Documento:20002686985

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

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Apelação Cível Nº 5011487-33.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

VOTO

Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (evento 42, PET2), da sentença proferida pela 5ª Vara Federal de São João de Meriti/RJ, na ação pelo procedimento comum, proposta por T. D. S. A., que confirmou a tutela de urgência e julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da consolidação da propriedade, em nome da instituição financeira, do imóvel situado à Rua Vicente de Carvalho, nº 2, apartamento 204, bloco 8, Jardim de Campos, Campos dos Goytacazes/RJ, matrícula 00017868, CEP 28000-000 (evento 36, SENT1).

Os requisitos de admissibilidade da apelação estão presentes.

Preliminarmente, em atenção à manifestação apresentada pela apelada no evento 13 (evento 13, PET1), destaco que o pedido refere-se ao próprio objeto da apelação interposta pela Instituição Financeira: legalidade do procedimento expropriatório.

Outrossim, a apelada não apresentou recurso, de forma autônoma ou adesiva, para a desconstituição da sentença e houve preclusão temporal. Logo, nada a prover.

Este recurso discute a gratuidade de justiça deferida e a legalidade do procedimento expropriatório.

I - DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

A apelante questiona a gratuidade de justiça deferida (evento 6, DESPADEC1), pois a autora não trouxe aos autos qualquer documento comprobatório de sua alegada hipossuficiência.

A princípio, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural (art. 99, §3º). Trata-se de presunção relativa, que emana da condição financeira informada por meio dos documentos apresentados com a petição inicial (evento 1, CTPS5; evento 1, EXTR6 e evento 1, EXTR7. Assim, cabe à parte contrária demonstrar que o interessado não preenche os pressupostos legais para concessão do benefício.

No caso, a presunção relativa decorrente da declaração de hipossuficiência realizada na petição inicial não foi afastada pelo réu/apelante no presente recurso e nem na contestação (evento 42, PET2 e evento 18, PET1), nos termos do art. 100 do CPC.

Além disso, a assistência da autora por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça, nos termos do art. 99, § 4º do CPC.

Portanto, não há motivos explícitos para revogar a concessão do benefício da gratuidade de justiça deferido em sua integralidade à parte requerente, uma vez que presumem-se atendidos os requisitos bastantes para tal fim.

Cito precedente desta 7ª Turma Especializada em abono ao raciocínio aqui desenvolvido:

"PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - PROCEDIMENTO COMUM -GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA NA INTEGRALIDADE - DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA - PRESUNÇÃO JURIS TANTUM NÃO AFASTADA - HONORÁRIOS ELEVADOS - FIXADOS POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA ESTENDIDA - APLICAÇÃO DO § 8º DO ART. 85 DO CPC - POSSIBILIDADE - EXECUÇÃO SOBRESTADA - ARTIGO 98, § 3º, DO CPC.

- Nos termos do art. 98, caput, e § 3º do CPC, a pessoa com insuficiência de recursos para pagar custas, despesas processuais e honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, ficando sob condição suspensiva de exigibilidade as obrigações decorrentes de sua sucumbência, as quais se extinguirão no prazo de cinco anos, podendo, entretanto, ser executadas nesse período se o credor demonstrar que a situação de insuficiência de recursos deixou de existir.

- Para concessão do benefício, estabelece o CPC que, a princípio, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural (art. 99, § 3º). Trata-se de presunção juris tantum, que emana da condição financeira informada por meio de declaração de hipossuficiência acostada aos autos, cabendo, de outro giro, à parte contrária comprovar a inexistência da miserabilidade sustentada pelo requerente (art. 100 do CPC), por meio de prova de que este detém suficiência de recursos para o pleno custeio do processo.

- No caso, considerando que a presunção juris tantum decorrente da "Declaração de Hipossuficiência" apresentada na petição inicial não foi sequer contestada pelos réus, não se vislumbram motivos explícitos para não concessão do benefício da gratuidade de justiça em sua integralidade à parte requerente, vez que presumem-se atendidos os requisitos bastantes para tal fim.

- Por se tratar de demanda que não envolveu grande complexidade, não se exigindo maior atuação por parte dos procuradores dos réus, e, considerando elevado o valor dos honorários advocatícios fixados pelo Juízo a quo, a referida verba deve ser fixada na forma do § 8º do art. 85 do CPC, por apreciação equitativa estendida, sobrestada, porém, a sua execução, diante da gratuidade deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

- Apelação provida".

(TRF2 , Apelação Cível, 5007315-76.2024.4.02.5006, Rel. SERGIO SCHWAITZER , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - SERGIO SCHWAITZER, julgado em 05/08/2025, DJe 13/08/2025).

II - DA NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE

Na origem, a autora ajuizou ação anulatória, com pedido de tutela de urgência, em face da CEF, para suspensão do leilão extrajudicial do imóvel situado na rua Rua Vicente de Carvalho, n. 2, apto 204, bloco 8, Jardim de Campos, Campos dos Goytacazes/RJ, CEP 28000-000, financiado pela ré, pois não houve intimação pessoal para purgar a mora, com a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial (evento 1, INIC1).

A apelante alega que não houve nulidade da consolidação da propriedade do imóvel, pois a devedora foi intimada regularmente, pelo Oficial do Registro de Imóveis, para a purga da mora e para ciência da realização dos leilões. Defende que eventuais falhas de execução no ato de intimação não podem ser imputadas ao agente financeiro, pois o procedimento foi certificado pelo cartório de registro de imóveis, que possui fé pública e presunção de veracidade.

No caso, a autora celebrou contrato de financiamento imobiliário com a CEF, por meio de alienação fiduciária, com o compromisso do pagamento das prestações (evento 1, MATRIMOVEL8). Contudo, inadimpliu as parcelas do contrato e houve a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

A alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Contudo, a intimação pessoal do devedor fiduciante é a regra prevista na Lei nº 9.514/1997 para a purga da mora. Vejamos:

"Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...)"

A citação por edital é medida excepcional que somente se justifica quando esgotadas outras tentativas de notificação pessoal do devedor.

Com efeito, os documentos apresentados pela CEF demonstram que houve o envio de correspondência à devedora (evento 18, ANEXO9 e evento 18, ANEXO4, em 08/01/2025 e 17/01/2025; porém, referem-se à ciência das datas dos leilões, que ocorreram nos dias 12/02/2025 e 19/02/2025 (evento 18, ANEXO12).

O registro de matrícula do imóvel, AV 4, indica que a devedora fiduciante foi notificada por edital online para purgar a mora, por três vezes, mas não há qualquer informação de tentativas de intimação pessoal frustradas, apenas a informação de que se encontrava em local incerto (evento 1, MATRIMOVEL8):

Se o banco optou pela notificação por meio do oficial de cartório, deveria certificar-se de que o oficial cumpriu a lei. Não o fez.

Portanto, a CEF deixou de notificar pessoalmente o mutuário, de modo que descumpriu o art. 26, §3º-A, da Lei nº 9.514/1997.

Cito os seguintes precedentes em abono ao raciocínio aqui desenvolvido:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.

2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes.

(...)

5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido".

(AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023).

Nesse cenário, ocorreu o descumprimento dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997 para a purgação da mora, já que não houve a intimação pessoal da autora. Assim, impõe-se confirmar a ilegalidade quanto à consolidação da propriedade em nome da CEF, AV 6 (evento 1, MATRIMOVEL8).

Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Honorários em desfavor da CEF majorados de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002686986v9 e do código CRC 56323c36.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 26/02/2026, às 17:53:48

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5011487-33.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

VOTO-VISTA

O eminente Relator proferiu voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO da CEF, mantendo a sentença que confirmou a tutela de urgência e julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da consolidação da propriedade, em nome da instituição financeira, do imóvel situado à Rua Vicente de Carvalho, nº 2, apartamento 204, bloco 8, Jardim de Campos, Campos dos Goytacazes/RJ.

Sustenta o eminente Relator, verbis:

Os requisitos de admissibilidade da apelação estão presentes.

Outrossim, a apelada não apresentou recurso, de forma autônoma ou adesiva, para a desconstituição da sentença e houve preclusão temporal. Logo, nada a prover.

Este recurso discute a gratuidade de justiça deferida e a legalidade do procedimento expropriatório.

I - DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

A apelante questiona a gratuidade de justiça deferida (evento 6, DESPADEC1), pois a autora não trouxe aos autos qualquer documento comprobatório de sua alegada hipossuficiência.

Além disso, a assistência da autora por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça, nos termos do art. 99, § 4º do CPC.

Cito precedente desta 7ª Turma Especializada em abono ao raciocínio aqui desenvolvido:

- Apelação provida".

(TRF2 , Apelação Cível, 5007315-76.2024.4.02.5006, Rel. SERGIO SCHWAITZER , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - SERGIO SCHWAITZER, julgado em 05/08/2025, DJe 13/08/2025).

II - DA NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE

A alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Contudo, a intimação pessoal do devedor fiduciante é a regra prevista na Lei nº 9.514/1997 para a purga da mora. Vejamos:

(...)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

(...)"

A citação por edital é medida excepcional que somente se justifica quando esgotadas outras tentativas de notificação pessoal do devedor.

Se o banco optou pela notificação por meio do oficial de cartório, deveria certificar-se de que o oficial cumpriu a lei. Não o fez.

Portanto, a CEF deixou de notificar pessoalmente o mutuário, de modo que descumpriu o art. 26, §3º-A, da Lei nº 9.514/1997.

Cito os seguintes precedentes em abono ao raciocínio aqui desenvolvido:

1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.

2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

(...)

5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido".

(AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023).

Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Honorários em desfavor da CEF majorados de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Feita essa breve recapitulação, passo ao voto.

Concessa maxima venia, divirjo parcialmente do eminente Relator.

Sigo o relator no que tange à concessão da gratuidade de justiça.

No presente caso, em 9.8.2018, T. D. S. A. firmou com a CEF contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – recursos do FGTS sob o nº 8.7877.0412032-5, do imóvel sito na Rua Vicente de Carvalho, nº 2, apartamento 204, bloco 8, Jardim das Figueiras, Jardins de Campos, Campos dos Goytacazes/RJ.

A controvérsia gira em torno da regularidade do procedimento de execução extrajudicial, especialmente no que tange à intimação pessoal da devedora para purgar a mora referente ao imóvel objeto da presente demanda.

Pois bem.

Vale registrar que acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.

No caso sob exame, a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.

Certo é, por outro lado, que a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina que a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, quando não paga a dívida vencida, depende da constituição em mora do fiduciante.

Confira-se o teor do art. 26, §§ 1º, 3º, 4º e 4º-A, da Lei 9.514/97, à letra:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Da notificação para purgar a mora.

Conforme consta no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, prevê a intimação pessoal do mutuário para purgar a mora. Por sua vez, a tentativa de notificação pessoal da mutuária restou infrutífera conforme consta da Certidão de Registro do Imóvel (evento 1, MATRIMOVEL8 - 1ª instância).

Empós, realizou-se a intimação editalicia da mutuária, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 6.514/97.

Posteriormente, em razão da parte autora não ter comparecido para purga da mora, ocorreu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal,

Confira-se:

Aliás, este é o único documento constante nos autos acerca da consolidação da propriedade.

Por sua vez, a parte autora não juntou aos autos o contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF.

Conforme dito acima, o imóvel situa-se na Rua Vicente de Carvalho, nº 2, apartamento 204, bloco 8, Jardim das Figueiras, Jardins de Campos, Campos dos Goytacazes/RJ

Por outro lado, na exordial consta que a parte autora é residente e domiciliada na Estrada Santa Rosa, nº 648, Parque Rio Branco, Rio de Janeiro (evento 1, INIC1 - 1ª instância).

Veja-se:

O mesmo endereço acima consta na procuração (evento 1, PROC2 - 1ª instância).

Observe-se:

Assim, de acordo com o art. 26, § 4º-A, da Lei nº 9.514/97, havendo mudança de endereço, incumbia a parte autora informar à Caixa Econômica Federal para que as comunicações fossem enviadas ao novo endereço, todavia, não consta nos autos que tal comunicação ocorreu, o que vulnera o princípio da boa-fé contratual, não podendo a devedora se beneficiar de sua própria negligência. É obrigação da devedora manter seus dados atualizados perante o credor.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
IMÓVEL. AÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA.

(...)

4. Para além do cumprimento do procedimento previsto na Lei 9.514/97, há deveres inerentes às partes nas relações contratuais que exigira do devedor, até a extinção da obrigação, o dever de manter seu endereço atualizado. Precedentes desta Corte.

(...)

(STJ, REsp n. 1.854.329/RO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 29/4/2022)

(...)

2. A moderna doutrina, ao adotar a concepção do vínculo obrigacional como relação dinâmica, revela o reconhecimento de deveres secundários, ou anexos, que incidem de forma direta nas relações obrigacionais, prescindindo da manifestação de vontade dos participantes e impondo ao devedor, até que ocorra a extinção da obrigação do contrato garantido por alienação fiduciária, o dever de manter seu endereço atualizado.

(...)

(STJ, AgInt no REsp 1.771.864/SE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/5/2019, DJe 4/6/2019)

No caso ora sob exame, a parte autora não demonstrou no curso do processo que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há justificativa plausível para que seja determinada a nulidade da consolidação da propriedade.

O Processo deve, sempre que possível, seguir seu rumo, podendo a parte que não agiu com cautela e eficiência arcar com o ônus de sua desídia.

Da notificação dos leilões

Uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público, como, aliás, se verificou no caso em apreço, por sinal, nos exatos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”.

Pacífica a jurisprudência do Colendo STJ no sentido de que o devedor deve ser notificado sobre a data do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade da venda.

Pontue-se, outrossim, que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. Nos termos do art. 27, §2º-A do mesmo artigo, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. SFH. MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA. RECURSO DESPROVIDO. (...) -No tocante à presunção dos atos então praticados pelo Oficial notificante, este Colendo TRF da 2ª Região possui posicionamento no sentido de que “as anotações advindas de oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, presunção esta apenas ilidível por robusta prova em contrário”, conforme externado no julgamento da Remessa Necessária e Apelação Cível n.º 0024322-28.1994.4.02.5101, oriunda da Quinta Turma Especializada, de relatoria do Ilustre Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO (publicado no e-DJF2R de 21/05/2019), não tendo sido verificada, na hipótese dos autos, robusta prova em contrário, capaz de justificar o afastamento de tal presunção. Quanto à alegada “ausência de notificação sobre a realização dos leilões extrajudiciais”, na mesma linha da decisão agravada, compete argumentar que esse Egrégio Tribunal Regional Federal da Segunda Região, apreciando o tema em testilha, vem se pronunciando no sentido de que “não há obrigatoriedade de notificação pessoal, pois ocorre após a consolidação da propriedade na pessoa da Caixa, não integrando o iter procedimental inerente à Lei 9.514/97 (AC nº 0031414-17.2018.4.02.5101, Sétima Turma Especializada, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Data de decisão: 27/03/2020)”. (AI 5005750-31.2022.4.02.0000/RJ, Relª. DESª. FEDERAL VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6a. Turma Especializada, DJ 04/07/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. (...) Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira. 2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019. (...) (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022).

No que tange à notificação da devedora fiduciante sobre a data do leilão do imóvel, verifica-se no evento 18, ANEXO4 - 1ª instância que foi enviada notificação extrajudicial dos leilões, via aviso de recebimento, para o endereço do imóvel objeto da presente demanda.

Releva anotar que o fato de a notificação ter sido recebida por terceiro, com indicação do número do documento de identidade, não constitui irregularidade apta a invalidá-la, principalmente tratando-se de condomínio edilício. Restou cumprido, assim, o requisito do art. 27, § 2-A, da Lei 9.514/97, ao enviar a notificação para o endereço da parte devedora, pois não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões.

Portanto, basta que a notificação postal enviada por aviso de recebimento seja entregue no endereço correto da parte autora, ainda que recebida por terceira pessoa, não sendo causa de sua nulidade. Desse modo, resta evidente sua validade, eis que atingiu sua finalidade, ou seja, a parte autora, ora apelante, teve ciência dos leilões.

De mais a mais, analisando os autos, verifica-se que a presente demanda foi ajuizada em 11 de fevereiro de 2025, com a procuração assinada em 7 de fevereiro de 2025 (evento 1, PROC2 - 1ª instância), o que faz crer que a ciência do leilão se deu com bastante antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 12 e 19 de fevereiro de 2025, respectivamente, tendo a parte autora, inclusive, instruído a inicial com o edital do leilão (evento 1, EDITAL10 - 1ª instância).

Aliás, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão.

Confira-se:

(...)

7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte.

(...0

(AgInt no REsp 2112217/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4.11.2024, DJe 7.11.2024)

(...)

3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.

4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

(...)

(AgInt no AREsp 2573041/RS, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23.9.2024, DJe 25.9.2024)

(...)

4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).

5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1325854/RS, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4.10.2021, Dje 8.11.2021).

Estou em que não há justificativa plausível para que seja determinada a nulidade do leilão extrajudicial.

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação da Caixa Econômica Federal, para julgar improcedente a pretensão autoral. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, aplicando a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002772916v7 e do código CRC e428e255.

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Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5011487-33.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

EMENTA

ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. MUDANÇA DE ENDEREÇO. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO CREDOR. LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. APELAÇÃO PROVIDA.

1. A controvérsia gira em torno da regularidade do procedimento de execução extrajudicial, especialmente no que tange à intimação pessoal da devedora para purgar a mora referente ao imóvel objeto da presente demanda.

2. No julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.

3. Da notificação para purgar a mora. O imóvel situa-se na Rua Vicente de Carvalho, nº 2, apartamento 204, bloco 8, Jardim das Figueiras, Jardins de Campos, Campos dos Goytacazes/RJ. Por outro lado, na exordial consta que a parte autora é residente e domiciliada na Estrada Santa Rosa, nº 648, Parque Rio Branco, Rio de Janeiro. De acordo com o art. 26, § 4º-A, da Lei nº 9.514/97, havendo mudança de endereço, incumbia a parte autora informar à Caixa Econômica Federal para que as comunicações fossem enviadas ao novo endereço. Não consta, todavia, nos autos que tal comunicação ocorreu, o que vulnera o princípio da boa-fé contratual, não podendo a devedora se beneficiar de sua própria negligência. É obrigação da devedora manter seus dados atualizados perante o credor.

4. No caso ora sob exame, a parte autora não demonstrou no curso do processo que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há justificativa plausível para que seja determinada a nulidade da consolidação da propriedade.

5. Da notificação dos leilões. Não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. Nos termos do art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".

5. Verifica-se nos autos que foi enviada notificação extrajudicial dos leilões, via aviso de recebimento, para o endereço do imóvel objeto da presente demanda. Releva anotar que o fato de a notificação ter sido recebida por terceiro, com indicação do número do documento de identidade, não constitui irregularidade apta a invalidá-la, principalmente tratando-se de condomínio edilício. Restou cumprido, assim, o requisito do art. 27, § 2-A, da Lei 9.514/97, ao enviar a notificação para o endereço da parte devedora, pois não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões.

6. Analisando os autos, verifica-se que a presente demanda foi ajuizada em 11 de fevereiro de 2025, com a procuração assinada em 7 de fevereiro de 2025, o que faz crer que a ciência do leilão se deu com bastante antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 12 e 19 de fevereiro de 2025, respectivamente, tendo a parte autora, inclusive, instruído a inicial com o edital do leilão.

7. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas. Como é o caso. (Precedentes: AgInt no REsp 2112217/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4.11.2024, DJe 7.11.2024; AgInt no AREsp 2573041/RS, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23.9.2024, DJe 25.9.2024 e AgInt no REsp 1325854/RS, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4.10.2021, Dje 8.11.2021).

8. Apelação da CEF provida para julgar improcedente a pretensão autoral. Honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, os quais ficam suspensos em razão da gratuidade de justiça deferida em favor da parte autora.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencidos o relator e o Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, DAR PROVIMENTO à apelação da Caixa Econômica Federal, para julgar improcedente a pretensão autoral, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, aplicando a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC; tudo, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 29 de abril de 2026.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Relator do Acórdão, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002833026v5 e do código CRC 5655d5c3.

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