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Apelação Cível Nº 5001265-55.2025.4.02.5117/RJ
RELATORA: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por S. S. C. contra a sentença do evento 55, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal de São Gonçalo/SJRJ, que julgou improcedentes os pedidos formulados nesta ação de procedimento comum, de (i) isenção do pagamento das prestações vencidas e vincendas do contrato de financiamento imobiliário, nos termos do art. 10, § 4º e § 7º, da Portaria MCID nº 1.248/2023; (ii) cancelamento dos leilões extrajudiciais designados; (iii) renegociação do contrato de financiamento; e (iv) condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais. A Autora foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, com a exigibilidade suspensa em razão do deferimento da gratuidade de justiça.
Na sentença, o Juízo de origem consignou, em síntese, que (i) a Portaria MCID nº 1.248/2023 aplica-se exclusivamente aos contratos firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU); (ii) no caso, o contrato de financiamento foi celebrado com recursos do FGTS, não se enquadrando, portanto, nas hipóteses de incidência da referida Portaria; (iii) nos termos do art. 4º da Portaria MCID nº 1.248/2023, a subvenção é concedida uma única vez por beneficiário e pode ser cumulada com os descontos habitacionais nas operações de financiamento realizadas com recursos do FGTS, sendo, contudo, vedada a sua concessão à pessoa física já titular de contrato de financiamento celebrado com recursos desse Fundo, como ocorre na hipótese dos autos; (iv) a garantia fiduciária prevista no contrato submete-se ao regime jurídico da Lei nº 9.514/1997; (v) o inadimplemento contratual restou incontroverso, não tendo a Autora adotado qualquer medida concreta para regularizar a pendência até a data da consolidação da propriedade fiduciária; (vi) as certidões expedidas pelos Oficiais do Cartório de Registro de Imóveis são dotadas de fé pública, gozando de presunção de veracidade e legitimidade.
Em suas razões recursais (evento 61), a Autora, ora Apelante, sustenta, em síntese, que (i) a sentença deixou de apreciar adequadamente o documento extraído do sítio eletrônico da CEF (evento 39), que evidenciaria a dispensa do pagamento das prestações aos beneficiários do Programa Bolsa Família e do BPC, em violação aos arts. 371 do CPC e 93, IX, da Constituição; (ii) as Leis nº 11.977/2009 e nº 14.620/2023, por disciplinarem especificamente o Programa Minha Casa, Minha Vida e prestigiarem o direito à moradia, bem como a renegociação do financiamento antes da adoção de medidas expropriatórias, devem prevalecer sobre a Lei nº 9.514/1997; (iii) a Portaria MCID nº 1.248/2023 foi interpretada de forma equivocada, uma vez que a dispensa prevista em seu art. 8º alcança os beneficiários do Programa Bolsa Família e do BPC, independentemente da origem dos recursos empregados no financiamento; (iv) o art. 4º da referida Portaria estabelece vedação apenas à concessão de subvenção econômica aos beneficiários que utilizem recursos do FGTS, não se aplicando à isenção das prestações; (v) em razão da inobservância da Portaria MCID nº 1.248/2023 e da violação aos direitos à moradia e à propriedade, faz jus ao recebimento de indenização por danos morais. Ao final, requer a reforma da sentença para que seja reconhecido seu direito à: (i) isenção do pagamento das parcelas do contrato de financiamento; (ii) exclusão do imóvel do sítio eletrônico destinado ao leilão, sob pena de multa diária; (iii) condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.
Em contrarrazões (evento 69), a CEF sustenta, em síntese, que (i) a Portaria MCID nº 1.248/2023 não se aplica ao contrato celebrado pela Apelante, por ter sido firmado com recursos do FGTS; (ii) o procedimento de constituição em mora, consolidação da propriedade e realização dos leilões observou as disposições da Lei nº 9.514/1997; (iii) a sentença apreciou suficientemente as questões suscitadas, inexistindo omissão ou deficiência de fundamentação; (iv) o direito à moradia não afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 nem impede a execução extrajudicial da garantia fiduciária; e (v) a própria Apelante reconheceu a inadimplência e não produziu prova apta a demonstrar qualquer irregularidade na atuação da instituição financeira.
O Ministério Público Federal manifestou-se pela inexistência de interesse que justificasse a sua intervenção no feito (evento 6, 2º Grau).
Em 26/02/2026, a ora Apelante informou que o imóvel objeto da demanda foi alienado pela CEF pelo valor de R$ 23.967,28.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
I. Caso em exame
Conforme relatado, trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de (i) isenção do pagamento das prestações vencidas e vincendas do contrato de financiamento imobiliário, nos termos do art. 10, § 4º e § 7º, da Portaria MCID nº 1.248/2023; (ii) cancelamento dos leilões extrajudiciais designados; (iii) renegociação do contrato de financiamento; e (iv) condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
Discute-se se (i) a sentença é nula por vício de fundamentação; (ii) houve julgamento ultra petita em razão da análise da regularidade ou não do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF à luz da Lei nº 9.514/1997; (iii) a isenção prevista na Portaria MCID nº 1.248/2023 é aplicável ao caso.
III. Razões de decidir
Ausência de nulidade da sentença por vício de fundamentação
A sentença enfrentou expressamente a controvérsia relativa à aplicação da Portaria MCID nº 1.248/2023, concluindo que o contrato celebrado pela Apelante (evento 1, CONTRATO6), firmado com recursos do FGTS, não se enquadra nas hipóteses de incidência da norma de isenção das prestações, restritas às operações custeadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e do Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR).
Não havia necessidade de manifestação específica sobre o excerto do sítio eletrônico da CEF juntado no evento 39, ANEXO2, porquanto referido documento não seria apto a alterar a conclusão adotada (art. 489, § 1º, IV, do CPC). Além de remeter à mesma Portaria, refere-se exclusivamente aos contratos vigentes celebrados com subsídios do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1 (FAR, FDS e Rural).
Não há, assim, que se falar em violação aos arts. 371 e 489, § 1º, IV, do CPC, ao art. 93, IX, da Constituição, ou ao entendimento firmado pelo STF no Tema 339 da Repercussão Geral.
Nulidade parcial da sentença em razão do julgamento ultra petita
Na petição inicial, a Autora sustentou, em síntese, que, por ser beneficiária do Programa Bolsa Família, faz jus à isenção das prestações do financiamento habitacional prevista na Portaria MCID N° 1.248, nos termos do art. 10. Alegou, ainda, que a CEF deixou de observar a referida Portaria ao prosseguir com a execução extrajudicial e designar leilão do imóvel.
Ao final, formulou os seguintes pedidos: (i) a concessão do “benefício da isenção nas prestações do imóvel na forma da portaria MCID N° 1.248, em seu art.10, § 4º e § 7º e o cancelamento do leilão”; (ii) a confirmação da tutela de urgência para “impedir a empresa Ré de realizar o leilão de sua casa marcado para o dia 19/08/2024 e 28/08/2024 às 10h da manhã (...)”, “tendo em vista que a lei do programa minha casa minha vida não autorizou a caixa realizar o leilão do imóvel em caso de descumprimento de parcelas atrasadas”; (iii) a renegociação do imóvel “de forma que as parcelas estejam dentro do orçamento da Autora no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais)”; (iv) a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), tendo em vista que, “a lei da minha casa minha vida não autorizou a empresa Ré a realizar o leilão”.
Verifica-se que a controvérsia submetida à apreciação judicial restringia-se à aplicabilidade, ou não, da Portaria MCID N° 1.248 ao contrato da Autora e aos efeitos dela decorrentes sobre a cobrança das prestações e a realização do leilão.
Não obstante, a sentença examinou a regularidade da execução extrajudicial à luz da Lei nº 9.514/1997, analisando a validade da intimação pessoal da devedora para purgar a mora e das intimações relativas aos leilões, matéria que não integrou a causa de pedir. Portanto, houve julgamento ultra petita, razão pela qual a sentença deve ser declarada parcialmente nula.
Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades
A Lei nº 14.620/2023 prevê que o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) pode ser operacionalizado por diferentes fontes de recursos, entre elas o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), cada qual submetida a regime jurídico próprio (art. 6º).
A Portaria MCID nº 1.248, de 26 de setembro de 2023, com redação dada pela Portaria MCID nº 1.440, de 26 de dezembro de 2024, disciplina a participação financeira de beneficiários, subvenções e as hipóteses de quitação dos contratos celebrados com recursos do FAR e do FDS, prevendo, entre outras situações, a quitação para famílias beneficiárias do Programa Bolsa Família ou que possuam integrante beneficiário do Benefício de Prestação Continuada (BPC).
Verifica-se, portanto, que o âmbito de aplicação da Portaria está expressamente restrito às operações financiadas com recursos do FAR e do FDS, não alcançando os contratos celebrados com recursos do FGTS. Em outras palavras, não são todos os beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida que fazem jus às hipóteses de quitação previstas na Portaria, mas apenas aqueles cujos contratos foram celebrados com as fontes de financiamento por ela expressamente abrangidas.
O direito fundamental à moradia e a condição de vulnerabilidade social do mutuário ou de sua família não autorizam a extensão das hipóteses de isenção ou quitação previstas na Portaria aos contratos financiados com fontes de recursos distintas, sob pena de violação ao princípio da legalidade.
Nesse sentido, os seguintes julgados do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. QUITAÇÃO DE CONTRATO HABITACIONAL. APELAÇÃO DA CEF PREJUDICADA. APELAÇÃO DO TERCEIRO INTERESSADO PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME:
1. Julgamento conjunto de apelações cíveis interpostas em face de sentença que, em ação cautelar, anulou o procedimento de consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (CEF) e, em ação declaratória, indeferiu o pedido de quitação de contrato de mútuo imobiliário. A CEF apela pela anulação da sentença; o terceiro interessado (arrematante), pela validade da consolidação; e a parte autora, pela quitação do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. Há duas questões em discussão: (i) a regularidade da notificação para purgação da mora no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) a aplicabilidade da Portaria MCID nº 1.248/2023 para quitação de contrato de financiamento habitacional com recursos do FGTS.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. As preliminares de nulidade não foram apreciadas - em observância ao princípio da primazia do mérito, conforme o art. 4º do CPC e o art. 488 do CPC.
4. A sentença de primeiro grau, que havia declarado a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, foi reformada.
5. Documentos novos, apresentados pelo terceiro interessado e admitidos em fase recursal, demonstraram tentativas de notificação pessoal antes da editalícia. A juntada de documentos na fase recursal é admitida para corrigir equívocos da sentença ou fatos novos supervenientes, conforme o art. 493 do CPC.
6. Mesmo que os documentos não fossem admitidos, as certidões do Registro de Imóveis possuem fé pública e presunção juris tantum de veracidade. Era ônus da parte autora desconstituir a presunção de veracidade da certidão, o que não ocorreu.
7. A intimação por edital foi realizada após a certificação de que os devedores haviam se mudado do endereço contratual. É responsabilidade do devedor informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio, conforme o art. 26, § 4º-A, da Lei nº 9.514/1997. Presume-se que o devedor se encontra em lugar ignorado quando não é encontrado no local do imóvel ou no endereço contratual, dispensando outras diligências, conforme o art. 26, § 4º-B, da Lei nº 9.514/1997.
8. Portanto, a consolidação da propriedade foi declarada válida.
9. O pedido de quitação do contrato de financiamento habitacional foi julgado improcedente. O contrato dos autores tem como origem recursos do FGTS. A Portaria MCID nº 1.248/2023, em seus arts. 1º e 10, contempla exclusivamente contratos celebrados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).
10. O recebimento de Benefício de Prestação Continuada (BPC) por membro da família não autoriza a quitação, pois a portaria não se aplica a contratos do FGTS.
11. A aplicação analógica da norma a contratos do FGTS não é cabível, sob pena de comprometer a sustentabilidade do sistema de financiamento habitacional.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
12. Apelação da CEF prejudicada. Apelação do terceiro interessado parcialmente provida. Apelação da parte autora desprovida.
Tese de julgamento:
13. A notificação editalícia para consolidação da propriedade fiduciária é válida após tentativas frustradas de notificação pessoal e certificação de mudança de endereço do devedor, conforme a Lei nº 9.514/1997.
14. A Portaria MCID nº 1.248/2023 não se aplica a contratos de financiamento habitacional com recursos do FGTS, não autorizando a quitação antecipada, mesmo em caso de beneficiário do BPC na família.” (TRF4, Apelação Cível nº 5005046-12.2024.4.04.7204, 11ª Turma, Rel. Juíza Federal Convocada Érika Giovanini Reupke, j. em 28/10/2025 – sem grifos no original)
“EMENTA: DIREITO CIVIL E HABITACIONAL. APELAÇÃO EM AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM RECURSOS DO FGTS. QUITAÇÃO COM BASE NA PORTARIA MCID Nº 1.248/2023. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de quitação de contrato de financiamento imobiliário, com base na Portaria MCID nº 1.248/2023, formulado por mutuários beneficiários do BPC/LOAS e do Bolsa Família.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a aplicação analógica da Portaria MCID nº 1.248/2023, que dispõe sobre a quitação de contratos celebrados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), aos contratos de financiamento imobiliário firmados com recursos do FGTS, ainda que os mutuários se encontrem em situação de vulnerabilidade social.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. Aplicação do CDC: A aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) às relações contratuais firmadas com instituições financeiras é pacífica, conforme a Súmula 297 do STJ. Todavia, a incidência do CDC não implica a automática inversão do ônus da prova, sendo necessária a comprovação da hipossuficiência do devedor e a plausibilidade da tese defendida, a critério do juiz, conforme o art. 6º, VIII, do CDC. Ademais, o simples fato de o contrato ser por adesão não o torna nulo, sendo necessária a demonstração de prática abusiva e excessiva onerosidade.
4. Impossibilidade de aplicação da Portaria MCID nº 1.248/2023: A Portaria MCID nº 1.248/2023 regulamenta a Lei nº 14.620/2023 e se aplica apenas aos contratos celebrados com recursos do FAR e do FDS. No caso em exame, o contrato de mútuo foi celebrado no âmbito do Programa Carta de Crédito Individual FGTS/PMCMV - SFH, com recursos do FGTS, o que impede a aplicação da referida portaria. A aplicação analógica da portaria a todos os contratos firmados no âmbito do FGTS abriria perigoso precedente, com sérias e imprevisíveis consequências para todo o sistema de financiamento da habitação no país.
5. Inexistência de violação ao direito à moradia: A simples alegação de violação do direito à moradia ou à função social dos contratos, desprovida de suporte fático ou jurídico, não merece guarida, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento do valor mutuado junto ao agente financeiro.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
6. Apelação desprovida, mantendo-se a sentença que julgou improcedente o pedido de quitação do contrato de financiamento imobiliário. Majorados os honorários advocatícios em 20%, suspensa a exigibilidade por força da AJG concedida.” (TRF4, Apelação Cível nº 5000961-35.2024.4.04.7122, 3ª Turma, Rel. Desembargador Federal Roger Raupp Rios, j. em 22/07/2025 – sem grifos no original)
“CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM RECURSOS DO FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO (FGTS). NÃO CONTEMPLADO PELA QUITAÇÃO ANTECIPADA DE QUE DISPÕE A PORTARIA DO MINISTÉRIO DAS CIDADES - MCID Nº 1.248/2023.
1. Ainda que a família da parte autora possua um membro que recebe o Benefício de Prestação Continuada (BCP), a hipótese não se enquadra nos demais requisitos para a quitação antecipada, nos termos do art. 10 da Portaria MCID Nº 1.248, de 26/09/2023, porquanto a norma contempla apenas os contratos celebrados com recursos do FAR e do FDS e não os contratos vinculados ao FGTS, como é o caso da autora.” (TRF4, Apelação Cível nº 5005188-34.2024.4.04.7004, 12ª Turma, Rel. Desembargadora Federal Gisele Lemke, j. em 11/06/2025 – sem grifos no original)
No caso, verifica-se que o contrato de financiamento habitacional (evento 1, CONTRATO6 ao CONTRATO18) foi celebrado com recursos do FGTS, circunstância que, por si só, afasta a incidência da Portaria MCID nº 1.248/2023.
Reconhecida a inaplicabilidade da Portaria MICID nº 1.248/2023 ao caso, resta prejudicada a análise dos demais pedidos formulados pela Autora na inicial.
Honorários advocatícios
O recurso ora em análise foi interposto contra sentença publicada em 30/09/2025, ou seja, após a vigência do CPC/2015. Assim, na forma do art. 85, § 11, do CPC, os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor da Autora, em 10% sobre o valor atualizado da causa, devem ser majorados para 11%, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida.
IV. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de (i) anular, de ofício, parcialmente a sentença, no ponto em que reconheceu a regularidade do procedimento de execução extrajudicial com fundamento na Lei nº 9.514/97, por configurar julgamento ultra petita; (ii) negar provimento à apelação e majorar os honorários fixados em 10% para 11%, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC.
Documento eletrônico assinado por LETICIA DE SANTIS MELLO, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002984479v2 e do código CRC cd2fdf62.
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