Agravo de Instrumento Nº 5008834-98.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal (efeito ativo), interposto por R. C. A. contra decisão proferida pelo Juízo da 24ª Vara Federal do Rio de Janeiro que, na Ação de Rescisão Contratual nº 5052124-89.2026.4.02.5101, indeferiu o pedido de tutela de urgência que visava à suspensão da exigibilidade das cobranças contratuais (parcelas, juros de obra, taxas condominiais e IPTU), à abstenção de inclusão do nome da autora em cadastros restritivos de crédito e à averbação da existência da lide na matrícula do imóvel.
2. Aduz a parte agravante, em síntese, que a decisão recorrida incorreu em erro fundamental de enquadramento jurídico ao confundir o "direito de resolução por inadimplemento absoluto do vendedor com o instituto da desistência imotivada do comprador". Sustenta que a pretensão rescisória não se funda em mero arrependimento, mas em culpa exclusiva das rés, consubstanciada no atraso do cronograma da obra, na publicidade enganosa quanto às áreas de lazer e, primordialmente, na omissão de vício oculto gravíssimo, qual seja, a "contaminação do solo do empreendimento por metais pesados (arsênio e cromo VI)". Argumenta que a existência de pacto de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) não constitui óbice à resolução do contrato quando o inadimplemento parte do vendedor. Defende que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no REsp 1.739.994/DF, afasta o rito da Lei nº 9.514/97 nessas hipóteses, atraindo a aplicação da Súmula nº 543 do STJ, que garante a restituição integral e imediata dos valores pagos.
3. Pondera, ainda, a ilegalidade da cobrança de cotas condominiais e IPTU, sob o fundamento de que, conforme o Tema Repetitivo 886 do STJ, a responsabilidade do adquirente por encargos propter rem somente se inicia com a efetiva imissão na posse, o que não ocorreu no caso concreto. Ressalta o perigo de dano consubstanciado na continuidade dos pagamentos de um projeto frustrado e no risco iminente de negativação de seu nome, o que representaria "morte civil" para o crédito da consumidora. Requer a reforma da decisão interlocutória e confirmação em definitivo da tutela de urgência pleiteada.
4. Contrarrazões apresentadas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 11 do 2º grau), em que defende a força obrigatória dos contratos e a impossibilidade de rescisão unilateral imotivada. Sustenta que o financiamento foi realizado com recursos do SBPE, não havendo previsão para distrato nos moldes pretendidos. Defende, ainda, a legalidade da cobrança de juros e encargos durante a fase de construção (taxa de obra), afirmando que tais valores visam remunerar o capital já disponibilizado e evitar o anatocismo, citando o entendimento fixado no Tema 1002 do STJ.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1. Em que pese o pedido de deferimento do efeito suspensivo ativo/antecipação de tutela recursal formulado, considerando que já está completamente instruído, passo ao julgamento do mérito e conheço do agravo de instrumento, porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.
2. Como relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela de urgência que visava à suspensão da exigibilidade das cobranças contratuais (parcelas, juros de obra, taxas condominiais e IPTU), à abstenção de inclusão do nome da autora em cadastros restritivos de crédito e à averbação da existência da lide na matrícula do imóvel.
3. A controvérsia cinge-se à verificação da presença dos requisitos para concessão de tutela de urgência. Considerando a alegação de responsabilidade das rés pela rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, fundamentada em suposto inadimplemento contratual decorrente de atraso no cronograma, publicidade enganosa sobre as áreas de lazer e omissão de vícios graves, notadamente a contaminação do solo por metais pesados e restrições estruturais da unidade.
4. O pedido central da ação original envolve o reconhecimento judicial de culpa exclusiva das fornecedoras para obter a restituição integral das quantias pagas e indenização por danos morais, ao passo que as rés sustentam a força obrigatória da avença, a legalidade dos encargos cobrados durante a construção e a inexistência de direito potestativo ao distrato imotivado em financiamentos regidos pela Lei n.º 9.514/97, restando definir se o desfazimento do negócio jurídico foi motivado por falha na prestação do serviço ou se constitui mera desistência da consumidora.
5. Em que pese a irresignação da agravante, a decisão merece ser mantida, conforme passo a explanar.
6. Como sabido, a tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz e pretende fundamentalmente garantir a eficácia do provimento final da ação. Pressupõe a presença simultânea dos requisitos: fumus boni iuris e o periculum in mora. O primeiro consubstancia-se na plausibilidade de que a tese jurídica defendida pelo requerente prevaleça no julgamento da lide principal, enquanto o segundo consubstancia-se na possibilidade da ocorrência de um dano irreparável ou de difícil reparação antes do julgamento da lide.
7. O Douto Juízo de primeiro grau, enquanto presidente do processo, e por estar mais próximo da realidade versada nos autos, detém melhores condições para avaliar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da antecipação de tutela. Em outros termos, a concessão de medidas liminares ou de índole antecipatória deve, em princípio, ser deixada ao prudente arbítrio do juiz. Não cabe a esta Corte, por isso mesmo, se imiscuir em tal seara, salvo em hipóteses excepcionais, que se revelarem muito peculiares (cf. AG n.º 164742, Quinta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. VERA LÚCIA LIMA, DJ de 02.12.2008; AG n.º 135487, Oitava Turma Especializada, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, DJ de 07.06.2005 e AG 146766, Primeira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. ABEL GOMES, DJ de 03.02.2009).
8. In casu, verifico que o decisum ora censurado foi elaborado à luz dos requisitos estabelecidos pelo artigo 300 do CPC e com base na legislação específica atinente à matéria. Isso foi feito de forma atenta aos elementos que permeiam a demanda originária, em especial diante dos documentos que guarnecem o feito de origem. No âmbito de uma cognição sumária, não foi observada probabilidade jurídica suficiente que justificasse o deferimento da liminar pleiteada, tendo em conta a presunção de legitimidade e de legalidade do ato administrativo questionado. Nada há a ser reparado na decisão atacada, motivo pelo qual transcrevo parte de seus fundamentos para integrar este voto:
“No que tange ao pedido de tutela jurisdicional liminar de urgência, seu deferimento impõe a presença concomitante da demonstração da plausibilidade jurídica da tese deduzida na inicial e, de igual forma, do perigo decorrente da demora no processamento, com vistas a ser evitado eventual dano de difícil ou impossível reparação (art. 300, caput, do CPC).
Demonstra a parte autora que celebrou, em 27 de março de 2024, com a 1ª Ré (CCISA 162 INCORPORADORA LTDA) o "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda" para a aquisição da unidade autônoma nº 1403, Bloco 1, do empreendimento "Residencial Trendy Cachambi", bem como que firmou contrato de financiamento com a 2ª Ré (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), sob o nº 1.7877.0277352-8, com valor de avaliação de R$ 350.000,00 (evento 1, anexo 6/10).
Entretanto, não demonstra pleiteou rescisão contratual perante as rés.
Em exame preliminar, vale ressaltar que não se observa qualquer direito potestativo à desistência do contrato, já que, uma vez formalizado junto ao RGI o contrato de financiamento, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário, nos termos do art. 22 da Lei 9.514/97.
Nesse contexto, eventual desfazimento da venda, com plena restituição ao status quo ante, depende, necessariamente, do concurso da vontade de todos os contratantes, ou da demonstração de que o negócio tenha sido eivado por alguma causa de invalidade ou inadimplemento por parte do credor fiduciário.
Já a hipótese de distrato ou resolução unilateral prevista no art. 67-A, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18, diz respeito a “contrato celebrado exclusivamente com o incorporador”, excluindo os contratos celebrados mediante financiamento imobiliário com constituição da garantia fiduciária.
Em suma, as disposições da Lei nº 13.786/18 não são aplicáveis ao caso, uma vez que eventual inadimplemento contratual implicará a deflagração do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97.
Ainda em aferição preliminar, a alegada disparidade entre o oferecido no contrato com a construtora e o imóvel recebido, bem como os prazos pactuados, não tem o condão de afastar, por si só, a obrigatoriedade do contrato celebrado com a CEF.
Desse modo, ausente o requisito da probabilidade do direito, impõe-se o indeferimento da medida pleiteada.”
9. Destaca-se que, em casos análogos ao presente, este Colendo Tribunal Regional Federal da 2.ª Região vem decidindo igualmente que a imprescindibilidade de dilação probatória ou do aperfeiçoamento do contraditório restam incompatíveis com a concessão de medidas liminares ou antecipatórias. E que, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior, ou deste Tribunal, seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento (Agravo de instrumento n.º 2010.02.01.017607-0, Sexta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto, E/DJF2R de 14/02/2011; Agravo de instrumento n.º 2010.02.01.007779-1 Sétima Turma Especializada, Rel. Des. Fed. José Antônio Lisboa Neiva, E-DJF2R de 01/02/2011), o que parece não ter ocorrido no caso concreto.
10. Diante do explanado, em consonância com o exame superficial compatível com este momento processual, em meio à estreita via cognitiva característica do recurso de agravo de instrumento, entendo não existirem elementos suficientes a formar convencimento que autorize a concessão da tutela requerida. Deve, pois, ser mantida a decisão agravada, porquanto a parte agravante não logrou infirmá-la. Sendo certo, obviamente, que a matéria será ainda mais bem apreciada quando do julgamento do mérito da causa.
11. Ante o exposto, voto por conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002958072v3 e do código CRC c96fa672.
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Data e Hora: 17/07/2026, às 17:54:43