Agravo de Instrumento Nº 5007734-11.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por I. G. C. contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal de Nova Iguaçu, que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender o leilão e a consolidação da propriedade do imóvel objeto da demanda.
2. Aduz a parte agravante que o procedimento de execução extrajudicial padece de nulidades insanáveis, fundamentadas em "fortíssimos indícios de 'inobservância do procedimento prescrito na Lei 9.514/97'". Sustenta que não houve a devida intimação pessoal para a purgação da mora antes da consolidação da propriedade, tampouco a notificação pessoal acerca das datas designadas para a realização dos leilões extrajudiciais. Argumenta a ocorrência de vício formal no edital de leilão, diante da inobservância do intervalo mínimo legal entre a primeira e a segunda praça. Afirma que o primeiro certame foi agendado para o dia 07/01/2026 e o segundo para o dia 12/01/2026, totalizando um lapso de apenas 5 (cinco) dias, o que violaria o disposto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97, que estabelece a realização do segundo leilão "nos quinze dias seguintes" ao primeiro. Defende que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada quanto à "necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei n.º 9.514/97". Ponderou, por fim, que a manutenção dos efeitos da decisão agravada implica risco de perda definitiva de seu patrimônio e moradia.
3. Em suas contrarrazões, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF sustenta a regularidade formal do procedimento. Alega que foram realizadas inúmeras diligências para a notificação pessoal da devedora, as quais restaram frustradas, justificando a intimação por edital. Ressalta que a própria agravante informou residir em endereço diverso do imóvel objeto da lide (no Município do Rio de Janeiro, a mais de 50 quilômetros de distância), o que corroboraria a validade da certidão do oficial de cartório. Suscitou, preliminarmente, o descumprimento do pressuposto processual previsto no art. 50 da Lei n.º 10.931/2004, ante a ausência de depósito dos valores incontroversos. Informa, ainda, que os leilões designados foram negativos (desertos), inexistindo arrematação por terceiros até o momento.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1. Em que pese o pedido de deferimento do efeito suspensivo/antecipação de tutela recursal formulado, considerando que já está completamente instruído, passo ao julgamento do mérito e conheço do agravo de instrumento, porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.
2. Como relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender o leilão e a consolidação da propriedade do imóvel.
3. A controvérsia central deste recurso consiste em verificar se existem elementos suficientes para suspender o procedimento de execução extrajudicial de um imóvel garantido por alienação fiduciária.
4. Em que pese a irresignação da parte agravante, seu recurso não deve prosperar.
5. Como sabido, a tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz e pretende fundamentalmente garantir a eficácia do provimento final da ação. Pressupõe a presença simultânea dos requisitos: fumus boni iuris e o periculum in mora. O primeiro consubstancia-se na plausibilidade de que a tese jurídica defendida pelo requerente prevaleça no julgamento da lide principal, enquanto o segundo consubstancia-se na possibilidade da ocorrência de um dano irreparável ou de difícil reparação antes do julgamento da lide.
6. Lembra-se que o Douto Juízo de primeiro grau, enquanto presidente do processo e por estar mais próximo da realidade versada nos autos, detém melhores condições para avaliar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da antecipação de tutela. Em outros termos, a concessão de medidas liminares ou de índole antecipatória deve, em princípio, ser deixada ao prudente arbítrio do juiz. Não cabe a esta Corte, por isso mesmo, imiscuir-se em tal seara, salvo em hipóteses excepcionais, que se revelarem muito peculiares (cf. AG n.º 164742, Quinta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. VERA LÚCIA LIMA, DJ de 02.12.2008; AG n.º 135487, Oitava Turma Especializada, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, DJ de 07.06.2005 e AG 146766, Primeira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. ABEL GOMES, DJ de 03.02.2009).
7. Quanto ao tema central discutido nos autos originais, é preciso entender o funcionamento do contrato em questão. Na alienação fiduciária de bem imóvel, regulada pela Lei nº 9.514/1997, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor como garantia do pagamento da dívida. Enquanto paga as parcelas, o devedor detém a posse direta do imóvel. Caso ocorra o inadimplemento, a lei estabelece um rito específico para que o credor retome a propriedade plena e venda o bem em leilão para satisfazer o seu crédito.
8. O ponto crucial alegado pela agravante é a falta de intimação pessoal. Conforme o artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997, vencida e não paga a dívida, o devedor deve ser intimado pessoalmente, por meio do oficial de registro de imóveis, para pagar o débito no prazo de quinze dias. O objetivo desta norma é garantir ao cidadão o direito de ser informado sobre a gravidade da situação e ter uma última oportunidade de manter o contrato antes de perder o imóvel. Trata-se de uma aplicação direta do princípio da dignidade da pessoa humana e da proteção ao direito de moradia, ambos previstos na Constituição Federal.
9. Contudo, a mesma lei prevê, no parágrafo 4º do artigo 26, que, quando o devedor se encontrar em local incerto ou inacessível, a intimação poderá ser feita por edital. No caso analisado, as provas documentais mostram que o oficial de cartório — que é um agente dotado de fé pública pelo Estado, conforme o artigo 3º da Lei nº 8.935/1994 — certificou diversas tentativas de localização da agravante em diferentes dias e horários, sem sucesso. A fé pública significa que as informações prestadas pelo oficial são presumidas verdadeiras, só podendo ser derrubadas por provas robustas em contrário, o que não ocorreu aqui.
10. Além disso, um dos deveres do contratante é manter o endereço atualizado perante o credor. Se a devedora não reside mais no imóvel financiado e não comunicou seu novo paradeiro, ela não pode se beneficiar da própria omissão para anular o procedimento por não ter sido encontrada pessoalmente. A tentativa frustrada de intimação pessoal, devidamente registrada pelo cartório, autoriza a utilização do edital, conferindo legalidade à consolidação da propriedade em nome da CEF.
11. Quanto à intimação sobre as datas dos leilões, embora a ciência do devedor seja necessária para que ele possa exercer o direito de preferência ou acompanhar a venda, observa-se que a agravante ajuizou a ação anulatória antes da realização do segundo leilão, o que demonstra que ela teve conhecimento do procedimento a tempo de buscar a tutela jurisdicional. Mais relevante ainda é o fato de os leilões terem sido negativos (desertos), sem arrematação por terceiros. Isso significa que, neste momento, não houve transferência do bem para estranhos, não existindo prejuízo concreto que justifique a suspensão urgente de um procedimento que não resultou em venda imediata.
12. Sobre o intervalo entre o primeiro e o segundo leilão, o artigo 27, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997 dispõe que, se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel, realizar-se-á o segundo leilão "nos quinze dias seguintes". O objetivo da norma é garantir celeridade e publicidade à venda. A interpretação de que o prazo deve ser exatamente de quinze dias ou de no mínimo quinze dias deve ser feita com razoabilidade. No caso, a realização em cinco dias, embora possa parecer apressada, não gera nulidade automática se não ficar demonstrado que isso impediu a venda ou prejudicou o exercício de direitos pela devedora, especialmente quando nenhum interessado apareceu para comprar o bem. Necessária dilação probatória a respeito.
13. Por fim, é preciso mencionar a Lei n.º 10.931/2004, que, em seu artigo 50, estabelece regras para ações que questionam financiamentos imobiliários. A lei exige que o autor continue pagando os valores que considera incontroversos e deposite em juízo os valores que pretende discutir. A agravante não apresentou proposta concreta de pagamento ou depósito, limitando-se a apontar falhas formais. O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa impede que o devedor permaneça no imóvel por tempo indefinido sem qualquer contraprestação financeira, apenas com base em nulidades procedimentais que não anulam a existência da dívida.
14. Dessa forma, considerando que os atos notariais possuem presunção de legalidade, que a devedora não foi encontrada em virtude de sua própria conduta de não atualizar o endereço e que não houve arrematação do imóvel por terceiros, a hipótese é de manter a decisão que indeferiu a tutela de urgência, pois não se verifica a probabilidade do direito alegado para fins de suspensão liminar do procedimento. Mesmo porque, seguindo entendimento desta Egrégia Corte, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior, ou deste Tribunal, seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento (Agravo de instrumento n.º 2010.02.01.017607-0, Sexta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto, E/DJF2R de 14/02/2011; agravo de instrumento n.º 2010.02.01.007779-1, Sétima Turma Especializada, Rel. Des. Fed. José Antônio Lisboa Neiva, E-DJF2R de 1.º/02/2011), o que não resta verificado.
15. Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar seguimento ao agravo de instrumento.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002933691v3 e do código CRC f8f5a6cc.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Data e Hora: 01/07/2026, às 18:01:19