Apelação Cível Nº 5004356-56.2025.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALFREDO HILARIO DE SOUZA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por L. P. P. em face de sentença (, 1º grau) que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pela ora apelante, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, em relação à CEF, por ilegitimidade passiva, art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, e com relação aos réus W. D. A. B. e D. B., determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual.
Em suas razões recursais (, 1º grau), a apelante alega, em síntese: (i) nulidade da sentença ao reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF, indevidamente tratada como mera agente financeira; (ii) existência de vício estrutural gravíssimo no imóvel, não identificado em laudo técnico elaborado por profissional indicado pela própria CEF; (iii) atuação ativa da CEF na avaliação, aprovação e homologação do imóvel, sendo o laudo essencial à concessão do financiamento; (iv) responsabilidade objetiva da CEF, diante de sua participação na cadeia do negócio e da confiança gerada na adquirente; (v) existência de nexo causal entre o laudo equivocado e o dano suportado.
Requer, ao final, a reforma da sentença para reconhecer a legitimidade da CEF e determinar o prosseguimento do feito.
A CEF apresentou contrarrazões (, 1º grau), pleiteando o improvimento do recurso.
O Ministério Público Federal justificou a desnecessidade de sua intervenção na presente lide (, 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Conheço do recurso de apelação, eis que presentes os requisitos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta por L. P. P. em face de sentença (, 1º grau) que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pela ora apelante, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, em relação à CEF, por ilegitimidade passiva, art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, e com relação aos réus W. D. A. B. e D. B., determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual.
O ponto controvertido da lide cinge-se à verificação da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, para responder por pedido de indenização decorrente dos alegados vícios construtivos existentes no imóvel adquirido no âmbito do programa “Minha Casa Minha Vida”.
No caso, a parte autora celebrou, em 14/03/2025, com a Caixa Econômica Federal, o “Contrato por Instrumento Particular, com caráter de escritura pública, na forma do § 5º do art. 61 da Lei 4.380/1964 de venda e compra de imóvel residencial, mútuo com obrigações e alienação fiduciária em garantia no SFH - CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida”, tendo por objeto imóvel residencial localizado na Estrada de Itaoca nº 90 casa 12, São Gonçalo/RJ, no valor total de R$ 200.000,00. Figurou na condição de Vendedores: D. B. E W. D. A. B.; e Credora Fiduciária: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (, 1º grau).
É cediço que a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, esta é no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
Nesse sentido, trago o julgado acima mencionado:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO.AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passivada instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH(1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.
4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.
5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente."
(STJ, REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, j.09.08.11)
Note-se que o contrato foi firmado no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, instituído pela Lei nº 11.977/09, que tem, por iniciativa do governo federal, a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais.
Adicionalmente, ressalto que o referido programa possui várias modalidades, ao passo que nem toda contratação vai gerar responsabilidade à CEF, que deve atuar para além da condição de mero agente financeiro.
Nesse contexto, as hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra.
Na hipótese, da documentação acostada aos autos, especialmente o contrato firmado entre as partes, constata-se que a demanda não trata de nenhuma das duas hipóteses acima, tendo a CEF atuado apenas na condição de mero agente financeiro, não desempenhando qualquer função na realização da obra, a não ser prover os recursos para a aquisição do imóvel pela autora. Confira-se, por pertinente, o item B do contrato (, 1º grau):
Sabe-se que a CEF é responsável nas ações relacionadas a vícios de construção, nos casos em que participa da escolha do terreno, da construtora, da elaboração e acompanhamento do projeto etc., ou seja, em que efetivamente desempenha papel de executora de política social, não sendo este o caso dos autos.
Deveras não se mostra possível imputar à CEF o dever de indenizar pelos danos decorrentes de problemas estruturais do imóvel, quando a obra foi realizada exclusivamente a cargo de terceiro e o bem escolhido pela mutuária. Ademais, no anexo I do contrato, rubricado pela demandante, consta expressamente do tópico “PROBLEMAS NA CONSTRUÇÃO” que, quando “o imóvel é escolhido diretamente pelo(s) devedor(es), a responsabilidade pelos vícios construtivos é da construtora e não da CAIXA” (, fls. 20, 1º grau).
Convém destacar que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, eventuais perícias ou vistorias realizadas pela CEF não têm por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe foi dado em garantia (alienação fiduciária), conforme consta da cláusula décima do contrato, in verbis (, fls. 8, 1º grau):
Nesse sentido, o seguinte precedente desta 5ª Turma Especializada:
ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. SFH. AGENTE FINANCEIRO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. APELO IMPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS.
1. Cuida-se de apelação interposta por MARLENE MATHEUS RODRIGUES em face de sentença que julgou, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação à Caixa Econômica Federal - CEF, em razão de sua ilegitimidade passiva; e, por conseguinte, declinou da competência em favor da Justiça Estadual, para prosseguimento da demanda com relação aos demais Réus.
2. A Apelante celebrou o contrato por “instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – apoio à produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – recurso FGTS pessoa física – recurso FGTS”, com RESIDENCIAL BELLAVISTA LTDA, na qualidade de vendedora, com GROW – ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES EIRELI, na qualidade de construtora, e com a Caixa Econômica Federal como credora fiduciária. O referido contrato é no valor de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), realizado em 23 de agosto de 2013, para aquisição de imóvel localizado no Residencial Bellavista, Travessa Proto Guerra, n° 80, Bl. 04, apartamento SS03, Fonseca – Niterói/RJ.
2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, é no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Note-se que o contrato foi firmado no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, instituído pela Lei nº 11.977/2009, que tem, por iniciativa do governo federal, a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais. Adicionalmente, ressalte-se que o referido programa possui várias modalidades, ao passo que nem toda contratação vai gerar responsabilidade à CEF, que deve atuar para além da condição de mero agente financeiro.
4. As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. Dessa forma, verifica-se que a presente lide não trata de nenhuma das duas hipóteses, tendo, portanto, a Caixa Econômica Federal atuado na condição de mero agente financeiro.
5. Na cláusula contratual terceira, parágrafo terceiro, ficou estabelecido que o acompanhamento da execução da obra, para fins de liberação de parcelas, seria efetuado pela Engenharia da CEF, ficando entendido que a vistoria seria feita exclusivamente para efeitos de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação.
6. Ademais, destaca-se que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia.
7. Mostra-se evidente que a Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a mesma atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção da CEF.
8. A CEF só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, correção das prestações e do saldo devedor, não tendo responsabilidade sobre os trabalhos realizados pelas construtoras ou incorporadores. Não se podem imputar à CEF os possíveis prejuízos causados pela construtora aos contratantes.
9. Uma vez que a relação entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal é exclusivamente de mútuo, a questão relativa às alegações de eventuais prejuízos de natureza material e moral supostamente sofridos pela parte autora, ora apelada, em função do atraso na obra é de responsabilidade do vendedor ou construtor, não respondendo a CEF pelas indenizações daí advindas.
10. Apelação improvida, majorando-se os honorários advocatícios inicialmente arbitrados em R$ 1.000,00 (mil reais) para R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), atualizado, observada a concessão de justiça gratuita.
(TRF2, AC 0140938-77.2017.4.02.5102, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, 5a. Turma Especializada, julgado em 03.05.2023, g.n)
Nesse cenário, tendo a atuação da CEF se restringido apenas à liberação do empréstimo para a aquisição do imóvel, não há se falar em responsabilidade de sua parte por qualquer vício de construção existente no imóvel da qual não participou, não havendo como imputar-lhe a obrigação de indenizar a autora por danos materiais e/ou morais decorrentes dos alegados vícios, tampouco suportar a rescisão unilateral de um contrato validamente celebrado, nada indicando que tenha a Caixa Econômica Federal deixado de adimplir sua parte.
É nítido, ao compulsar os autos, que os vícios alegados pela demandante são única e exclusivamente, em relação à construção do imóvel, não havendo discussão quanto ao financiamento em si, além de não ter sido suscitado qualquer irregularidade ou descumprimento do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, impondo-se, de fato, reconhecer sua ilegitimidade passiva ad causam, tal como entendeu o Juízo de origem.
Por conseguinte, as questões relacionadas aos vícios de construção, além do pagamento de indenização pelos prejuízos daí decorrentes devem ser resolvidas diretamente entre a autora e os vendedores do imóvel, ficando afastada a pretensão contra a CEF, como agente financeiro da operação.
Nesse sentido:
APELAÇÃO. PMCMV. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONCLUÍDA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO REDIBITÓRIOS. DECADÊNCIA AFASTADA. ART. 445, §1º, CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO E SOLIDARIEDADE ENTRE A CEF E A VENDEDORA/CONSTRUTORA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA O PEDIDO DE NULIDADE DO CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO.
1. Tese de intempestividade da apelação interposta rejeitada. Os embargos de declaração opostos anteriormente não foram conhecidos pela inexistência da omissão apontada. Não se tratou de ausência de requisitos de admissibilidade dos embargos de declaração, o que afasta a alegação de intempestividade da apelação.
2. Trata-se de contrato de compra e venda de unidade concluída e mútuo com alienação fiduciária em garantia pelo PMCMV, firmado em 22/03/2016.
3. In casu, não se pode afirmar a ocorrência de decadência, tendo em vista a ciência da autora em relação aos vícios construtivos apenas na assembleia realizada no condomínio em 04/04/2019, não tendo decorrido o prazo decadencial de um ano previsto no §1º do art. 445 do Código Civil, observada a data de ajuizamento da ação em 06/06/2019. Não há nos autos documento que demonstre ciência anterior da autora quanto aos vícios redibitórios em discussão. Ao contrário do afirmado na sentença, o laudo pericial indicado na petição inicial se refere à cópia de vistoria de emergência efetuada no apartamento 103 do Bloco 7 do condomínio da autora, e não no apartamento desta, que é o de nº 504 do Bloco 5.
4. Inexistência de responsabilidade solidária entre as partes, ante a atuação da CEF como agente financeiro. A análise das cláusulas contratuais permite concluir que a CEF, no caso concreto, atua como mero agente financeiro, apenas detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício (“Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada” - STJ, Processo: 200602088677, RESP - 897045, Órgão julgador: Quarta Turma, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Fonte: DJE de 15/04/2013). Não se verifica qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a demandante no que tange à construção da unidade habitacional adquirida (e concluída), cujos vícios de construção redibitórios fundamentam essencialmente os pleitos rescisórios e indenizatórios, o que implica necessariamente no reconhecimento da incompetência da Justiça Federal para processar e julgar essa específica demanda em relação à construtora/vendedora Tenda.
5. Tendo em vista a ausência de responsabilidade da CEF, por vícios redibitórios do imóvel, decorrente de ato da construtora/vendedora, impõe-se a improcedência dos pedidos formulados em face da CEF, no que tange à nulidade do contrato de financiamento imobiliário, com a devolução das verbas despendidas a esse título, e à indenização correspondente por danos morais. A responsabilidade pelos vícios de construção é apenas da construtora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.
6. Anulação parcial da sentença, para declinar da competência em favor da Justiça Estadual para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra a ré Tenda, por força do disposto no art. 109, I, da CRFB/1988, mantendo-se a sentença de improcedência em relação à CEF, por fundamentação diversa.
7. Apelo da autora conhecido e parcialmente provido.
(TRF2, AC 5036796-66.2019.4.02.5101, Relator Des. Fed. JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA, 7a. Turma Especializada, julgado em 08.02.2023, g.n)
Pelo exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação da autora, nos termos da fundamentação supra. Determino a majoração dos honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 80.679,61 , fls. 22, 1º grau), na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos (, 1º grau).
Documento eletrônico assinado por ALFREDO HILARIO DE SOUZA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002904141v5 e do código CRC 66119bf0.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALFREDO HILARIO DE SOUZA
Data e Hora: 24/06/2026, às 17:59:05