Apelação Cível Nº 5000861-20.2023.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de três Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA SEGURADORA S.A., XS3 SEGUROS S.A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face da Sentença (evento 144/JFRJ), prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Niterói - Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou procedente a pretensão autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda e financiamento do imóvel objeto da lide, bem como condenar a CEF a restituir integralmente à compradora todos os valores pagos e por fim, condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais).
No evento 172/JFRJ, a CAIXA SEGURADORA S.A., ora parte apelante, apresenta suas razões recursais, alegando, em síntese, que não possui legitimidade passiva para o presente feito, "tendo em vista que o seguro habitacional objeto da ação fora contratado junto à empresa diversa, qual seja, a XS3 Seguros S/A".
No evento 173/JFRJ, a XS3 SEGUROS S.A., ora parte apelante, apresenta suas razões recursais, alegando, em síntese, que os vícios de construção não são cobertos pelo seguro e que por isso não possui legitimidade passiva em relação ao pedido de indenização por danos morais. Em ato contínuo, aduz que a negativa de cobertura securitária não é, por si só, apta a provocar abalo moral indenizável. Subsidiariamente, argumenta que há a necessidade de distribuição proporcional dos honorários sucumbenciais.
No evento 174/JFRJ, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, ora parte apelante, apresenta suas razões recursais, alegando, em síntese, que não possui legitimidade passiva sobre os vícios de construção existentes na unidade residencial. Em ato contínuo, alega que na "venda direta online" o bem é alienado no estado de conservação no qual se encontra, motivo pelo qual não poderá ser responsabilizada pela ausência de vistoria prévia da parte autora/apelada. Por fim, aduz que não é possível a rescisão contratual, tendo em vista que não houve a participação da CEF na construção do imóvel residencial.
No evento 182/JFRJ, M. D. M. M., ora parte apelada, apresenta suas contrarrazões aos recursos interpostos, manifestando-se pela manutenção da Sentença.
É o relatório.
VOTO
Conheço das Apelações Cíveis interpostas, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal.
Preliminarmente, deve ser analisada a questão relativa à legitimidade passiva da CAIXA SEGUROS S.A. na presente demanda.
A questão dos autos tange-se à análise da possibilidade ou não da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação (evento 1/JFRJ - anexo 7).
Como é sabido, nos referidos contratos há a obrigatoriedade da contratação de seguro habitacional.
No caso concreto, o seguro habitacional pactuado teve como seguradora a Caixa Residencial Habitacional Especial, conforme cláusula 2, do Anexo 1, do contrato de financiamento (evento 1/JFRJ - anexo 7, fl. 13).
A apólice de seguro acostada aos autos (evento 1/JFRJ - anexo 8) informa que a razão social da mencionada seguradora é a XS3 Seguros S.A..
Desta forma, não existindo nos autos qualquer documento que vincule a CAIXA SEGURADORA S.A. ao negócio jurídico objeto dos autos, deve ser reconhecida a sua ilegitimidade passiva para o presente feito.
O imóvel objeto do referido contrato (evento 1/JFRJ - anexo 7) foi adquirido através da venda direta online, modalidade na qual a CEF vende imóveis, em seu endereço eletrônico, que foram retomados em virtude do inadimplemento de mutuários e que não arrematados em leilões.
A venda dos imóveis incorporados ao patrimônio da CEF corresponde a um mecanismo de redução dos prejuízos absorvidos pela empresa pública quando do inadimplemento dos respectivos contratos de financiamento habitacional.
Desta forma, não é possível compreender que, ao vender os referidos imóveis, a CEF assuma a posição de fornecedora de produto, já que tal posição não configura a sua atividade fim.
Ademais, analisando as Regras da Venda Online (evento 1/JFRJ - anexo 6), verifica-se que a alienação de imóveis de propriedade da CEF precede de habilitação no processo de disputa online e posterior registro da proposta para aquisição, adquirindo o imóvel aquele que fizer a melhor proposta acima do valor mínimo de venda.
Veja-se que, a Venda Direta Online de imóveis constitui verdadeiro procedimento de concorrência pública, sendo inviável a incidência das normas protetivas ao consumidor nas relações jurídicas dela decorrentes.
Neste sentido, veja-se o seguinte julgado do STJ:
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LICITADO POR EMPRESA PÚBLICA (TERRACAP). REGIME JURÍDICO (ART. 37, XXI, DA CF/88, E LEI 8.666/93). PRINCÍPIO DA VINCULAÇÃO AO INSTRUMENTO CONVOCATÓRIO. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE O LICITANTE E A ADMINISTRAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SÚMULAS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICABILIDADE. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO.
I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015 para o presente Agravo Interno, embora o Recurso Especial estivesse sujeito ao Código de Processo Civil de 1973.
II - A Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese. Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade.
III - O Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao contrato de compra e venda de imóvel licitado pela TERRACAP, tampouco pode ser considerada abusiva a cláusula penal pactuada, seja em razão dos princípios que norteiam esse tipo de contratação, seja pela não-caracterização de relação de consumo.
IV - À luz do disposto nos arts. 2º, 3º e 22 do CDC, inexiste relação de consumo entre a recorrente e a TERRACAP, porque esta não é fornecedora de produtos ou serviços ao consumidor, mas empresa pública que, na qualidade de sucessora da Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil (NOVACAP), executa as atividades imobiliárias de interesse do Distrito Federal, objeto de utilização, aquisição, administração, disposição, incorporação, oneração ou alienação de bens (Lei 5.861/72, art. 2º).
V - O tribunal de origem, a partir do exame das cláusulas do contrato, e, ainda, após minuciosa análise dos elementos fáticos contidos nos autos, consignou que o descumprimento dos compromissos financeiros assumidos pela recorrente autorizou o desfazimento do contrato VI - Rever tal entendimento, com o objetivo de acolher a pretensão recursal, demandaria necessária interpretação de cláusula contratual, além do imprescindível revolvimento de matéria fática, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz dos óbices contidos nas Súmulas ns. 5 e 7 desta Corte.
VII - Não apresentação de argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida.
VIII - Em regra, descabe a imposição da multa, prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015, em razão do mero improvimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso.
IX - Agravo Interno improvido."
(AgInt no REsp n. 1.542.114/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 24/6/2019, DJe de 26/6/2019.)
Esclarecido tal ponto, passa-se à análise da pretensão recursal, qual seja, a análise da possibilidade ou não de rescisão do contrato de venda direta online em virtude do estado de conservação do bem alienado.
No caso concreto, conforme os laudos elaborados pela XS3 SEGUROS S.A. (evento 15/JFRJ - anexo 5) e pelo perito do Juízo (evento 99/JFRJ), os danos encontrados no imóvel decorrem de vícios construtivos relacionados à fundação do imóvel incompatível com o tipo de solo da região.
Em virtude da extensão dos vícios construtivos, houve a interdição pela Defesa Civil por risco de desabamento total (evento 1/JFRJ - anexo 28), motivo que ensejou a presente demanda de rescisão contratual.
Na modalidade de venda direta, os imóveis são disponibilizados em valores mais baixos, recaindo sobre o adquirente eventuais gastos relativos à ocupação por terceiros e à conservação do bem.
Nesse sentido, veja-se os seguintes julgados:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONCORRÊNCIA PÚBLICA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DESOCUPAÇÃO DE TERCEIRO. ÔNUS DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.
1.Cinge-se a controvérsia a saber se a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado pela CEF é abusiva ou não.
2. A cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pela desocupação de imóvel que esteja na posse de terceiros é comum em contrato de compra de bens de propriedade da Caixa Econômica Federal havidos por adjudicação, arrematação ou dação em pagamento. A oferta e a relação dos imóveis são divulgadas em editais de concorrência pública em que, mesmo diante dos riscos decorrentes da ocupação prévia por um terceiro não proprietário, os interessados optam pela compra desses bens, vendidos por valores reduzidos pela CEF .
3. A oferta dos imóveis se dá por preço consideravelmente inferior ao valor real do bem, justamente pela situação peculiar que possa se encontrar, tanto no que se refere à preservação quanto à eventual ocupação por terceiros.
4. Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel.
5. A aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação -SFH não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. O SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades. Assim, a estabilidade nas relações entre mutuários e agentes financeiros e o prestígio à segurança jurídica quanto às obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possam adquirir um imóvel.
6. A opção da CEF em levar o bem à hasta pública nas condições de ocupação e conservação em que se encontra está inserida e é compatível com as diretrizes do SFH e com a lógica do sistema financeiro, tendo em vista que além de impedir a permanência de imóveis em estoque, circunstância extremamente danosa ao SFH, pois bloqueia um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria e gerar elevados custos de manutenção, também visa evitar a sua sujeição às severas restrições contidas na Circular do Banco Central nº 909, de 11/1/1985.
7. Recurso especial não provido."
(Sem grifos no original) (REsp n. 1.509.933/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/10/2016, DJe de 18/10/2016.)
"CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL POR DANOS. COMPRA E VENDA DIREITA DE IMÓVEL. EDITAL DE CONCORRÊNCIA PÚBLICA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AÇÃO OU OMISSÃO ILÍCITA POR PARTE DA CEF E EMGEA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. PRODUÇÃO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
1. No tocante ao suposto cerceamento de defesa, cabe anotar que o artigo 355 do CPC/15 permite ao juiz julgar antecipadamente a causa quando não houver necessidade de produção de outras provas.
2. No presente caso, se trata de imóvel financiado com recursos do FGTS e com previsão de garantia hipotecária pela CEF mediante contrato originalmente firmado por João Carlos Fernandes Teixeira e Solange Aparecida de Faria Teixeira (ID 221492368). Posteriormente, a CEF cedeu os direitos do referido financiamento à EMGEA, que, diante do inadimplemento do financiamento, executou e arrematou o imóvel em questão. Posteriormente, o imóvel integrou o edital de concorrência pública n. 0328/2016 promovido pela CEF, tendo sido objeto de contrato de compra e venda direta pelos apelantes. Afastada, portanto, a alegação de ilegitimidade passiva da CEF, uma vez que os apelantes alegam questões relacionadas ao contrato de compra e venda.
3. Busca a parte autora/apelante a condenação das apeladas no pagamento de indenização por danos morais e materiais, em razão de informações errôneas prestadas no ato da compra e venda do imóvel.
4. Consta nos autos o edital de concorrência pública n. 0328/2016 promovido pela CEF cujo objeto é a “alienação de Imóveis com ação judicial, de propriedade da EMGEA, havidos por adjudicação, arrematação, dação em pagamento ou oriundos do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, relacionados e descritos no Anexo II do presente Edital” (cláusula 1.1 – ID 221492367)
5. Além disso, a cláusula segunda do contrato de compra e venda firmado com a EMGEA dispõe que o imóvel foi vistoriado pela outorgada, ora apelante, pelo preço de R$138.600,00, bem como restou declarado que a apelante tinha conhecimento da existência da ação judicial nº 0046241-49.2011.8.26.0001, envolvendo o imóvel, cujo processo tramita perante a 3ª Vara Cível de Santana/SP (ID 221492369 – pg. 2).
6. Nos termos dos artigos 186 e 927 do CC/02, não se observa qualquer ação ou omissão imputada às apeladas capaz de ensejar o dever de reparação. Deve, portanto, prevalecer a autonomia privada das partes quando da celebração da venda direta do imóvel.
7. Recurso desprovido."
(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5013466-86.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 01/06/2023, DJEN DATA: 05/06/2023)
Inclusive, na cláusula 10.1.1, alínea k, do contrato firmado entre as partes (evento 1/JFRJ - anexo 7), o devedor assume que "tem(têm) ciência de que está(ão) adquirindo o imóvel no estado de conservação em que se encontra e se responsabiliza(m) pela desocupação do imóvel, se ocupado por terceiros, eximindo a CAIXA/EMGEA de qualquer responsabilidade quanto à recuperação/reforma".
Inclusive, no item 20.3.1 das Disposições Finais das Regras da Venda Online (evento 1/JFRJ - anexo 6) dispõe que "compete ao cliente interessado, antes da apresentação da proposta, adotar as providências necessárias para averiguar o estado de ocupação e conservação do imóvel".
Ressalte-se que, não há nos autos qualquer indício de que a manifestação de vontade da parte apelada foi exteriorizada de modo viciado (art. 171, inciso II, do CC), presumindo-se a ciência das cláusulas pactuadas no negócio jurídico firmado entre as partes e, consequentemente, a obrigação ao seu cumprimento.
Desta forma, a pretensão à rescisão contratual em virtude da constatação da existência de vícios de construção no imóvel adquirido através de venda direta online não deve prosperar.
Assim como também, não prospera a pretensão à indenização por danos materiais e morais, seja em face da CEF quanto em face da XS3 Seguradora, tendo em vista que os imóveis disponibilizados na modalidade de venda direta são alienados em valores mais baixos, recaindo sobre o adquirente eventuais gastos relativos à ocupação por terceiros e à conservação do bem, conforme acima já fundamentado.
Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento às Apelações Cíveis da XS3 Seguros S.A., da CEF e da Caixa Seguros S.A., para reformar a Sentença, de modo a julgar improcedente a pretensão autoral em face da CEF e da XS3 Seguros S.A. e julgar extinto, sem julgamento do mérito, em face da Caixa Seguros S.A., por reconhecer a sua ilegitimidade passiva, nos moldes do art. 485, inciso VI, do CPC. Inverto os honorários de sucumbência.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002926067v44 e do código CRC fd31175f.
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