Apelação Cível Nº 5011614-77.2025.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por C. A. D. e D. R. B. D. contra a sentença proferida no Juízo da 5ª Vara Federal Cível de Vitória (evento 60, SENT1), na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, obstar o prosseguimento da execução extrajudicial de quatro bens imóveis objetos de alienação fiduciária em contrato celebrado com a ré, além de anular os leilões e atos expropriatórios subsequentes.

Em suas razões (evento 66, APELACAO1), os apelantes alegam, em síntese, que: (i) teriam ocorrido cerceamento de defesa e distribuição indevida do ônus probatório na instância a quo; (ii) os recorrentes não teriam sido notificados pessoalmente para a purga da mora ou para ciência da realização dos leilões; e (iii) teria ocorrido arrematação por preço vil. Além disso, requerem a concessão do benefício de gratuidade de justiça.

Contrarrazões apresentadas pela CEF (evento 23, CONTRAZ1) pugnando pelo desprovimento do recurso. Para tanto, argumenta que: (i) teriam sido totalmente regulares o contrato celebrado, a alienação fiduciária que gravaram os imóveis e os respectivos procedimentos de consolidação da propriedade em seu favor, notadamente os atos de comunicação aos devedores; e (ii) inexistiria preço vil, sustentando que "o edital de leilão revela que os imóveis foram avaliados por engenheiros credenciados, utilizando metodologia adequada, inclusive com base em parâmetros técnicos e situações paradigmáticas, especialmente quando inviabilizada vistoria interna".

A parte apelante foi intimada para complemento da instrução processual, de forma a subsidiar a apreciação de seu pedido de concessão do benefício de gratuidade de justiça (evento 8, DESPADEC1), tendo cumprido o determinado na sequência, conforme petição e documentos do evento 14 (evento 14, PET1). 

O Ministério Público Federal entendeu que é desnecessária a sua intervenção no feito, devolvendo os presentes autos sem manifestação sobre o mérito da demanda (evento 6, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002936940v5 e do código CRC 5310e1fb.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 03/07/2026, às 18:42:31

Apelação Cível Nº 5011614-77.2025.4.02.5001/ES

VOTO

Presentes os pressupostos, deve ser conhecido o recurso de apelação interposto.

De início, tendo em vista a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural e a complementação da instrução comprobatória, conforme petição e documentos do evento 14 (evento 14, PET1), bem como inexistindo nos autos de elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para sua concessão, defiro a gratuidade de justiça requerida, nos termos do artigo 99, §§ 2º e 3º, do CPC.

Registre-se, contudo, que o benefício em comento possui efeitos a partir da sua concessão, não retroagindo a etapas ou atos processuais anteriores.

As questões em discussão no presente feito consistem em: i) analisar se houve cerceamento de defesa atinente à distribuição do ônus probatório em primeira instância; e ii) verificar se correta ou não a sentença, na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, obstar o prosseguimento da execução extrajudicial de quatro bens imóveis objetos de alienação fiduciária em contrato celebrado com a ré, além de anular os leilões e atos expropriatórios subsequentes.

I. DA ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA

O recorrente sustenta que a vergastada sentença "de forma surpreendente e contraditória, ignorou o descumprimento da ordem de exibição de documentos e o ônus probatório que recaía sobre a Apelada", alegando que a conduta do magistrado a quo teria lhe gerado expectativas que foram frustradas, ocasionando cerceamento de defesa (evento 66, APELACAO1).

Porém, resta claro que o cerne da discussão trata de questões de fato e de direito já devidamente elucidadas nos autos e devidamente enfrentadas pelo magistrado a quo na sentença, relativas ao cumprimento, ou não, das disposições da Lei nº 9.514/97 e à presunção de veracidade de que são dotados os atos de Oficiais de Registro de Imóveis.

Com efeito, tem-se que o magistrado entendeu que as provas constantes nos autos já seriam suficientes para formação do seu convencimento. Tanto é assim que a vergastada decisão foi devidamente fundamentada no conjunto probatório constante do processo, inexistindo qualquer vício a justificar a nulidade pretendida.

De fato, nos termos do art. 370 do CPC, cabe ao magistrado, como destinatário da prova, determinar as diligências necessárias à formação de seu convencimento, podendo indeferir as que considerar impertinentes, protelatórias ou desnecessárias ao deslinde da controvérsia.

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Neste sentido (g.n.):

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM PERDAS E DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. INDEFERIMENTO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIOS DA LIVRE ADMISSIBILIDADE DA PROVA E DA PERSUASÃO RACIONAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE PRECLUSÃO PRO JUDICATO EM MATÉRIA PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL TIDO POR VIOLADO. ENUNCIADO 284/STF. INATACADO FUNDAMENTO BASILAR DO ACÓRDÃO RECORRIDO. VERBETE 283/STF.
1. Afasta-se a alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos; não se pode, ademais, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias. Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada pela parte, quando devidamente demonstrada a instrução do feito e a presença de dados suficientes à formação do convencimento" (AgInt no AREsp 1.911.181/SP, rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 15/3/2022).
3. A alteração das premissas adotadas pela Corte de origem quanto à não ocorrência de cerceamento de defensa demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ.
4. A jurisprudência deste Tribunal Superior assevera que "não há falar em preclusão pro judicato em matéria de instrução probatória, não havendo preclusão para o Magistrado nos casos em que é indeferida a produção de prova que foi anteriormente autorizada" (AgInt no AREsp 118.934/PR, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 22/11/2016, DJe de 6/12/2016).
5. O apelo nobre deixou de impugnar fundamento basilar que ampara o acórdão recorrido e, portanto, a irresignação esbarra no obstáculo do Enunciado 283/STF.
(AgInt no AREsp n. 1.796.195/PR, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 14/11/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ARTS. 11 E 489 DO CPC/2022. AUSÊNCIA DE OFENSA. SUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. VÍCIOS NÃO CONFIGURADOS. URGÊNCIA NÃO CARACTERIZADA NO CASO CONCRETO. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO DAS PROVAS. DISPENSABILIDADE. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A apontada violação aos arts 11 e 489, § 1º, III, do CPC/2015 não se sustenta, uma vez que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões que foram submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que tenha decidido em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
1.1. No caso, o acórdão estadual motivou adequadamente sua decisão, ainda que de forma concisa, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu ser cabível à hipótese, concluindo pela suficiência na fundamentação e na produção probatória, inexistindo omissão apenas pelo fato de ter o julgado decidido em sentido contrário à pretensão da parte.
2. O Tribunal de origem não vislumbrou a mencionada urgência a justificar o cabimento do agravo de instrumento fora das hipóteses previstas no art. 1.015 do CPC/2015. Dessa forma, para rever a conclusão adotada, seria necessário a esta Corte Superior adentrar na matéria fático-probatória dos autos, inclusive com o cotejamento de peças processuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ.
3. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal, o indeferimento de prova requerida não acarreta o cerceamento de defesa, porquanto, sendo o destinatário das provas, cabe ao magistrado decidir sobre a produção das provas necessárias, ou indeferir aquelas que a seu juízo são inúteis ou protelatórias.
4. Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.518.238/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 5/6/2024.)

Portanto, não se configura qualquer cerceamento de defesa, pois não há direito subjetivo à produção de toda e qualquer prova requerida, sendo legítimo o indeferimento de produção das provas requeridas pelo autor quando o juiz constata que os elementos já constantes dos autos são suficientes para formar seu convencimento.

II. DO MÉRITO

Da análise dos autos, verifica-se que os apelantes e a Caixa Econômica Federal celebraram contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei nº 9.514/97.

Sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (parágrafo único do artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, "alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Assim, nos termos do artigo 25 da supradita Lei, “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.

Já no caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do credor fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26, in verbis:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.  (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.       

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.    

Como se vê, ao realizar um contrato com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

In casu, restou comprovado nos autos que, após ficar configurada a inadimplência da parte autora, a CEF diligenciou para intimar os devedores, nos termos do § 1º do artigo 26 da Lei 9.714/97.

Da análise dos autos, especialmente dos documentos acostados pelos autores na exordial, verifica-se que foi tentada a intimação pessoal dos devedores para purgar a mora por intermédio dos respectivos Registros de Imóveis. Em razão do insucesso, foram publicados editais, nos termos do §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997.

Veja-se que a documentação carreada aos autos detalha que foram feitas diversas tentativas (evento 1, OUT6, evento 1, OUT7, evento 1, OUT8 e evento 43, ANEXO4):

Após efetivadas as intimações exigidas pela legislação, o prazo transcorreu sem purgação da mora. Tendo em vista a inércia dos devedores, operou-se a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, conforme também registrado nas respectivas matrículas dos imóveis.

Importante consignar que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário. Entretanto, diversamente do que sustentam os apelantes, observa-se que inexiste qualquer indício de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contenha vícios formais.

Ao contrário, restou incontroversa nos autos a inadimplência dos apelantes, bem como que foram devidamente notificados, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.

A rigor, a instituição apelada se desincumbiu de seu ônus de demonstrar a regularidade dos procedimentos diligenciados, tendo instruído os autos com prova da notificação pessoal pelo Registro de Títulos e Documentos, diversas correspondências enviadas aos devedores no endereço dos imóveis e de cadastro, assim como notificações extrajudiciais acerca da realização dos leilões e editais eletrônicos (eventos 25 e 43).

Desta forma, consolidada a propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, a única possibilidade para os devedores fiduciantes é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis:

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Contudo, não há qualquer evidência nos autos de que a parte autora tenha postulado o direito de preferência e de que a CEF tenha resistido a tal pretensão.

Do mesmo modo, sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", não havendo que se falar em intimação pessoal como pretendem os apelantes.

No caso dos autos, demonstrou a CEF ter encaminhado diversas correspondências aos devedores no endereço dos imóveis e de cadastro, assim como notificações extrajudiciais acerca da realização dos leilões e editais eletrônicos (eventos 25 e 43), cumprindo, pois, a exigência legal.

Nesse contexto, destaca-se que há entendimento consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não será decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal do devedor, se ficar demonstrada a sua ciência inequívoca (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

Observa-se, neste caso, que os ora recorrentes distribuíram a ação na iminência da realização das praças, com o intento de obstá-las, conforme demonstra a exordial: "os autores passaram a receber ligações do que parece ser um escritório de advocacia informando que seus imóveis estavam listados em leilão a ser realizado no próximo dia 19" (evento 1, INIC1).

Ainda que defenda que nenhuma das diversas notificações tenham logrado êxito, o que não é razoável crer, diante da vasta documentação apresentada pela ré, e que teria tido conhecimento por fonte alheia, é forçoso concluir que a parte autora tinha inequívoca ciência dos leilões, não se verificando a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - LEI N. 10.188/2001 - INADIMPLEMENTO PELO ARRENDATÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
1. É cabível o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela instituição financeira quando houver o inadimplemento de parcelas previstas em contrato de arrendamento residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001. Precedentes.
1.1 O inadimplemento de parcelas em contrato de arrendamento residencial previsto na Lei nº 10.188/2001 autoriza a instituição financeira arrendante a ingressar com ação de reintegração de posse.
2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.188.341/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 17/6/2025.)
 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O entendimento desta Corte Superior consolidou-se no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
2. De igual forma, a orientação firmada nesta Corte Superior entende que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.
3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(AREsp n. 2.860.665/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)

Colacionam-se, ainda, os seguintes julgados deste Tribunal Regional Federal em processos semelhantes:

ADMINISTRATIVO. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE. COMPROVAÇÃO. INTIMAÇÃO POR CARTÓRIO DE TÍTULOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação Cível interposta por fiduciante em face da Sentença que indeferiu a pretensão autoral cujo objetivo era a declaração de nulidade do leilão extrajudicial do imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária, por não ter sido notificada para purgar a mora.
2. O inadimplemento da mutuária é fato incontroverso.
3. A questão recursal tange-se à análise da observância pela CEF dos ditames legais previstos para a execução extrajudicial relativos à intimação da mutuária para purgar a mora.
4. Tentativa de intimação por Oficial do Cartório frustrada. Realização da notificação por edital em três dias consecutivos. Averbação na matrícula do imóvel.
5. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública e com observância da legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
6. Recurso desprovido.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6A. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à Apelação Cível, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5009854-49.2023.4.02.5103, Rel. REIS FRIEDE , 6a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - REIS FRIEDE, julgado em 08/11/2024, DJe 11/11/2024 19:41:09)

CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. PROVIMENTO DO RECURSO.
1. DA LEITURA DOS DISPOSITIVOS DA LEI 9.514/97 QUE VERSAM SOBRE O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO, VERIFICA-SE QUE SE FAZ NECESSÁRIA A INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA QUE PURGUE A MORA, POR MEIO DE OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS (ART. 26, §1º), DEVENDO TAL INTIMAÇÃO SER FEITA POR EDITAL CASO ESTEJA EM LOCAL INCERTO, A TEOR DO DISPOSTO NO §4º DO ART. 26.
2. TRANSCORRIDO O PRAZO SEM QUE O DEVEDOR FIDUCIANTE EFETIVE O PAGAMENTO, O ART. 27, CAPUT DA LEI 9.514/97 DISPÕE QUE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL CONSOLIDA-SE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NO CASO A CEF, QUE DEVE PROMOVER, EM TRINTA DIAS A CONTAR DESSE REGISTRO DE PROPRIEDADE, A REALIZAÇÃO DE LEILÃO PÚBLICO PARA A ALIENAÇÃO DO BEM.
3. A JURISPRUDÊNCIA DO EG. STJ SOLIDIFICOU-SE NO SENTIDO DE "SER POSSÍVEL A PURGA DA MORA EM CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL (LEI Nº 9.514/1997) QUANDO JÁ CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. A PURGAÇÃO DA MORA É CABÍVEL ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO" (AGINT NO ARESP 1286812/SP, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 10/12/2018, DJE 14/12/2018).
4. APESAR DE JÁ CONSOLIDADA A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM NOME DO CREDOR, O DEVEDOR FIDUCIANTE TEM ASSEGURADO O DIREITO DE PREFERÊNCIA, ATÉ A DATA DE REALIZAÇÃO DO SEGUNDO LEILÃO, PARA ADQUIRIR O IMÓVEL POR PREÇO CORRESPONDENTE AO VALOR DA DÍVIDA, ACRESCIDO DE TODOS ENCARGOS LEGAIS MENCIONADOS NO ART. 27, §2º-B.
5. NA HIPÓTESE, ANTE A IMPOSSIBILIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR, POR ENCONTRAR-SE "EM LOCAL IGNORADO, INCERTO OU INACESSÍVEL", PROCEDEU-SE À SUA NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, NOS TERMOS DO ART. 26, §4º DA LEI 9.514/97.
6. TANTO A REGULAR NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA A PURGA DA MORA, QUANTO A SUBSEQUENTE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL JUNTO À CEF, CONSTAM AVERBADAS EM RGI, DATADAS DE 20/08/2018 E 01/11/2018, RESPECTIVAMENTE, TENDO DELAS CONHECIMENTO O DEVEDOR FIDUCIANTE.
7. O MUTUÁRIO TEVE CIÊNCIA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EM DATA FUTURA, MOTIVO PELO QUAL ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO PARA OPORTUNIZAR NOVAMENTE A PURGA DA MORA, QUANDO JÁ TEVE OPORTUNIDADE DE FAZÊ-LO, IRIA DE ENCONTRO À INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS E ECONOMIA PROCESSUAL. 
8. ADEMAIS, "A ALEGADA INOBSERVÂNCIA DE PRAZO RAZOÁVEL PARA A NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES NÃO INFLUENCIA A VALIDADE DO PROCEDIMENTO, UMA VEZ QUE A LEI Nº 9.514/97 SOMENTE EXIGE A INTIMAÇÃO PESSOAL PARA A PURGAÇÃO DA MORA (§3º DO ART. 26), INSTRUMENTO QUE SE AFIGURA HÁBIL EM DAR CONHECIMENTO AO DEVEDOR DO FUTURO LEILÃO, CASO NÃO HAJA O PAGAMENTO DOS VALORES DEVIDOS" (TRF2, AC 0111973-57.2015.4.02.5006, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, REL. DES. FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, DJE 21/11/2019).
9. A CEF SEGUIU O TRÂMITE LEGAL PREVISTO, UMA VEZ QUE ESCORREITAMENTE PROCEDEU À NOTIFICAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE - PORQUE EM LOCAL INCERTO - PARA PURGAR A MORA, RESTANDO DESNECESSÁRIA A INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DOS LEILÕES, MORMENTE PORQUE, CONFORME SE CONSTATA DOS AUTOS, O MUTUÁRIO TEVE CIÊNCIA QUANTO À SUA REALIZAÇÃO.
10. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO à apelação da CEF, reformando a sentença, para julgar improcedente o pedido autoral, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5000290-82.2019.4.02.5104, Rel. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 18/02/2020, DJe 20/02/2020 18:59:30)

Além disso, não há que se falar em preço vil, tendo em vista que, conforme Edital de Licitação, os "imóveis CAIXA ofertados são anunciados com base na certidão de matrícula e Laudo de Avaliação do imóvel emitido por engenheiro credenciados à CAIXA" (evento 31, EDITAL2).

Os apelantes não fundamentam suas genéricas alegações de arrematação por preço vil, não apresentando, por exemplo, cálculos que demonstrem a incorreção dos valores estipulados pela CEF.

Desta maneira, irretocável a sentença recorrida, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora expostos.

Por fim, ficam majorados os honorários em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, conforme fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002936941v11 e do código CRC f3778a27.

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Data e Hora: 03/07/2026, às 18:42:30

Apelação Cível Nº 5011614-77.2025.4.02.5001/ES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL. TENTATIVAS INFRUTÍFERAS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença, na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, obstar o prosseguimento da execução extrajudicial de quatro bens imóveis objetos de alienação fiduciária em contrato celebrado com a ré, além de anular os leilões e atos expropriatórios subsequentes.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão no presente feito consistem em: i) analisar se houve cerceamento de defesa atinente à distribuição do ônus probatório em primeira instância; e ii) verificar se correta ou não a sentença, na qual o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos da parte autora, que objetiva, com a ação, obstar o prosseguimento da execução extrajudicial de quatro bens imóveis objetos de alienação fiduciária em contrato celebrado com a ré, além de anular os leilões e atos expropriatórios subsequentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O cerne da discussão trata de questões de fato e de direito já devidamente elucidadas nos autos e devidamente enfrentadas pelo magistrado a quo na sentença, relativas ao cumprimento, ou não, das disposições da Lei nº 9.514/97 e à presunção de veracidade de que são dotados os atos de Oficiais de Registro de Imóveis.

4. Nos termos do art. 370 do CPC, cabe ao magistrado, como destinatário da prova, determinar as diligências necessárias à formação de seu convencimento, podendo indeferir as que considerar impertinentes, protelatórias ou desnecessárias ao deslinde da controvérsia. Portanto, não se configura qualquer cerceamento de defesa, pois não há direito subjetivo à produção de toda e qualquer prova requerida, sendo legítimo o indeferimento de produção das provas requeridas pelo autor quando o juiz constata que os elementos já constantes dos autos são suficientes para formar seu convencimento.

5. A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, mantendo o devedor apenas com a posse direta, nos termos dos arts. 22 a 27 da Lei nº 9.514/97.

6. A inadimplência dos devedores restou comprovada, autorizando a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, conforme preceitua o art. 26 da Lei nº 9.514/97.

7. Comprovada a tentativa de intimação pessoal por meio de Cartório de Títulos e Documentos, sem êxito, legitima-se a notificação por edital, medida autorizada pelo § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

8. Quanto à comunicação dos leilões, a CEF comprovou o envio de diversas correspondências aos devedores no endereço dos imóveis e de cadastro, assim como notificações extrajudiciais acerca da realização das praças e editais eletrônicos, em consonância com o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

9. A ciência inequívoca dos apelantes sobre a realização dos leilões restou caracterizada, uma vez que a ação originária foi ajuizada na iminência das datas das praças, com a parte requerendo sua suspensão.

10. Restou incontroversa nos autos a inadimplência dos apelantes, bem como que estes foram devidamente notificados, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.

11. Desta maneira, irretocável a sentença recorrida, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos e por aqueles ora expostos.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso de apelação desprovido, para reconhecer a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais realizados nos termos da Lei nº 9.514/1997, permanecendo hígidos os atos praticados pela Caixa Econômica Federal.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, conforme fundamentação supra, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 24 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002936942v5 e do código CRC bd826a44.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 21/07/2026 A 24/07/2026

Apelação Cível Nº 5011614-77.2025.4.02.5001/ES

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária