Documento:20002950167

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5002891-16.2023.4.02.5106/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, deve ser conhecido o recurso interposto.

Cinge-se a controvérsia nos presentes autos em verificar (i) se o contrato de financiamento habitacional firmado posteriormente pelas partes teria substituído o prazo inicialmente estabelecido no compromisso de compra e venda para conclusão da obra; (ii) se houve atraso na entrega da unidade imobiliária e do respectivo habite-se; (iii) se é devida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratualmente previsto; e (iv) se o atraso enseja indenização por danos morais e aplicação da multa prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/2018.

DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

A principal insurgência recursal repousa sobre a alegação de que a assinatura do contrato de financiamento habitacional não teria promovido verdadeira novação objetiva da obrigação anteriormente assumida no compromisso de compra e venda, fazendo prevalecer o novo cronograma constante do instrumento firmado perante a Caixa.

No caso, o contrato de promessa de compra e venda (evento 24, OUT7) foi celebrado em 18/9/2020, pelo valor de R$ 203.990,00 (duzentos e três mil, novecentos e noventa reais). Consta no referido instrumento que a data prevista para a conclusão da obra seria 31/12/2021, sendo admitida a tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o prazo final para entrega das chaves se encerraria em 30/06/2022:

Aprovado o financiamento, as partes celebraram, em 11/2/2022, "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento - Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Recursos SBPE", nº 1.7877.0151402-2, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, para aquisição da unidade imobiliária nº 202 do bloco F, do Empreendimento denominado Condomínio Residencial Torres de Morin, localizado na Rua General Marciano Magalhães, nº 1.235, Morin, Petrópolis, RJ (evento 1, ANEXO5).

O referido contrato previa, na cláusula C6.1, o prazo de construção para 11/12/2024, podendo ser prorrogado em situação de caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional, como se vê na cláusula 4.9:

"15 PRAZO PARA CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DA UNIDADE - O prazo para o término construção e legalização da unidade habitacional vinculada ao empreendimento é aquele constante na Letra "C 6.1" deste contrato, que somente poderá ser prorrogado quando restar comprovado caso fortuito ou força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento.

15.1 O prazo informado na Letra "C.6.1" deste contrato deverá ser considerado diminuído em 1 (um) mês quando se tratar de operação com aquisição de terreno, visto que neste caso a 1º parcela equivale ao valor de terreno liberado na data de contratação e não deve constar na contagem do prazo de construção.

15.1.1 A CONSTRUTORA dispõe de até 60 dias após o prazo para o término da construção da unidade vinculada ao empreendimento, mencionado no item 16, para entrega das chaves do imóvel ao(s) DEVEDOR(ES).

15.2 Fica sob responsabilidade da CONSTRUTORA a guarda e manutenção do imóvel no mesmo estado de conservação, imputando-se-lhe as despesas oriundas da necessidade de qualquer reparação ou eventual desocupação, inclusive a obrigação de propor medida judicial para desocupação, se for o caso."

No caso concreto, verifica-se que a unidade foi disponibilizada ao adquirente somente em 29/9/2022 (evento 1, ANEXO22).

Como a construção do empreendimento não foi finalizada no prazo estipulado, o demandante postula a devolução dos valores pagos a título de taxa de obra, compensação pelos danos morais e a aplicação de multa moratória de 1% do valor efetivamente pago a segunda ré, por cada mês de atraso com juros e correção monetária, nos moldes do art. 43-A, §2º da Lei 13.786/2018.

É incontroverso que o compromisso de compra e venda estabeleceu prazo certo para entrega do imóvel em 31/12/2021, prevendo cláusula de tolerância de 180 dias, de modo que a entrega deveria ocorrer, impreterivelmente, até 30/6/2022. Também é nítido que o contrato de financiamento posteriormente celebrado passou a consignar prazo distinto para conclusão da obra (11/12/2024).

Todavia, tal circunstância, por si só, não possui o condão de extinguir a obrigação anteriormente assumida pela construtora/vendedora.

Nos termos do art. 360, inciso I, do Código Civil, a novação exige a criação de obrigação nova destinada a substituir a anterior, pressuposto que somente se aperfeiçoa quando presente inequívoco animus novandi, conforme expressamente dispõe o art. 361 do mesmo diploma legal.

Não basta, portanto, a simples celebração de novo instrumento contratual envolvendo as mesmas partes ou objeto semelhante. É indispensável que resulte demonstrada a intenção inequívoca de extinguir a obrigação originária, circunstância que não se verifica na hipótese dos autos.

O contrato de financiamento possui finalidade própria, consistente em disciplinar a relação de crédito entre o mutuário e a instituição financeira, estabelecendo as condições de liberação dos recursos, amortização da dívida e demais aspectos inerentes ao mútuo habitacional. Já o compromisso de compra e venda disciplina obrigação diversa, consistente na construção e entrega da unidade imobiliária. Embora ambos integrem negócio jurídico complexo, são contratos coligados, mas autônomos, cada qual preservando sua disciplina própria.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.729.593/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996) consolidou entendimento exatamente nesse sentido, fixando, dentre outras, a seguinte tese:

"1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, ressalvada apenas a cláusula de tolerância."

A ratio decidendi desse precedente consiste justamente em impedir que o fornecedor transfira ao consumidor os riscos inerentes à própria atividade empresarial mediante vinculação do prazo de entrega a acontecimentos futuros relacionados ao financiamento do empreendimento.

Admitir que o contrato de financiamento substitua automaticamente o prazo anteriormente assumido equivaleria, na prática, a afastar a eficácia vinculante do compromisso de compra e venda e permitir alteração unilateral da principal obrigação assumida pela incorporadora, em manifesta afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e do equilíbrio contratual.

Nesse contexto, não procede a alegação de que a mera assinatura do contrato de financiamento evidenciaria anuência expressa do adquirente ao novo prazo de entrega.

A declaração de ciência constante do instrumento de mútuo limita-se às condições da operação financeira, não traduzindo renúncia aos direitos anteriormente assegurados no contrato de aquisição do imóvel, tampouco demonstra intenção inequívoca de extinguir a obrigação originária.

A interpretação, além de incompatível com os arts. 360 e 361 do Código Civil, colide frontalmente com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, cuja observância se impõe, nos termos do art. 927, III, do Código de Processo Civil.

Assim, deve prevalecer o prazo originalmente previsto na promessa de compra e venda, acrescido exclusivamente da cláusula contratual de tolerância.

No caso concreto, a entrega das chaves ocorreu apenas em 29/09/2022, quando já ultrapassado o termo final de 30/6/2022, restando configurada a mora.

Colaciona-se julgados a respeito do assunto:

CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MINHA CASA, MINHA VIDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALTERAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL COM A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA (RESP N.º 1.729.593/SP - TEMA N.º 996). APLICAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso representativo da controvérsia, REsp n.º 1.729.593/SP, de relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 27/9/2019 (Tema n.º 996), fixou a tese de que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância".
Incidência da Súmula n.º 568 do STJ.
2. Para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, de que o prazo de tolerância foi considerado no julgamento da apelação, será necessário o reexame das premissas fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ
3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 2.061.974/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO A CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. RESP 1.729.593/SP. JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO DE CONTROVÉRSIA. TEMA 996. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no AREsp 1.667.427/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 30/8/2021, DJe 2/9/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO CONSTATAÇÃO. PROGRAMA MINHA, CASA MINHA VIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO A CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. RESP 1.729.593/SP. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não há falar em omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nem em deficiência na fundamentação quando a decisão recorrida está adequadamente motivada com base na aplicação do direito considerado cabível ao caso concreto, pois o mero inconformismo da parte com a solução da controvérsia não pode ser considerado como deficiência na prestação jurisdicional.

2. De acordo com a jurisprudência firmada no STJ, na aquisição de imóvel pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, o prazo de entrega deve estar devidamente estabelecido no contrato de promessa de compra e venda celebrado com o adquirente, não podendo vincular-se à data de obtenção do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, caso previsto em contrato.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AgInt no AREsp 1.479.716/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 11/5/2020, DJe 19/5/2020 - sem destaque no original)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO. NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ALTERAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DA OBRA POR OCASIÃO DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. RETORNO DOS AUTOS PARA NOVO JULGAMENTO. DECISÃO MANTIDA.
1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016.
2. Admitem-se como implicitamente prequestionados os dispositivos legais cujo conteúdo normativo tenha sido efetivamente examinado pelo acórdão recorrido, mesmo sem menção expressa aos artigos de lei correspondentes.
3. A Segunda Seção, no julgamento do recurso especial repetitivo REsp nº 1.729.593/SP, fixou a tese de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
4. Referido entendimento pode se aplicado extensivamente para impedir que referido prazo seja modificado por iniciativa dos fornecedores quando da celebração do contrato de financiamento imobiliário. Precedentes.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.581.066/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.)

ADMINISTRATIVO. SFH. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. FGTS. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO COLIGADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. TEMA 996 DO STJ. ATRASO NA OBRA CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CEF AFASTADA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CC. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação Cível interposta contra Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, que objetivava a rescisão da relação contratual celebrada entre as partes, condenando-se a construtora ré à restituição de 100% dos valores pagos (R$ 40.653,92) e a CEF à restituição de 100% dos valores recebidos (R$ 13.360,27), devidamente corrigidos. Subsidiariamente, caso se entendesse que a CEF não descumpriu o contrato, pugnou pela rescisão com devolução de 90% do valor pago à instituição financeira. Requereu, ainda, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a abstenção de inclusão de seu nome em cadastros restritivos de crédito. 2. Nos contratos coligados, quando os efeitos da tutela jurisdicional pretendida se refletirem em todas as relações jurídicas firmadas, faz-se indispensável a formação do litisconsórcio necessário, como dispõe o art. 114 do Código de Processo Civil. Precedentes do STJ. 3. Como um dos pedidos da fiduciante é a rescisão do contrato de financiamento, é inquestionável que, caso acolhida a sua pretensão, os efeitos se refletirão no contrato de compra e venda. Litisconsórcio passivo necessário entre a CEF, o vendedor e a construtora. 4. Embora o contrato de compra e venda e financiamento firmado entre as partes, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela tenha estipulado outro prazo de construção, deverá ser observado o prazo previsto no contrato de promessa de compra e venda, como firmado no REsp nº 1.729.593 (Tema 996), julgado segundo o rito dos recursos repetitivos. 5. Contrato de promessa de compra e venda que estipula como prazo final da conclusão da construção 29/06/2023, já incluído o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis. 6. A Certidão nº 05/0137/2024 noticia que o Habite-se do empreendimento foi emitido em 22/10/2024, momento posterior à data limite prevista para a conclusão da obra. Atraso configurado. 7. No caso concreto, a CEF atuou exclusivamente como agente financeiro. Responsabilidade da CEF pelo atraso na construção do empreendimento residencial afastada. 8. Previsão contratual de responsabilidade da construtora, perante os adquirentes das unidades do referido empreendimento imobiliário, pela conclusão da edificação e por eventuais prejuízos sofridos em decorrência do seu atraso injustificado. 9. O inadimplemento da construtora acarreta a rescisão contratual com a restituição integral dos valores despendidos pelos fiduciantes para a celebração do negócio jurídico, conforme previsto no art. 475 do Código Civil. Incluindo a restituição das quantias oriundas do financiamento pela vendedora. Precedentes do STJ. 10. A Sentença deverá ser reformada em parte, de modo a julgar parcialmente procedente a pretensão autoral, julgando improcedente os pedidos em face da CEF, por ausência de responsabilidade, e procedente a pretensão em face da SPE CTV ILHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MAESTRA BRASIL EMPREENDIMENTOS LTDA, solidariamente, para restituir à ora parte apelante todos os valores por ela pagos em razão dos contratos rescindidos, incluindo sinal, as parcelas do financiamento que foram efetivamente repassadas à vendedora, juros de construção e demais encargos do financiamento pagos durante toda a fase de construção. 11. Apelação parcialmente provida. (TRF2, AC 5082609-77.2023.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator para Acórdão REIS FRIEDE, julgado em 18/06/2026)

Por essas razões, merece acolhida a pretensão recursal de reconhecimento da mora contratual.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

Os juros de obra (também designados como “taxa de evolução de obra” ou “taxa de construção”) são cobrados nos financiamentos destinados à aquisição de imóveis na planta, devendo ser pagos pelo adquirente durante o prazo contratual necessário à conclusão do empreendimento e entrega das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996, fixou orientação vinculante no sentido de que é ilícita a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

A propósito:

"1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância."

Dessa forma, embora seja legítima a cobrança da taxa de evolução de obra durante o período regular de construção, sua incidência deve cessar quando ultrapassado o prazo contratual de entrega do imóvel.

No presente caso, reconhecido o atraso na entrega da unidade, é indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após 30/6/2022, devendo ser restituídos ao apelante os valores comprovadamente pagos a esse título a partir de então, acrescidos de correção monetária e juros de mora, observada a forma de apuração em liquidação de sentença.

DA RESPONSABILIDADE DA CEF

Nesse tópico, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que sua responsabilidade por vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel dependerá do papel exercido na relação contratual. Assim, a CEF não será considerada parte legítima quando atuar exclusivamente como agente financeiro.

Por outro lado, será parte legítima quando atuar como agente executor de políticas públicas habitacionais, especialmente em programas voltados à moradia de interesse social, destinados a pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Nesse sentido, leia-se a ementa do referido julgado, in verbis:

RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL.

1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE.

3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.

4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7).

5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido.

(REsp 897.045, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - QUARTA TURMA, DJE 15/04/2013)

Portanto, as hipóteses de responsabilização da CEF são limitadas à participação na escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra.

No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o STJ possui entendimento de que, nos casos em que a atuação da CEF ocorre exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, não detém ela legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESPONSABILIDADE SECURITÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ARTS. 373, 435, 489, 1.013 E 1.022 DO CPC/2015. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E ANÁLISE DE MATERIAL PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. Não se conhece de Recurso Especial no que se refere à violação aos arts. 373, 435, 489, 1.013 e 1.022 do CPC/2015 quando a parte não aponta, de forma clara, o vício em que teria incorrido o acórdão impugnado. Aplicação, por analogia, da Súmula 284/STF.

2. O Tribunal de origem, com base no conjunto probatório dos autos, consignou que, "No caso dos autos, da análise dos documentos juntados, em especial do 'Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Pessoa Física - Recurso FGTS' (evento 1, OUT3), constata-se que a Caixa Econômica Federal não participou da fiscalização e da realização da obra. Tanto é assim que a cláusula 8º, parágrafo segundo, alínea 'k' atribui à Construtora a responsabilidade pela segurança e solidez da construção, bem como pelos requisitos técnicos indispensáveis ao bom andamento da obra, enquanto que a alínea 'n', dispõe sobre sua responsabilidade 'decorrente de vícios de construção devidamente comprovados, sob pena de ser considerado inidôneo para firmar novos contratos com a CEF'. A CEF, portanto, agiu, tão somente, como agente financeiro que emprestou o dinheiro aos autores para a aquisição das moradias. Mesmo que os recursos para o financiamento sejam oriundos do programa da Lei 11.977/2009, a CAIXA é mera repassadora de valores ao alienante. Assim, é incontestável a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para responder pelos danos com o atraso na entrega do imóvel, pois apenas financiou a aquisição do bem" (fl. 330, e-STJ).

3. O acolhimento da pretensão recursal demanda a apreciação das cláusulas contratuais, bem como do contexto fático-probatório dos autos, o que é inviável em Recurso Especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional.

5. Recurso Especial não conhecido.

(STJ, REsp 1758577/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 09/10/2018, DJe 28/11/2018)

In casu, compulsando a documentação que instrui os autos, verifica-se que a Caixa Econômica Federal exerce uma função que extrapola a de um mero agente financeiro, pois tem a responsabilidade de fiscalizar o prazo da construção do empreendimento, podendo, inclusive, substituir a construtora em caso de descumprimento dos prazos de construção, conforme previsão contratual:

"29 DA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A INCORPORADORA, desde já, concorda com a substituição da CONSTRUTORA, qualificada no Quadro "A", mediante a vontade da maioria de todos DEVEDOR(ES)/ADQUIRENTES, devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda:

a) quando vier a ser comprovada a falsidade de qualquer declaração feita pela CONSTRUTORA, no processo de financiamento ou no contrato;

b) quando, contra a CONSTRUTORA, for movida qualquer ação ou execução ou decretada qualquer medida judicial ou administrativa que, de algum modo, afete o andamento da obra;

c) no caso de falência da CONSTRUTORA;

d) se houver infração, pela CONSTRUTORA, de qualquer ITEM do presente contrato de financiamento;

e) se for modificado o projeto pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras, orçamentos e demais documentos aceitos pela CAIXA e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CAIXA; f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual;

g) se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA;

h) se ocorrer empreitada integral da obra contratada."

Em caso semelhante, restou assim decidido:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO PEDIDO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por H. C. D. S. e A. A. R. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. Os autores firmaram, em 23/12/2015, contrato de compra e venda de terreno com mútuo para construção de unidade habitacional no valor de R$ 320.000,00, sendo R$ 250.000,00 financiados pela CEF. A obra estava prevista para entrega em 24/12/2018, mas permaneceu paralisada desde abril de 2017, sendo retomada apenas em 2022 após substituição da construtora. Requereram a rescisão contratual, devolução de valores pagos, indenização por danos morais e ressarcimento de aluguéis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a CEF possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual relacionado ao atraso na entrega da obra; (ii) estabelecer se é cabível a resolução do contrato de financiamento com restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se há responsabilidade da CEF por danos morais e materiais em razão do inadimplemento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A atuação da CEF não se restringiu à de mera agente financeira, pois exerceu fiscalização físico-financeira da obra e promoveu a substituição da construtora, o que configura ingerência direta no empreendimento e, por consequência, sua legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. 4. O atraso de mais de 72 meses entre a assinatura do contrato e a retomada da obra caracteriza inadimplemento absoluto, rompendo a base objetiva do negócio e autorizando a resolução contratual com fundamento no art. 475 do Código Civil e na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, diante da vulnerabilidade dos mutuários e da natureza coligada dos contratos de financiamento e aquisição do imóvel. 5. A responsabilidade da CEF decorre da mora desproporcional e da frustração do projeto de vida dos autores, sendo devida a restituição integral das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, com correção monetária e juros de mora conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal. 6. O atraso excessivo gerou abalo psicológico e comprometimento da dignidade dos consumidores, ultrapassando os limites do mero aborrecimento, o que justifica a indenização por danos morais no valor total de R$ 30.000,00, considerando o caráter compensatório e pedagógico da reparação. 7. Restou comprovado o pagamento de aluguéis entre junho de 2017 e setembro de 2019, no valor de R$ 750,00 mensais, fazendo jus os autores ao ressarcimento dos danos materiais efetivamente demonstrados, corrigidos e acrescidos de juros de mora desde cada desembolso. 8. A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação atende aos critérios legais previstos no § 2º do art. 85 do CPC. 9. Sobreveio aos autos, na data de 28/01/2026, petição da parte apelante, por meio da qual requer a desistência do pedido formulado no item 4.1.1 da apelação, referente à resolução do contrato. Trata-se de desistência do recurso, admitida a qualquer tempo, independentemente da anuência da parte contrária, nos termos do art. 998 do CPC. Desse modo, impõe-se o reconhecimento da desistência recursal quanto ao referido ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso provido, julgando prejudicada a apelação quanto ao pedido do item 4.1.1, diante de sua evidente perda de objeto, de acordo com o art. 932, III, do CPC. Tese de julgamento: 1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes de inadimplemento contratual em financiamento habitacional no âmbito do SFH, quando exerce fiscalização físico-financeira da obra e promove a substituição da construtora. 2. O atraso superior a 72 meses na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento absoluto, ensejando a resolução do contrato de financiamento com restituição integral dos valores pagos pelo mutuário. 3. O inadimplemento contratual que frustra o direito à moradia e compromete projeto de vida do consumidor enseja indenização por danos morais. 4. A comprovação de pagamentos realizados a título de aluguel em razão do inadimplemento da entrega do imóvel justifica o ressarcimento por danos materiais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 187, 395, parágrafo único, 403, 475 e 884; CDC, arts. 6º, 14 e 47; CF/1988, art. 5º, X; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.102.539/PE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 09.08.2011; STJ, Súmula 543. (TRF2, AC 5020514-88.2021.4.02.5001, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator para Acórdão GUILHERME BOLLORINI PEREIRA, julgado em 03/06/2026)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO PELO SFH. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que reconheceu o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora, rescindiu o contrato e condenou os réus à devolução das parcelas pagas, bem como ao pagamento de indenização por danos morais e aplicação invertida de cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a CEF possui responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual autoriza a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos; (iii) determinar se é cabível a inversão da cláusula penal em desfavor dos fornecedores; (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel enseja indenização por dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A CEF não atua como mera agente financeira, pois o contrato lhe atribui funções de fiscalização da obra, liberação de recursos conforme o avanço físico e possibilidade de substituição da construtora em caso de inadimplemento. 2. A demora injustificada na substituição da construtora, aliada à ausência de providências eficazes após a paralisação da obra, caracteriza falha na execução contratual e atrai a responsabilidade da instituição financeira. 3. O atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual, mesmo considerada a prorrogação, configura inadimplemento apto a autorizar a rescisão contratual, com restituição das parcelas pagas pela adquirente. 4. A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do mutuário deve ser aplicada de forma inversa contra os fornecedores, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 971, como forma de assegurar o equilíbrio contratual. 5. O atraso prolongado na entrega do imóvel, aliado à frustração do direito à moradia, à paralisação das obras e à invasão do empreendimento, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. V. DISPOSITIVO E TESES 6. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. A CEF responde solidariamente pelo atraso na entrega de imóvel quando exerce funções de fiscalização e gestão do empreendimento. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual com restituição das parcelas pagas. 3. A cláusula penal prevista em desfavor do consumidor deve ser invertida contra o fornecedor em caso de inadimplemento, nos termos do Tema 971 do STJ. 4. O atraso prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável. (TRF2, AC 5104827-02.2023.4.02.5101, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator para Acórdão ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, julgado em 04/05/2026)

CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ABANDONO DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO E CONSTRUTORA. DANOS MORAIS E MATERIAIS COMPROVADOS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO A PESSOAS JURÍDICAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. ART. 85, DO CPC. RECURSOS DA CEF, DA AUTORA E DA 1ª RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. Há prova documental que evidencia a insuficiência financeira da 1ª ré. Desse modo, diante das circunstâncias delineadas no presente cenário fático, deve-se reconhecer a hipossuficiência econômica da ora apelante perante as despesas processuais, devendo ser reconhecido seu direito à justiça gratuita.

2. No caso em comento, considerando que o prazo de construção foi previsto em 25 meses, e tendo o contrato sido assinado em 23/10/2015, a obra deveria ter sido concluída em 23/11/2017. Todavia, segundo admite a própria construtora ré, a obra encontra-se paralisada desde novembro de 2015.

3. In casu, a CEF exerce uma função que extrapola a de um mero agente financeiro, pois tem a responsabilidade de fiscalizar o prazo da construção do empreendimento, podendo, inclusive, substituir a construtora em caso de descumprimento injustificado dos prazos de construção, conforme previsão contratual (cláusula vigésima oitava).

4. Verificado o significativo atraso da obra por parte da Construtora e a inércia da CAIXA em contornar o problema, a tempo e modo devido, não restam dúvidas acerca da responsabilização da CEF pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel ao apelante, o que é fato incontroverso nos autos.

5. A conduta negligente das contratadas ocasionou o atraso na entrega do imóvel, que ainda não foi entregue mesmo após quase 5 anos da previsão inicial, o que extrapola a normalidade da relação contratual, gerando aos apelantes o direito à indenização por danos morais, que deve corresponder à lesão de caráter não patrimonial sofrida que implique em transtorno psicológico ou relativo à sua reputação.

6. Sopesando o evento danoso e a sua repercussão na esfera dos ofendidos, tem-se como proporcional e adequado o valor da indenização por danos morais fixado no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que efetivamente concilia a pretensão compensatória, pedagógica e punitiva da indenização com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa.

7. A condenação em honorários se dá com base nas disposições do art. 85, do CPC, de modo que, sendo o pedido procedente, a condenação sucumbencial deve se dar com base, primeiramente, no valor da condenação ou do proveito econômico obtido, em conformidade com a gradação insculpida no art. 85, § 2º, do CPC.

8. Conforme se depreende dos comprovantes juntados aos autos, foram pagas 11 parcelas no valor de R$ 1.000,00, o que totalizaria R$ 11.000,00, a título de sinal, devendo ser devolvida a referida importância.

9. Recursos de apelação da CEF, da autora e da 1ª ré parcialmente providos

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0136005-46.2017.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julg. em 17.8.2021)

Verifica-se, pois, que a atuação da CEF como agente executor, e não mero financiador em sentido estrito, está amplamente evidenciada nos autos.

Desse modo, verificados os pressupostos fáticos e jurídicos da responsabilidade da CEF, deve ser reconhecida a sua responsabilidade solidária pelo pagamento das verbas indenizatórias decorrentes da condenação (ressarcimento dos juros de obra), na forma acima determinada.

DO PEDIDO DE APLICAÇÃO DE MULTA moratória (ART. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/2018)

Reconhecida a mora da incorporadora na entrega da unidade, é devida a multa moratória prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/2018, correspondente a 1% do valor efetivamente pago à ré Torres do Morin SPE Ltda. por mês de atraso, computado o período de mora ora reconhecido (30/6/2022 a 29/9/2022), com os acréscimos de juros e correção monetária na forma da lei, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença.

DO PEDIDO DE DANOS MORAIS

No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, contudo, a pretensão não merece acolhimento.

Embora configurado atraso contratual, tal circunstância, por si só, não enseja automaticamente reparação extrapatrimonial. É necessária a demonstração de circunstância excepcional que ultrapasse os meros dissabores decorrentes do inadimplemento contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que o atraso na entrega de imóvel, desacompanhado de circunstâncias agravantes, configura mero inadimplemento contratual, não gerando, automaticamente, dano moral indenizável. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL AFASTADA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra acórdão de apelação parcialmente provido em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel.
2. A controvérsia trata de ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel, com pedidos de cláusula penal moratória, restituição da taxa de evolução de obra e danos morais.
3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, aplicou multa moratória, determinou a restituição simples da taxa de evolução de obra e fixou danos morais.
4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para limitar a cláusula penal aos valores pagos diretamente à incorporadora até o "Habite-se" e manteve, por maioria, a condenação por danos morais;
nos embargos de declaração, corrigiu erro material na ementa, sem efeitos modificativos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o mero atraso de aproximadamente cinco meses na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, com violação dos arts. 186 e 927 do CC; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à não configuração, em regra, de dano moral pelo simples atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado em atraso na entrega de imóvel, não gera dano moral, salvo circunstâncias excepcionais que atinjam direitos da personalidade.
7. O atraso de aproximadamente cinco meses não é excessivo e, por si só, não autoriza compensação extrapatrimonial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial conhecido e provido.
Tese de julgamento: "1. O mero inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imóvel não configura, por si, dano moral indenizável, exigindo-se prova de circunstância excepcional e gravosa. 2. Atraso de aproximadamente cinco meses não é excessivo e não autoriza, por si só, compensação por dano moral".
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186 e 927.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.258.344/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/5/2026; STJ, AREsp n. 3.162.686/GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.961.180/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026.
(REsp n. 2.259.129/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO. CONFIGURAÇÃO. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. NÃO PROVIMENTO.
1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o mero atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, indenização por dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais aptas a configurar lesão extrapatrimonial relevante.
Admite-se, contudo, a indenização por danos morais nas hipóteses em que ficar caracterizado atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel.
2. Hipótese em que o Tribunal de origem reconheceu a ocorrência de atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, por período aproximado de quatro anos, circunstância suficiente para caracterizar o dano moral indenizável.
3. A revisão das conclusões adotadas pelo acórdão recorrido quanto à configuração do dano moral demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, incide o óbice da Súmula 83/STJ.
5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 501/502 e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.
(AgInt no AREsp n. 3.120.816/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. SÚMULA N. 481/STJ. REEXAME PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO SUPERIOR A UM ANO. CARACTERIZAÇÃO COM BASE NAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Consoante a Súmula n. 481/STJ, a concessão do benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica, inclusive as que se encontram em recuperação judicial, exige a demonstração efetiva da impossibilidade de arcar com os encargos processuais. O Tribunal de origem, soberano na análise fática, indeferiu a benesse por ausência de prova da hipossuficiência, conclusão que não pode ser revista nesta via estreita ante o óbice da Súmula n. 7/STJ.
2. A jurisprudência desta Corte Superior orienta que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, dano moral indenizável. Todavia, a condenação pode ser mantida quando o atraso é excessivo ou quando as instâncias ordinárias identificam circunstâncias específicas que transbordam o mero dissabor.
3. No caso dos autos, o Tribunal estadual assentou que o atraso superior a um ano após o prazo de tolerância, sopesado com a gravidade da conduta da construtora, caracterizou abalo aos direitos da personalidade. Para desconstituir tal premissa, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula n. 7/STJ.
4. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ que admite a reparação em casos de atraso prolongado, aplica-se o óbice da Súmula n. 83/STJ.
Recurso especial não conhecido.
(REsp n. 2.083.226/SE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.)

Na presente situação, apesar do atraso verificado, não há elementos suficientes nos autos indicando violação a direitos da personalidade do autor ou situação excepcional capaz de justificar compensação por dano moral. A frustração decorrente do inadimplemento contratual, embora compreensível, permanece inserida na esfera dos dissabores inerentes às relações negociais.

Dessa forma, inexistindo circunstâncias extraordinárias, inviável a condenação por danos morais.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação para, reformando a sentença: (a) reconhecer a ilicitude da cobrança da taxa de evolução de obra no período de 30/6/2022 a 29/9/2022, condenando as rés, solidariamente, a restituir os valores pagos nesse período, com correção monetária e juros de mora, a apurar em liquidação; (b) condenar a ré Torres do Morin SPE Ltda. ao pagamento da multa moratória do art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/2018, sobre o valor pago pelo autor, relativa ao período de mora reconhecido, a apurar em liquidação; (c) manter a improcedência do dano moral; (d) redistribuir a sucumbência, condenando as rés, proporcionalmente (art. 86 do CPC), em honorários de 10% sobre o valor da condenação, e o autor em honorários proporcionais ao capítulo em que sucumbiu (dano moral), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002950168v12 e do código CRC 0c98e2bc.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 10/07/2026, às 21:32:40