Apelação Cível Nº 5001683-17.2020.4.02.5004/ES
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), e de recurso adesivo interposto pela autora, E. C. V..
As partes combatem, cada qual em aspecto de seu interesse, sentença que julgou procedente em parte o pedido (evento 270).
A CEF foi condenada a pagar R$ 19.386,95 a título de danos materiais, e R$ 5.000,00 por danos morais, tudo decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido pela autora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, por meio de contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Na petição inicial ajuizada em julho de 2020, a autora narra que celebrou contrato de compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária junto à CEF; que, após a entrega e ocupação do imóvel, começaram a surgir diversos problemas, tais como “rachaduras nas paredes e estruturas, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, esgoto sanitário entupindo e transbordando, falha de impermeabilização, reboco e pintura esfarelados e deteriorados, pisos trincados, umidade ascendente, bem como portas emperradas e janelas de baixa qualidade, com frestas que permitem a entrada de água da chuva”; que tentou solucionar os problemas junto à CEF, em junho de 2020, sem sucesso; que a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra e a qualidade de seus materiais, como agente executor do PMCMV, que sofre de problemas assim por todo o país; que estão caracterizados vícios de construção; que cabe aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova; que há necessidade de pagamento da indenização em pecúnia. Daí os pedidos de indenização dos danos materiais, de reembolso de gastos com assistente técnico e de danos morais estimados em R$20.000,00.
Foi concedida a gratuidade (evento 3).
A construtora AB CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS EIRELI foi incluída no polo passivo da ação, oferecendo contestação (evento 176), porém foi depois excluída (evento 189).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de parcial procedência, que acolheu as conclusões do perito judicial quanto aos problemas de construção efetivamente verificados, e respectivos transtornos causados.
Em seu apelo, a CEF sustenta que figura na presente lide na qualidade de representante do FAR; que atua como instituição financeira executora do PMCMV; que não pode ser compelida a efetuar dispêndios com recursos próprios em nome do FAR; que é, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação; que a responsabilidade por eventuais vícios construtivos deve recair sobre a construtora; que deve ser deferida a denunciação da lide à construtora, na forma do art. 125, II do CPC; que “(...) Acaso superada a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA/FAR, o que se admite para argumentar, cumpre registrar, consoante se depreende do art. 618 do CC e arts. 19 e 20 da Lei nº Lei 5.194/66, que disciplina a profissão de engenheiro, que os danos oriundos de vícios de construção são de responsabilidade única e exclusiva do construtor e do técnico responsável pela elaboração do projeto e pela execução da obra.”; que “Conforme laudo emitido pela área técnica da Recorrente responsável por obras de engenharia e Habitação não está comprovado que os danos materiais constatados na perícia decorrem de vícios construtivos”; que “considerando as informações disponibilizadas, considerando os preceitos normativos, bem como o lapso temporal e os prazos normatizados das garantias, não há reparo ou indenização, em sede de danos físicos por vício construtivo (oculto ou aparente), seja por uso de material indevido, sem prescrição normativa, e/ou técnica construtiva inadequada, e/ou falha de projeto ou descumprimento das especificações do memorial descritivo do empreendimento e/ou desconformidade com norma ou legislação vigente a época da construção, a ser levantado pela CAIXA, ou Seguradora.”; que “não há razão para a condenação em danos morais.(...) apenas são indenizáveis os atos ilícitos que efetivamente atingem os bens jurídicos tutelados. Eventuais transtornos envolvendo relações comerciais, civis, ou até mesmo consumeristas, nem sempre são suficientes para caracterizarem o dano moral indenizável. Como se sabe, não cabe ressarcimento por meras conjecturas, devendo o dano ser provado para se pleitear o direito à reparação. (Evento 276, APELACAO1).
Por sua vez, em seu recurso adesivo, a “parte autora” requer a majoração dos danos morais, com base na confirmação da perícia de vícios de construção no imóvel que geram prejuízos e transtornos à saúde dos moradores. Requer, ainda, sejam ressarcidas as despesas com assistente técnico, conforme contrato juntado aos autos. Por fim, acrescenta que os juros de mora sobre a indenização por danos morais devem ser computados desde a citação, e não da data da sentença, e que os honorários sucumbenciais devem ser majorados, nos termos do art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC, adotando-se a tabela da OAB (Evento 283, RECADESI1).
Em contrarrazões, a autora defende que a CEF atua como agente executor do PMCMV e, por isso, é responsável pelos danos e prejuízos causados; que a ré é parte legítima para figurar no polo passivo; que a perícia constatou os vícios de origem construtiva; que não há que se falar em prazos de garantia ou prescrição, pois o prazo é decenal (art. 205 do CC); que é devida a reparação por danos morais, ante a gravidade dos danos e os riscos à sua integridade física e de seus familiares, e o dano moral ocorre in re ipsa (Evento 283, CONTRAZ2).
Em contrarrazões, a CEF alega, em síntese, que o apelo da autora é procrastinatório; que “não há fundamento para condenação da Caixa ao reembolso dos honorários do assistente técnico. Conforme consignado na sentença, não houve comprovação suficiente da efetiva realização da despesa, sendo insuficiente a mera apresentação de contrato de prestação de serviços para demonstrar o efetivo desembolso dos valores alegados”; que “não procede a insurgência quanto aos honorários sucumbenciais. A verba foi arbitrada de acordo com os critérios previstos no art. 85 do Código de Processo Civil, inexistindo qualquer ilegalidade ou desproporção que autorize sua revisão. A invocação do art. 85, § 8º-A, do CPC e de julgados isolados não afasta a discricionariedade técnica do magistrado na fixação da verba honorária conforme as peculiaridades da causa. Por fim, quanto ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os danos morais, eventual alteração somente seria cabível diante da demonstração inequívoca de desacerto da sentença, o que não ocorreu. O recurso limita-se a reproduzir entendimento jurisprudencial favorável à tese autoral, sem demonstrar erro concreto no pronunciamento recorrido que justifique sua modificação.”; que não cabe condenação da CEF em danos materiais, “muito menos em danos morais, uma vez que não se verifica qualquer ato ilícito, conduta culposa ou defeito construtivo imputável à ré.”; que “o cabimento de indenização material devido a vícios construtivos não gera o dever de indenizar a título danos morais, visto que é considerado mero dissabor da vida cotidiana”; que “(...) Não há que se falar em majoração da indenização por danos morais, inexistindo qualquer circunstância fática nova capaz de justificar sua elevação. Pretender majorar o valor já arbitrado significaria desvirtuar a finalidade da reparação moral, transformando-a em fonte de enriquecimento sem causa, em clara afronta aos princípios da razoabilidade e moderação que regem a matéria (...)” (Evento 286).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal Relator
VOTO
O apelo da CEF merece parcial provimento, de modo a reduzir o valor dos danos materiais e da verba por danos morais. E o apelo da autora não merece ser provido.
Salvo as alterações citadas, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem o art. 1º, §§ 1º e 2º, e art. 2º, § 8º, da Lei nº 10.188/2001, bem como o art. 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisados os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
Aqui, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. A parte autora e a CEF celebraram o contrato de financiamento habitacional, cujo objeto foi a compra de uma unidade no Condomínio Residencial Rio Doce, Bairro de Aviso, Linhares/ES, construído no âmbito do PMCMV, em dezembro de 2018 (cf. contrato – Evento 23, CONTR3).
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes desses vícios).
E, tal como destacou a decisão que reconsiderou o deferimento da denunciação da lide, não há litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a construtora, e a autora indicou que pretende litigar apenas com a instituição financeira. Em tese, há responsabilidade solidária, e ao consumidor compete a escolha do polo passivo, nos termos do art. 275 do Código Civil e dos artigos 7º e 25, ambos da Lei nº 8.078/90.
No máximo, a construtora poderia, ela sim, requerer seu ingresso em assistência da CEF. Mas litisconsórcio necessário não há, e não incide o artigo 114 do CPC.
Naturalmente, toda eventual condenação imposta à CEF gera, para ela, a possibilidade de regresso contra a construtora contratada, mas esse tema deve ficar alheio ao debate estrito destes autos.
Por sua vez, a legitimidade passiva da CEF para a demanda não exclui a responsabilidade da construtora, que também responde pelos danos ao imóvel, oriundos de sua construção, caso existentes.
No mais, não há que se falar em decadência. E isso porque a pretensão indenizatória do consumidor por prejuízos decorrentes de vícios do imóvel se submete a prazo prescricional.
E no que se refere à alegação de ocorrência de prescrição, incide o prazo de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do Código Civil, como já o disse o Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos consumidores.
2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
3. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
6. Recurso especial conhecido e provido.”
(STJ, REsp 1717160/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 26/03/2018).
A autora começou a utilizar o imóvel em 2018, de modo que a ação proposta em novembro de 2020 não foi atingida pela prescrição (cf. contrato – Evento 23, CONTR3).
No mérito, a discussão centra-se em alegados vícios de construção e danos materiais e morais daí advindos.
Quanto ao problema de quem adquire o bem, embora recomendável, não é necessária a prévia reclamação direta para recomposição de prejuízo, como usualmente defendido pela CEF. Apenas quando isso prejudica sobremaneira a defesa a alegação pode ser considerada, e não é o caso, já que a defesa foi plenamente exercida; e, no caso, até houve reclamação administrativa, em 03/06/2020, apenas um mês antes da propositura da ação, quando foram apontados genericamente os vícios (evento 1, OFIC3). Não há notícia, porém, de resposta dada à beneficiária após tal reclamação.
Quanto aos danos materiais o perito do juízo, em visita ao local, em outubro de 2025, acompanhado do assistente técnico da parte autora, constatou como vícios de origem construtiva o desplacamento do revestimento cerâmico e a umidade ascendente (cf. LAUDO1, no Evento 235).
No que tange aos vícios construtivos efetivamente constatados, o valor dos reparos foi quantificado em R$ 15.875,33, ao qual foi somado o BDI de 22,12%, chegando-se à cifra de R$19.386,95 (valor acolhido pela sentença), em novembro de 2025 (p. 31).
De acordo com o laudo (p. 10 e seguintes):
“(...)
6.1.2.1 – Vistoria da unidade:
Durante a vistoria foram apontadas pela parte requerida, identificadas e classificadas as seguintes manifestações patológicas:
6.1.2.1.1 – Desplacamento do revestimento cerâmico:
Na residência vistoria foram encontradas placas cerâmicas do piso e azulejos soltas, sendo este apontado como reclamação por parte do representante da requerente. Foi realizado ensaio não destrutivo de percussão do revestimento, que comprovou o som cavo ocorrendo de maneira generalizada no local, denotando que o processo de desplacamento ainda está ativo. O fato decorre de:
· Não observância dos procedimentos descritos na norma ABNT NBR 13753:1996 – Revestimento de piso interno ou externo com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante – Procedimento;
· Por se tratar de placa cerâmica com área superior ou igual a 900,00 cm², deveria ter sido utilizado processo de assentamento com uso de argamassa em dupla colagem (contrapiso e tardoz);
· Cordões formados pela argamassa estendida com desempenadeira de aço se apresentam em formato circular, quando deveriam ser paralelos, dificultando assim a saída de ar no momento do assentamento da placa cerâmica e contribuindo para a formação de bolhas que diminuem a aderência com o substrato;
· Não foram executadas juntas de dessolidarização no piso;
No presente caso, diante da comprovação da existência do vício construtivo, a única solução é a retirada completa do revestimento cerâmico do piso, limpeza do substrato (contrapiso e paredes), eliminando toda a argamassa aderida, regularização da superfície e reconstrução dos caimentos, com posterior novo assentamento das placas cerâmicas atendendo às recomendações da NBR 13753 da ABNT.
A manifestação patológica nesses casos, ocorre de maneira progressiva e não uniforme, podendo surgir em locais esparsos.
O mais provável é que o vício se torne aparente após a entrega do imóvel (oculto), em época do ano de temperaturas mais extremas (verão ou inverno), estimando que o problema tenha sido evidenciado no local em até um ano após a entrega e progressivamente tenha acometido outros locais da edificação.
A NBR 15575/2008 aplica o prazo de garantia para pisos e revestimentos cerâmicos entre 2 e 3 anos, a depender do ambiente.
(...)
Classificação: Vício construtivo oculto
Responsabilidade: Construtora
6.1.2.1.2 – Umidade ascendente:
O representante da requerente reclamou, também, da ocorrência de umidade nas paredes do imóvel.
Ficou constatado que a umidade ocorre principalmente na região inferior das paredes, em ambas as faces (interna e externa), denotando a compatibilidade com a ocorrência de umidade ascendente decorrente da falha de execução ou ausência de impermeabilização das partes da edificação em contato com o solo (fundação e primeiras fiadas de alvenaria).
(...)
Trata-se de vício oculto, tendo em vista que a manifestação patológica apenas deve ter ficado evidente após cerca de um ano de uso, depois da ocorrência de ciclos de chuvas que acarretam a maior umidade do solo em contato com a edificação.
No presente caso, a solução passa pela retirada de todo o revestimento argamassado até a altura da terceira fiada, interna e externamente, demolição do contrapiso para impermeabilização da base e refazimento de todo o revestimento e piso, com posterior repintura da casa, em todos os ambientes e na fachada. O prazo de garantia constante de norma é de 5 anos.
Classificação: Vício construtivo oculto.
Responsabilidade: Construtora (...)”.
No mais, o profissional afirma que há necessidade de desocupação do imóvel para os reparos necessários, e estimou prazo de 60 dias para sua execução (quesito 7 do Juízo e quesito 32 da autora - p. 17 e 28, respectivamente):
“7. (...) Com relação à umidade ascendente, registro que trata-se de problema de difícil solução que demandará obras mais extensas, com necessidade de desocupação do imóvel, já que afetará diversos ambientes de uma só vez, tendo em vista a necessidade de impermeabilização de todas as superfícies atingidas antes do refazimento dos acabamentos. Estimo o tempo de obra de recuperação em 60 dias. A falha e/ou não previsão da impermeabilização das estruturas em contato com o solo está em desacordo com a NBR 15575/2008 da ABNT. A norma prevê ainda o prazo de garantia de 5 anos para o caso”
32) Considerando a salubridade do ambiente, a saúde e segurança dos moradores com a reforma, este perito recomenda a desocupação do imóvel para os reparos necessários? Em caso positivo, por quanto tempo?
Resposta: A obra de recuperação da impermeabilização, devido a sua dimensão, ensejará na desocupação provisória do imóvel, que estimo em 60 dias.
(grifos nossos).
Quanto aos custos de reparo, não é o caso de se adotar o percentual do BDI.
Para as contratações de obras e serviços de engenharia da União, o chamado BDI (Benefício e Despesas Indiretas), previsto no Decreto n.º 7.983/2013, consiste em um percentual adicionado ao custo da obra para cobrir eventuais despesas indiretas, risco do empreendimento, seguro, despesas financeiras ou de comercialização, tributos e o lucro do empreendedor.
O caso é de indenização e não de custeio direto das obras, como já assinalado noutras perícias em processos relativos a casos semelhantes. Assim, inaplicáveis os valores previstos no SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – Dec. n.º 7983/2013), que contém regras para orçamentos de obras públicas. A parte contratará profissionais particulares para realizar os reparos, e os preços, evidentemente, serão diferentes daqueles exigidos em programas financiados com recursos públicos.
Os valores apontados no laudo já incluem os materiais e a mão-de-obra necessários para sanar os vícios efetivamente verificados. Assim, a condenação da CEF ao pagamento de danos materiais deve observar o valor apurado pela perícia, excluído o percentual referente ao BDI.
Embora tenham sido verificados alguns problemas no imóvel, atribuídos à origem construtiva, os demais vícios apontados pela autora não foram identificados, de modo que o pedido é procedente em parte.
Diante dos problemas, atribuídos a erro de construção, não há respaldo à tese genérica de que o “habite-se” foi expedido e tudo estava conforme as normas regulamentadoras. Afinal, os danos decorrentes de vícios construtivos verificados pela perícia somente poderiam ser percebidos com o passar do tempo.
E o pagamento da quantia será feito diretamente à adquirente, e o valor deve ser empregado no conserto do imóvel. A solução é melhor do que aguardar pela realização dos reparos, e as idas e vindas com os setores responsáveis, como sói acontecer nesses casos. Ademais, caso o imóvel não seja reparado pela principal interessada, após o recebimento da quantia para tanto, ela não poderá reclamar pelos mesmos defeitos posteriormente.
Em suma, os documentos acostados aos autos, aliados à prova pericial produzida, são suficientes para o deslinde da controvérsia.
Por fim, pela natureza e dimensão dos problemas de construção constatados, estão caracterizados os danos morais.
Assim, embora insuficiente para impor a condenação ao pagamento de aluguéis ou diárias em hotel, os transtornos com as obras necessárias ultrapassam o mero dissabor e caracterizam dano moral, ao contrário do alegado pela CEF.
Mesmo sob a perspectiva da responsabilidade subjetiva, esta se configura (art. 186 do Código Civil) diante das conclusões da perícia. Mas ela se configura objetivamente, diante do ajuste de empreitada travado (cf. artigo 618 do CC) e diante, também, da incidência da Lei n.º 8.078/90. A parte autora é a destinatária final do serviço (art. 2º do CDC) e, por outro lado, a CEF e a construtora são as fornecedoras (art. 3º do CDC), advindo daí a responsabilidade objetiva (art. 14 do CDC), sem que demonstradas as excludentes previstas no art. 14, § 3º, do CDC.
Neste sentido:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.
3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.
4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.
5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.
6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO”.
(STJ, REsp 1352227/RN, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 02/03/2015).
Assim, os evidentes transtornos suportados pela parte autora decorrentes dos vícios de construção justificam a reparação por dano moral.
O valor da reparação do dano moral, de regra, é fixado em duas fases: (i) na primeira afere-se o valor médio operado para situações similares e (ii) no segundo, chega-se ao valor final, balanceando se há particularidades que recomendam a diminuição ou acréscimo do montante inicial.
E tem sido a orientação deste Colegiado prestigiar a estimativa do Juiz de 1º grau. Apenas se acolhe a modificação nos casos de clara fuga da orientação geral, para mais ou para menos. Mas não com base em subjetivismo.
No caso, o valor de R$ 5.000,00 revela-se excessivo, de acordo com os parâmetros usuais para casos do gênero e as particularidades do caso. Afinal, não houve nem mesmo alegação de transtorno ou aborrecimento maior diretamente decorrente daqueles vícios construtivos, e não se verificou o quadro alarmante descrito na inicial, de risco de desmoronamento, imóvel inabitável etc.
Assim, é prudente a redução do valor para R$ 3.000,00, como ilustram os excertos a seguir:
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PMCMV. FAIXA 1. RECURSOS DO FAR. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS FEDERAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO LAUDO PERICIAL. BDI. DANOS INDIRETOS. NÃO INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E MANTIDOS. DESPROVIMENTO.
1. Apelação Cível interposta por ANA EMILIA DOS SANTOS BRAGA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, para condenar a Ré ao pagamento de indenização por danos materiais, decorrentes dos vícios de construção apurados em perícia, no valor de R$ 995,43, atualizados desde a estimativa das despesas, e de indenização por danos morais, no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), devidamente atualizado desde a sentença.
2. O STJ, nos autos do REsp nº 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
3. O contrato de mútuo foi celebrado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida – faixa 1, atuando a CEF na condição de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Legitimidade passiva da CEF. Precedente do STJ.
4. A Súmula nº 43 do STJ expõe que “incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo”. Contudo, com relação aos vícios construtivos, entende-se que a atualização monetária é devida desde o laudo pericial, quando há a constatação vícios. Precedente STJ.
5. Com relação à indenização dos danos indiretos, a perita judicial incluiu os custos referentes à limpeza e à destinação de entulho, bem como percentual referente a BDI e aos custos indiretos, sendo que os dois últimos foram excluídos na sentença, entendendo que tais custos não correspondem a despesas comprovadas, sendo uma "reserva" para possíveis custos adicionais, não podendo ser incluído no valor referente à indenização pelos danos materiais.
6. Nas contratações de obras e serviços de engenharia da União, o BDI (Benefício e Despesas Indiretas), conforme o Decreto n.º 7.983/2013, é um percentual adicionado ao custo da obra. Esse percentual serve para cobrir eventuais despesas indiretas, riscos do projeto, seguros, custos financeiros ou de comercialização, tributos e o lucro do empreendedor.
7. O caso concreto é de indenização e não de custeio direto das obras. Portanto, os valores estabelecidos pelo SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – Dec. n.º 7.983/2013), que orientam a elaboração de orçamentos para obras públicas, não se aplicam no caso concreto.
8. Embora não seja necessária a desocupação do imóvel, o vício de construção existente acarreta aborrecimentos que ultrapassam os dissabores da vida cotidiana, havendo, de fato, danos morais indenizáveis.
9. É de se mencionar que não há critérios objetivos para a fixação da indenização a título de danos morais, subordinando-a ao arbítrio judicial, que deve pautar-se pelo critério de equilíbrio. A indenização por dano moral, desta maneira, deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar-se com moderação.
10. Dessa forma, afigura-se razoável a fixação de compensação financeira pelos danos morais sofridos pela fiduciante no valor fixado na sentença (R$ 1.500,00), descabendo majoração.
11. Apelação desprovida.
(TRF2, Apelação Cível 5003862-81.2021.4.02.5102, Rel. REIS FRIEDE, 6a. Turma Especializada, julgado em 02/12/2024).
ADMINISTRATIVO. PMCMV. FAIXA 1. RECURSOS DO FAR. LAUDO PERICIAL. DANOS NO IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MORAIS REDUZIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face da Sentença que julgou procedente em parte a pretensão autoral, condenando a CEF a pagar a quantia de R$ 5.167,44 (cinco mil, cento e sessenta e sete reais e quarenta e quatro centavos) a título de indenização pelos danos materiais e a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de compensação financeira pelos danos morais sofridos, decorrentes dos vícios de construção no imóvel adquirido através de financiamento no âmbito do PMCMV - Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial.
2. O contrato de mútuo foi celebrado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida - faixa 1, atuando a CEF na condição de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Laudo, elaborado pelo perito do Juízo, informando que somente verificou a existência de problemas no assentamento dos pisos de toda a unidade habitacional e que tais danos decorrem de vícios de construção.
4. O fato do imóvel apresentar vícios de construção relacionado ao assentamento dos pisos em toda a residência, gera na Apelada frustração na sua expectativa de usufruir do bem em sua plena condição de habitabilidade. Desta forma, resta configurado o dano moral.
5. No caso concreto, reexaminando o conteúdo fático-probatório dos autos, verifica-se que o perito do Juízo informou que não haveria necessidade de desocupação do imóvel para a realização das reformas necessárias.
6. Assim, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixada pelo Juízo de origem, mostra-se exagerada, caracterizando enriquecimento sem causa da fiduciante, vedado pelo ordenamento jurídico, merecendo ser reformada a Sentença recorrida.
7. Afigura-se razoável a redução do valor arbitrado a título de danos morais, fixando-o em R$ 3.000,00 (três mil reais), valor que se demonstra compatível com as circunstâncias observadas no caso em concreto.
8. Recurso parcialmente provido.
(TRF2, Apelação Cível, 5002086-49.2021.4.02.5004, Rel. REIS FRIEDE, 6a. TURMA ESPECIALIZADA, DJe 30/08/2024)
O termo inicial dos juros e correção monetária da indenização por danos morais, por outro lado, foi corretamente estipulado na sentença, a partir do arbitramento, pois o valor já leva em conta tal premissa.
Correta a sentença também ao não acolher o pedido de ressarcimento dos gastos com assistente técnico. Tais despesas em tese podem se enquadrar como processuais, mas apenas quando cumpridos os requisitos do CPC.
As despesas a serem ressarcidas, nos termos dos arts. 82, § 2º, e 84, do CPC, são aquelas despendidas no curso do feito, e não para remuneração de assistente técnico que produziu laudo genérico, aplicável a outros imóveis do mesmo empreendimento em causas padronizadas patrocinados pelo mesmo advogado.
Para além disso, o contrato prevê que o valor seria pago somente ao final pela autora, caso vencedora na demanda (evento 43, CONTR3), de modo que não houve a comprovação de qualquer despesa realizada a este título durante a tramitação do feito.
Nesta linha:
ADMINISTRATIVO. PMCMV. FAIXA 1. RECURSOS DO FAR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LAUDO PERICIAL. DANO MATERIAL COMPROVADO. DANO MORAL NÃO COMPROVADO. ASSISTENTES TÉCNICOS. GASTOS NÃO COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEMBOLSO. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO FIDUCIANTE DESPROVIDO.
[...]
8. Não consta nos autos a efetiva comprovação do valor gasto com o assistente técnico, logo não há que se falar em reembolso dos "gastos despendidos com o assistente técnico".
(TRF2, Apelação Cível, 5003568-64.2023.4.02.5003, Rel. REIS FRIEDE, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, julgado em 07/02/2025, DJe 10/02/2025)
Por fim, no que tange aos honorários, a sentença condenou a CEF de acordo com o § 2º do art. 85 e com o art. 86, ambos do CPC, fixando a verba em 10% sobre o valor total da condenação, agora reduzida.
Dada a simplicidade da causa e o efetivo proveito econômico obtido pela parte autora, não é o caso de fixação dos honorários em patamar superior ou, como pretendido pela apelante, em 80 vezes o valor da URH fixado pela OAB, o que levaria a condenação a patamar excessivo, ante o valor dado à causa (de R$36.630,54).
A causa é simples e repetitiva, teve rápida tramitação e as petições seguem padrão já repetido pelo mesmo escritório em demandas similares, de forma que, atento aos parâmetros legais, nada impõe sua majoração.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação adesiva da autora e por dar parcial provimento à apelação da CEF, para reduzir o valor da reparação dos danos materiais para R$ 15.875,33, em outubro de 2025, e reduzir a verba de danos morais para R$ 3.000,00. Mantém-se, no mais, a sentença, tal como lançada, inclusive quanto à verba honorária a cargo da CEF, incidente sobre o valor da condenação, agora reduzido. Ante a sucumbência recíproca, a autora é também condenada em honorários, fixados em 5% do valor dado à causa, mas com suspensão de exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002962370v2 e do código CRC 2d99dfd8.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 23/07/2026, às 15:09:54