Apelação Cível Nº 5016889-95.2025.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por D. L. V. contra a sentença proferida no Juízo da 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro (evento 25, SENT1), na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, obstar o prosseguimento da execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, além de anular a consolidação da propriedade em favor da ré e impedir sua inscrição nos sistemas de restrição de crédito.

Em suas razões (evento 31, APELACAO1), o apelante alega, em síntese, que: (i) não teria sido notificado pessoalmente para a purga da mora, bem como que não teria sido observado o respectivo prazo; (ii) o inadimplemento do devedor teria se dado em razão de período de desemprego; (iii) "o código de defesa do consumidor, inverte o onus da prova em contratos bancários, situação que o banco não demonstrou a intimação pessoal"; e (iv) "a fé pública do agente cartorário é relativa, ou seja, tem que provar que realizou as tentativas pessoais".

Contrarrazões apresentadas pela CEF (evento 41, CONTRAZAP1) pugnando pelo desprovimento do recurso. Para tanto, argumenta que: (i) teria sido regular o procedimento de consolidação da propriedade; (ii) não caberia "a presunção de irregularidade no mencionado procedimento adotado pela parte recorrida, sendo imprescindível o seu apontamento, o que em momento algum restou caracterizado nos autos, pelo que deve ser mantida incólume a sentença proferida"; e (iii) o contrato pactuado atenderia a todos os requisitos de validade do negócio jurídico, pelo que deve ser cumprido pelas partes.

O Ministério Público Federal entendeu que é desnecessária a sua intervenção no feito, devolvendo os presentes autos sem manifestação sobre o mérito da demanda (evento 6, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002933598v4 e do código CRC ec8edae7.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 02/07/2026, às 18:34:45

Apelação Cível Nº 5016889-95.2025.4.02.5101/RJ

VOTO

Presentes os pressupostos, deve ser conhecido o recurso interposto.

A controvérsia no presente feito consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial observou os requisitos legais previstos na Lei nº 9.514/1997.

Da análise dos autos, verifica-se que o apelante e a Caixa Econômica Federal celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei nº 9.514/97.

Sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (parágrafo único do artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, "alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Assim, nos termos do artigo 25 da supradita Lei, “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.

Já no caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do credor fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26, in verbis:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.  (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.       

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.    

Como se vê, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

In casu, restou comprovado nos autos que, após ficar configurada a inadimplência da parte autora, a CEF diligenciou para intimar o devedor, nos termos do § 1º do artigo 26 da Lei 9.714/97.

Da análise dos autos, especialmente dos documentos acostados pelo próprio autor junto à exordial, verifica-se que foi tentada a intimação pessoal do devedor para purgar a mora por intermédio do Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, resultando positiva, conforme AV - 12 da matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL8, pg. 04):

Não prospera a tese do apelante de descumprimento do prazo para purgação da mora, considerando que o ato registral foi concluído apenas em 25/04/2024, como consta acima.

Tendo em vista a inércia do devedor,  operou-se a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, conforme AV - 13 da matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL8, pg. 04):

Assim, apesar da irresignação recursal, não se vislumbra qualquer indício de que o procedimento levado a cabo pela CEF contenha vícios. Tampouco há motivos para desconstituir a fé pública de que se revestem as certidões lavradas por Oficial de Cartório de Registro de Imóveis.

Importante consignar que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário. Entretanto, diversamente do que sustenta o apelante, observa-se que inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais.

Ainda que tenha sido decretada a revelia da CEF, os documentos carreados aos autos pelo autor revelam que restou incontroversa a inadimplência do apelante, bem como que fora devidamente notificado, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.

Desta forma, consolidada a propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, a única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis:

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Contudo, não há qualquer evidência nos autos de que a parte autora tenha postulado o direito de preferência e que a CEF tenha resistido a tal pretensão.

Do mesmo modo, sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", não havendo que se falar em intimação pessoal como pretende o apelante.

Nesse contexto, destaca-se que há entendimento consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não será decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal do devedor, se ficar demonstrada a sua ciência inequívoca (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

Observa-se, neste caso, que o recorrente distribuiu a ação em 20/02/2025, logo após a realização dos leilões, ocorridos em 12/02/2025 e 19/02/2025, e juntando o edital, onde constam expressamente informações acerca das praças (evento 1, EDITAL11).

Veja-se trecho retirado da exordial (evento 1, INIC1):

"Por fim, destaca-se que o requerente não foi devidamente intimado, tendo em vista que um dos leilões ocorreu em 12/02/2025 e o próximo será em 19/02/2025 para purgar a mora, e tampouco foi informado das datas dos leilões"

Conclui-se, portanto, que a parte tinha inequívoca ciência dos leilões, não se verificando a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - LEI N. 10.188/2001 - INADIMPLEMENTO PELO ARRENDATÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
1. É cabível o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela instituição financeira quando houver o inadimplemento de parcelas previstas em contrato de arrendamento residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001. Precedentes.
1.1 O inadimplemento de parcelas em contrato de arrendamento residencial previsto na Lei nº 10.188/2001 autoriza a instituição financeira arrendante a ingressar com ação de reintegração de posse.
2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.188.341/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 17/6/2025.)
 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O entendimento desta Corte Superior consolidou-se no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
2. De igual forma, a orientação firmada nesta Corte Superior entende que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.
3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(AREsp n. 2.860.665/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)

Colaciona-se, ainda, os seguintes julgados deste Tribunal Regional Federal em processos semelhantes:

ADMINISTRATIVO. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE. COMPROVAÇÃO. INTIMAÇÃO POR CARTÓRIO DE TÍTULOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação Cível interposta por fiduciante em face da Sentença que indeferiu a pretensão autoral cujo objetivo era a declaração de nulidade do leilão extrajudicial do imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária, por não ter sido notificada para purgar a mora.
2. O inadimplemento da mutuária é fato incontroverso.
3. A questão recursal tange-se à análise da observância pela CEF dos ditames legais previstos para a execução extrajudicial relativos à intimação da mutuária para purgar a mora.
4. Tentativa de intimação por Oficial do Cartório frustrada. Realização da notificação por edital em três dias consecutivos. Averbação na matrícula do imóvel.
5. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública e com observância da legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
6. Recurso desprovido.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6A. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à Apelação Cível, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5009854-49.2023.4.02.5103, Rel. REIS FRIEDE , 6a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - REIS FRIEDE, julgado em 08/11/2024, DJe 11/11/2024 19:41:09)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE DOS ATOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência, a qual visava à manutenção na posse do imóvel objeto de financiamento com a Caixa Econômica Federal (CEF) e à suspensão dos leilões designados para 31/10/2024 e 07/11/2024, até o trânsito em julgado da demanda.
2. Os agravantes alegam ausência de notificação pessoal para purgação da mora, em desacordo com a Lei nº 9.514/1997, e irregularidade na intimação por edital, pois permanecem residindo no endereço constante no contrato.
3. A CEF sustenta que notificou regularmente os devedores sobre a mora e os leilões, obedecendo ao procedimento legal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar a regularidade da notificação dos agravantes para purgação da mora e a validade da intimação por edital para consolidação da propriedade e realização dos leilões extrajudiciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, vencida e não paga a dívida, a propriedade do imóvel consolidar-se-á em favor do credor fiduciário, desde que o devedor seja previamente notificado para purgar a mora.
6. O § 3º do referido artigo exige a notificação pessoal do devedor, mas o § 4º permite a intimação por edital caso ele se encontre em local ignorado, incerto ou inacessível, procedimento adotado no caso concreto.
7. A ausência de comprovação inequívoca do domicílio atual dos agravantes torna necessária a dilação probatória na primeira instância para averiguar, em cognição exauriente, as alegações dos agravantes relativas às irregularidades da notificação para purgar mora...
8. Quanto à notificação das datas dos leilões, o § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 exige apenas o envio de correspondência aos endereços constantes do contrato, sem necessidade de intimação pessoal.
9. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui jurisprudência consolidada no sentido de que a nulidade do leilão somente se configura quando não há ciência inequívoca do devedor, o que não se verifica no caso, uma vez que os recorrentes ajuizaram a ação antes da realização do segundo leilão, demonstrando conhecimento prévio do procedimento (STJ, AgInt no REsp nº 2.112.217/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, DJe 07/11/2024).
10. Em uma análise preliminar, inexistindo irregularidades nos atos de consolidação da propriedade e nos leilões extrajudiciais, e ausente risco de dano irreparável ou de difícil reparação, não se justifica a concessão da tutela de urgência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso desprovido.
Teses de julgamento:
1. A notificação do devedor para purgação da mora pode ser realizada por edital quando comprovadamente ele se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.
2. A notificação das datas dos leilões pode ocorrer por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive por meio eletrônico, sendo desnecessária a intimação pessoal (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997).
3. A nulidade do leilão extrajudicial não se decreta quando houver ciência inequívoca do devedor sobre sua realização.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Agravo de Instrumento, 5017453-85.2024.4.02.0000, Rel. ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO , 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, julgado em 09/05/2025, DJe 18/05/2025 12:52:51)

CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. PROVIMENTO DO RECURSO.
1. DA LEITURA DOS DISPOSITIVOS DA LEI 9.514/97 QUE VERSAM SOBRE O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO, VERIFICA-SE QUE SE FAZ NECESSÁRIA A INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA QUE PURGUE A MORA, POR MEIO DE OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS (ART. 26, §1º), DEVENDO TAL INTIMAÇÃO SER FEITA POR EDITAL CASO ESTEJA EM LOCAL INCERTO, A TEOR DO DISPOSTO NO §4º DO ART. 26.
2. TRANSCORRIDO O PRAZO SEM QUE O DEVEDOR FIDUCIANTE EFETIVE O PAGAMENTO, O ART. 27, CAPUT DA LEI 9.514/97 DISPÕE QUE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL CONSOLIDA-SE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NO CASO A CEF, QUE DEVE PROMOVER, EM TRINTA DIAS A CONTAR DESSE REGISTRO DE PROPRIEDADE, A REALIZAÇÃO DE LEILÃO PÚBLICO PARA A ALIENAÇÃO DO BEM.
3. A JURISPRUDÊNCIA DO EG. STJ SOLIDIFICOU-SE NO SENTIDO DE "SER POSSÍVEL A PURGA DA MORA EM CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL (LEI Nº 9.514/1997) QUANDO JÁ CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. A PURGAÇÃO DA MORA É CABÍVEL ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO" (AGINT NO ARESP 1286812/SP, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 10/12/2018, DJE 14/12/2018).
4. APESAR DE JÁ CONSOLIDADA A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM NOME DO CREDOR, O DEVEDOR FIDUCIANTE TEM ASSEGURADO O DIREITO DE PREFERÊNCIA, ATÉ A DATA DE REALIZAÇÃO DO SEGUNDO LEILÃO, PARA ADQUIRIR O IMÓVEL POR PREÇO CORRESPONDENTE AO VALOR DA DÍVIDA, ACRESCIDO DE TODOS ENCARGOS LEGAIS MENCIONADOS NO ART. 27, §2º-B.
5. NA HIPÓTESE, ANTE A IMPOSSIBILIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR, POR ENCONTRAR-SE "EM LOCAL IGNORADO, INCERTO OU INACESSÍVEL", PROCEDEU-SE À SUA NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, NOS TERMOS DO ART. 26, §4º DA LEI 9.514/97.
6. TANTO A REGULAR NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA A PURGA DA MORA, QUANTO A SUBSEQUENTE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL JUNTO À CEF, CONSTAM AVERBADAS EM RGI, DATADAS DE 20/08/2018 E 01/11/2018, RESPECTIVAMENTE, TENDO DELAS CONHECIMENTO O DEVEDOR FIDUCIANTE.
7. O MUTUÁRIO TEVE CIÊNCIA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EM DATA FUTURA, MOTIVO PELO QUAL ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO PARA OPORTUNIZAR NOVAMENTE A PURGA DA MORA, QUANDO JÁ TEVE OPORTUNIDADE DE FAZÊ-LO, IRIA DE ENCONTRO À INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS E ECONOMIA PROCESSUAL. 
8. ADEMAIS, "A ALEGADA INOBSERVÂNCIA DE PRAZO RAZOÁVEL PARA A NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES NÃO INFLUENCIA A VALIDADE DO PROCEDIMENTO, UMA VEZ QUE A LEI Nº 9.514/97 SOMENTE EXIGE A INTIMAÇÃO PESSOAL PARA A PURGAÇÃO DA MORA (§3º DO ART. 26), INSTRUMENTO QUE SE AFIGURA HÁBIL EM DAR CONHECIMENTO AO DEVEDOR DO FUTURO LEILÃO, CASO NÃO HAJA O PAGAMENTO DOS VALORES DEVIDOS" (TRF2, AC 0111973-57.2015.4.02.5006, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, REL. DES. FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, DJE 21/11/2019).
9. A CEF SEGUIU O TRÂMITE LEGAL PREVISTO, UMA VEZ QUE ESCORREITAMENTE PROCEDEU À NOTIFICAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE - PORQUE EM LOCAL INCERTO - PARA PURGAR A MORA, RESTANDO DESNECESSÁRIA A INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DOS LEILÕES, MORMENTE PORQUE, CONFORME SE CONSTATA DOS AUTOS, O MUTUÁRIO TEVE CIÊNCIA QUANTO À SUA REALIZAÇÃO.
10. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO à apelação da CEF, reformando a sentença, para julgar improcedente o pedido autoral, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5000290-82.2019.4.02.5104, Rel. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 18/02/2020, DJe 20/02/2020 18:59:30)

Desta maneira, irretocável a sentença recorrida, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora expostos.

Por fim, ficam majorados os honorários em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, conforme fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002933599v5 e do código CRC b26bd4a2.

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Data e Hora: 02/07/2026, às 18:34:45

Apelação Cível Nº 5016889-95.2025.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL. POSITIVA. REGULARIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença, através da qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, obstar o prosseguimento da execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, além de anular a consolidação da propriedade em favor da ré e impedir sua inscrição nos sistemas de restrição de crédito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial observou os requisitos legais previstos na Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, mantendo o devedor apenas com a posse direta, nos termos dos arts. 22 a 27 da Lei nº 9.514/97.

4. A inadimplência do devedor restou comprovada, autorizando a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, conforme preceitua o art. 26 da Lei nº 9.514/97.

5. Comprovada a tentativa de intimação pessoal por meio de Cartório de Títulos e Documentos, resultando positiva.

6. A certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário. Entretanto, diversamente do que sustenta o apelante, observa-se que inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais.

7. A ciência inequívoca do apelante sobre a realização dos leilões restou caracterizada, uma vez que distribuiu a ação em 20/02/2025, logo após a realização dos leilões, ocorridos em 12/02/2025 e 19/02/2025, e juntando o edital, onde constam expressamente informações acerca das praças, além de mencionar, na redação da exordial, precisamente as datas em que seriam realizados.

8. Irretocável a sentença recorrida, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora expostos.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido, permanecendo hígida a consolidação da propriedade fiduciária e os atos de execução extrajudicial dela decorrentes.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, conforme fundamentação supra, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 24 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002933600v5 e do código CRC b6392781.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 21/07/2026 A 24/07/2026

Apelação Cível Nº 5016889-95.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária