Apelação Cível Nº 5102039-78.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas, respectivamente, por VILA PORTUARIA PRESIDENTE DUTRA e pela UNIÃO FEDERAL em face de sentença proferida pelo Juízo da 23ª Vara Federal do Rio de Janeiro que julgou procedente o pedido para condenar a União Federal a pagar os valores relativos às cotas condominiais vencidas desde dezembro/2019 e dezembro/2024, bem como as vincendas no curso desta ação referentes ao imóvel sito à Rua América, nº 81, Santo Cristo - Rio de Janeiro - CEP: 21.010-680, Bloco Amazonas, Apto 709, matrícula 034347, do 2º RGI, até o efetivo cumprimento do julgado, com juros, correção monetária e encargos, conforme Manual de Cálculos desta Justiça Federal, tudo a ser apurado em liquidação. Condenação, ainda, da União Federal ao ressarcimento das custas e ao pagamento de honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Em suas razões recursais, alega o Condomínio-Autor, em síntese, que devem ser utilizados os juros moratórios estabelecidos na Convenção Condominial, na forma do §1º do artigo 1.336 do Código Civil, e não os previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal. Aduz, ainda, que a sentença incorreu em omissão acerca do termo inicial da correção monetária e juros moratórios, bem como quanto à incidência da multa de 2% prevista no art. 1.336, §1º, do Código Civil.
A União Federal, por sua vez, sustenta, em suas razões recursais, que a sentença deve ser reformada, visto que "Não foi apresentada a Ata da Assembleia Geral Ordinária (AGO) que fixou o valor da cota condominial até o ano de 2024. Isso porque a AGO realizada na data de 23.03.2019 não reajustou o valor da cota condominial; não foi apresentada a Ata da AGO realizada no ano de 2020; a AGO realizada na data de 24.04.2021 não reajustou o valor da cota condominial; a AGO realizada na data de 12.03.2022 reajustou a cota condominial em R$ 25,00 (vinte e cinco reais); a AGO realizada na data de 25.03.2023 não reajustou o valor da cota condominial; e, por fim, a AGO realizada na data de 17.08.2024 também não reajustou o valor da cota condominial.". Aduz que a ausência de comprovação documental do débito enseja a improcedência do pedido e que obrigações vincendas não podem ser incluídas na cobrança após a prolação da sentença.
Devidamente intimada, a União Federal não apresentou contrarrazões ao Apelo da Parte Autora (evento 94, JFRJ).
Manifestação do Ministério Público Federal pugnando pela sua não intervenção no feito (evento 5, TRF2).
Contrarrazões apresentadas pela Parte Autora, pelo desprovimento do Apelo da União (evento 14, TRF2).
É o Relatório.
VOTO
Conheço dos recursos de Apelação, tendo em vista estarem presentes os pressupostos de admissibilidade.
Pretendeu a Parte Autora, na origem, obter provimento jurisdicional que condenasse "a demandada ao pagamento do débito corrigido, relativo às cotas condominiais vencidas e as que se vencerem no decorrer da demanda até o efetivo pagamento (artigo 323 do Código de Processo Civil), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a contar do inadimplemento de cada cota condominial vencida, multa legalmente estabelecida de 2% (dois por cento) sobre o total do débito, além de custas processuais e honorários advocatícios".
Nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
As cotas condominiais possuem natureza propter rem, pois se vinculam à unidade imobiliária que gera a despesa e se relacionam com o dever de contribuição para o custeio da coletividade condominial. A obrigação não se confunde com débito puramente pessoal, restrito àquele que, em determinado momento, ocupa fisicamente o imóvel. Ela acompanha a coisa e decorre da titularidade jurídica da unidade, exatamente porque o inadimplemento de uma unidade repercute sobre todo o condomínio e, em última análise, sobre os demais condôminos.
Do exame dos autos, verifica-se que a Parte Autora apresentou demonstrativo com o cálculo de evolução da dívida (evento 1, anexo 14, dos originários), possibilitando a ampla defesa do devedor, razão pela qual não merece acolhimento a alegação da União Federal de ausência de comprovação documental do débito.
Depreende-se da leitura do art. 323 do CPC que as prestações sucessivas serão incluídas na condenação, independentemente de pedido expresso, no caso de o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou consigná-las, enquanto durar a obrigação. Veja-se:
Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.
Nesta direção é a firme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO EM PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ART. 323 DO CPC. INCLUSÃO DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. O art. 323 do CPC inclui, nas obrigações em prestações sucessivas, as parcelas que se vencerem no curso do processo, enquanto durar a obrigação. As cotas condominiais são prestações mensais e homogêneas; por isso, a inclusão das vencidas e vincendas até o efetivo pagamento é possível e atende aos princípios da efetividade e da economia processual.
2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(AREsp n. 3.040.376/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026.)
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM CONDOMÍNIO IRREGULAR COM ANUÊNCIA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS NA CONDENAÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão de Tribunal de Justiça que, em apelação cível, reformou a sentença e condenou o réu ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas, parcelas vencidas e vincendas, com correção e juros, além de encargos contratuais.
2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de taxas condominiais, com pedido de condenação às parcelas inadimplidas, vencidas e vincendas, observada a prescrição quinquenal.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, limitou a condenação às prestações vencidas a partir da vigência da Lei n. 13.465/2017, fixou correção e juros, repartiu custas e fixou honorários em 10%.
4. A Corte de origem reformou a sentença e impôs condenação integral das despesas condominiais vencidas e vincendas, com encargos, correção e juros, além de atribuir integralmente os ônus sucumbenciais ao réu.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cobrança anterior à Lei n. 13.465/2017 viola o art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. 6.766/1979 e o art. 108 da Lei n. 13.465/2017; (ii) saber se a inclusão de parcelas vincendas na condenação viola o art. 323 do CPC; (iii) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação ao art. 489, § 1º, II, III e IV, do CPC; e (iv) saber se incidem os Temas 492 do STF e 882 do STJ para afastar a cobrança em razão de ausência de associação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A cobrança se funda em anuência contratual expressa anterior, o que afasta a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ e neutraliza a alegação de retroatividade legal.
7. As obrigações condominiais são de trato sucessivo, e o art. 323 do CPC autoriza a inclusão de parcelas vincendas enquanto durar a obrigação.
8. Não há violação ao art. 489, § 1º, II, III e IV, do CPC, pois o acórdão distinguiu os precedentes indicados e apresentou fundamentação suficiente.
9. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por demandar interpretação de cláusulas contratuais e reexame de provas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.
Tese de julgamento: "1. A anuência contratual expressa autoriza a cobrança de taxas condominiais em condomínio irregular, afastando a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ. 2. O art. 323 do CPC permite incluir parcelas vincendas na condenação em obrigações de trato sucessivo. 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão distingue precedentes e fundamenta adequadamente, nos termos do art. 489, § 1º, II, III e IV, do CPC. 4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, vedando a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de provas."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 323, 489 § 1º II, III, IV, 85 § 11; Lei n. 6.766/1979, art. 36-A, parágrafo único; Lei n. 13.465/2017, art. 108.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7.
(REsp n. 2.004.836/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)
O objetivo da inclusão de parcelas vincendas na condenação em obrigações de trato sucessivo é evitar litígios idênticos, e, consequentemente, viabilizar uma melhor utilidade e economia do processo.
No que concerne aos consectários relativos às despesas condominiais não pagas, estes incidem a partir do vencimento de cada parcela. O simples vencimento do prazo acordado (termo certo) sem a ocorrência do pagamento constitui automaticamente em mora do devedor (mora ex re), o qual assume as consequências jurídicas do atraso (art. 397 do Código Civil). Entendimento diverso, no sentido de que os juros devem incidir apenas a partir da citação, beneficiaria indevidamente o condômino inadimplente, em prejuízo daqueles que pagam em dia sua obrigação, promovendo o enriquecimento sem causa do devedor.
Tendo em vista que a relação condominial é de direito privado e que a convenção vincula todos os condôminos, inclusive ente público (súmula 260/STJ), deve ser aplicado no caso concreto o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, segundo o qual incidem a correção monetária e os juros moratórios estipulados na convenção condominial, assim como a multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Dessa forma, a sentença merece reforma neste ponto, a fim de se determinar que o débito seja atualizado desde o vencimento de cada parcela, com correção monetária, juros de mora e multa moratória consoante previsão convencional.
Acerca do tema, confiram-se os julgados a seguir:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. LIQUIDEZ DO TÍTULO E APLICABILIDADE DO ART. 1º-F DA LEI N. 9.494/1997. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que, em apelação cível, manteve a improcedência dos embargos à execução de taxas condominiais e desproveu o apelo.
2. A controvérsia envolve embargos à execução, com debate sobre a liquidez do título, alegado cerceamento de defesa pelo indeferimento de expedição de ofícios e pretensão de aplicação dos encargos do art. 1º-F da Lei n. 9.494/1997.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, reconheceu a exequibilidade do título, afastou o art. 1º-F da Lei n. 9.494/1997 e fixou honorários em 10% sobre o valor da causa.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconheceu a suficiência da documentação à luz do art. 784, X, do CPC, a natureza privada da relação com juros de 1% ao mês e correção pelo INPC, majorando os honorários para 20%; os embargos de declaração foram acolhidos sem efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se o título executivo atende aos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do art. 783 do CPC diante da ausência de fixação de valores na convenção e da variação dos boletos; (ii) saber se o crédito condominial apenas constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, X, do CPC quando há convenção e ata com valores definidos; e (iii) saber se, com a judicialização, incide o art. 1º-F da Lei n. 9.494/1997 para fixar juros de 0,5% ao mês e correção pela TR.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à suficiência documental e à iliquidez aventada, sendo o art. 784, X, do CPC satisfeito com a comprovação documental do crédito.
7. A relação condominial é de direito privado e a convenção vincula todos os condôminos, inclusive ente público; aplica-se a Súmula n. 260 do STJ, mantendo-se juros de 1% ao mês e afastando-se o art. 1º-F da Lei n. 9.494/1997.
8. Na ausência de índice fixado na convenção, a correção monetária pelo INPC é adequada, e, estando o acórdão alinhado à jurisprudência, incide a Súmula n. 83 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame de provas quanto à liquidez e exigibilidade do título, estando atendido o art. 784, X, do CPC pela comprovação documental do crédito. 2. Aplica-se a Súmula n. 260 do STJ para afirmar a eficácia da convenção condominial e a inaplicabilidade do art. 1º-F da Lei n. 9.494/1997 aos encargos moratórios de condômino, inclusive ente público. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ para manter a correção monetária pelo INPC quando ausente estipulação convencional específica."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 783; CPC, art. 784, X;
Lei n. 9.494/1997, art. 1º-F.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 260; STJ, AgInt no AREsp n. 1.886.233/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022; STJ, REsp n. 1.198.479/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/8/2013; STJ, REsp n. 1.908.924/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/5/2025.
(REsp n. 1.917.674/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
1. Ação de cobrança.
2. Os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela. Súmula 568/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.259.007/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023.)
CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS CONDOMINIAIS - OFENSA AO ART. 535, II, DO CPC - INOCORRÊNCIA - PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO - ADMISSIBILIDADE - MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - CDC - INAPLICABILIDADE - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE - JUROS DE MORA - NÃO PACTUADO - APLICAÇÃO DA TAXA LEGAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA - PRESTAÇÃO PERIÓDICA - INCLUSÃO DA PARCELAS VINCENDAS ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO.
1 - Inexiste afronta ao art. 535, II, do CPC quando o v. acórdão recorrido, a par de não mencionar expressamente os dispositivos legais, apreciou a matéria inserta nos mesmos, configurando, pois, o chamado prequestionamento implícito, admitido por esta Corte.
2 - A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos.
3 - In casu, a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no percentual máximo de 20%, permitido pelo art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, que tem validade para as cotas vencidas até a vigência do novo Código Civil, quando então passa a ser aplicado o percentual de 2%, previsto no art. 1.336, § 1º.
4 - Uma vez não pactuada a taxa de 1% ao mês, os juros moratórios devem se ater à taxa legal, ou seja, 0,5% ao mês.
5 - A correção monetária é devida, desde o vencimento do débito, pena de beneficiar a condômina inadimplente em prejuízo daqueles que pagam em dia sua obrigação, bem como de promover o enriquecimento ilícito sem causa do devedor.
6 - Possuindo a cota condominial exigibilidade imediata, porquanto dotada de liquidez e certeza, a simples ausência de pagamento por parte da recorrente já é capaz de configurar a mora solvendi. Em se tratando ainda de mora ex re, impõe-se a aplicação da regra dies interpellat pro homine, consagrada no art. 960 do CC/16, em que o próprio termo faz as vezes da interpelação. Dessarte, correta é a estipulação de juros de mora desde o vencimento de cada prestação.
7 - Consistindo as cotas condominiais prestações periódicas, devem ser incluídas na condenação as parcelas vincendas, se não pagas, enquanto durar a obrigação. Precedentes.
8 - Recurso conhecido e provido, em parte, para reduzir os juros moratórios à taxa legal de 0,5% ao mês, bem como limitar em 2% a multa moratória das parcelas vencidas a partir da vigência do novo Código Civil.
(REsp n. 679.019/SP, relator Ministro Jorge Scartezzini, Quarta Turma, julgado em 2/6/2005, DJ de 20/6/2005, p. 291.)
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à Apelação da União Federal e no sentido de dar provimento à Apelação da Parte Autora para, reformando em parte a sentença, determinar que o débito seja atualizado desde o vencimento de cada parcela, com correção monetária, juros de mora e multa moratória consoante previsão convencional, na forma do art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Condeno a União Federal em honorários recursais, majorando em 1% os honorários de sucumbência já arbitrados na origem, perfazendo o total de 11%, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002916216v37 e do código CRC a186f5e8.
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Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 24/07/2026, às 15:53:02