Apelação Cível Nº 5008316-96.2024.4.02.5006/ES
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pelo terceiro prejudicado R. M. C. (evento 94/JF), tendo por objeto sentença (evento 22/JF) que julgou procedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando a declaração de nulidade dos leilões do imóvel discutido nos autos e seus atos subsequentes. A CEF foi condenada em custas e honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor atualizado da causa.
Sustenta a apelante, em suma, que:
1) A sentença é nula por ausência de integração do apelante ao feito como litisconsorte passivo necessário, uma vez que adquiriu o imóvel antes da prolação da sentença que anulou o leilão extrajudicial, tornando-se titular da relação jurídica discutida, em afronta aos arts. 114 e 115 do CPC;
2) No mérito, é terceiro adquirente de boa-fé, não podendo ser prejudicado por eventuais irregularidades ocorridas no procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial entre a Caixa Econômica Federal e o devedor fiduciante, invocando a jurisprudência do STJ, os princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da teoria da aparência. Sustenta que inexistia qualquer elemento que indicasse irregularidade na matrícula do imóvel e que eventual responsabilização deve recair exclusivamente sobre a credora fiduciária, sem afetar a aquisição regularmente realizada;
3) Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, o acolhimento da preliminar de nulidade da sentença ou, no mérito, o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença e preservar a aquisição do imóvel; subsidiariamente, pede o reconhecimento de sua condição de adquirente de boa-fé, com direcionamento de eventual responsabilização apenas à Caixa Econômica Federal.
No evento 118/JF, contrarrazões dos autores J. P. R. E OUTRO.
É o Relatório.
VOTO
Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta pelo terceiro prejudicado R. M. C. (evento 94/JF), tendo por objeto sentença (evento 22/JF) que julgou procedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando a declaração de nulidade dos leilões do imóvel discutido nos autos e seus atos subsequentes. A CEF foi condenada em custas e honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor atualizado da causa. Verbis:
“Trata-se de ação ajuizada por J. P. R. e D. A. R., devidamente qualificados, em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual objetivam a declaração de nulidade dos leilões do imóvel discutido nos autos e seus atos subsequentes.
Aduz a parte autora que firmou contrato de compra e venda de bem imóvel mediante alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal, em relação ao imóvel de matrícula nº 47563, localizado à Rua Cerejeira 2, Centro da Serra 2, Serra-ES.
Argumentam que não foram notificados para exercer seu direito de preferência.
Com a inicial, vieram os documentos do evento 1, INIC1.
Decisão do evento 4, DESPADEC1, deferindo o pedido de gratuidade de justiça.
A CEF, apesar de devidamente citada, não apresentou contestação, tendo sido decretada sua revelia em decisão de evento 12, DESPADEC1.
Intimadas para apresentarem as provas que pretendem produzir (evento 12, DESPADEC1), a CEF afirmou ter ciência da decisão retro e a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (evento 19, PET1 e evento 20, PET1).
É o relatório do necessário.
Procedo ao julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, inc. I, do CPC, tendo em vista a desnecessidade produção de novas provas, medida em que os documentos juntados aos autos são suficientes ao esclarecimento dos fatos, bem como à convicção deste Juízo acerca da presente lide.
Da Incidência da Legislação Consumerista e Da Inversão do Ônus da Prova
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há relação de consumo entre o mutuário e o agente financeiro do Sistema Financeiro de Habitação - SFH (REsp nºs 678.431/MG e 612243/RS; Súmula 297).
Já decidiu, também, o e. STF, quando do julgamento da ADI n. 2591-1, que as instituições financeiras são alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo Código de Defesa do Consumidor;
Este reconhecimento, entretanto, não resulta em constatação de ilegalidade de plano. Não equivale à presunção de que houve desequilíbrio na relação contratual ou ofensa aos princípios que norteiam o sistema consumerista. Insuficientes são as alegações genéricas quanto à abusividade das cláusulas contratuais. Tampouco há que se falar em lesão presumida decorrente da circunstância de se tratar de contrato de adesão.
Apesar da incidência do CDC no caso dos autos e mesmo diante da inversão do ônus da prova, essa medida não dispensa a parte autora de apontar, concretamente, na forma do art. 373, I, do CPC, a existência de eventual ônus excessivo no contrato, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito por parte do fornecedor, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé etc.
Feitas tais considerações, passo ao exame dos pedidos formulados na petição inicial.
Da análise dos autos, verifico que a controvérsia consiste em aferir se houve notificação da parte autora acerca das datas dos leilões.
Da Notificação dos Leilões
Em seus argumentos, a demandante aponta falha no procedimento conduzido pela CEF, especificamente, na realização do leilão extrajudicial, e afirmou não ter sido notificada para exercer o seu direito de preferência na aquisição do bem objeto do contrato de alienação fiduciária.
Segundo a parte autora, a CEF consolidou a propriedade do imóvel sem observar os preceitos legais para tanto, ou seja, sem a intimação pessoal da requerente e, ainda, sem ao menos garantir a mesma o conhecimento e a possibilidade de negociação da dívida fruto do financiamento imobiliário.
Acerca da notificação dos leilões, a parte autora sustenta a necessidade de intimação do dia e hora da realização do leilão e alega que qualquer deles foi intimado para tanto, nos contratos de alienação fiduciária sob a égide da Lei 9.514/97.
Com efeito, dispõe a legislação, nos seguintes termos:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Vê-se pela leitura do dispositivo ser direito do devedor fiduciante a comunicação do local e data da realização dos leilões extrajudiciais. A justificativa para esse direito está posta no § 2º-B do mesmo artigo, no qual se garante o direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da alienação fiduciária.
Nesse sentido, caminha a jurisprudência do STJ:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) destaquei
Verifica-se, portanto, que a legislação prevê a importância da notificação do devedor fiduciante, comunicando-lhes local e data dos leilões extrajudiciais, para garantir o direito de preferência. O vício de tal obrigação acarreta a declaração de nulidade dos leilões.
Não obstante, sabe-se que, se o devedor tiver conhecimento de quando e onde ocorreria os leilões, a notificação pelo credor torna-se desnecessária, não se permitindo suscitar a nulidade dos leilões.
Em ambos os casos, a prova recairá sobre o credor fiduciário; isso, porque não se pode exigir do devedor fiduciante a prova negativa. Ser-lhe-ia impossível demonstrar não ter ocorrido a intimação, da mesma maneira que não conseguiria apresentar prova da sua ignorância quanto ao local e data dos leilões.
In casu, verifica-se a CEF não apresentou contestação, se tornando revel no presente feito e, mesmo intimada para produzir provas, não o fez. Logo, não contestou e nem apresentou provas de que encaminhou aos autores, no endereço cadastrado no contrato, a Notificação Extrajudicial acerca da realização do leilão do imóvel, de modo que não se desincumbiu, nos autos, do ônus da prova nos termos do art. 373, II, do CPC.
A CEF, portanto, não comprovou ter cientificado os demandantes corretamente, nos termos do art. 27, § 2º-A da Lei nº. 9.514/97.
Assim, não tendo sido demonstrado o cumprimento das disposições constantes na Lei nº 9.514/97, quanto à notificação do mutuário das datas dos leilões, resta clara a irregularidade desse procedimento assumido pela CEF, o que acarreta sua anulação.
Portanto, assiste razão à parte autora quanto ao pedido de declaração de nulidade dos leilões do imóvel deflagrados pela Caixa Econômica Federal.
Dispositivo
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC/2015, para declarar a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados para venda do imóvel objeto desta demanda.
Condeno a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Sentença não sujeita ao reexame necessário.”
Sustenta a apelante, em suma, que:
1) A sentença é nula por ausência de integração do apelante ao feito como litisconsorte passivo necessário, uma vez que adquiriu o imóvel antes da prolação da sentença que anulou o leilão extrajudicial, tornando-se titular da relação jurídica discutida, em afronta aos arts. 114 e 115 do CPC;
2) No mérito, é terceiro adquirente de boa-fé, não podendo ser prejudicado por eventuais irregularidades ocorridas no procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial entre a Caixa Econômica Federal e o devedor fiduciante, invocando a jurisprudência do STJ, os princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da teoria da aparência. Sustenta que inexistia qualquer elemento que indicasse irregularidade na matrícula do imóvel e que eventual responsabilização deve recair exclusivamente sobre a credora fiduciária, sem afetar a aquisição regularmente realizada;
3) Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, o acolhimento da preliminar de nulidade da sentença ou, no mérito, o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença e preservar a aquisição do imóvel; subsidiariamente, pede o reconhecimento de sua condição de adquirente de boa-fé, com direcionamento de eventual responsabilização apenas à Caixa Econômica Federal.
Passo ao exame do mérito recursal.
Transitada em julgado a sentença, os autores foram intimados para deflagrar a fase de cumprimento (evento 33/JF), vindo a fazê-lo no evento 40/JF, por meio de petição em que requer a intimação da executada para comprovar o cumprimento da obrigação de fazer (anular os leilões extrajudiciais) e da obrigação de pagar (honorários advocatícios).
No evento 47/JF, a CEF comprova o cumprimento da obrigação de pagar.
No evento 52/JF, despacho do Juízo – reiterado no evento 62/JF – determinando a expedição de ofício ao cartório pertinente para que proceda à anulação das anotações referentes aos leilões extrajudiciais, bem como autorizando o levantamento do valor depositado pela CEF.
No evento 74/JF, resposta do cartório, com o seguinte teor:
“Em atenção ao Despacho/Decisão e à r. Sentença acima mencionados, extraídos dos autos do processo judicial em epígrafe, prenotados sob nº 125831 (Talão 267731), informamos a V. Exa., com a devida vênia que, por ora deixamos de proceder à determinação, pelo(s) motivo(s) a seguir exposto(s):
a) É necessário apresentar Certidão de Trânsito em Julgado da sentença. – Art. 401 parágrafo 4º do Código de Normas da egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito 2020 e Art. 502 do NCPC.
b) Informamos, ainda, que o imóvel foi transferido a terceiros por Escritura de Compra e Venda, conforme Registro nº 10 da matrícula nº 47.563, do Livro 02, deste Cartório (anexo).
Informamos, ainda, que os efeitos da prenotação cessarão automaticamente se, decorridos 20 (vinte) dias úteis de seu protocolo, o registro do título não tiver se efetivado por omissão da parte em atender às exigências legais, conforme previsto no artigo 205, da Lei nº 6.015/73.”
Por meio da decisão do evento 76/JF, o Juízo de primeiro grau determina a renovação do ofício ao Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona da Comarca de Serra/ES para que proceda à anulação das anotações dos leilões extrajudiciais do imóvel objeto da demanda, esclarecendo que a sentença transitou em julgado em 12/04/2025.
Consignou que os efeitos da sentença alcançam o terceiro adquirente do imóvel, determinando sua notificação para ciência da decisão, e afastou a exigência cartorária, destacando que o cancelamento do registro decorre do cumprimento de decisão judicial transitada em julgado. Após o cumprimento, determinou a abertura de vista às partes pelo prazo de 15 dias.
No evento 78/JF, resposta do cartório, nos seguintes termos:
“Douto Magistrado Federal,
Em atenção ao r. Despacho/Decisão, extraído dos autos em referência, devidamente prenotado sob o nº 126803 (talão 272349), vimos, respeitosamente perante V. Exa., expor o seguinte:
Primeiramente D. Magistrada, pedimos as devidas escusas na reiterada dúvida que persiste, mas não podemos realizar qualquer ato sem a devida segurança jurídica.
Vossa Exa. determinou, com muita clareza, que fosse procedida “...à anulação das anotações referentes aos leilões extrajudiciais realizados para a venda do imóvel objeto desta demanda ...”.
Nesse contexto, compreendemos a posição de Vossa Excelência a qual dá a entender que averbada tal anulação, os atos subsequentes constantes na matricula perderiam o efeito.
No entanto, com o devido respeito, no âmbito do registro público possuímos o dever legal, a depender da situação, de “encerrar, dar um fim” em cada ato lançado na matricula.
Assim, no presente caso, será necessário realizar as averbações de consolidação da propriedade, cancelando os leilões, termo de quitação e o registro da compra e venda.
Infelizmente, não basta uma única averbação de anulação dos leilões presumindo que os demais estejam cancelados. Se assim fizer, data vênia, os demais lançamentos ficarão em “aberto”, o que poderá ensejar, inclusive, um procedimento administrativo em face da ora Delegatária instaurado pela CGJ/ES.
Assim, na forma do artigo 1º, da Lei nº 8.935/94 e pelo Princípio Registral da Continuidade, solicitamos os bons préstimos de V. Exa., para que a determinação de averbação de anulação possa abranger os atos necessários lançados na matricula, quais sejam: consolidação da propriedade, cancelando os leilões, termo de quitação e o registro da compra e venda.”
O terceiro interessado, ora apelante, foi intimado da sentença em 08/10/2025 (evento 82/JF).
No evento 84/JF, despacho com o seguinte teor:
“Considerando a manifestação do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona da Comarca de Serra/ES no evento 78, RESPOSTA1, esclareço que deverão ser anuladas as anotações relacionadas à realização do leilão (averbação 08/47.563), termo de quitação (averbação 09/47.563) e compra e venda (averbação 09/47.563).
Não obstante o título judicial determine apenas a anulação referente aos leilões, conforme o art. 27 da Lei nº 9514/1, a realização do leilão obrigatoriamente deverá ser realizada após a consolidação da propriedade e, consequentemente, a sua anulação tornam nulos os atos posteriores de quitação e venda direta.
Oficie-se ao Cartório para cumprimento das diligências, no prazo de 10 (dez) dias.”
No evento 89/JF, a seguinte informação do cartório:
“Em atenção à r. Sentença e aos Despachos/Decisões acima mencionados, extraídos dos autos do processo em epígrafe, prenotados sob o nº 127172 (Talão 274039), vimos informar a V. Exa. que procedemos à anulação das anotações referentes aos leilões extrajudiciais e demais averbações/registros realizados para venda do imóvel objeto da matrícula nº 47.563 (AV-11), do livro 02, desta Serventia, conforme determinado.”
Na sequência, foi interposta a apelação ora em exame, em 02/12/2025, com declaração de hipossuficiência, para fins de concessão do benefício da gratuidade de justiça (evento 94/JF).
No evento 110/JF, decisão do Juízo a quo deferindo a gratuidade de justiça postulada pelo recorrente, exclusivamente para fins recursais, seguindo-se a apresentação de contrarrazões (evento 118/JF) e a remessa dos autos a essa instância recursal.
Inicialmente, cumpre observar que a sentença foi proferida em 20/02/2025, transitando em julgado em 12/04/2025, sem a interposição de qualquer recurso pelas partes originárias.
Somente após o início da fase de cumprimento de sentença, quando verificada a existência de registro de compra e venda em favor do ora recorrente, este foi cientificado da decisão judicial, vindo a interpor a presente apelação apenas em 02/12/2025, após já ter sido determinado o cumprimento do título judicial e efetivada a averbação do cancelamento dos registros imobiliários correspondentes.
Nesse contexto, verifica-se que o recorrente não integrou a relação processual originária, tampouco figurou como sucessor processual das partes, mas apenas foi cientificado dos efeitos da sentença já transitada em julgado, em razão de ter adquirido o imóvel posteriormente aos leilões cuja nulidade havia sido reconhecida.
Ocorre que a apelação constitui recurso destinado à impugnação de sentença ainda sujeita ao controle jurisdicional pelas vias ordinárias, não se prestando a desconstituir decisão já alcançada pela coisa julgada material.
Nos termos do art. 502 do CPC, a sentença transitada em julgado torna-se imutável e indiscutível, produzindo efeitos também em relação aos adquirentes do bem litigioso, conforme expressamente dispõe o art. 109, § 3º, do mesmo diploma legal: “Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário.”
A propósito, o fato de o recorrente afirmar ser terceiro adquirente de boa-fé não tem o condão de afastar a eficácia da coisa julgada nem de reabrir discussão acerca da validade dos leilões extrajudiciais já definitivamente anulados por decisão judicial transitada em julgado.
Eventual direito de regresso ou pretensão indenizatória decorrente da aquisição posteriormente desconstituída deverá ser exercido pelas vias processuais próprias, não sendo possível, em sede de apelação interposta após o trânsito em julgado da sentença, rediscutir o mérito da decisão que reconheceu a nulidade dos leilões.
Também não procede a alegação de nulidade da sentença por ausência de formação de litisconsórcio passivo necessário.
Isso porque, conforme demonstrado nos autos, a alienação do imóvel ao recorrente somente veio ao conhecimento do Juízo durante a fase de cumprimento de sentença, quando o Cartório informou que a matrícula havia sido transferida a terceiro. À época da prolação da sentença, inexistia notícia nos autos acerca da alienação do bem, razão pela qual não havia como determinar sua integração ao polo passivo da demanda.
Além disso, tratando-se de aquisição posterior ao ato cuja nulidade já era objeto da ação, incide a disciplina do art. 109 do CPC, segundo a qual a alienação da coisa litigiosa não altera a legitimidade das partes originárias, sendo os efeitos da sentença estendidos ao adquirente.
Dessa forma, eventual ausência de participação do recorrente na fase de conhecimento não configura nulidade do processo, uma vez que a eficácia da decisão judicial alcança o adquirente superveniente por expressa determinação legal.
Diante do exposto, o recurso não merece provimento, devendo ser integralmente mantida a sentença recorrida.
Incabível a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC, porquanto não houve fixação de verba honorária sucumbencial em desfavor da parte apelante na origem.
Voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002959133v2 e do código CRC 02d0389d.
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