Agravo de Instrumento Nº 5007883-07.2026.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por S. C. B. D. A. T. e outro em face da decisão da 14ª Vara Federal do Rio de Janeiro que indeferiu o pedido de tutela de urgência que objetivava: a imediata suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade promovida em favor da CEF relativamente ao imóvel objeto da matrícula nº 388.335 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro;  a imediata suspensão de eventual leilão, arrematação, adjudicação, imissão na posse, transferência a terceiros, expedição de carta, registro, averbação ou qualquer outro ato expropriatório ou registral subsequente, até ulterior deliberação judicial; a determinação para que a CEF e o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro se abstenham de praticar novos atos destinados à disposição, transferência, oneração, consolidação ampliada ou modificação registral do imóvel enquanto perdurar a controvérsia judicial;  a expedição de ofício ao 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro para que proceda à averbação da existência da presente lide na matrícula nº 388.335, ou providência registral equivalente apta a resguardar a utilidade do processo e a ciência de terceiros.

Em suas razões ao evento 1, os agravantes alegam que, em 27 de agosto de 2012, celebraram, com a Caixa Econômica Federal, contrato de financiamento imobiliário com pacto de alienação fiduciária em garantia (Contrato nº 855552332315), tendo por objeto o imóvel situado na Rua Rosada, nº 85, Bloco 11, Casa 5, Rio de Janeiro/RJ, matriculado sob o nº 388.335 perante o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro.

Dizem que, por conta de drástica redução salarial do agravante L. S. T., principal responsável pelo custeio das obrigações domésticas, houve comprometimento da capacidade de manutenção pontual do financiamento.

Afirmam que, iniciado o procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, a CEF tentou notificá-los em dois endereços diferentes, sem sucesso, e não procedeu à intimação por hora certa, recorrendo à intimação por Edital, sem esgotar os meios de localização dos devedores.

Sustentam que, em razão da ausência de purgação da mora, foi consolidada a propriedade em nome da CEF, e foi apenas em fevereiro de 2026 que os Agravantes, ao tentarem regularizar boletos junto à CEF, tomaram conhecimento, por intermédio de terceiro/familiar, da existência do procedimento extrajudicial e da consolidação já ultimada.

Asseveram que a causa de pedir é específica, delimitada e pontual: a invalidade da intimação por edital, levada a efeito sem o prévio esgotamento dos meios razoáveis de localização dos devedores, em frontal violação ao art. 26, §§ 1º e 4º, da própria Lei nº 9.514/1997.

Reiteram o pedido de tutela de urgência com base nesse fundamento.

No evento 4, foi proferida decisão indeferindo a tutela de urgência.

Contrarrazões ao evento 11.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002929917v5 e do código CRC 51cecca0.

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Agravo de Instrumento Nº 5007883-07.2026.4.02.0000/RJ

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, cuidam os autos de agravo de instrumento interposto em face da decisão que objetivava a " imediata suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade promovida em favor da CEF relativamente ao imóvel objeto da matrícula nº 388.335 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro; a imediata suspensão de eventual leilão, arrematação, adjudicação, imissão na posse, transferência a terceiros, expedição de carta, registro, averbação ou qualquer outro ato expropriatório ou registral subsequente, até ulterior deliberação judicial;  a determinação para que a CEF e o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro se abstenham de praticar novos atos destinados à disposição, transferência, oneração, consolidação ampliada ou modificação registral do imóvel enquanto perdurar a controvérsia judicial; a expedição de ofício ao 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Rio de Janeiro para que proceda à averbação da existência da presente lide na matrícula nº 388.335, ou providência registral equivalente apta a resguardar a utilidade do processo e a ciência de terceiros;  a intimação da Ré para que apresente extrato ou planilha detalhada e atualizada do débito, com memória discriminada de cálculo, parcelas vencidas, encargos, multa, juros, despesas e custos eventualmente imputados ao procedimento extrajudicial, facultando-se aos Autores, após a exibição dos dados, a adoção das providências pertinentes à regularização, conforme vier a ser definido por este Juízo".

A decisão, cujos fundamentos adoto, indeferiu a tutela de urgência sob os seguintes fundamentos:

" Conforme narrado na inicial, a Autora mantém contrato de alienação fiduciária de imóvel, firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997.

A alienação fiduciária caracteriza-se pela transferência ao credor, da propriedade do bem oferecido em garantia de dívida, ficando o devedor tão somente com a posse direta da coisa. Com o pagamento do débito, o devedor volta a ser o proprietário do bem e, na hipótese de inadimplemento, o credor poderá assumir a posse direta da coisa e efetuar a execução da garantia, alienando o bem.

A Lei nº 9.514/1997 instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis com o objetivo de dinamizar o mercado imobiliário brasileiro. O diploma legal permite que, uma vez não paga a dívida, seja consolidada a propriedade nas mãos do credor, podendo o mesmo levar o bem a leilão público e, com o fruto da alienação, quitar o débito e restituir ao devedor o restante. Não ocorrendo a satisfação do valor da dívida nos dois leilões públicos previstos pela lei, o débito estará automaticamente quitado e o imóvel continuará no patrimônio do credor, in verbis:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4^o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27."  (grifo nosso)

Assim, nos contratos de financiamento imobiliário, com o vencimento antecipado da dívida é facultado ao credor fiduciário promover sua execução, logo, estando o devedor ciente dos termos do pacto celebrado não pode este se insurgir contra a faculdade do credor em iniciar procedimento de consolidação da propriedade resolúvel e de execução extrajudicial do débito, desde que obedecidas rigorosamente as determinações fixadas na legislação aplicável.

A constitucionalidade das regras adotadas pela Lei nº 9.514/1997 foi apreciada pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 860631, que reconheceu a repercussão geral da matéria e a afetou como Tema 982.

Em 26.10.2023,  o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese: 

"É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (g.n.)

De outro lado, no que tange à alegada aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos celebrados sob a sistemática estabelecida pela Lei nº 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, na apreciação do Tema 1.095, acerca de sua inaplicabilidade. Veja-se:

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." (g.n)

Desse modo, inaplicável o CDC ao caso concreto.

Assentadas tais premissas, no caso em exame, a parte autora não nega que houve o inadimplemento da dívida a ensejar a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciante, alegando tão somente dificuldades econômicas e a falta de notificação para purgar a mora.

De acordo com a matrícula do imóvel juntada pela própria parte autora, foi efetuada a intimação pessoal extrajudicial do mutuário para purgar a mora, que restando negativa, levou à intimação da mutuária por edital (Evento 1.9, p. 7):

Diante da inércia do mutuário, consolidou-se a propriedade resolúvel em favor da credora fiduciária com o cancelamento da alienação fiduciária (Evento 1.9, p. 8):

Além disso, a própria parte autora também comprova que houve tentativa frustrada de intimação pessoal para purga da mora no endereço indicado no contrato de financiamento habitacional nº 855552332315.

- Notificação Extrajudicial  (Evento 1.13):

- Endereço indicado pelos autores no contrato de financiamento habitacional nº 855552332315 (Evento 1.12, p. 1):

Assim, não se apura, ao menos nessa análise perfunctória, violação às regras estabelecida pela Lei nº 9.514/1997, especialmente quando reconhecida a inadimplência pelo próprio mutuário, não sendo possível, neste momento processual, o acolhimento do pedido de suspensão dos leilões extrajudiciais do imóvel.

No que concerne ao eventual interesse da parte autora na quitação do débito, cumpre destacar que não há comprovação de que a parte ré tenha eventualmente se recusado a aceitar a purga da mora, sendo certo ainda que com a inadimplência, houve o vencimento antecipado da dívida total, conforme estabelecido contratualmente, o que autoriza a CEF exigir não só as parcelas em atraso, mas a totalidade do saldo devedor pendente de quitação.

Neste sentido, transcrevo trecho do v. voto proferido nos autos do Agravo de Instrumento nº 0003775-98.2018.4.02.0000, da lavra do eminente Desembargador Federal Luiz Paulo da Silva Araújo Filho (7ª Turma Especializada, Decisão de 11/07/2018): 

"In casu, os próprios autores/agravantes alegam que, a partir do mês de outubro de 2016, tornaram-se inadimplentes, não mais arcando com as prestações mensais a que estavam obrigados.
Apesar de afirmarem que a CEF não aceitou a purga da mora (art. 39, II, da Lei nº 9.514/97), registre-se que não consta dos autos qualquer documento que indique tal recusa pela CEF.
E mais, consta do contrato que o “atraso de 60 (sessenta) dias ou mais no pagamento de qualquer um dos encargos mensais e/ou outras obrigações de pagamento” acarreta o vencimento antecipado da dívida, o que autorizaria, desde logo, a cobrança pela CEF não só dos valores atrasados, mas do saldo devedor remanescente em sua integralidade." (grifos nossos)

Cumpre destacar ainda que as parcelas eventualmente pagas pela parte autora após a consolidação da propriedade em favor da CEF somente teriam o condão de reverter tal consolidação na hipótese de pagamento integral de toda a dívida, cujo vencimento antecipado se consumou, conforme exposto acima, o que, de fato, não restou comprovado nos autos.

No que concerne ao pedido de intimação da parte ré para apresentar "extrato ou planilha detalhada e atualizada do débito, com memória discriminada de cálculo, parcelas vencidas, encargos, multa, juros, despesas e custos eventualmente imputados ao procedimento extrajudicial", indefiro-o, destacando que tal diligência se trata de ônus da parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, sobre a qual a mesma não demonstrou ter esgotado as vias extrajudiciais e “o juiz não pode substituir a parte no dever de diligenciar junto aos órgãos perante os quais pretende obter informações” (AI 86725520058070000 DF 0008672-55.2005.807.0000).

Ressalte-se ainda que, conforme documento de Evento 1.8, os leilões designados já ocorreram em 17/03/2026 e 23/03/2026, o que afasta a alegada urgência.

Por fim, sendo o contraditório um dos princípios fundamentais de nosso sistema processual, inclusive consagrado a nível constitucional,  é entendimento deste julgador que a concessão de medidas liminares ou antecipações de tutela de forma inaudita altera parte só deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando a pretensão autoral esteja na iminência de ser irremediavelmente suprida ou lesionada, bem como evidenciada, de forma robusta, a plausibilidade de sua pretensão, o que não ocorre no presente caso, conforme acima exposto.

Por todo o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência, porquanto ausentes seus requisitos."

A consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFI e a subsequente venda extrajudicial devem ser precedidas da notificação do devedor para purga da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei 9.514/97).  Essa notificação é pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, conforme se extrai do §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, já com as alterações determinadas pela Lei nº 10.931/2004:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

[...]

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. 

In casu, verifica-se através da certidão de ônus reais acostada aos autos originários no Evento 9, OUT5, que houve tentativa de intimação dos devedores, cuja diligência restou negativa, pelo oficial do cartório e, após, foi publicado o Edital de intimação para que efetuassem o pagamento:

Após, houve a consolidação da propriedade, no mesmo evento:

Nesta esteira, o art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97 determina a necessidade de intimação dos devedores sobre as datas, horários e locais dos leilões:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2º-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Tal notificação dos devedores se mostra imperiosa em virtude da possibilidade de os devedores exercerem o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, nos termos do que dispõe o art. 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97:

§ 2º-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Contudo, não há que se falar em nulidade da intimação, pois o intuito da norma foi alcançado no caso concreto, já que a parte recorrente teve inequívoca ciência das datas designadas para a realização dos leilões (17/03/2026 e 23/03/2026) antes de sua efetiva ocorrência, uma vez que confessou isso em sua inicial. Veja-se:

Por fim, conforme entendimento exarado nesta Corte, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste tribunal é que se justificaria sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento, sendo certo que o pronunciamento judicial impugnado não se encontra inserido nessas exceções. Nesse sentido, precedentes desta E. Corte: (AG - Agravo de Instrumento - Agravos - Recursos - Processo Cível e do Trabalho 0007744-29.2015.4.02.0000, JOSÉ ANTONIO NEIVA, TRF2 - 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Data da publicação: 09.09.2015)/ (0013123-14.2016.4.02.0000 - Agravo de Instrumento - Processo Cível e do Trabalho  Relator(a)  THEOPHILO MIGUEL  Relator para Acórdão THEOPHILO MIGUEL TRIBUNAL - SEGUNDA REGIÃO Órgão julgador 3ª TURMA ESPECIALIZADA Data 27/03/2017 Data da publicação 04/04/2017).

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento interposto por  S. C. B. D. A. T. e outro.

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Agravo de Instrumento Nº 5007883-07.2026.4.02.0000/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. RECURSO DESPROVIDO.

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação da propriedade de imóvel em alienação fiduciária e os leilões subsequentes, alegando invalidade da intimação por edital e ausência de esgotamento dos meios de localização dos devedores.

2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da intimação por edital no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) a necessidade de esgotamento dos meios de localização do devedor antes da intimação por edital.

3. A intimação por edital para purgar a mora é válida quando precedida de tentativa de intimação pessoal frustrada, conforme o art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997.

4. Não há nulidade na intimação, pois a parte recorrente teve ciência inequívoca das datas dos leilões antes de sua ocorrência, conforme confessado na inicial.

5. A decisão agravada não se enquadra nas exceções que justificariam sua reforma em agravo de instrumento, como decisão *teratológica*, abuso de poder ou flagrante descompasso com a lei ou jurisprudência consolidada.

6. Agravo de instrumento de S. C. B. D. A. T. e outro desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento interposto por S. C. B. D. A. T. e outro, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 22 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002929919v3 e do código CRC 61bae6fe.

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Data e Hora: 23/07/2026, às 18:28:35

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 22/07/2026

Agravo de Instrumento Nº 5007883-07.2026.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária