Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração interpostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com base no artigo 1.022 do CPC/15, em face de acórdão constante no evento 10, que negou provimento à Apelação, assim ementado: 

“ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM.  PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Trata-se, na origem, de título executivo extrajudicial decorrente de dívida condominial, no montante de R$ 16.164,76 (dezesseis mil cento e sessenta e quatro reais e setenta e seis centavos), atualizado em 6/3/2024.

2. Contrariamente à tese defendida nas razões recursais, os encargos condominiais são obrigações propter rem e, por isso, a responsabilidade pelo pagamento é daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou seja, titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio (STJ - REsp 147348, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe de 23/8/2018).

3. Tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro, o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel.

4. Os documentos que instruem a inicial executiva informam que a dívida remonta ao período 10/2019 a 7/2022, enquanto o registro na matrícula do imóvel objeto da dívida comprova que ocorreu a consolidação da propriedade pela credora fiduciária em 17/4/2023, restando evidenciada, portanto, a responsabilidade da CAIXA pela dívida exequenda, sem prejuízo de eventual ação de regresso em face do ocupante inadimplente.

5. A ação executiva está instruída com todos os elementos que conferem certeza e liquidez do título executivo como a convenção condominial, as atas que estabeleceram o valor da cota, bem ainda o respectivo cálculo discriminativo do débito, indicando o valor originário e a incidência dos encargos decorrente da mora. Com efeito, gozando o título executivo extrajudicial de presunção de legitimidade, cabe ao executado demonstrar, de modo inequívoco, eventual erro na apuração do cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos.

6. Apelação desprovida. Honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau (art. 85, § 11 do CPC).” 

A parte embargante aponta as seguintes omissões no julgado: (i) quanto à tese firmada no Tema Repetitivo 886, não houve análise do “fundamento central da apelação: a existência de relação jurídica material anterior e direta entre o condomínio e os ocupantes do imóvel no período de formação do débito”; (ii)  quanto à exigência de imissão na posse para responsabilização do credor fiduciário; (iii) quanto à responsabilidade do ocupante prevista no artigo 20 da lei nº 4.591/1964; (iv) quanto à existência e suficiência do título executivo. Aduz, ainda, a existência de contradição no julgado, pois, “se o próprio acórdão afirma que, tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel, não se mostra coerente atribuir à CAIXA responsabilidade por débitos integralmente constituídos antes da data de consolidação indicada no julgado”.

Por fim, requer “sejam conhecidos e providos os presentes embargos de declaração, para sanar as omissões e contradições apontadas, com manifestação expressa sobre os fundamentos recursais omitidos e sobre os dispositivos legais indicados. Requer, em razão do saneamento dos vícios, a atribuição de efeitos modificativos aos embargos, para que seja dado provimento à apelação da CAIXA, reconhecendo-se sua ilegitimidade passiva ou a ausência de responsabilidade pelo débito executado, com a consequente procedência dos embargos à execução. Subsidiariamente, caso mantido o resultado do julgamento, requer-se a integração do acórdão para fins de pré-questionamento, com pronunciamento expresso sobre os artigos 489, § 1º, IV e VI, 783, 784, X, 927, III, 1.022, I e II, 1.023 e 1.025 do CPC; artigos 1.228, 1.335, 1.336, I, 1.345 e 1.368-B do Código Civil; artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997; artigos 12 e 20 da Lei nº 4.591/1964; e Tema 886 do STJ”.

Embora regularmente intimada, a parte embargada não ofereceu contrarrazões aos aclaratórios.

É como relato.

Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002904885v3 e do código CRC 5e04389a.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 05/08/2026, às 17:53:57

Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

VOTO

Consoante cediço, os Embargos de Declaração, segundo a norma do art. 1.022 do CPC, constituem recurso de fundamentação vinculada, restrito a situações em que manifesta a incidência do julgado em obscuridade, contradição ou omissão, admitindo-se também a utilização para a correção de inexatidões materiais e, ainda, com um pouco de liberalidade, para reconsideração ou reforma de decisões manifestamente equivocadas.

Os aclaratórios têm  alcance limitado, porquanto servem, tão somente, para remediar pontos que não estejam devidamente claros, seja em razão da falta de análise de um determinado aspecto considerado fundamental, seja por haver contradição ou obscuridade nos pontos já decididos, de tal sorte que o antecedente do desfecho decisório não se harmoniza com a própria decisão, que, com efeito, torna-se ilógica. Nesse sentido, a propósito, os seguintes precedentes: STJ - EDcl no AgRg no AREsp 1.041.612/PR, Quinta Turma, Rel. Ministro JOEL ILAN PACIORNIK, DJe 9.5.2018; STJ - EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 491.182/DF, Terceira Turma, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8.3.2018; TRF2 - ED-AC 0000678-24.2011.4.02.5113, Terceira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, e-DJF2R 23/5/2018; TRF2 - ED-AC 0015152-65.2017.4.02.0000, Quarta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ ANTONIO SOARES, e-DJF2R 18/5/2018.

Na hipótese, a parte embargante aponta as seguintes omissões no julgado: (i) quanto à tese firmada no Tema Repetitivo 886, não houve análise do “fundamento central da apelação: a existência de relação jurídica material anterior e direta entre o condomínio e os ocupantes do imóvel no período de formação do débito”; (ii)  quanto à exigência de imissão na posse para responsabilização do credor fiduciário; (iii) quanto à responsabilidade do ocupante prevista no artigo 20 da lei nº 4.591/1964; (iv) quanto à existência e suficiência do título executivo. Aduz, ainda, a existência de contradição no julgado, pois, “se o próprio acórdão afirma que, tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel, não se mostra coerente atribuir à CAIXA responsabilidade por débitos integralmente constituídos antes da data de consolidação indicada no julgado”

No que tange aos vícios alegados, confiram-se os seguintes excertos do voto embargado, os quais analisam todos os pontos destacados nos presentes declaratórios:

“Contrariamente à tese defendida nas razões recursais, os encargos condominiais são obrigações propter rem e, por isso, a responsabilidade pelo pagamento é daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou seja, titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio (STJ - REsp 147348, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe de 23/8/2018).

Tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro, o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel.

Todavia, os documentos que instruem a inicial executiva informam que a dívida remonta ao período 10/2019 a 7/2022, enquanto o registro na matrícula do imóvel objeto da dívida comprova que ocorreu a consolidação da propriedade pela credora fiduciária em 17/4/2023, restando evidenciada, portanto, a responsabilidade da CAIXA pela dívida exequenda, sem prejuízo de eventual ação de regresso em face do ocupante inadimplente.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. SENTENÇA REFORMADA.

- É cediço que a aquisição da propriedade, obtida através da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, enseja a responsabilidade do adquirente pelas dívidas existentes em relação àquele bem imóvel, mesmo no caso de se encontrar ocupado por terceiros, na medida em que, tratando-se de obrigação propter rem, o adquirente responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, ficando resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel.

- Nesse contexto, a dívida, por sua natureza, segue o bem, tendo a aquisição ocorrido por adjudicação, arrematação ou alienação fiduciária, devendo ser exigida, portanto, daquele que consta na matrícula do imóvel como seu proprietário, ainda que não esteja imitido na posse.

- No caso, a CEF não permanece como proprietária do imóvel, devendo, pois, ser reconhecida sua ilegitimidade para responder pelas cotas condominiais em cobrança na ação principal.

-Recurso de apelação da CEF provido para, reformando a sentença, julgar procedente o pedido formulado nos presentes embargos e extinguir a execução a que se encontram vinculados, ante o reconhecimento da ilegitimidade da CEF para responder pelo débito.

(TRF2 - AC 5004887-64.2023.4.02.5004, Rel. Des. Fed. VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6ª Turma Especializada, DJe 10/02/2025)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO. RECURSO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMINIO DIMENSION OFFICE & PARK com requerimento para atribuir efeito suspensivo à decisão que, proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial que move em face de ROBERTA MONTEIRO RIBEIRO e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, acolheu a exceção de pré-executividade oposta pela CEF, determinou a exclusão da mesma do polo passivo e a devolução dos autos para a Justiça Estadual.

2. No que tange as prestações vincendas, ou seja, as que vieram a vencer após o ajuizamento da ação, considerando-se que as verbas condominiais decorrem de relações continuativas é válida a pretensão do condomínio exequente de vê-las incluídas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo, conforme previsão do art. 323 do CPC/2015. Precedentes: TRF-2ª Região, AG nº 5006167-81.2022.4.02.0000, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER, julgado em 19 de abril de 2023; TRF-2ª Região, AG nº 5005796-20.2022.4.02.0000, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Juiz Federal Convocado VIGDOR TEITEL, julgado em 10 de maio de 2023; e TRF-2ª Região, AG nº 5009902-88.2023.4.02.0000, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal REIS FRIEDE, julgado em 21 de agosto de 2023.

3. Já no que tange a legitimidade da CAIXA para responder pela dívida, é certo que a proprietária atual do imóvel responde pelas obrigações decorrente de cotas condominiais, de natureza propter rem, sendo irrelevante a forma de aquisição da propriedade, devendo a mesma arcar com todas as dívidas que recaiam sobre o imóvel. Com efeito, a obrigação pelo pagamento das despesas do condomínio, no caso vertente, resulta da propriedade. A propriedade da CEF sobre o bem que é parte do condomínio autor restou provada (Evento 1 - ANEXO7, pág. 171 dos autos originários). Desta propriedade, portanto, resulta a responsabilidade pelo pagamento das cotas reclamadas. Precedente: TRF-2ª Região, AC nº 5006192-26.2024.4.02.0000, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 20 de abril de 2022;

4. Agravo de instrumento provido para reformar a decisão agravada e manter no polo passivo da execução a 2ª agravada Caixa Econômica Federal e consequentemente, manter a competência da 17ª Vara Federal do Rio de Janeiro, para julgar a lide em questão.

(TRF2 - AI 5017646-37.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS RIBEIRO FILHO, Quinta Turma Especializada, DJe 21/08/2024).

De resto, verifica-se que a ação executiva está instruída com todos os elementos que conferem certeza e liquidez do título executivo como a convenção condominial, as atas que estabeleceram o valor da cota, bem ainda o respectivo cálculo discriminativo do débito, indicando o valor originário e a incidência dos encargos decorrente da mora. Com efeito, gozando o título executivo extrajudicial de presunção de legitimidade, cabe ao executado demonstrar, de modo inequívoco, eventual erro na apuração do cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos.”

Com efeito, uma vez consolidada a propriedade pela credora fiduciária, estabelecida está sua relação direta com o imóvel, portanto, com a dívida condominial dele advinda, dada a natureza propter rem de que se reveste tal obrigação.

Desse modo, verifica-se que a decisão proferida por esta E. 7ª Turma Especializada se encontra devidamente fundamentada. Os presentes embargos de declaração revelam mero inconformismo com o julgado e pretendem rediscutir a matéria sob outros argumentos, o que, a toda evidência, não pode ocorrer pela via eleita. Em síntese, não há qualquer omissão, obscuridade, contradição ou erro, a justificar o manejo dos aclaratórios, na forma do art. 1.022 do CPC.

Outrossim, os Embargos de Declaração “não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado, ou modificar o julgado nas suas premissas explicitamente destacadas” (STJ - EDcl no REsp n. 1.213.437/RS, Primeira Seção, Relator Ministro BENEDITO GONÇALVES, DJe 2/2/2015; TRF2 - ED-AC 0021391-55.2017.4.02.5001, Terceira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. MARCUS ABRAHAM, DJ: 12/3/2019).

De mais a mais, o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento consolidado no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a se expressar sobre todos os argumentos apresentados pela embargante, ou sobre dispositivos constitucionais ou infraconstitucionais, “quando o aresto recorrido adota fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia”. Confira-se, inter plures, os precedentes: STJ - AgR-ED MS 35977/DF, Segunda Turma, Rel. Ministro NUNES MARQUES, DJe 25/4/2022; STF - AgR-ED STA 773/SP, Tribunal Pleno, Rel. Ministro RICARDO LEWANDOWSKI, DJe 9/11/2015; STJ - AgInt no AgInt no AREsp 926.460/RS, Segunda Turma, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 03/04/2017; STJ - Edcl-Edcl-RMS 23914/ES, Quinta Turma, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, DJe 17/03/2015.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO aos Embargos de Declaração.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002904886v3 e do código CRC 2dced76e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 05/08/2026, às 17:53:57

Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO, OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, ERRO. REQUISITOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE VÍCIOS.  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS.

1. É cediço que os embargos de declaração, segundo a norma do art. 1.022 do CPC, são recurso de fundamentação vinculada, restrito a situações em que é manifesta a incidência do julgado em obscuridade, contradição ou omissão, admitindo-se também a utilização para a correção de inexatidões materiais e, ainda, com um pouco de liberalidade, para reconsideração ou reforma de decisões manifestamente equivocadas.

2.  Os excertos do julgado recorrido, transcritos na presente decisão, denotam que todos os pontos destacados foram enfrentados pela decisão embargada. Desse modo, verifica-se que a decisão proferida por esta E. 7ª Turma Especializada se encontra devidamente fundamentada.

3. Os presentes embargos de declaração revelam mero inconformismo com o julgado, e pretendem rediscutir a matéria sob outros argumentos, o que, a toda evidência, não pode ocorrer pela via eleita. Em síntese, não há qualquer omissão, obscuridade, contradição ou erro, a justificar o manejo dos aclaratórios, na forma do art. 1.022 do CPC.

4. Os Embargos de Declaração “não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado, ou modificar o julgado nas suas premissas explicitamente destacadas” (STJ - EDcl no REsp 1.213.437/RS, Primeira Seção, Relator Ministro BENEDITO GONÇALVES, DJe 2/2/2015; TRF2 - ED-AC 0021391-55.2017.4.02.5001, Terceira Turma Especializada, Rel. Des. Fed. MARCUS ABRAHAM, DJ: 12/3/2019).

5. O Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento consolidado no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a se expressar sobre todos os argumentos apresentados pela embargante, ou sobre dispositivos constitucionais ou infraconstitucionais, quando o aresto recorrido adota fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia. Precedentes.

6. Embargos de Declaração desprovidos.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO aos Embargos de Declaração, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 19 de agosto de 2026.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002904887v3 e do código CRC 9753c1ad.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 20/08/2026, às 18:13:42

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 12/08/2026 A 19/08/2026

Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

INCIDENTE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.