Apelação Cível Nº 5006943-70.2023.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pelo ESPÓLIO DE G. L. B. C., representado pela inventariante T. B. C..
O espólio apelante combate a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro por ele propostos em face da exequente EMGEA – EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (Eventos 46 e 61).
Os embargos visam a afastar a penhora de imóvel situado na Rua Ituá, n. 1.344, apartamento 301, Jardim Guanabara, Ilha do Governador, nesta Cidade, realizada nos autos de execução por título extrajudicial. A execução na qual se deu a penhora foi proposta pela CEF/EMGEA em face de PARIOLI INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA e da fiadora CONSTRUTORA ORÇA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, por dívida relativa à construção do edifício em que está o imóvel constrito (proc. n. 0010700-52.1989.4.02.5101).
Na petição inicial dos embargos, ajuizada em fevereiro de 2023, o autor narra que o imóvel não mais pertence aos executados, pois adquirido por usucapião, diante da posse mansa, pacífica e sem oposição exercida desde 1993, com animus domini; que propôs a ação de usucapião respectiva em 2008 (processo n. 0007321-67.2008.8.19.0207), que tramitou perante a 1ª Vara Cível Regional da Ilha do Governador e já obteve sentença favorável; que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade e a sentença é meramente declaratória; que deve ser afastada, portanto, a penhora do bem e obstada futura alienação.
Foi concedida a gratuidade (Evento 08).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que considerou a execução ajuizada desde 1989 ainda pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), posteriormente sucedida pela EMGEA, e que a unidade aqui questionada, penhorada desde outubro de 1990, não é suscetível de usucapião, ante a construção com recursos do SFH, além de não ser oponível à credora com garantia real o resultado da ação de usucapião na qual não foi citada.
Em seu recurso, o embargante requer a antecipação da tutela recursal e alega a nulidade da sentença, ante a impossibilidade de desconstituição incidental dos efeitos de sentença transitada em julgado, proferida na ação de usucapião; que os embargos de terceiro não constituem meio processual idôneo para revisão indireta ou esvaziamento de sentença definitiva proferida em processo autônomo; que caberia às interessadas a adoção do instrumento processual adequado para impugnar a sentença da ação de usucapião; que houve violação à coisa julgada material (art. 5º, XXXVI, da CF, e art. 502 do CPC); que não se pode confundir a eficácia subjetiva e processual da coisa julgada com os efeitos materiais da aquisição originária da propriedade, que expurga quaisquer gravames incompatíveis com a nova titularidade reconhecida; que a lógica adotada na sentença esvazia materialmente a usucapião, retirando-lhe sua eficácia patrimonial e seu caráter de aquisição originária, mantendo as amarras anteriores do imóvel; que a sentença proferida na ação de usucapião transitou em julgado há anos, e já decorreu o prazo decadencial de dois anos para impugná-la (art. 975 do CPC); que a querela nullitatis não pode ser usada pelo credor com mera garantia real como defesa perpétua em detrimento do usucapiente, e tal instrumento exige ação autônoma, sob pena de ofensa ao princípio dispositivo e ao devido processo legal; que não foi demonstrado prejuízo processual concreto com a falta de citação, e as apeladas não demonstraram qual defesa teriam apresentado capaz de obstar a usucapião; que a sentença também é extra petita, e ampliou indevidamente o conteúdo decisório que lhe cabia; que o credor fiduciário não pode ser equiparado ao proprietário pleno, dado o caráter resolúvel do direito que lhe assiste; que devem ser observados os princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da confiança legítima, diante da pretensão que repousa sobre título judicial regularmente constituído; que a usucapião tem eficácia ex tunc e não há possibilidade lógica de manutenção da penhora; que prestigiar o direito creditório derivado em detrimento da situação dominial e possessória já consolidada ofende ao princípio da função social da propriedade; que criou-se uma categoria híbrida de usucapião “sem efeito liberatório”; que, se for o caso, deve ser adotada uma solução menos gravosa e proporcional, que assegure a manutenção do imóvel até a solução definitiva a ser buscada em via processual adequada (Evento 66).
Em suas contrarrazões, a EMGEA alega que a execução foi ajuizada em 1989, e o bem foi penhorado logo em seguida, anos antes da alegada posse da parte embargante; que houve o inadimplemento do contrato e executada a garantia, como previsto no Decreto-lei n. 70/66; que o imóvel está vinculado ao SFH e não é suscetível de usucapião, aspecto nem sequer combatido no apelo; que não se trata de efetuar um controle anômalo da sentença estadual, mas sim do exame de sua eficácia perante terceiros que não integraram aquela relação processual; que a garantia real estava registrada muito antes do ajuizamento da ação de usucapião, e era imperiosa a citação da credora, sob pena de ineficácia do título judicial; que é descabida a alegação de decadência ou de preclusão, pois os prazos pressupõem que a parte prejudicada tenha tido conhecimento da demanda, o que não ocorreu; que o vício decorrente da ausência de citação do litisconsorte necessário ou do credor com garantia real constitui nulidade absoluta insanável (querela nullitatis insanabilis), passível de ser arguida a qualquer tempo; que admitir que a posse particular pudesse afastar o gravame que garante o crédito obtido com recursos públicos implicaria transferir o ônus da inadimplência para o erário; que a sentença, portanto, deve ser confirmada (Evento 74).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal Relator
VOTO
A apelação não merece provimento e, portanto, não cabe antecipação da tutela recursal em favor da apelante.
A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos – que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição – e pelas razões que se seguem.
A inicial não dedica uma linha sequer à forma de ingresso no imóvel, supostamente ocorrida em 1993. À vista da penhora realizada e registrada desde 1990 (Evento 35, OUT2, da execução, e R.11 da matrícula do imóvel, Evento 1, ANEXO2), e da falta de qualquer documento ou explicação, é razoável supor que houve invasão do local, pela autora da herança à época ou por eventuais antecessores na ocupação.
Já aí se vê erro de perspectiva, pois a origem da ocupação (ou suposta posse) é determinante para aferir a possibilidade de usucapião. Como é sabido, não induzem à aquisição da posse os atos clandestinos (art. 1208 do Código Civil).
As omissões são várias: vê-se que o registro do imóvel (matrícula n. 61.749) indica ainda, além da hipoteca em abril de 1984 (R.3), a subsequente cessão fiduciária em favor da credora (AV.4, em abril de 1984), bem como a notificação, em 1987, dos promitentes compradores ELIAS ANTONIO DA SILVA e VERA MARIA PIETRUZA, para que lhes fosse outorgada a escritura definitiva da unidade, além da constituição de hipoteca judicial (Evento 1, ANEXO2, R.7 e AV-10). Mas nada sobre os promitentes compradores foi mencionado nos presentes embargos, apesar de tudo constar da matrícula do imóvel.
Além disso, não há menção à data da morte da usucapiente GLORIA LUCIA e não consta dos autos a certidão de óbito nem o termo de inventariante. Muito menos qualquer informação sobre quem atualmente ocupa o imóvel e a que título. E tudo deveria ter sido esclarecido desde a inicial.
Na ação de usucapião, proposta na Justiça estadual em 2008 (Evento 1, ANEXO3, proc. n. 0007321-67.2008.8.19.0207), foi proferida sentença favorável ao pleito, transitada em julgado em maio de 2018, e a EMGEA requereu o desarquivamento do feito após os presentes embargos, em 2023 e 2025, conforme andamento processual respectivo. Da leitura daquela sentença, extrai-se que a usucapiente alegou a moradia no local com sua família desde 1993, após suposta negociação de seu falecido marido com os promitentes compradores ELIAS e VERA, com pagamento do preço por meio de cheques que foram devolvidos por insuficiência de fundos (e apenas um deles teria sido resgatado junto ao 1º Cartório de Protestos), mas, ainda assim, teria obtido autorização do Sr. ELIAS para residir no imóvel, o que é, no mínimo, peculiar.
Ainda na sentença de usucapião, à exceção da manifestação da vizinha confrontante (Evento 38, OUT3), os réus não foram encontrados e foram citados por edital, e o pedido foi julgado procedente, sem qualquer menção à garantia real ou à então credora CEF (Evento 1, ANEXO3). A sentença foi registrada junto à matrícula do imóvel em dezembro de 2018 (Evento 1, ANEXO2, p. 03, AV.14-61749, e Evento 16, OUT2).
Evidentemente, há problema de competência na ação estadual, mas de todo modo, nos presentes embargos, a autora não trouxe qualquer documento que porventura tenha instruído a ação de usucapião para demonstrar a alegada posse ad usucapionem.
E não assiste razão à embargante quanto à alegada coisa julgada material apta a desconstituir o gravame anteriormente constituído.
A execução de título extrajudicial foi ajuizada em 1989, com a penhora registrada em 1990 (e assim o interesse jurídico da CEF). E a ação de usucapião foi proposta em 2008, com sentença proferida em 2018, sem a citação da credora. E não é a credora exequente quem deve buscar as ações propostas por potenciais invasores em todas as esferas, mas sim a interessada que, ciente da situação do imóvel, da hipoteca, e da penhora sobre ele existente, deveria ter requerido a citação da credora hipotecária naquele feito.
Não se trata de anulação ou revisão transversa da sentença estadual, mas apenas de reconhecer que ela não produz efeitos contra quem não foi parte. E isso é óbvio. A coisa julgada é limitada subjetivamente. Como a CEF/EMGEA não foi citada, aquela sentença não lhe retira o direito de prosseguir com a execução e manter a penhora. Não há erro de procedimento ou nulidade quando o juiz da execução analisa se o título apresentado pelo terceiro embargante é eficaz para afastar a constrição judicial. E, no caso, não é.
Pela mesma razão, a pretensão de reconhecimento de decadência ou preclusão também não prospera. Os prazos para contestar uma decisão só correm para quem é parte legítima do processo. Se a instituição credora jamais foi citada, o vício de ausência de citação constitui nulidade absoluta e insanável, que impede a formação da coisa julgada contra o terceiro preterido. O princípio da segurança jurídica, invocado pelo apelante, também socorre o credor que registrou sua garantia e confia que o Estado protegerá seu direito contra atos judiciais realizados à sua revelia.
Sobre o tema, o STJ já assentou o entendimento de que é excesso de formalismo exigir ação autônoma para veicular a pretensão de querela nullitatis, podendo ser examinada em sede incidental:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. NULIDADE DE CITAÇÃO. QUERELA NULLITATIS. PRETENSÃO INCIDENTAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. Admite-se a invocação da nulidade de decisões transitadas em julgado eivadas de vício na citação sem a necessidade de forma específica ou de propositura de uma ação declaratória autônoma. A jurisprudência do STJ entende como hipótese de extremo formalismo processual restringir à ação declaratória autônoma como único meio para declarar a nulidade de decisão proferida sem a devida citação das partes.
3. No caso, aferir a satisfação do ônus probatório e a correição da valoração das provas encontra óbice na Súmula nº 7/STJ, o que impede a análise da violação do artigo 373, I, do Código de Processo Civil no recurso especial.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
(REsp n. 2.184.687/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 7/7/2025.)
E o prejuízo processual é evidente, pois a credora não pôde alegar e demonstrar na ação de usucapião a anterior execução e penhora, e o caráter da construção do empreendimento com recursos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, além de outros óbices.
Assim, não há decisões conflitantes, e não cabe afastar a constrição do bem, realizada em vara federal. Certo é que o problema foi criado pela própria embargante, que, mesmo ciente da penhora e do trâmite da execução, demorou anos para propor a ação de usucapião, sem a inclusão da credora, e mais ainda para ajuizar os presentes embargos. E não se aplica ao caso o disposto no art. 11 da Lei n. 10.257/2001, pois não se trata de ação posterior, petitória ou possessória.
Em quase idênticos embargos de terceiro conexos ao presente, assim já decidiu esta Turma Especializada:
EMBARGOS DE TERCEIRO. SFH. PENHORA. IMÓVEL HIPOTECADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EM FACE DA PROPRIETÁRIA E DA CONSTRUTORA FIADORA. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. AÇÃO ESTADUAL INOPONÍVEL À CREDORA HIPOTECÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
1. Caso no qual a atual ocupante de apartamento, em edifício construído com recursos do SFH, propõe embargos de terceiros para sustentar que usucapiu o bem penhorado e, assim, lograr cancelar a constrição sobre o imóvel.
2. É clandestina a ocupação exercida sobre imóvel hipotecado à CEF, às escondidas de tal credora, quando ela litigava contra a construtora e a fiadora para excutir a garantia, e anos antes obtivera a penhora do bem. Imóvel invadido, e há muito a credora vem tentando recuperar seu crédito. Inequívoca ciência da ocupante acerca da situação do imóvel, e a posterior propositura de ação de usucapião da qual a credora hipotecária jamais foi notificada ou intimada a participar não lhe é oponível (artigos 114, 115 e 506 do CPC). A ocupação exercida não induz posse (art. 1208 do CC), e muito menos pode caracterizar a posse ad usucapionem. Apelação desprovida.
(TRF2, AC 5059729-91.2023.4.02.5101, 6ª Turma Especializada, Rel. GUILHERME COUTO DE CASTRO, julgado em 14/07/2025).
Embora seja certo que a existência da hipoteca, em tese, não impede a usucapião, no mínimo a eficácia de tal sentença somente se aplica quando o credor hipotecário tiver sido convocado a integrar a lide, o que não ocorreu (cf. art. 114 do CPC). E a sentença faz coisa julgada entre as partes, não prejudicando terceiros, na lição do art. 506 do CPC.
A apelante alega que a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, o que significaria que o novo proprietário recebe o bem "limpo", sem qualquer ônus do passado. Ora, o bem estava penhorado, era objeto de garantia, e assim os litisconsortes necessários deveriam ter sido citados. Embora a usucapião tenha, de fato, tal natureza de aquisição autônoma, ela não serve como um instrumento para apagar direitos de terceiros que não puderam se defender. O efeito liberatório da usucapião pressupõe que o processo tenha ocorrido de forma legítima, com a participação de todos os interessados necessários. Sem o contraditório, a aquisição da propriedade originária não pode atropelar a garantia real de quem não foi citado.
Como visto, não há indicação de que a CEF/EMGEA tenha sido intimada na qualidade de credora hipotecária a se manifestar ou a integrar a ação de usucapião, providência a cargo da parte autora interessada, sob pena de nulidade, conforme artigos 114 e 115 do CPC. Confira-se, a propósito, o seguinte excerto:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO DE USUCAPIÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CREDOR HIPOTECÁRIO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO. VÍCIO TRANSRESCISÓRIO. ADVOGADO. ACESSO AOS AUTOS. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. A controvérsia dos autos resume-se a saber: a) se houve negativa de prestação jurisdicional; b) se o credor hipotecário é parte legítima para a propositura da ação rescisória, e c) se houve manifesta violação de norma jurídica em virtude da falta de citação do credor hipotecário em ação de usucapião, a ensejar a rescisão da sentença que reconheceu a prescrição aquisitiva.
2. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, mesmo que em desacordo com a expectativa da parte.
3. O litisconsorte necessário preterido é parte legitima para o ajuizamento de ação rescisória, mesmo porque poderia ele igualmente se valer de qualquer outro meio processual para alegar a existência de vício transrescisório, que, por impedir a formação de coisa julgada, pode ser alegado a qualquer tempo.
4. Há litisconsórcio necessário por expressa disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam integrar a lide.
5. Na ação de usucapião de bem imóvel registrado, os titulares de direitos reais - de propriedade, de garantia ou outros que venham a onerar a propriedade - constantes da respectiva matrícula devem ser citados pessoalmente, somente sendo admitida a citação por edital do réu incerto ou com domicílio desconhecido.
6. A ausência de citação do litisconsorte necessário vai além da violação manifesta de norma jurídica, atingindo o próprio plano de existência da sentença que contenha tal vício, a autorizar a declaração da sua absoluta ineficácia perante aquele que deveria ter figurado na relação processual, inclusive por meio do ajuizamento de ação rescisória.
7. Hipótese em que a necessidade de citação pessoal do credor hipotecário mostra-se ainda mais indeclinável por se tratar de pedido de usucapião formulado pelo filho em face da sua própria genitora (única indicada para compor o polo passivo), que, não por desídia, deixou de se contrapor à pretensão do autor, e por estar o direito real de garantia devidamente averbado na matrícula do imóvel, com a perfeita identificação do seu titular.
8. O simples acesso aos autos do processo eletrônico pelo advogado da parte, somente depois da prolação da sentença na ação de usucapião, não configura a hipótese de comparecimento espontâneo.
9. A falta de prequestionamento dos dispositivos legais indicados como malferidos impede o conhecimento do recurso especial (Súmula nº 211/STJ).
10. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.
(STJ, REsp n. 2.148.777/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 11/11/2024).
Superado o ponto, a rigor, nem sequer a usucapião seria admissível no caso.
Há várias razões para isso e uma das linhas assinala que o imóvel foi financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e executado pela credora exatamente no intuito de recuperar os recursos do programa habitacional, não é suscetível de prescrição aquisitiva. Considera-se, no caso, o caráter público dos recursos empregados no SFH, e a atuação da CEF como sucessora do BNH na gestão destes recursos (e agora pela EMGEA). Este entendimento é assente, como se vê a seguir:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE, C/C RECONVENÇÃO DE USUCAPIÃO. BEM IMÓVEL. OMISSÃO. ART. 1.022 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.
1. Não se verifica a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem, embora de forma contrária aos interesses da parte, examina e fundamenta, de maneira clara e suficiente, as questões que lhe foram submetidas, como a impossibilidade de usucapião do bem.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que os imóveis vinculados à Caixa Econômica Federal, mesmo que não originários diretamente do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ostentam natureza pública quando afetados à prestação de um serviço público, sendo, portanto, insuscetíveis de aquisição por usucapião.
3. A revisão da conclusão das instâncias ordinárias, que, com base nas provas dos autos, assentaram a precariedade da posse do recorrente e a vinculação do bem à CEF, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
Recurso especial conhecido em parte e não provido.
(STJ, REsp n. 2.155.099/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. USUCAPIÃO ALEGADA EM DEFESA. IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO. CARÁTER DE BEM PÚBLICO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DOS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SÚMULA 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de titularidade da Caixa Econômica Federal são insuscetíveis de aquisição por usucapião, em virtude do serviço público prestado pela empresa. Incidência da Súmula 83/STJ.
2. A alteração da conclusão do Tribunal de origem, que entendeu pela não comprovação dos requisitos para a configuração da usucapião, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.756.161/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. COLISÃO DE PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS. DIREITO À MORADIA E SUPREMACIA DO INTERESSE PÚBLICO SOBRE O PARTICULAR. IMÓVEL ABANDONADO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE.
1- Recurso especial interposto em 12/7/2019 e concluso ao gabinete em 19/8/2020.
2- Na origem, cuida-se de embargos de terceiro, opostos pelos ora recorrentes, por meio do qual pretendem a manutenção na posse do imóvel público objeto da lide, ao argumento de ocorrência de usucapião.
3- O propósito recursal consiste em dizer se seria possível reconhecer a prescrição aquisitiva de imóveis financiados pelo SFH, quando ocorre o abandono da construção pela CEF.
4- Regra geral, doutrina e jurisprudência, seguindo o disposto no parágrafo 3º do art. 183 e no parágrafo único do art. 191 da Constituição Federal de 1988, bem como no art. 102 do Código Civil e no enunciado da Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal, entendem pela absoluta impossibilidade de usucapião de bens públicos.
5- O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. Precedentes.
6- Na eventual colisão de direitos fundamentais, como o de moradia e o da supremacia do interesse público, deve prevalecer, em regra, este último, norteador do sistema jurídico brasileiro, porquanto a prevalência dos direitos da coletividade sobre os interesses particulares é pressuposto lógico de qualquer ordem social estável.
7- Mesmo o eventual abandono de imóvel público não possui o condão de alterar a natureza jurídica que o permeia, pois não é possível confundir a usucapião de bem público com a responsabilidade da Administração pelo abandono de bem público. Com efeito, regra geral, o bem público é indisponível.
8- Na hipótese dos autos, é possível depreender que o imóvel foi adquirido com recursos públicos pertencentes ao Sistema Financeiro Habitacional, com capital 100% (cem por cento) público, destinado à resolução do problema habitacional no país, não sendo admitida, portanto, a prescrição aquisitiva.
9- Eventual inércia dos gestores públicos, ao longo do tempo, não pode servir de justificativa para perpetuar a ocupação ilícita de área pública, sob pena de se chancelar ilegais situações de invasão de terras.
10- Não se pode olvidar, ainda, que os imóveis públicos, mesmo desocupados, possuem finalidade específica (atender a eventuais necessidades da Administração Pública) ou genérica (realizar o planejamento urbano ou a reforma agrária). Significa dizer que, aceitar a usucapião de imóveis públicos, com fundamento na dignidade humana do usucapiente, é esquecer-se da dignidade dos destinatários da reforma agrária, do planejamento urbano ou de eventuais beneficiários da utilização do imóvel, segundo as necessidades da Administração Pública.
11- Recurso especial não provido.
(STJ, REsp n. 1.874.632/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2021, DJe de 29/11/2021.)
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. IMÓVEL INTEGRANTE DE POLÍTICA HABITACIONAL FEDERAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença na qual o magistrado julgou improcedente o pedido de usucapião formulado relativamente a imóvel residencial situado no Conjunto Residencial Forno Velho I, em São Mateus/ES. A sentença reconheceu a impossibilidade jurídica do pedido, por se tratar de bem público afetado à política habitacional federal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve negativa de prestação jurisdicional em razão do não enfrentamento da alegada desafetação do imóvel; e (ii) estabelecer se é juridicamente possível a aquisição originária, por usucapião, de imóvel anteriormente pertencente à Caixa Econômica Federal e vinculado à política habitacional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional, pois a sentença apreciou a controvérsia e concluiu pela impossibilidade de usucapião do imóvel, em razão de sua vinculação ao Sistema Financeiro da Habitação e ao regime de alienação fiduciária, sendo o inconformismo do autor com a rejeição da tese de desafetação insuficiente para caracterizar omissão ou nulidade da r. sentença.
4. A Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente operador do Sistema Financeiro da Habitação e executora da política nacional de habitação, presta serviço público de relevante função social voltado à concretização do direito fundamental à moradia.
5. A jurisprudência consolidada do STJ entende que imóveis pertencentes à Caixa Econômica Federal e vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm natureza de bem público, por estarem afetados à execução de política habitacional de interesse social, o que os torna insuscetíveis de usucapião, nos termos do art. 102 do Código Civil.
6. A consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em decorrência da execução da garantia fiduciária e a utilização dos mecanismos previstos na Lei nº 9.514/1997 não descaracterizam a vinculação do bem à política habitacional nem configuram desafetação.
7. A posse exercida pela apelante, embora prolongada, não se reveste do animus domini necessário ao reconhecimento da usucapião, por recair sobre bem público, o que a torna juridicamente ineficaz. Trata-se, ademais, de posse precária, incapaz de gerar efeitos aquisitivos perante o ordenamento jurídico.
8. A realização de leilão extrajudicial, a eventual alienação a terceiro, a existência de entrada independente, medidores autônomos e a realização de benfeitorias pela apelante não alteram a natureza jurídica do imóvel nem tornam juridicamente idônea a posse exercida sobre bem público.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso de apelação desprovido. Julgado improcedente o pedido autoral com vistas ao reconhecimento da usucapião do imóvel residencial edificado, no 1° andar do Conjunto Residencial Forno Velho I, Bairro Forno Velho, em São Mateus - ES, identificado pelo n° 41, da quadra 07, na Rua 10.
(TRF2, AC 5001818-56.2025.4.02.5003, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 17/07/2026)
EMENTA: ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL HIPOTECADO EM FAVOR DA APELANTE E CAUCIONADO AO EXTINTO BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH. OCUPAÇÃO EM CARÁTER PRECÁRIO. ANIMUS DOMINI NÃO CONFIGURADO. APELAÇÃO PROVIDA
1. Trata-se de Apelação Cível interposta por IMOBILIARIA LETRA S/A em face de sentença que julgou procedente o pedido da inicial, na forma do art. 487, I, CPC, para declarar a aquisição da propriedade por R. C. V. do imóvel da matrícula 46.151, do Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição da Comarca de São Gonçalo, consistente em apartamento residencial número 902, Bloco 4, T 1, na Rua Dr. Alfredo Backer, número 989, com direito a vaga para guarda de automóvel no parqueamento do condomínio, no Jardim Catarina. Condenação da parte ré ao pagamento de 10% do valor atualizado da causa a título de honorários advocatícios sucumbenciais (art. 85, § 2º, CPC), de forma rateada.
2. No caso em exame, a certidão imobiliária atesta que o bem está onerado com hipoteca a favor de LETRA S/A CRÉDITO IMOBILIÁRIO (atual IMOBILIÁRIA LETRA S/A) e caucionado ao extinto BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH, o qual foi extinto por intermédio do Decreto-Lei nº 2.291/86, por incorporação à CEF.
3. Os bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação e administrados pela Caixa Econômica Federal, porque afetados à prestação de serviço público, devem ser tratados como bem público, haja vista possuírem finalidade de atendimento à política habitacional, com vistas a estimular a construção e o financiamento de habitações de interesse social. 4. Permitir a aquisição de imóvel vinculado ao SFH, por usucapião, implicaria em privilegiar interesse particular em detrimento da sociedade e do interesse público, com evidente burla do ordenamento jurídico, violando-se os princípios constitucionais garantidores dos direitos à moradia e à dignidade da pessoa humana.
5. Uma vez que não ficou demonstrado que o imóvel em questão deixou de ter natureza de bem público, evidencia-se que a Autora vem ocupando o imóvel de forma irregular e clandestina, como mera detentora, sem efeitos possessórios, o que denota estar ausente o elemento animus domini, necessário para caracterizar a usucapião extraordinária.
6. O poder de fato que o particular eventualmente exerça sobre bens públicos jamais terá a natureza de posse, limitando-se à mera detenção, resultante de simples tolerância do ente Estatal que, a qualquer tempo, pode reivindicá-la, sendo a ocupação indevida sempre precária, independentemente de sua natureza.
7. Não comprovado pela Parte Autora o exercício da sua posse com animus domini, deve ser reformada a sentença, reconhecendo-se a improcedência do pleito formulado na inicial. 8. Apelação provida para julgar improcedente o pedido autoral. Invertidos os ônus sucumbenciais.
(TRF2, AC 5000827-39.2019.4.02.5117, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator REIS FRIEDE, julgado em 03/06/2024)
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. NÃO COMPROVADA A POSSE MANSA E PACÍFICA PELO PRAZO ININTERRUPTO DE CINCO ANOS. IMÓVEL PERTENCENTE À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
1.(...).
7. Os imóveis da Caixa, com destinação específica às políticas habitacionais e adquiridos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, como na hipótese em exame, embora administrados por pessoa jurídica de direito privado, apresentam função social conferida por lei, assemelhando-se a bens públicos, motivo pelo qual não se submetem ao instituto da prescrição aquisitiva. Precedentes.
8. O autor/apelante não exerceu, durante o período que o imóvel estava vinculado ao SFH, a posse com animus domini, pois consoante a jurisprudência do STJ, não é possível a posse de bem público, pois a ocupação irregular de bem público configura mera detenção de natureza precária (Súmula nº 619, do STJ).
9. Não são passíveis de aquisição por usucapião os imóveis da Caixa vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação.
10. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
(TRF2, AC 0500028-19.2017.4.02.5109, Relator POUL ERIK DYRLUND, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 16/12/2019).
No caso, a construção do imóvel estava vinculada ao SFH, conforme contrato de mútuo com obrigações e hipoteca que instrui a execução, nos termos da Lei n. 4.380/64 (Evento 34, OUT1, p. 16/19 dos autos principais), ao contrário do alegado. E assim consta do registro imobiliário, e pouco importa que posteriormente o crédito tenha sido cedido à EMGEA, pois a natureza dos recursos envolvidos não é alterada.
Mas, ainda que não fosse por essa linha, salta aos olhos que invasão não gera posse (cf. art. 1.208 do CC), quer pelo uso da força, quer pela clandestinidade. Posseiros ou ocupantes não são possuidores. E a posse (no caso, detenção, ou posse degradada) se presume manter a característica com a qual se inicia.
O imóvel estava em obras para construção de empreendimento residencial (o contrato era de 1984), e provavelmente foi invadido. Já em 1989 a CEF/EMGEA iniciou a execução contra a proprietária e a fiadora, para cobrar o valor emprestado para tal construção, sem sucesso, com a penhora em 1990. E mesmo que a ocupante tenha adentrado o imóvel em 1993, do que não há qualquer prova nos presentes autos, nem a que título, tal não afasta o inequívoco conhecimento acerca da situação do bem.
Apenas se a credora tivesse ficado inerte, não tomasse as providências regulares, o prazo da prescrição aquisitiva marcharia. Assim, por esse motivo não é possível reconhecer a usucapião, e isso é suficiente para a improcedência do pedido.
O bem era litigioso, e a referência e a consulta da documentação já demonstraria isso, ao tempo da “aquisição”. Isso já afastaria a necessária posse pacífica, contra quem de direito, pois a CEF, desde 1989, sucedida pela EMGEA em 2002, litigava publicamente contra o proprietário do bem gravado, pelos meios regulares.
Todo o quadro demonstra a atuação da CEF na defesa da propriedade do imóvel questionado, de maneira pública e de fácil visualização se consultada a documentação pertinente. E esse litígio público interrompe qualquer prazo de usucapião.
Na verdade, trata-se de execução de garantia, e não se pode fazer cortesia às custas de outrem. Quem quer ajudar, deve abrir a própria carteira.
Assim, a ocupação é irregular, vale dizer, nem há posse (e sim detenção) e se houvesse posse ela não é ad usucapionem, pois não é pacífica, já que legalmente contestada. A CEF/EMGEA estava executando, há muito, o seu crédito e a garantia, e era inequívoco o conhecimento de que o bem não lhe pertencia, e que sua ocupação ali era clandestina e precária.
E, mesmo ciente da situação do bem, jamais foi dado a conhecer, para a credora, a sua alegada posse, que sempre permaneceu clandestina. O pagamento de contas de serviços no endereço do imóvel não confere o caráter ad usucapionem à ocupação exercida.
É de se salientar que – se houvesse posse, e não há – não é qualquer posse que conduz à usucapião: a posse há que ser justa, ou seja, isenta de vícios objetivos (violência, clandestinidade e precariedade, cf. art. 1.200 do CC/02). Assim, a ocupação exercida padece do vício da clandestinidade, e, como tal, é injusta, degradada legalmente. Ou seja, trata-se de mera detenção, que não gera efeitos possessórios.
E, como visto, a posse não é mansa e pacífica, diante da discussão judicial que pendia e pende sobre o imóvel, em relação ao qual tudo aponta para clara invasão.
Não há, portanto, animus domini, e a posse exercida não se pode considerar mansa nem pacífica. Cabe relembrar que o art. 183 da Constituição Federal é expresso ao exigir a posse da área urbana “sem oposição”, o que não é o caso.
Pior, nem mesmo a efetiva moradia no imóvel, ou eventuais investimentos, necessários para a redução do prazo na forma do art. 1.242, parágrafo único, do CC, restaram aqui comprovados.
Não há qualquer prova da alegada posse, senão apenas a transcrição da sentença proferida na ação de usucapião.
Ou seja, não foi comprovada a posse, muito menos anteriormente à constrição, e isso de modo confesso.
A alegação de direito à moradia e demais princípios constitucionais correlatos não asseguram a permanência gratuita e irregular no imóvel financiado com recursos do SFH, às escondidas de quem de direito.
Em casos semelhantes ao presente, assim há muito decide este Tribunal:
EMBARGOS DE TERCEIRO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. OBRAS PARALISADAS. IMÓVEL INVADIDO. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. FALTA DOS REQUISITOS. SENTENÇA ESTADUAL INOPONÍVEL À CREDORA HIPOTECÁRIA.
É clandestina a posse exercida sobre imóvel hipotecado à CEF, às escondidas de tal credora, quando ela litigava contra o mutuário para excutir a garantia. Imóvel invadido após a paralisação das obras pela Construtora, e desde então a credora vem tentando recuperar seu crédito. Inequívoca ciência do ocupante acerca da situação do imóvel, e a propositura de ação de usucapião da qual a credora hipotecária jamais foi notificada ou intimada a participar não lhe é oponível (artigos 114, 115 e 506 do CPC). A ocupação exercida não induz posse (art. 1208 do CC), e muito menos pode caracterizar a posse ad usucapionem. Sem que exista posse, e sim ocupação irregular, não cabe indenização por benfeitorias, ademais nem sequer especificadas ou comprovadas. Apelação desprovida.
(TRF2, Apelação Cível, 0000096-23.2012.4.02.5102, Rel. GUILHERME COUTO DE CASTRO, 6a. TURMA ESPECIALIZADA, julgado em 20/09/2021, DJe 27/09/2021 19:12:16)
APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL OBJETO DE GARANTIA HIPOTECÁRIA. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO CELEBRADO COM CEF. SFH. BEM PÚBLICO. POSSE CLANDESTINA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO DESPROVIDO.
1. Cinge-se a controvérsia em verificar se escorreita a sentença que nos autos dos embargos de terceiro movidos em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, julgou improcedente o pedido, que objetivava a desconstituição da penhora levada a efeito sobre o apartamento 304 do bloco 4, do Condomínio Solar do Henrique, localizado na Rua Professor Henrique Costa, 880, Pechincha, Rio de Janeiro - RJ.
2. A jurisprudência, em homenagem ao princípio da boa-fé objetiva, vem conferindo a possibilidade de oferecimento de embargos de terceiros por aquele que demonstre a posse mansa e pacífica, adquirida em decorrência de contrato de promessa de compra e venda celebrado em data anterior à constrição do bem, ainda que sem o registro pertinente. (Enunciado nº 84, da Súmula do STJ).
3. In casu, não há nos autos qualquer comprovação de que tenha sido celebrada a promessa de compra e venda, ou outro ato regular e válido de transferência da posse ao embargante. Não há qualquer documento apto a comprovar a realização de pagamento de eventuais prestações destinadas à aquisição do imóvel, não tendo sido demonstrada a realização de qualquer medida destinada à regularização da posse que o embargante alega exercer sobre o imóvel objeto destes autos.
4. Ainda que se repute verdadeiras as alegações formuladas, vê-se que a garantia real concedida ao crédito objeto da execução correlata a estes embargos de terceiro foi constituída em momento anterior ao início do exercício da posse pela parte embargante e abrange não apenas o terreno, como também as unidades habitacionais nele construídas, dentre as quais a ocupada pelo recorrente.
5. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento reiterado no sentido de que "não é possível adquirir, por meio de usucapião, de imóvel que integra o Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. (STJ, AgInt no REsp 1700681 / AL, Órgão julgador: Terceira Turma, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 04/10/2019).
6. No caso dos autos, depreende-se da cláusula primeira do contrato acostado aos autos de origem, que o empréstimo concedido pela CEF à COOHASGON e à QGT se destinava à realização de projeto específico de construção de unidades habitacionais, de modo que, a aquisição do bem imóvel objeto destes autos por meio de usucapião não se mostra possível, seja em razão do caráter público dos imóveis vinculados ao SFH, seja por não haver posse a ser tutelada pelo ordenamento jurídico na presente hipótese, tratando-se de mera ocupação, que não gera direito à usucapião, não havendo, portanto, razão para reforma da sentença proferida nestes autos.
7. Verba honorária fixada em 10% (dez por cento) majorada para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do disposto no artigo 85, § 2º, e §11, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade deve ficar suspensa, de acordo com o artigo 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida pelo juízo a quo.
8. Recurso de apelação desprovido.
(TRF2, Apelação Cível 0068643-08.2018.4.02.5102, Rel. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, 5a. TURMA ESPECIALIZADA, julgado em 22/06/2022, DJe 04/07/2022 20:53:01).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. USUCAPIÃO DE IMÓVEL OBJETO DE GARANTIA HIPOTECÁRIA. SFH. BEM PÚBLICO. CEF. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. SUSPENSÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA.
1. Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que, em sede de embargos de terceiro, julgou improcedente a pretensão de suspender a constrição do imóvel objeto da ação de execução movida pela EMGEA em face de COHABITAR.
2. Em consonância com a jurisprudência pátria, sobretudo a dos TRFs, já consolidada neste sentido, os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro Habitacional são insuscetíveis de usucapião, considerando o caráter público dos recursos empregados no SFH e a atuação da CEF, qualificada como empresa pública.
3. Sendo o patrimônio da CEF estatal, não resta dúvida de que seus bens assumem o viés público. Portanto, aplicam-se in casu as vedações legais à usucapião, previstas nos art. 183, §3º da CF e o art. 102 do CC.
4. É certo que a posse da apelante é precária e clandestina, vez que tinha ciência de que o imóvel era objeto de contrato de financiamento junto à CEF.
5. A apelante não apresentou contrato de promessa de compra e venda do imóvel, não demonstrando tratar-se de posse legítima, mas mera ocupação, que não goza de proteção possessória. Destarte, conclui-se que vem ocupando bem público de forma irregular e clandestina, como mera detentora, sem efeitos possessórios, ou seja, ocupa imóvel dado por seu legítimo proprietário em garantia de financiamento, não possuindo o direito de opor embargos de terceiro, tal como ressaltado na sentença.
6. Como a sentença já foi prolatada sob a vigência do Código de Processo Civil de 2015, incidem os honorários recursais, tal como disciplinados no art. 85, § 11, pelo que majoro, a esse título, quanto ao Apelante, no percentual de 1% (um por cento), os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, que deverão permanecer suspensos ante a gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98,§3º do CPC.
7. Apelação improvida.
(TRF 2ª Região, AC 0003742-73.2014.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 18/06/2019, Relator GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA).
Em suma, a propositura de ação de usucapião, em processo no qual a credora hipotecária sequer foi chamada a integrar a lide, em nada socorre o embargante, não houve prova da posse e, ainda que fosse o caso, era clandestina e questionada por quem de direito, e os embargos de terceiro são, portanto, improcedentes.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, com a majoração da verba honorária em 1% sobre o valor fixado pela sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002993132v3 e do código CRC 83644083.
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