Apelação Cível Nº 5022354-85.2025.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por I. T. D. S. e P. S. D. A. em face da sentença (evento 39, SENT1 - 1ª instância), proferida pelo MM. Juízo da 20ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, nos autos da ação de usucapião nº 5022354-85.2025.4.02.5101/RJ, ajuizada pelos ora apelantes em face da Caixa Econômica Federal - CEF.

A r. sentença recorrida assim resume a espécie:

I - RELATÓRIO

Trata-se de ação ajuizada por I. T. D. S. e P. S. D. A. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a aquisição de domínio e propriedade do imóvel localizado na Rua Bacairis, nº 259, casa 04, Taquara/RJ, CEP 22730-120, com a devida transcrição no registro de imóveis competente. 

Afirmam ser possuidores do imóvel situado na Rua Bacairis, nº 259, casa 04, Taquara/RJ, CEP 22730-120 desde 2011, tendo a posse do imóvel, em sua totalidade, por 14 anos, sendo certo que, entre os anos de 2019-2024 mantiveram a posse mansa e pacifica, já que transferido o imóvel para a ré no ano de 2019 e desde então não existe mais nenhuma hipoteca e/ou gravame.

Alegam que a Caixa Econômica Federal atuou como instituição privada de crédito, usando o imóvel objeto do crédito apenas como garantia de pagamento do financiamento, não se classificando portanto o imóvel como bem público, visto que se tratava de construção privada antes da alienação e foi usado apenas como garantia do credito fornecido. Acrescentam que o fato de o financiamento utilizar recursos públicos (e.g., FGTS ou SFH) não transforma o imóvel em bem público.

Juntam procurações.

Requerem a gratuidade de justiça.

O pedido de antecipação de tutela é indeferido (evento 11, DESPADEC1). 

Contestação da CEF, no evento 23, alegando, preliminarmente, impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, defende a impossibilidade de aquisição da propriedade por usucapião por ausência de posse e do "animus domini", bem como a tipificação de crime pela Lei 5.771/71.

A parte autora se manifesta em réplica no evento 35, ratificando os termos da inicial, requerendo que as declarações dos vizinhos sejam recebidas e valoradas como prova testemunhal antecipada, nos termos do art. 381, I do CPC, dispensando-se a oitiva presencial dessas mesmas testemunhas em audiência futura. Requer, ainda, o recebimento e validação do memorial descritivo e outros  documentos relativos ao imóvel juntados à inicial como prova pericial antecipada, dispensando-se a realização de nova perícia técnica. 

É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 

A seguir, o MM. Juízo a quo julgou improcedente o pedido deduzido na exordial, qual seja, a aquisição de domínio e propriedade do imóvel localizado na Rua Bacairis, nº 259, casa 04, Taquara/RJ, CEP 22730-120, com a devida transcrição no registro de imóveis competente. 

Por fim, condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa, aplicando a suspensão da exigibilidade por serem os autores beneficiários da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, I. T. D. S. e P. S. D. A. alegam, em síntese estreita: (a) que “ajuizaram Ação de Usucapião Constitucional Urbano, alegando o preenchimento dos requisitos legais, notadamente a posse mansa, pacífica e com animus domini por mais de 5 (cinco) anos ininterruptos (2019-2024), após a consolidação da propriedade em nome da CEF por inadimplemento do financiamento com alienação fiduciária”; (b) que ocorreu cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide, pois a prova testemunhal comprovaria o animus domini, portanto, proferiu sentença sem permitir a instrução provatória, violando os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa; (c) que a CEF não juntou prova da tentativa de reaver o imóvel, inércia que atingiu 5 (cinco) anos após a consolidação da propriedade; (d) que foi ignorada a tese de transmutação da posse pela inércia qualificada do proprietário; (e) que possui os requisitos para concessão da usucapião constitucional; (f) que não se pode comparar objeto financiado pelo SFH com bem público imprescritível; (g) que a CRFB eleva direito à moradia e a função social da propriedade a princípios fundamentais. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que seja julgado procedente o pedido autoral, declarando o domínio útil dos apelantes sobre o imóvel objeto da presente lide, por conseguinte, a expedição de mandado de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente (evento 46, APELACAO1 - 1ª instância).

Em suas contrarrazões, a Caixa Econômica Federal - CEF refuta os argumentos dos apelantes (evento 55, CONTRAZAP1 - 1ª instância).

Nesta instância, o Ministério Público Federal absteve-se de opinar (evento 5, PROMOCAO1 - 2ª instância).

Valor da causa: R$ 115.702,00 (março/2025)

É como relato.

Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002922951v4 e do código CRC f8178a07.

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Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 12/07/2026, às 22:50:17

Apelação Cível Nº 5022354-85.2025.4.02.5101/RJ

VOTO

Como visto, trata-se de apelação cível interposta pelos autores contra a sentença que julgou improcedente o pedido autoral consistente na aquisição de domínio e propriedade do imóvel localizado na Rua Bacairis, nº 259, casa 04, Taquara/RJ, CEP 22730-120, com a devida transcrição no registro de imóveis competente.

A controvérsia objeto da presente demanda cinge-se à possibilidade de aquisição do domínio útil do imóvel situado na Rua Bacairis, nº 259, casa 04, Taquara, Rio de Janeiro/RJ, por meio da usucapião constitucional urbana.

Os autores alegam exercer sobre o bem posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, por período superior a 05 (cinco) anos, contados da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, conforme registrado na averbação AV-12 da Matrícula nº 309.484 do Cartório do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro.

Veja-se:

Consoante cediço, a cobrança extrajudicial, prevista na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, tornou mais célere a satisfação do crédito concedido ao fiduciante, já que dispensado o credor do ônus de ter que recorrer ao Poder Judiciário. Assim, havendo inadimplência, o crédito será executado extrajudicialmente.

Sujeitos do contrato são: o fiduciante, sendo aquele que concede o bem em garantia fiduciária para assegurar o pagamento da dívida, e o fiduciário, que será sempre o credor, sendo para quem a propriedade é constituída.

Na alienação fiduciária o devedor fiduciante transfere a propriedade que adquiriu para o credor fiduciário. O credor tem a posse indireta do imóvel e o devedor a posse direta. O devedor possui o direito real de aquisição, direito de reaver a propriedade quando pagar a dívida, todavia, em caso de inadimplência, o credor passa a ser o detentor da propriedade plena do imóvel.

Vale registrar que após o inadimplemento dos devedores fiduciantes, ocorreu a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF. Como se percebe, os antigos fiduciantes agora pretendem por meio da usucapião especial urbana, adquirir o imóvel em razão de posse prolongada, pacífica e contínua, com ânimo de dono, cuja previsão encontra amparo no art. 183 da CRFB e art. 1240 do Código Civil, nestas palavras:

CRFB: Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.     

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

CÓDIGO CIVIL: Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Por outro lado, é notório que, nos termos do art. 102 do Código Civil de 2002, que “Os bens públicos não estão sujeito a usucapião”.

Registre-se que a Súmula nº 340 do STF, aprovada em Sessão Plenária de 13/12/1963, dispõe que “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”, portanto, na vigência do Código Civil de 1916 (1º de janeiro de 1917), os bens públicos são insuscetíveis de prescrição aquisitiva.

Por sua vez, o art. 183 da CRFB guia a usucapião especial urbana, in verbis:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

O parágrafo 3º acima transcrito encontra-se repetido no art. 191 da CRFB, que diz respeito a usucapião especial de terras rurais.

Confira-se: 

"Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião".

Portanto, a CRFB é expressa, em seus arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, ao dispor que “os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pela Lei nº 4.380/64, com base em uma política nacional voltada para habitação e planejamento territorial. Seu objetivo é impulsionar a construção e o financiamento de moradias, especialmente para a população de baixa renda. As ações necessárias para promover a construção civil de interesse social e financiar a aquisição de casas seriam determinadas pelo Governo Federal, por meio do Ministério de Planejamento. Isso incluiria uma forte intervenção estatal no setor habitacional, realizada por órgãos como o Banco Nacional da Habitação, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo, as Caixas Econômicas Federais e sociedades de economia mista.

Assim, é fundamental lembrar que as ações do Governo no âmbito da habitação popular, assim como os mencionados contratos de financiamento imobiliário, foram guiados por um claro propósito social. O objetivo principal dessas medidas é facilitar o acesso à casa própria, sobretudo para as faixas da população de menor renda, conforme disposto no artigo 1º da Lei nº 4.380/64.

Conforme entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, não se admite a usucapião de imóvel residencial vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. Isso ocorre devido à incompatibilidade com a política habitacional do governo, que possui uma relevante função social. Esses imóveis são equiparados a bens públicos, o que os torna imprescritíveis. Além disso, a proteção conferida fundamenta-se na prevenção de danos à coletividade, alinhando-se ao princípio da função social da propriedade. Nesse contexto, o interesse coletivo deve, como regra geral, prevalecer sobre o direito individual à moradia.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO DE IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem reconheceu o caráter imprescritível dos imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

2. O acórdão está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a aplicação da Súmula 83, do STJ, impedindo a reforma da decisão.

3. A tentativa de desconsiderar a classificação do imóvel pertencente ao SFH demanda análise do acervo fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.

4. A alegação de dissídio jurisprudencial não pode ser analisada, pois a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados demandaria o reexame de fatos e provas, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 2992757/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN 11.3.2026)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE, C/C RECONVENÇÃO DE USUCAPIÃO. BEM IMÓVEL. OMISSÃO. ART. 1.022 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.

1. Não se verifica a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem, embora de forma contrária aos interesses da parte, examina e fundamenta, de maneira clara e suficiente, as questões que lhe foram submetidas, como a impossibilidade de usucapião do bem.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que os imóveis vinculados à Caixa Econômica Federal, mesmo que não originários diretamente do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ostentam natureza pública quando afetados à prestação de um serviço público, sendo, portanto, insuscetíveis de aquisição por usucapião.

3. A revisão da conclusão das instâncias ordinárias, que, com base nas provas dos autos, assentaram a precariedade da posse do recorrente e a vinculação do bem à CEF, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

Recurso especial conhecido em parte e não provido.

(REsp 2155099/SC, Relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 30.10.2025)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. USUCAPIÃO ALEGADA EM DEFESA. IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO. CARÁTER DE BEM PÚBLICO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DOS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SÚMULA 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de titularidade da Caixa Econômica Federal são insuscetíveis de aquisição por usucapião, em virtude do serviço público prestado pela empresa. Incidência da Súmula 83/STJ.

2. A alteração da conclusão do Tribunal de origem, que entendeu pela não comprovação dos requisitos para a configuração da usucapião, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 2756161/RJ, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN 17.10.2025)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. COLISÃO DE PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS. DIREITO À MORADIA E SUPREMACIA DO INTERESSE PÚBLICO SOBRE O PARTICULAR. IMÓVEL ABANDONADO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE.
1- (...)

2- Na origem, cuida-se de embargos de terceiro, opostos pelos ora recorrentes, por meio do qual pretendem a manutenção na posse do imóvel público objeto da lide, ao argumento de ocorrência de usucapião.

3- O propósito recursal consiste em dizer se seria possível reconhecer a prescrição aquisitiva de imóveis financiados pelo SFH, quando ocorre o abandono da construção pela CEF.

4- Regra geral, doutrina e jurisprudência, seguindo o disposto no parágrafo 3º do art. 183 e no parágrafo único do art. 191 da Constituição Federal de 1988, bem como no art. 102 do Código Civil e no enunciado da Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal, entendem pela absoluta impossibilidade de usucapião de bens públicos.
5- O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. Precedentes.
6- Na eventual colisão de direitos fundamentais, como o de moradia e o da supremacia do interesse público, deve prevalecer, em regra, este último, norteador do sistema jurídico brasileiro, porquanto a prevalência dos direitos da coletividade sobre os interesses particulares é pressuposto lógico de qualquer ordem social estável.
7- Mesmo o eventual abandono de imóvel público não possui o condão de alterar a natureza jurídica que o permeia, pois não é possível confundir a usucapião de bem público com a responsabilidade da Administração pelo abandono de bem público. Com efeito, regra geral, o bem público é indisponível.
8- Na hipótese dos autos, é possível depreender que o imóvel foi adquirido com recursos públicos pertencentes ao Sistema Financeiro Habitacional, com capital 100% (cem por cento) público, destinado à resolução do problema habitacional no país, não sendo admitida, portanto, a prescrição aquisitiva.

9- Eventual inércia dos gestores públicos, ao longo do tempo, não pode servir de justificativa para perpetuar a ocupação ilícita de área pública, sob pena de se chancelar ilegais situações de invasão de terras.

10- Não se pode olvidar, ainda, que os imóveis públicos, mesmo desocupados, possuem finalidade específica (atender a eventuais necessidades da Administração Pública) ou genérica (realizar o planejamento urbano ou a reforma agrária). Significa dizer que, aceitar a usucapião de imóveis públicos, com fundamento na dignidade humana do usucapiente, é esquecer-se da dignidade dos destinatários da reforma agrária, do planejamento urbano ou de eventuais beneficiários da utilização do imóvel, segundo as necessidades da Administração Pública.
11- Recurso especial não provido. 

(REsp 1874632/AL; Processo 2020/0096892-6; Rel. Min. Nancy Andrighi; Terceira Turma; DJe 29/11/2021)

Nesse diapasão esta Eg. Corte Regional, verbis:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.  GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REVOGAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. USUCAPIÃO FAMILIAR. AUSÊNCIA DE ABANDONO DO LAR. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL VINCULADO AO SFH. 

(...)

- Ausente demonstração do abandono do lar, inviável o reconhecimento da usucapião familiar prevista no art. 1.240-A do Código Civil.

- A posse exercida sobre imóvel objeto de alienação fiduciária não autoriza aquisição da propriedade por usucapião, ante a ausência de animus domini.

- Inviável a aquisição, por usucapião, de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, conforme orientação consolidada do STJ.

- Apelação não provida. 

(AC n° 5001484-98.2025.4.02.5107/RJ, Relator Desembargador Federal Sergio Schwaitzer, 7ª Turma Especializada, julgado em 10.6.2026)

CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. IMÓVEL ORIGINARIAMENTE FINANCIADO PELO FILHO DA USUCAPIENTE E DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OCUPAÇÃO CLANDESTINA. ANIMUS DOMINI NÃO CONFIGURADO. PRETENSÃO AUTORAL IMPROCEDENTE. HONORÁRIOS FIXADOS NO PATAMAR MÍNIMO LEGAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA

1 - Trata-se de Apelação interposta por ESTEVAO TEIXEIRA LATINI e FERNANDA GARCIA TASSARA em face de sentença que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar a aquisição da propriedade do imóvel em testilha por IVANISE BATISTA BASTOS em 02.05.2024, bem como declarar a nulidade da alienação feita pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF para ESTEVAO TEIXEIRA LATINI e FERNANDA GARCIA TASSARA em 24.10.2024. Condenação da parte ré, pro rata, em custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

2 - Pretendeu a Parte Autora, na origem, o reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel localizado na Rua Nossa Senhora de Copacabana,  nº 1.285, apto 402, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ, em virtude da usucapião especial urbana, assim como a anulação do negócio jurídico celebrado entre a CEF e os Réus ESTEVÃO TEIXEIRA LATINI e FERNANDA GARCIA TASSARA.

3 - Do exame do acervo fático-probatório dos autos, observa-se que o imóvel foi adquirido pelo filho da Autora em 2011, no Sistema de Financiamento Imobiliário, sendo objeto de alienação fiduciária em garantia a BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA, a qual cedeu os seus direitos creditórios referentes à alienação fiduciária para a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

4 - A posse de bem por contrato de alienação fiduciária em garantia não pode levar a usucapião, seja pelo adquirente, seja por cessionário deste, porque o credor fiduciário, no ato do financiamento, adquire a propriedade do bem, conservando a posse indireta, resolúvel por todo o tempo, até que o financiamento seja pago.

5 -  A transferência a terceiro de imóvel gravado como propriedade fiduciária, à revelia do credor, constitui ato de clandestinidade, incapaz de induzir posse (art. 1.208 do Código Civil de 2002).

6 - A Autora vem ocupando o imóvel de forma irregular, vale dizer, nem há posse (e sim detenção), e se houvesse posse ela não seria ad usucapionem, pois clandestina, às escondidas de quem de direito, haja vista o inequívoco conhecimento da Autora acerca da titularidade do imóvel.

7 - A consolidação da propriedade em favor da Caixa não altera o caráter da ocupação exercida pela Autora, de clandestina para posse ad usucapionem, porquanto tal transmudação exige a demonstração de ato exterior, inequívoco e ostensivo de oposição ao direito do proprietário, não sendo suficiente a mera mudança de intenção ou o longo decurso do tempo de ocupação.

8 - Não houve inércia da Caixa, que, após a consolidação da sua propriedade, realizou leilões públicos do imóvel conforme disciplinado no artigo 27 da Lei Federal nº 9.514/97, sendo o primeiro em 18/12/2020 е o segundo em 23/12/2020, bem como procedeu à venda do bem aos ora Apelantes em 24/10/2024.

9 - Não preenchido o requisito subjetivo concernente ao animus domini, não há como se pronunciar a prescrição aquisitiva do domínio do imóvel. Por conseguinte, deve ser afastada a alegação, formulada pela parte Autora/Apelada, de nulidade do negócio jurídico de compra e venda celebrado em 24/10/2024 entre a CEF e os Apelantes.

10 - In casu, não há que se falar em honorários sucumbenciais excessivos, haja vista que o valor da verba honorária já foi fixado pelo juízo a quo no patamar mínimo legal, a teor do art. 85, § 2º, do CPC. 

11 - Apelação parcialmente provida para julgar improcedentes os pedidos autorais. Invertidos os ônus sucumbenciais. 

(AC nº 5092460-09.2024.4.02.5101/RJ, Relator Desembargador Federal Reis Friede, 6ª Turma Especializada, julgado em 21.5.2026)

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. USUCAPIÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SFH. IMPOSSIBILIDADE. BEM PÚBLICO.

1. A controvérsia, ora posta no presente recurso, diz respeito à possibilidade ou não de aquisição de propriedade de imóvel por meio de usucapião.  

2. No caso concreto, o imóvel que se pretende usucapir é unidade integrante de contrato de mútuo habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal, dado em garantia hipotecária, conforme normas vigentes no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (Lei nº 4.380/64).

3. Deste modo, a controvérsia, ora posta em deslinde, não enseja maiores reflexões, haja vista o fato de que o STJ possui entendimento de ser incabível o reconhecimento de usucapião em imóvel da Caixa Econômica Federal relacionado ao Sistema Financeiro de Habitação.

4. Nesse sentido: “A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido da impossibilidade de ser reconhecida usucapião no tocante a imóvel da Caixa Econômica Federal relacionado ao Sistema Financeiro de Habitação, por configurar-se nessa situação como bem público, tendo em vista a atuação da CEF como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional (AgInt no REsp n. 1.513.476/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/10/2018, DJe de 15/10/2018).”

5. Desprovido o recurso de apelação

(AC nº 5003667-46.2024.4.02.5117/RJ, Relator Desembargador Federal Theophilo Antonio Miguel Filho, 7ª Turma Especializada, julgado em 22.7.2025) -=

Por último, a posse mantida pelos autores após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (CEF) não se converte em posse apta para usucapião, permanecendo precária e desprovida do animus domini.

Assim sendo, o animus domini, um dos requisitos para aquisição do imóvel urbano, fica prejudicado quando o imóvel for vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação dos autores. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. É como voto.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002922952v11 e do código CRC 09290983.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 12/07/2026, às 22:50:17

Apelação Cível Nº 5022354-85.2025.4.02.5101/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO DE IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). IMPOSSIBILIDADE. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSE PRECÁRIA E DESPROVIDA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO DESPROVIDO

1. A controvérsia objeto da presente demanda cinge-se à possibilidade de aquisição do domínio útil do imóvel situado na Rua Bacairis, nº 259, casa 04, Taquara, Rio de Janeiro/RJ, por meio da usucapião constitucional urbana. Os autores alegam exercer sobre o bem posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com animus domini, por período superior a 05 (cinco) anos contados da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, conforme registrado na averbação AV-12 da Matrícula nº 309.484 do Cartório do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro.

2. Após o inadimplemento dos devedores fiduciantes, ocorreu a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF. Os antigos fiduciantes agora pretendem por meio da usucapião especial urbana, adquirir o imóvel em razão de posse prolongada, pacífica e contínua, com ânimo de dono, cuja previsão encontra amparo no art. 183 da CRFB e art. 1240 do Código Civil.

3. O Sistema Financeiro da Habitação - SFH foi criado pela Lei nº 4.380/64, com base em uma política nacional voltada para habitação e planejamento territorial. Seu objetivo é impulsionar a construção e o financiamento de moradias, especialmente para a população de baixa renda. As ações necessárias para promover a construção civil de interesse social e financiar a aquisição de casas seriam determinadas pelo Governo Federal, por meio do Ministério de Planejamento. Isso incluiria uma forte intervenção estatal no setor habitacional, realizada por órgãos como o Banco Nacional da Habitação, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo, as Caixas Econômicas Federais e sociedades de economia mista. Assim, é fundamental lembrar que as ações do Governo no âmbito da habitação popular, assim como os mencionados contratos de financiamento imobiliário, foram guiados por um claro propósito social. O objetivo principal dessas medidas é facilitar o acesso à casa própria, sobretudo para as faixas da população de menor renda, conforme disposto no artigo 1º da Lei nº 4.380/64.

4. Conforme entendimento consolidado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, não se admite a usucapião de imóvel residencial vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Isso ocorre devido à incompatibilidade com a política habitacional do governo, que possui uma relevante função social. Esses imóveis são equiparados a bens públicos, o que os torna imprescritíveis. Além disso, a proteção conferida fundamenta-se na prevenção de danos à coletividade, alinhando-se ao princípio da função social da propriedade. Nesse contexto, o interesse coletivo deve, como regra geral, prevalecer sobre o direito individual à moradia. Precedentes: AgInt no AREsp 2992757/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN 11.3.2026; REsp 2155099/SC, Relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 30.10.2025; AgInt no AREsp 2756161/RJ, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN 17.10.2025 e REsp 1874632/AL; Processo 2020/0096892-6; Rel. Min. Nancy Andrighi; Terceira Turma; DJe 29/11/2021.

5. A posse mantida pelos autores após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (CEF) não se converte em posse apta para usucapião, permanecendo precária e desprovida do animus domini.

6. Assim sendo, o animus domini, um dos requisitos para aquisição do imóvel urbano, fica prejudicado quando o imóvel for vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

7. Recurso da parte autora desprovido. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o valor do montante fixado no primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação dos autores. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. É como voto, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 22 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002922953v8 e do código CRC 68e99ea9.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 29/07/2026, às 15:11:58

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 15/07/2026 A 22/07/2026

Apelação Cível Nº 5022354-85.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária