Agravo de Instrumento Nº 5007990-51.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por M. A. S. contra decisão proferida pelo Juízo da 32ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial e a manutenção da posse de imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal.
2. Aduz a parte agravante, em síntese, que o procedimento de execução extrajudicial padece de nulidade insanável por vício de forma. Sustenta que "não há comprovação inequívoca de que tenha havido intimação pessoal válida da Autora para purgar a mora", conforme exige o art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97. Afirma que a inadimplência decorreu de dificuldades financeiras transitórias motivadas por problemas graves de saúde em sua família, mas que sempre manteve o interesse em regularizar o débito. Argumenta ainda que a conduta da instituição financeira violou o princípio da boa-fé objetiva, especificamente o dever de lealdade e a vedação ao venire contra factum proprium. Alega que, mesmo após a consolidação da propriedade em 26/02/2026, mantinha tratativas de renegociação, o que gerou a "legítima expectativa de que o contrato permanecia ativo e passível de regularização", sendo surpreendida com a notificação do leilão sem a interrupção clara das negociações.
3. Defende, ainda, que a presunção de veracidade das averbações cartorárias não é absoluta e que "a fé pública registral, embora goze de presunção de veracidade, não supre a ausência de prova do cumprimento do rito legal estrito da expropriação extrajudicial", sendo indispensável a juntada dos comprovantes originais de recebimento da notificação pessoal. Pondera que a manutenção do leilão atenta contra o direito fundamental à moradia e o princípio da dignidade da pessoa humana, uma vez que o imóvel serve de residência para sua família. Requer a reforma da decisão de primeiro grau, confirmando-se a suspensão dos atos expropriatórios e o reconhecimento da nulidade do procedimento de execução extrajudicial.
4. Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal, em que defende a regularidade do procedimento fundamentado na Lei nº 9.514/97. Sustenta a inexistência de vícios, afirmando que a agravante foi devidamente intimada, conforme certificado pelo Oficial do Registro de Imóveis, cujos atos gozam de fé pública e presunção de veracidade. Alega a desnecessidade de nova intimação pessoal acerca das datas dos leilões e destaca que a inadimplência é confessa, não tendo a autora demonstrado a purgação da mora ou o exercício do direito de preferência.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1. Em que pese o pedido de deferimento do efeito suspensivo/antecipação de tutela recursal formulado, considerando que já está completamente instruído, passo ao julgamento do mérito e conheço do agravo de instrumento, porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.
2. Como relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência que objetivava a suspensão de leilão extrajudicial e a manutenção da posse do imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal.
3. A controvérsia central deste recurso consiste em verificar se o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária realizado pela Caixa Econômica Federal sobre o imóvel da agravante padece de nulidade por vício de intimação ou violação à boa-fé, e se, por consequência, deve ser suspensa a realização de leilões extrajudiciais.
4. Em que pese a irresignação da parte agravante, seu recurso não deve prosperar.
5. A tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz e pretende fundamentalmente garantir a eficácia do provimento final da ação. Pressupõe a presença simultânea dos requisitos: fumus boni iuris e o periculum in mora. O primeiro consubstancia-se na plausibilidade de que a tese jurídica defendida pelo requerente prevaleça no julgamento da lide principal, enquanto o segundo consubstancia-se na possibilidade da ocorrência de um dano irreparável ou de difícil reparação antes do julgamento da lide.
6. O Douto Juízo de primeiro grau, enquanto presidente do processo, e por estar mais próximo da realidade versada nos autos, detém melhores condições para avaliar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da antecipação de tutela. Em outros termos, a concessão de medidas liminares ou de índole antecipatória deve, em princípio, ser deixada ao prudente arbítrio do juiz. Não cabe a esta Corte, por isso mesmo, imiscuir-se em tal seara, salvo em hipóteses excepcionais, que se revelarem muito peculiares (cf. AG n.º 164742, Quinta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. VERA LÚCIA LIMA, DJ de 02.12.2008; AG n.º 135487, Oitava Turma Especializada, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, DJ de 07.06.2005 e AG 146766, Primeira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. ABEL GOMES, DJ de 03.02.2009).
7. Com efeito, a análise deste recurso deve ser pautada pelas premissas acima, pelo princípio da segurança jurídica e pelo pacta sunt servanda, que estabelece que os contratos devem ser cumpridos conforme o acordado.
8. Como sabido, no sistema de alienação fiduciária de imóveis, regido pela Lei nº 9.514/1997, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor como garantia do pagamento da dívida. Caso ocorra o inadimplemento, a lei prevê um rito específico para que o credor retome a propriedade plena e possa vender o imóvel para satisfazer o crédito. O artigo 26 da mencionada lei estabelece que, vencida e não paga a dívida, o fiduciante (devedor) deve ser intimado para purgar a mora no prazo de quinze dias. A intimação deve ser feita pessoalmente pelo oficial do Registro de Imóveis ou pelo correio com aviso de recebimento. Se o devedor não for encontrado, a lei autoriza a intimação por edital. No caso em tela, consta nos autos que o oficial de registro certificou as tentativas frustradas de localização da devedora, o que legitimou a utilização da via editalícia.
9. É fundamental destacar o princípio da fé pública, previsto no artigo 3º da Lei nº 8.935/1994. Esse princípio confere aos atos praticados por notários e oficiais de registro uma presunção de veracidade. Isso significa que o que é certificado pelo oficial do cartório é aceito como verdade pelo Direito, a menos que existam provas muito fortes em sentido contrário. A agravante apresentou alegações genéricas sobre a falta de intimação, mas não trouxe aos autos documentos ou provas capazes de derrubar a presunção de que o oficial de registro agiu corretamente ao certificar que ela não foi localizada.
10. A alegação de que a suposta existência de tratativas de renegociação impediria a retomada do imóvel e que, procedendo à execução extrajudicial, a CEF violou a boa-fé objetiva, não se sustenta. O simples fato de o devedor buscar o banco para tentar negociar não suspende automaticamente os efeitos do contrato ou o curso da execução extrajudicial prevista em lei. Para que as negociações tivessem o efeito de suspender o leilão, seria necessário um acordo formal ou a comprovação de que o banco se comprometeu expressamente a interromper os atos expropriatórios, o que não foi demonstrado.
11. A conduta do banco, ao seguir os termos da lei diante da inadimplência confessa, não configura, por si só, o chamado venire contra factum proprium (proibição de comportamento contraditório). O exercício de um direito previsto em lei pelo credor, após o descumprimento das obrigações pelo devedor, é legítimo. A vulnerabilidade social ou os problemas de saúde relatados, embora sensíveis do ponto de vista humano, não têm o condão de anular obrigações contratuais livremente assumidas sob a proteção do sistema financeiro habitacional, sob pena de desestabilizar o próprio sistema de crédito.
12. O direito à moradia, previsto no artigo 6.º da Constituição Federal, é um direito social que deve ser promovido pelo Estado, mas não autoriza a ocupação ou manutenção de imóvel sem o respectivo pagamento, nem anula as garantias reais oferecidas em contratos de financiamento. O Poder Judiciário não pode criar uma isenção de pagamento ou impedir a execução de garantias legais sem que haja uma prova cabal de nulidade no procedimento.
13. Portanto, em sede de cognição sumária, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pela agravante. Os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil para a concessão da tutela de urgência — quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano — não restaram preenchidos de forma conjunta. À princípio, a manutenção do procedimento expropriatório é consequência lógica do inadimplemento contratual não purgado no tempo e forma devidos.
14. Assim, a decisão de primeiro grau que indeferiu a tutela de urgência deve ser mantida integralmente, por estar em conformidade com as normas legais e os princípios jurídicos que regem a matéria. Mesmo porque, seguindo entendimento desta Egrégia Corte, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior, ou deste Tribunal, seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento (Agravo de instrumento n.º 2010.02.01.017607-0, Sexta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto, E/DJF2R de 14/02/2011; agravo de instrumento n.º 2010.02.01.007779-1, Sétima Turma Especializada, Rel. Des. Fed. José Antônio Lisboa Neiva, E-DJF2R de 1.º/02/2011), o que não se verifica.
15. Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar seguimento ao agravo de instrumento.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002934332v2 e do código CRC 6a8d48aa.
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