EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5005549-51.2025.4.02.5103/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração interpostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com base no artigo 1.022 do CPC/15, em face de acórdão constante no evento 10, o qual negou provimento à sua Apelação.

Eis a ementa do julgado embargado:

“ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM.  PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Trata-se, na origem, de título executivo extrajudicial decorrente de dívida condominial, no montante de R$ 16.164,76 (dezesseis mil cento e sessenta e quatro reais e setenta e seis centavos), atualizado em 6/3/2024.

2. Contrariamente à tese defendida nas razões recursais, os encargos condominiais são obrigações propter rem e, por isso, a responsabilidade pelo pagamento é daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou seja, titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio (STJ - REsp 147348, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe de 23/8/2018).

3. Tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro, o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel.

4. Os documentos que instruem a inicial executiva informam que a dívida remonta ao período 10/2019 a 7/2022, enquanto o registro na matrícula do imóvel objeto da dívida comprova que ocorreu a consolidação da propriedade pela credora fiduciária em 17/4/2023, restando evidenciada, portanto, a responsabilidade da CAIXA pela dívida exequenda, sem prejuízo de eventual ação de regresso em face do ocupante inadimplente.

5. A ação executiva está instruída com todos os elementos que conferem certeza e liquidez do título executivo como a convenção condominial, as atas que estabeleceram o valor da cota, bem ainda o respectivo cálculo discriminativo do débito, indicando o valor originário e a incidência dos encargos decorrente da mora. Com efeito, gozando o título executivo extrajudicial de presunção de legitimidade, cabe ao executado demonstrar, de modo inequívoco, eventual erro na apuração do cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos.

6. Apelação desprovida. Honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau (art. 85, § 11 do CPC).” 

A parte embargante afirma que o Acórdão contrariou a jurisprudência pacífica do STJ e deixou de se manifestar acerca dos Art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97; Art. 1368-B § único do Código Civil. Alega que “a jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel”, acrescentando que “apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel”.

Por fim, requer “o conhecimento e provimento dos presentes embargos de declaração, a fim de que, seja aclarado: i. a ilegitimidade da CAIXA considerando ser necessária a consolidação da propriedade e a imissão na posse; iii. Sejam conferidos efeitos infringentes para reconhecer a ilegitimidade da CAIXA”.

Contrarrazões da parte embargada no evento 22, pugnando pelo desprovimento dos aclaratórios.

É como relato.

Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002929714v4 e do código CRC d93fd481.

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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5005549-51.2025.4.02.5103/RJ

VOTO

Consoante cediço, os Embargos de Declaração, segundo a norma do art. 1.022 do CPC, constituem recurso de fundamentação vinculada, restrito a situações em que manifesta a incidência do julgado em obscuridade, contradição ou omissão, admitindo-se também a utilização para a correção de inexatidões materiais e, ainda, com um pouco de liberalidade, para reconsideração ou reforma de decisões manifestamente equivocadas. Têm alcance limitado, porquanto servem, tão somente, para remediar pontos que não estejam devidamente claros, seja em razão da falta de análise de um determinado aspecto considerado fundamental, seja por haver contradição ou obscuridade nos pontos já decididos, de tal sorte que o antecedente do desfecho decisório não se harmoniza com a própria decisão, que, com efeito, torna-se ilógica. Nesse sentido, aliás, os seguintes precedentes: STJ - EDcl no AgRg no AREsp 1.041.612/PR, Quinta Turma, Rel. Ministro JOEL ILAN PACIORNIK, DJe 9.5.2018; STJ - EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 491.182/DF, Terceira Turma, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8.3.2018; TRF2 - ED-AC 0000678-24.2011.4.02.5113, Terceira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, e-DJF2R 23/5/2018; TRF2 - ED-AC 0015152-65.2017.4.02.0000, Quarta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ ANTONIO SOARES, e-DJF2R 18/5/2018.

Na hipótese, a embargante afirma que o Acórdão contrariou a jurisprudência pacífica do STJ e deixou de se manifestar acerca dos Art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97; Art. 1368-B § único do Código Civil. Alega que “a jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel”, acrescentando que “apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel”.

No que tange aos vícios alegados, confiram-se os seguintes excertos do voto embargado, os quais analisam todos os pontos destacados nos presentes declaratórios:

“Consoante cediço, o Programa de Arrendamento Residencial - PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, tendo o Ministério das Cidades como gestor, a CAIXA como operadora e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como financiador e arrendador.

Trata-se de programa em que os arrendatários figuram como meros possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanece com o arrendador, no caso, o FAR, representado pela CAIXA, até que sejam cumpridas todas as obrigações contratuais, ao fim do que o arrendatário poderá fazer opção pela compra do imóvel.

Cabe ressaltar que o arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art. 1.333 do Código Civil. Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica (STJ - REsp: 1576651/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe de 25/06/2020).

Assim, há duas relações jurídicas distintas no âmbito do programa, a mantida entre a CEF (representando o FAR, proprietário) e o condomínio, de natureza estatutária, fundada na convenção condominial, e aquela mantida entre a CEF (representando o FAR, arrendador) e os arrendatários, de natureza legal e contratual, fundada tanto no contrato de arrendamento residencial quanto, para o caso das obrigações de pagar as cotas, no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 (TRF2 – AC 5010096-76.2021.4.02.5103, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJ: 27/02/2024). Desse modo, as obrigações contratuais do arrendatário, firmadas com a CAIXA, não são oponíveis ao condomínio, como pretende a apelante.

De outro lado, além da obrigação pelo pagamento de débitos condominiais possuir natureza propter rem, hipótese em que a responsabilidade pelo adimplemento dessas despesas é do proprietário do imóvel, a legitimidade passiva da apelante exsurge da própria disposição do art. 52 da Convenção Condominial (evento 1.2, fl. 35 dos autos executivos), segundo o qual, “quando verificada a situação de insolvência em unidade de propriedade do FAR, cujo atraso seja superior a 90 (noventa) dias, a cobrança deverá ser promovida contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, representante do Fundo, através de notificação à sua área responsável, ficando a partir desse momento, vedada qualquer negociação com o arrendatário sem anuência da CEF.”

Como visto, a questão debatida nos autos não se amolda aos precedentes e legislação citados pela embargante, visto não se tratar de financiamento habitacional com imóvel em garantia (alienação fiduciária), e sim, de Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001.  

Desse modo, verifica-se que a decisão proferida por esta E. 7ª Turma Especializada se encontra devidamente fundamentada. Os presentes embargos de declaração revelam mero inconformismo com o julgado e pretendem rediscutir a matéria sob outros argumentos, o que, a toda evidência, não pode ocorrer pela via eleita. Em síntese, não há qualquer omissão, obscuridade, contradição ou erro, a justificar o manejo dos aclaratórios, na forma do art. 1.022 do CPC.

Outrossim, os Embargos de Declaração “não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado, ou modificar o julgado nas suas premissas explicitamente destacadas” (STJ - EDcl no REsp n. 1.213.437/RS, Primeira Seção, Relator Ministro BENEDITO GONÇALVES, DJe 2/2/2015; TRF2 - ED-AC 0021391-55.2017.4.02.5001, Terceira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. MARCUS ABRAHAM, DJ: 12/3/2019).

De mais a mais, o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento consolidado no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a se expressar sobre todos os argumentos apresentados pela embargante, ou sobre dispositivos constitucionais ou infraconstitucionais, “quando o aresto recorrido adota fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia”. Confira-se, inter plures, os precedentes: STJ - AgR-ED MS 35977/DF, Segunda Turma, Rel. Ministro NUNES MARQUES, DJe 25/4/2022; STF - AgR-ED STA 773/SP, Tribunal Pleno, Rel. Ministro RICARDO LEWANDOWSKI, DJe 9/11/2015; STJ - AgInt no AgInt no AREsp 926.460/RS, Segunda Turma, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 03/04/2017; STJ - Edcl-Edcl-RMS 23914/ES, Quinta Turma, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, DJe 17/03/2015.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO aos Embargos de Declaração.

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EMENTA

ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO, OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, ERRO. REQUISITOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE VÍCIOS.  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS.

1. É cediço que os embargos de declaração, segundo a norma do art. 1.022 do CPC, são recurso de fundamentação vinculada, restrito a situações em que é manifesta a incidência do julgado em obscuridade, contradição ou omissão, admitindo-se também a utilização para a correção de inexatidões materiais e, ainda, com um pouco de liberalidade, para reconsideração ou reforma de decisões manifestamente equivocadas.

2.  A questão debatida nos autos não se amolda aos precedentes e legislação citados pela embargante, visto não se tratar de financiamento habitacional com imóvel em garantia (alienação fiduciária), e sim, de Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001.  

3. Verifica-se que a decisão proferida por esta E. 7ª Turma Especializada se encontra devidamente fundamentada. Os presentes embargos de declaração revelam mero inconformismo com o julgado, e pretendem rediscutir a matéria sob outros argumentos, o que, a toda evidência, não pode ocorrer pela via eleita. Em síntese, não há qualquer omissão, obscuridade, contradição ou erro, a justificar o manejo dos aclaratórios, na forma do art. 1.022 do CPC.

4. Os Embargos de Declaração “não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado, ou modificar o julgado nas suas premissas explicitamente destacadas” (STJ - EDcl no REsp 1.213.437/RS, Primeira Seção, Relator Ministro BENEDITO GONÇALVES, DJe 2/2/2015; TRF2 - ED-AC 0021391-55.2017.4.02.5001, Terceira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. MARCUS ABRAHAM, DJ: 12/3/2019).

5. O Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento consolidado no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a se expressar sobre todos os argumentos apresentados pela embargante, ou sobre dispositivos constitucionais ou infraconstitucionais, quando o aresto recorrido adota fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia. Precedentes.

6. Embargos de Declaração desprovidos.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento aos embargos de declaração, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 05 de agosto de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 29/07/2026 A 05/08/2026

Apelação Cível Nº 5005549-51.2025.4.02.5103/RJ

INCIDENTE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.