Rua Acre, 50, sala 402 - Bairro: Centro - CEP: 20081-000 - Fone: (21) 2282.7834 - https://www10.trf2.jus.br/portal/ - Email: gablnbm@trf2.jus.br

Apelação Cível Nº 5035536-50.2025.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pelos autores, R. R. e P. O. B. (evento 62, APELACAO1), da sentença proferida pela 5ª Vara Federal de Vitória/ES (evento 56, SENT1), na ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, que julgou improcedente o pedido de anulação dos leilões extrajudiciais do imóvel situado à Rua Júlia Lacourt Penna, nº 161, apartamento 202, Jardim Camburi, Vitória/Espírito Santo - CEP: 29.090-210, em razão de não ter existido infringência à Lei nº 9.514/1997.

Alegam nulidade na consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, em razão da ausência de notificação regular para a purga da mora e para ciência da realização dos leilões, em descumprimento à Lei nº 9.514/1997.

Ademais, defendem que o procedimento é nulo, pois o segundo leilão foi realizado sete dias após a realização do primeiro, o que viola o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

Requerem a nulidade dos atos expropriatórios extrajudiciais, com a repetição do procedimento extrajudicial, com interstício de quinze (15) dias entre o primeiro e segundo leilões.

Contrarrazões (evento 69, CONTRAZ1).

O Ministério Público Federal manifestou-se no sentido da ausência de interesse público a justificar sua intervenção no processo (evento 5, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002958642v8 e do código CRC 7f0a229e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 17/07/2026, às 12:10:43

Rua Acre, 50, sala 402 - Bairro: Centro - CEP: 20081-000 - Fone: (21) 2282.7834 - https://www10.trf2.jus.br/portal/ - Email: gablnbm@trf2.jus.br

Apelação Cível Nº 5035536-50.2025.4.02.5001/ES

VOTO

Trata-se de apelação interposta pelos autores, R. R. e P. O. B. (evento 62, APELACAO1), da sentença proferida pela 5ª Vara Federal de Vitória/ES (evento 56, SENT1), na ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, que julgou improcedente o pedido de anulação dos leilões extrajudiciais do imóvel situado à Rua Júlia Lacourt Penna, nº 161, apartamento 202, Jardim Camburi, Vitória/Espírito Santo - CEP: 29.090-210, em razão de não ter existido infringência à Lei nº 9.514/1997.

Os requisitos de admissibilidade da apelação estão presentes.

Os apelantes alegam nulidade na consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, em razão da ausência de notificação regular para a purga da mora e para ciência da realização dos leilões.

Os apelantes não têm razão. Isso porque não há nulidade na consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, pois existe comprovação de intimação regular dos devedores para a purga da mora e de notificação das datas dos leilões.

A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

O registro de matrícula do imóvel, AV-1-9.032, indica que os devedores fiduciantes foram intimados pessoalmente para o pagamento do débito (evento 42, COMP3):

Todavia, o prazo para pagamento transcorreu sem a purgação da mora.

No caso, não foram demonstrados quaisquer vícios na notificação pessoal dos devedores para purgar a mora, pois os mutuários foram intimados pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis, que goza de presunção de veracidade e não foi afastada por prova idônea.

Uma vez que a certidão de ônus reais goza de presunção de veracidade, a consolidação da propriedade, em 18/08/2025, a favor da entidade bancária foi regular, AV-11-19.249 (evento 42, COMP6):

Nesse cenário, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

Não se desconhece que a Lei nº 14.711/2023 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e do horário dos leilões ao devedor.

A notificação do devedor para ciência da data de realização dos leilões tem por objetivo viabilizar o exercício de seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Na hipótese dos autos, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário foi legítima.

A Lei nº 13.465/2017 introduziu os §§ 2º-A e 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/97 para a comunicação das datas dos leilões por correspondência, o que restou cumprido pela CEF, que enviou as correspondências para o endereço do imóvel alienado: Rua Júlia Lacourt Penna, nº 161, apartamento 202, Jardim Camburi, Vitória/Espírito Santo - CEP: 29.090-210 (evento 20, COMP4) e (evento 20, COMP6).

Embora o AR de notificação do leilão tenha sido assinado por terceiro (evento 20, COMP4 e evento 20, COMP6), eles já tinham ciência inequívoca de que se encontravam em mora, já que informaram, na petição inicial, as datas dos dois leilões (evento 1, INIC1), mas não adotaram qualquer providência concreta no sentido do adimplemento dos valores devidos: 

Além disso, não existiu prejuízo para as partes, já que não houve arrematação do imóvel no primeiro leilão, em 03/11/2025, e poderiam ter readquirido o bem antes do segundo leilão, que ocorreu em 10/11/2025 (evento 20, COMP2), o que evitaria ser arrematado por terceiros, como na hipótese dos autos (evento 40, PET1) e (evento 50, PET1):

Cito o seguinte precedente do STJ em abono a tese:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022).

Outrossim, o devedor que alega nulidade por falta de notificação, mas que sabia das datas dos leilões e não demonstra interesse ou capacidade de purgar a mora até a arrematação, age com comportamento contraditório, o que fere a boa-fé objetiva.

Ainda que a notificação pessoal da data do leilão seja imprescindível (Tema 1095/STJ), a jurisprudência tem mitigado a nulidade quando fica provado que o devedor sabia do leilão e se manteve inerte ou agiu para criar dificuldades:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ.

1, A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, embora a regra geral exija a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais, a demonstração de sua ciência inequívoca supre a exigência formal e afasta a nulidade do ato expropriatório.

2. No caso dos autos, o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu expressamente pela existência de ciência inequívoca da parte agravante quanto à data aprazada para os leilões, uma vez que ajuizou a ação anulatória antes da realização da primeira praça, instruindo-a com cópia do próprio edital do leilão.

3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para afastar a premissa de ciência inequívoca e acolher a tese de nulidade por ausência de intimação pessoal formal, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ.

4. Estando o acórdão recorrido em perfeita consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, incide também, na espécie, o óbice intransponível da Súmula n. 83/STJ.

5. Agravo interno improvido".

(AgInt no AREsp n. 3.020.630/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 8/6/2026).

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CRÉDITO, DOS LEILÕES E DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VIOLAÇÃO DO DO CPC. ART. 489 INOCORRÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO.

1. Ação anulatória de execução extrajudicial do crédito, dos leilões e da arrematação do imóvel.

2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.

3. Não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada. Precedentes.

4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

5. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.

6. Agravo interno não provido".

(AgInt no AREsp n. 2.981.040/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 6/3/2026).
 

Por fim, o art. 27, §1º, da Lei 9.514/1997, estabelece que, em caso de insucesso no primeiro leilão, o segundo deve ser realizado dentro de quinze dias. Assim, o procedimento adotado pela CEF foi regular. Não é possível acolher a interpretação que os apelantes tentam extrair da lei, pois o lapso temporal de quinze dias é aquele dentro do qual o segundo leilão deve ocorrer, e não o contrário, ou seja, a lei determina que o segundo leilão ocorra nos quinze dias seguintes ao primeiro, e não após um intervalo mínimo:

"Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes".     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

Portanto, a consolidação da propriedade foi regular e não há no processo qualquer indício de que o direito de preferência não tenha sido assegurado aos autores.

Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro, em 1%, os honorários advocatícios fixados pela sentença em desfavor dos autores, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º, com a ressalva da condição suspensiva de exigibilidade a que alude o art. 98, §3º, do CPC. 

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002958643v14 e do código CRC 518c1567.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 05/08/2026, às 18:37:08

Rua Acre, 50, sala 402 - Bairro: Centro - CEP: 20081-000 - Fone: (21) 2282.7834 - https://www10.trf2.jus.br/portal/ - Email: gablnbm@trf2.jus.br

Apelação Cível Nº 5035536-50.2025.4.02.5001/ES

EMENTA

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. IMÓVEL FINANCIADO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INADIMPLÊNCIA. EXPROPRIAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE REGULAR. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. NOTIFICAÇÃO PARA O LEILÃO. SEM ARREMATAÇÃO NO PRIMEIRO LEILÃO. CIÊNCIA DOS DEVEDORES QUE NÃO READQUIRIRAM O BEM. SEGUNDO LEILÃO. REALIZADO DENTRO DE 15 DIAS. ART. 27,§ 1º DA LEI 9.514/1997. ARREMATAÇÃO POR TERCEIROS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Trata-se de apelação interposta pelos autores, R. R. e P. O. B., da sentença proferida pela 5ª Vara Federal de Vitória/ES, na ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, que julgou improcedente o pedido de anulação dos leilões extrajudiciais do imóvel situado à Rua Júlia Lacourt Penna, nº 161, apartamento 202, Jardim Camburi, Vitória/Espírito Santo - CEP: 29.090-210, em razão de não ter existido infringência à Lei nº 9.514/1997.

2. Os apelantes alegam nulidade na consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, em razão da ausência de notificação regular para a purga da mora e para ciência da realização dos leilões.

3. Não há nulidade na consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, pois existe comprovação de intimação regular dos devedores para a purga da mora e de notificação das datas dos leilões. A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

4. O registro de matrícula do imóvel indica que os devedores fiduciantes foram intimados pessoalmente para o pagamento do débito. Todavia, o prazo para pagamento transcorreu sem a purgação da mora. No caso, não foram demonstrados quaisquer vícios na notificação pessoal dos devedores para purgar a mora, pois os mutuários foram intimados pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis. Nesse cenário, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

5. Não se desconhece que a Lei nº 14.711/2023 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e do horário dos leilões ao devedor. A notificação do devedor para ciência da data de realização dos leilões tem por objetivo viabilizar o exercício de seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

6. A Lei nº 13.465/2017 introduziu os §§ 2º-A e 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/97 para a comunicação das datas dos leilões por correspondência, o que restou cumprido pela CEF, que enviou as correspondências para o endereço do imóvel alienado. Embora o AR de notificação do leilão tenha sido assinado por terceiro, eles já tinham ciência inequívoca de que se encontravam em mora, já que informaram, na petição inicial, as datas dos dois leilões, mas não adotaram qualquer providência concreta no sentido do adimplemento dos valores devidos.

7. Além disso, não existiu prejuízo para as partes, já que não houve arrematação do imóvel no primeiro leilão, em 03/11/2025, e poderiam ter readquirido o bem antes do segundo leilão, que ocorreu em 10/11/2025, o que evitaria ser arrematado por terceiros, como na hipótese dos autos. Precedente: (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022).

8.Outrossim, o devedor que alega nulidade por falta de notificação, mas que sabia das datas dos leilões e não demonstra interesse ou capacidade de purgar a mora até a arrematação, age com comportamento contraditório, o que fere a boa-fé objetiva. Ainda que a notificação pessoal da data do leilão seja imprescindível (Tema 1095/STJ), a jurisprudência tem mitigado a nulidade quando fica provado que o devedor sabia do leilão e se manteve inerte ou agiu para criar dificuldades. Precedentes: (AgInt no AREsp n. 3.020.630/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 8/6/2026) e (AgInt no AREsp n. 2.981.040/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 6/3/2026).

9. Por fim, o art. 27, §1º, da Lei 9.514/1997, estabelece que, em caso de insucesso no primeiro leilão, o segundo deve ser realizado dentro de quinze dias. Assim, o procedimento adotado pela CEF foi regular. Não é possível acolher a interpretação que os apelantes tentam extrair da lei, pois o lapso temporal de quinze dias é aquele dentro do qual o segundo leilão deve ocorrer, e não o contrário. Portanto, a consolidação da propriedade foi regular e não há no processo qualquer indício de que o direito de preferência não tenha sido assegurado aos autores.

10. Apelação desprovida. Majoração de honorários, com a ressalva da condição suspensiva de exigibilidade a que alude o art. 98, §3º, do CPC. 

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro, em 1%, os honorários advocatícios fixados pela sentença em desfavor dos autores, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º, com a ressalva da condição suspensiva de exigibilidade a que alude o art. 98, §3º, do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 05 de agosto de 2026.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002958644v6 e do código CRC 1a8757b1.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 05/08/2026, às 18:37:08

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 29/07/2026 A 05/08/2026

Apelação Cível Nº 5035536-50.2025.4.02.5001/ES

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária