Apelação Cível Nº 5001525-33.2023.4.02.5108/RJ

RELATÓRIO

EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS interpõe apelação contra sentença proferida em embargos de terceiros distribuídos por dependência à ação de execução de título extrajudicial nº 0000086-97.2008.4.02.5108, que julgou procedente o pedido para determinar o levantamento imediato da hipoteca sobre o  apartamento n°. 502, com direito a uma vaga de garagem, do Bloco 2, River Side, do Edifício Teresópolis Residence Service.

Em suas razões recursais, alega que: não houve preclusão consumativa, pois apresentou a segunda contestação dentro do prazo e assim que percebeu o erro na primeira contestação; não há impedimento legal para o aditamento dentro do prazo da defesa. Assim, a sentença deve ser anulada por error in procedendo; não foi comprovada a quitação integral do bem entre o primeiro adquirente e a construtora, portanto não deve se falar em liberação da hipoteca, com base na Súmula nº 308 do STJ.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

O Procurador Regional da República Magnus Albuquerque opinou pelo desprovimento da apelação.

É o relatório.

VOTO

No caso, os embargantes narram que adquiriram o imóvel de boa-fé em 18/11/2021, pelo valor de R$ 170.000,00, mediante instrumento particular de compra e venda celebrado com Fábio Sebastião Bezerra de Lima, que, por sua vez, havia adquirido a unidade da construtora LEFRAN INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA em 20/12/2020, por R$200.000,00. As hipotecas registradas na matrícula do imóvel foram constituídas pela construtora em favor da Caixa Econômica Federal - CEF e, posteriormente cedidas à EMGEA, por escritura de cessão de créditos.

Preliminarmente, verifica-se que a EMGEA protocolou voluntariamente uma contestação no dia 25/09/2023, às 15h e 54 min., na qual reconheceu expressamente a procedência do pedido e a aplicação da Súmula nº 308 do STJ ("De fato, verifica-se que o caso em tela se subsume aos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça"). No mesmo dia, às 20h e 21min., apresentou a segunda contestação, com o sentido oposto à primeira, afirmando que não deve ser aplicada a citada súmula, pois não houve a comprovação do pagamento do bem e de que os embargantes não demonstraram ser detentores do imóvel.

A preclusão consumativa é instituto processual que impede a repetição de um ato processual, o qual já produziu efeitos plenos, não se aplicando à mera correção de erros materiais.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA . CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.

1. A correção de erro material não se sujeita aos institutos da preclusão e da coisa julgada por constituir matéria de ordem pública cognoscível de ofício pelo julgador.

2. Agravo interno a que se nega provimento .

(STJ - AgRg no AREsp: 176573 PR 2012/0097665-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 17/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021).

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGADA OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. INCONFORMISMO. JUROS COMPENSATÓRIOS. ERRO MATERIAL DO TÍTULO EXEQUENDO. CORREÇÃO. POSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA, COGNOSCÍVEL, DE OFÍCIO, PELO JULGADOR. ALEGADA INCIDÊNCIA DA SÚMULA 113/STJ. PRECLUSÃO. QUESTÃO QUE DEVERIA TER SIDO ARGUIDA NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS ACÓRDÃOS CONFRONTADOS. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
I. Agravo interno aviado contra decisão que julgara Recurso Especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015.
II. (...)
VII. Na forma da jurisprudência do STJ, a correção de erro material não se sujeita aos institutos da preclusão e da coisa julgada, por constituir matéria de ordem pública, cognoscível, de ofício, pelo julgador. Precedentes: AgInt no AREsp 1.143.830/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 28/02/2018; AgInt no REsp 1.678.631/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 20/11/2017; AgInt nos EDcl no AREsp 869.776/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 11/10/2016; AgRg no AREsp 716.718/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 03/10/2016.
(...)
XIII. Agravo interno improvido.
(STJ. AgInt no REsp n. 1.522.505/SC, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 16/9/2020).

Na hipótese, verifica-se que a segunda contestação foi protocolada no mesmo dia, poucas horas após a apresentação da primeira e ainda no prazo legal para a apresentação da defesa. Além disso, sua finalidade restringiu-se à correção de erro material constante da peça anteriormente apresentada, consistente no reconhecimento do direito alegado pela parte autora, equívoco decorrente da existência de diversos embargos de terceiro envolvendo o mesmo empreendimento e formulando pedidos idênticos. Não se trata, portanto, de substituição da defesa ou de inovação na tese jurídica, mas de mera retificação de erro material, realizada tempestivamente, razão pela qual não incide a preclusão consumativa.

Embora tenha sido afastada a preclusão, não deve ser acolhido o pedido para declarar a nulidade da sentença, tendo em vista que não houve prejuízo, e o mérito da demanda foi analisado com base na documentação apresentada pelos embargantes.

A quitação do preço pelos embargantes junto ao vendedor intermediário (Fábio Sebastião Bezerra de Lima) está documentalmente comprovada, e a quitação deste junto à construtora também consta do contrato de compra e venda, no qual a construtora confessou ter recebido o valor de R$ 200.000,00 à vista e deu "plena, rasa e geral quitação".

A oposição de embargos de terceiro por promissário comprador não exige o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. A Súmula nº 84 do STJ admite expressamente a defesa da posse fundada em compromisso de compra e venda desprovido de registro.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o celebrante de promessa de compra e venda tem legitimidade para proteger a posse contra penhora incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA . EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . POSSE. HIPOTECA. INEFICÁCIA. 1 . Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. O reconhecimento da nulidade pelo cerceamento de defesa exige que seja demonstrado o prejuízo concreto sofrido pela rejeição implícita de provas consideradas desnecessárias pelo juízo. 3 . A jurisprudência desta Corte admite a oposição de embargos de terceiro para defender posse indireta decorrente de promessa de compra e venda de imóvel não registrada (Súmula nº 84/STJ).Precedentes. 4. A teor da Súmula nº 308/STJ, a garantia hipotecária prestada pela construtora ao agente financeiro não tem eficácia sobre o terceiro promitente comprador do imóvel . 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2145266 SP 2022/0170713-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 28/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2023).

No caso em exame, não há qualquer indício de má-fé dos embargantes ou de fraude à execução. A aquisição do imóvel ocorreu em 2021, muito tempo após o ajuizamento da execução (2008), mas a hipoteca registrada na matrícula não impede a aplicação da Súmula nº 308 do STJ, que expressamente declara a ineficácia da garantia real perante os adquirentes.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação apenas para afastar a preclusão consumativa da contestação.

Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002969310v13 e do código CRC 7e51d461.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
Data e Hora: 27/07/2026, às 17:13:09

Apelação Cível Nº 5001525-33.2023.4.02.5108/RJ

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. RETIFICAÇÃO DE CONTESTAÇÃO PARA CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA GARANTIA REAL EM RELAÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença proferida em embargos de terceiro ajuizados por adquirentes de imóvel que pleitearam a desconstituição da constrição incidente sobre o bem e o reconhecimento da ineficácia da hipoteca constituída pela construtora em favor da Caixa Econômica Federal, posteriormente cedida à EMGEA. Os embargantes alegaram ter adquirido o imóvel de boa-fé mediante cadeia sucessiva de contratos particulares de compra e venda, com quitação integral do preço. A EMGEA sustentou, em grau recursal, a ocorrência de preclusão consumativa quanto à segunda contestação, apresentada para retificar erro material constante da primeira defesa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a segunda contestação apresentada pela EMGEA configura ato processual atingido pela preclusão consumativa ou mera correção tempestiva de erro material; e (ii) estabelecer se a hipoteca constituída pela construtora produz efeitos em relação aos terceiros adquirentes de boa-fé, ainda que os compromissos de compra e venda não tenham sido registrados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preclusão consumativa impede a repetição de ato processual já validamente praticado, mas não alcança a correção de erro material, matéria de ordem pública que pode ser retificada sem afronta à estabilidade processual.

4. A segunda contestação foi apresentada no mesmo dia da primeira, dentro do prazo legal de defesa, e teve como finalidade exclusiva corrigir equívoco material consistente no reconhecimento indevido da procedência do pedido, decorrente da existência de diversos processos semelhantes envolvendo o mesmo empreendimento.

5. A retificação tempestiva não caracteriza substituição da defesa nem inovação da tese jurídica, razão pela qual não incide a preclusão consumativa.

6. O afastamento da preclusão não impõe a nulidade da sentença, pois não houve demonstração de prejuízo processual, tendo o mérito sido apreciado com base no conjunto probatório constante dos autos.

7. A documentação comprova a quitação integral do preço pelos embargantes ao vendedor intermediário e, igualmente, a quitação deste perante a construtora, que declarou expressamente o recebimento integral do valor e conferiu plena, rasa e geral quitação.

8. A oposição de embargos de terceiro fundada em compromisso de compra e venda independe do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, desde que demonstradas a posse e a inexistência de má-fé ou fraude à execução.

9. A hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro é ineficaz perante o terceiro adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula nº 308 do STJ, inexistindo nos autos elementos que evidenciem fraude à execução ou má-fé dos embargantes.

IV. DISPOSITIVO E TESES

10. Apelação parcialmente provida.

Teses de julgamento:

1. A correção tempestiva de erro material em contestação, apresentada dentro do prazo de defesa e sem inovação das alegações, não se submete à preclusão consumativa.

2. A ausência de prejuízo processual afasta a decretação de nulidade da sentença.

3. O compromisso de compra e venda não registrado confere legitimidade ao promitente comprador para opor embargos de terceiro em defesa da posse.

4. A hipoteca constituída pela construtora em favor de agente financeiro é ineficaz em relação ao terceiro adquirente de boa-fé, ainda que registrada na matrícula do imóvel.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação apenas para afastar a preclusão consumativa da contestação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 31 de julho de 2026.

Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002969311v4 e do código CRC 785a23a3.

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Signatário (a): ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
Data e Hora: 03/08/2026, às 16:18:28

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 28/07/2026 A 31/07/2026

Apelação Cível Nº 5001525-33.2023.4.02.5108/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária