundo leilão (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B).
6. A alegação de ausência de prestação de contas não prospera, uma vez que o dever de restituição depende da existência de saldo remanescente em favor do devedor, hipótese não demonstrada nos autos (art. 27, § 4º).
7. Mantida a condenação em honorários advocatícios, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC).
8. Inexistência de vício no procedimento de execução extrajudicial e ausência de prejuízo concreto.
9. Recurso desprovido.”
(TRF2, Apelação nº 5006896-14.2024.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Poul Erik Dyrlund, j. 30/04/2026)
No caso, foi registrado o seguinte na certidão de matrícula quanto à intimação dos devedores fiduciantes e à consolidação da propriedade (evento 1, OUT5, pp. 5 e 6):
“AV-9-2.308 – Prot. 57.064 – 29/11/2022 – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE – De acordo com requerimento datado de 22 de novembro de 2022, instruído com comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão devidamente recolhido em 30 de novembro de 2022, procede-se a esta averbação para constar que a propriedade do imóvel objeto da presente matrícula, avaliada para efeitos fiscais pela Secretaria Municipal da Fazenda por R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), foi CONSOLIDADA em favor da credora e proprietária fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, já qualificada, considerando que os devedores e fiduciantes V. M. D. S. e seu cônjuge M. S. D. S., já qualificados, após terem sido regularmente intimados, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/1997, para cumprimento das obrigações contratuais assumidas no instrumento objeto do registro nº 5 junto à credora, “não purgou a mora” no referido prazo legal, tudo de conformidade com o procedimento de Intimação registrado sob nº 8.229, livro 03 (Registro Auxiliar), desta Serventia. ///////////////////////////// Observação: Sobre a propriedade ora consolidada incide a restrição de disponibilidade decorrente do art. 27 do mesmo diploma legal, ou seja, a proprietária somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão. Dou fé. (...)” (grifos no original)
Por sua vez, no Registro Auxiliar nº 8.229 (evento 1, OUT5, p. 9), consta o seguinte:
“R-8.229 – Prot. 55.650 – 05/05/2022 – INTIMAÇÃO – Procede-se ao registro da Carta de Intimação emitida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na cidade Bauru (SP), em 04/05/2022. //////////////////////////////////// Fiduciante Contratual: V. M. D. S., CPF nº 094.257.917-83, casado c/ comunhão parcial de bens, M. S. D. S., CPF nº 069.920.917-00. /////////////////////////////////////////////////////// Contrato: 805560000457. /////////////////////////////////////////////////////////////////////// Valor em atraso: R$16.691,35 (dezesseis mil, seiscentos e noventa e um reais e trinta e cinco centavos). ///////////////////////////////////////////////////////////////// Imóvel Alienado Fiduciariamente: R. Conceição da Barra, 76, Lote, Eleosipio Cunh, Nova Venécia-ES, 07 de junho de 2022. O Oficial Registrador Substituto Rhuan Luiz Piovezan de Sá.
AV-1-8.229 – Prot. 55.650 – 05/05/2022 – DEVOLUÇÃO – De acordo com intimação supra registrada, procede-se a esta averbação para constar que: /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 1) foi encaminhada em 09 de junho de 2022 para o Cartório de Títulos e Documentos desta Comarca de Nova Venécia-ES, nos termos do artigo 26, $3° da Lei 9.514/97, por meio da Central RTDPJBrasil, protocolada sob o n.º 20220609161146802, para intimar os devedores fiduciantes V. M. D. S. e M. S. D. S., para a purgação da mora; ///////////////////////////////////////////////////////////////////////// 2) foi recebida em 30 de junho de 2022 neste Serviço Registral, na qual consta que os devedores fiduciantes não foram localizados nos endereços informados, estando os mesmos em local IGNORADO ou INCERTO, ////// 3) foi realizada intimação por meio de edital, publicado nos dias 11/07/2022, 12/07/2022 e 13/07/2022, no Diário de Registro de Imóveis Eletrônico, em cumprimento ao §4°, art. 26 da Lei 9.514/197; //////////////////// 4) transcorreu o prazo legal de 15 (quinze) dias sem a purgação da mora pelos devedores fiduciantes, motivo pelo qual a presente é devolvida. ///////// Dou fé. (...)” (grifos no original)
Evidencia-se, portanto, a realização de diligências prévias destinadas à intimação pessoal dos devedores, seguida da intimação por edital, conforme certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Os Autores, ora Apelados, não trouxeram aos autos qualquer elemento de prova apto a evidenciar irregularidade no procedimento adotado. Assim, subsiste a presunção de legitimidade e veracidade decorrente da fé pública dos atos registrais.
Dos leilões extrajudiciais
No que se refere à intimação dos leilões, o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, prevê que a comunicação pode ser realizada “por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.
“Os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor acerca de datas, horários e locais; a notificação por edital é apenas excepcional, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, impondo-se a nulidade se não demonstrado o esgotamento dos meios” (REsp n. 2.106.856/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026).
No entanto, caso fique comprovada a ciência inequívoca da parte quanto às datas do leilão, fica suprida a irregularidade pela falta de intimação pessoal (STJ, AREsp n. 2.406.697/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 2.215.766/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2026).
Nesse sentido, é o entendimento desta 8ª Turma Especializada:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
(...)
Teses de julgamento:
1. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 possui legalidade e constitucionalidade reconhecidas pela jurisprudência dos tribunais superiores.
2. A constituição regular em mora do devedor fiduciário autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997.
3. A comunicação das datas dos leilões extrajudiciais por correspondência enviada ao endereço constante do contrato atende à exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, sendo desnecessária a notificação pessoal do devedor.
4. A ciência inequívoca do devedor acerca dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento expropriatório.
5. A ausência de prova do fato constitutivo do direito impede o acolhimento de alegação de prejuízo decorrente de eventual saldo remanescente após os leilões.”
(TRF2, Apelação nº 5001191-49.2025.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 22/05/2026 — sem grifos no original).
No caso, verifica-se que a CEF enviou aos Apelantes notificações extrajudiciais, via Correios, com Aviso de Recebimento, tanto para o endereço do imóvel dado em garantia por alienação fiduciária quanto para o endereço indicado no contrato de financiamento. No entanto, as correspondências retornaram com as anotações “mudou-se” e “endereço insuficiente” (evento 87, COMP9).
Não obstante a frustração da notificação postal, não há nos autos comprovação de que os Apelantes tenham sido intimados por edital acerca da realização dos leilões extrajudiciais. Tampouco há nos autos elementos que evidenciem sua ciência inequívoca das datas, horários, locais e demais condições das hastas públicas.
Evidencia-se, portanto, a irregularidade do procedimento.
Todavia, em 05/09/2023, o imóvel foi alienado a terceiro de boa-fé, tendo sido integralmente formalizada a transferência da propriedade (evento 14, ANEXO2, p. 7, e evento 76, END6 e COMP7). Nessas circunstâncias, não é mais possível desconstituir a alienação.
A proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé e a necessidade de preservação da segurança jurídica impedem a invalidação do negócio, à semelhança do regime previsto no art. 903 do CPC para a arrematação judicial, segundo o qual, uma vez aperfeiçoada a alienação, sua desconstituição somente é admitida em hipóteses excepcionais.
Tal circunstância, contudo, não impede o ajuizamento, pelos Autores, de ação própria destinada à reparação dos prejuízos que entendam ter sofrido em razão da ausência de notificação dos leilões, oportunidade em que serão discutidos a existência do dano, o nexo de causalidade e a extensão da indenização eventualmente devida.
Ônus sucumbenciais
A sentença recorrida condenou os Autores ao pagamento de custas e honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com a exigibilidade suspensa em razão do deferimento do benefício da gratuidade de justiça.
Diante da reforma parcial da sentença, a CEF também deve ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC/15, mantida igualmente a condenação dos Autores no mesmo patamar. Em relação aos Autores, a exigibilidade das verbas sucumbenciais permanece suspensa, em razão do deferimento do benefício da gratuidade de justiça (evento 5).
IV. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento à apelação, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, a fim de reconhecer a nulidade do procedimento relativo aos leilões extrajudiciais; e (ii) condenar ambas as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
Documento eletrônico assinado por LETICIA DE SANTIS MELLO, Desembargadora Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002942704v2 e do código CRC 8b4670e4.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LETICIA DE SANTIS MELLO
Data e Hora: 22/07/2026, às 19:16:03