Apelação Cível Nº 5062916-39.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
RELATÓRIO
J. A. T. interpõe apelação contra que julgou improcedente o pedido no sentido de obter a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de seu imóvel adquirido por meio de contrato de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.
Em suas , o autor alega que: a sentença deve ser declarada nulas, pois a CEF não juntou aos autos a cópia integral do processo administrativo como havia sido determinado pelo próprio juiz de primeiro grau; não há comprovante de que tenha sido notificado para purgar mora antes da consolidação de propriedade; quanto à notificação do leilão, a assinatura constante no documento não se refere ao autor nem sua filha; não há juntada da planilha discriminada da dívida para demonstrar o seu valor correto; o laudo de avaliação está equivocado tanto no valor quanto nas características do imóvel.
da CEF pelo desprovimento da apelação.
O MPF não se manifestou sobre o mérito do recurso.
É o relatório.
VOTO
Preliminarmente afasta-se a alegação recursal de nulidade da sentença.
O ordenamento processual civil consagra o princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências inócuas ou protelatórias e determinar a produção das provas estritamente necessárias ao julgamento do mérito, nos termos do art. 370 do CPC.
Nada impede que o juiz de primeiro grau tenha determinado que a CEF juntasse cópia integral do processo administrativo no despacho inicial e, após, considere o conjunto probatório dos autos suficiente à formação de seu convencimento, e profira sentença, enfrentando de forma clara e fundamentada as questões centrais da demanda e registrando, de forma expressa, com base nas informações presentes na certidão de matrícula do imóvel juntada aos autos que: "observa-se no AV.11 da referida certidão do imóvel que consta a informação de intimação pessoal frustrada do autor para purgação da mora, seguida da publicação de editais com a finalidade de intimação em 14/10/2024, 15/10/2024 e 16/10/2024".
Além disso, a juntada de cópia integral do processo administrativo é dispensável quando há informações explícitas na certidão de matrícula do imóvel acerca da tentativa de intimação pessoal para purgar a mora. Leia-se:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. DATA DOS LEILÕES. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS ATOS CARTORÁRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pela parte autora em face de sentença que, em demanda que visa à anulação dos leilões designados para venda do imóvel objeto da lide, julgou improcedente a pretensão autoral, reconhecendo a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, conforme a Lei nº 9.514, de 1997.
2. Nas razões recursais, a apelante aduz que: a) ausência da notificação pessoal viola a legalidade, o contraditório e a ampla defesa, tornando nulo o ato expropriatório extrajudicial; b) no presente caso, não restou demonstrado o envio da intimação das datas dos leilões aos apelantes dentro do prazo legal; c) a retomada do imóvel residencial por execução promovida pelo próprio credor é incompatível com princípios constitucionais como o juiz natural, contraditório e devido processo legal.
3. Contrarrazões apresentadas, em que a CEF requer a manutenção da sentença e o desprovimento da apelação.
II. Questões em discussão
4. A questão em discussão consiste em analisar a legalidade do procedimento extrajudicial de execução e venda de um imóvel alienado fiduciariamente, em especial quanto à validade das notificações para purgação da mora e ciência das datas dos leilões, nos termos da Lei nº 9.514, de 1997.
III. Razões de decidir
5. O art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, determina que a consolidação da propriedade imobiliária em benefício do credor fiduciário dar-se-á quando comprovado o inadimplemento da dívida e após a constituição em mora do devedor fiduciante. Já a comprovação da mora realizar-se-á pela notificação pessoal do fiduciante, através do oficial de registro, ou pelo correio, por aviso de recebimento.
6. Na hipótese dos autos, como bem fundamentou o magistrado de primeiro grau, as informações averbadas na matrícula do imóvel em litígio (AV. 08/82.026), documento anexado aos autos (id. 4058100.34987784 - pág.3), atestam que os fiduciantes foram devidamente notificados pessoalmente, conforme certidão de notificação de nº 772356 e 772357, datadas de 23 de agosto de 2023, do 4º Ofício de Notas de Aracaju-SE. Além disso, consta que o mutuário recebeu a notificação e exarou nota de ciência, tendo este, no entanto, deixado transcorrer o prazo para purgação da mora sem que qualquer providência tenha sido tomada para quitar a dívida existente.
7. Não há elementos que afastem a presunção de veracidade de que goza tal documento. O oficial cartorário é dotado de fé pública, que confere aos seus atos presunção de veracidade. Esses atributos somente podem ser afastados mediante prova robusta em contrário, ônus do qual não se desincumbiu a parte apelante. Assim, no presente caso, a juntada da cópia integral do processo administrativo é dispensável, sobretudo em razão das referências explicitadas na matrícula do imóvel, documento que goza de fé pública e pelo qual é possível tomar conhecimento da natureza do contrato e origem da dívida.
8. Em ato contínuo, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada. Nesse sentido: AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, Data de Julgamento: 04 de outubro de 2021.
9. Os documentos do processo (ids 4058100.34987748, 4058100.34987772, 4058100.34987765, 4058100.34987769, 4058100.34987770 e 4058100.34987781) demonstram que foram enviadas notificações extrajudiciais aos devedores, as quais informam as datas, horários e locais dos leilões do imóvel, bem como o direito de preferência para a aquisição do imóvel pelo valor da dívida, acrescido de encargos e despesas. A comunicação foi entregue no endereço contratual e recebida pelo devedor, e também foi enviada para os endereços eletrônicos informados pelos apelantes, cumprindo, portanto, a exigência legal do art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514, de 1997.
10. Tendo ocorrido a mora e não promovendo o devedor/fiduciante a sua purgação no prazo de 15 (quinze) dias, após regular notificação pelo Oficial do competente Registro de Imóveis, consolidou-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, o qual pode regularmente prosseguir à alienação do bem, na forma preconizada pelo art. 27 da Lei nº 9.514, dae 1997, pelo que não se vislumbra qualquer indício de que o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, ora objeto de discussão, tenha sido realizado de modo viciado ou o arrepio das normas atinentes à espécie.
11. Nesse sentido, já decidiu esta Sexta Turma que a intimação do devedor para purgar a mora, prevista no art. 26 da Lei nº 9.514, da lei 1997, pode ser realizada por intermédio do cartório de registro de imóveis, e presume-se válida quando consta averbação regular na matrícula do imóvel, conforme o precedente 0800773-98.2024.4.05.8308, Apelação Cível, Desembargador Federal Rodrigo Antonio Tenorio Correia da Silva, 6ª Turma, data da assinatura: 12/06/2025.
12. A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei 9.514, de 1997 foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 860.631/SP (Tema 982 da repercussão geral), estando o rito de execução extrajudicial em conformidade com os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
IV. Dispositivo
13. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios fixados em primeiro grau em 2% (dois por cento), a teor do § 11, do art. 85, do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade da cobrança em razão da gratuidade da justiça.
/afcrc
Teses de julgamento:
1. A intimação do devedor para purgar a mora, prevista no art. 26 da Lei nº 9.514, da lei 1997, pode ser realizada por intermédio do cartório de registro de imóveis, e presume-se válida quando consta averbação regular na matrícula do imóvel.
2. O oficial cartorário goza de fé pública, conferindo aos seus atos presunção de veracidade, somente afastada mediante prova robusta em sentido contrário. (TRF-5. 6ª Turma - AC 08060504020244058100, Relator.: Des. Fed. Walter Nunes da Silva Junior, Data de Julgamento: 05/08/2025).
De acordo com o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023: “Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Os §§3º e 4º do mencionado artigo dispõem que o devedor deve ser notificado pessoalmente para ter a possibilidade de purgar a mora. Entretanto, quando se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, poderá ser notificado por edital:
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Na hipótese, a inadimplência desde dezembro/2022 é incontroversa, já que o apelante reconheceu a situação na petição inicial e consta na da evolução do financiamento, o que autorizou a deflagração do procedimento de execução extrajudicial.
Na averbação , na matrícula do imóvel registrada no 9º Ofício de Registro de Imóveis, constam tentativas de intimação pessoal do apelante com requerimento de renovação das diligências realizadas pelo 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos em 25/08/2023, 08/11/2023, 09/01/2024, 21/03/2024 e 29/05/2024 para quitar as obrigações relativas à alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/97 com resultado negativo e intimação por edital publicado em 14, 15 e 16/10/2024.
Cabe salientar que tal certidão possui fé pública com presunção relativa de veracidade, podendo ser ilidida com a apresentação de prova inequívoca que demonstre a irregularidade da notificação pessoal, o que não consta dos autos.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NOTIFICAÇÃO. ART. 26 DA Lei 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.
1. Trata-se de recurso de apelação contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos que consistiam na declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela Ré, com fundamento na Lei 9.514/97, referente ao débito decorrente do inadimplemento de contrato de mútuo celebrado entre as partes, com a consequente declaração de nulidade da consolidação da propriedade em favor da CEF.
2. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Sistema de Financiamento Imobiliário, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário.
3. Não restou demonstrada nos autos a inobservância por parte da Caixa Econômica Federal do princípio constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CRFB/88), pois, consoante documentação acostada aos autos, o autor foi procurado pelo Oficial de Registro de Imóveis, com a finalidade de ser intimado quanto à necessidade de purga da mora, porém o oficial foi informado de que os autores haviam se mudado do município de Serra/ES. Como não foi localizado, procedeu-se à intimação por meio da publicação de edital de notificação, nos termos autorizados pelo art. 26, §4º, da Lei 9.514/97.
4. A presunção de fé pública das anotações realizadas na Certidão de Registro do Imóvel somente pode ser ilidida por robusta prova em contrário, o que não ocorreu na hipótese dos autos. Nada obstante a parte autora tenha alegado que sempre residiu no imóvel e que a certidão não corresponderia à verdade dos fatos, os documentos acostados aos autos não são capazes de infirmar a declaração prestada pelo cartório. Com efeito, as duas contas de luz acostadas pela parte autora, com datas de vencimento anterior e posterior à data da diligência realizada pelo oficial do cartório não são suficientes para comprovar a alegação de que “sempre residiram no imóvel”, eis que é possível a mudança de endereço sem a respectiva baixa do nome dos antigos residentes junto às prestadoras de serviços básicos (luz, gás, telefonia etc.).
5. Apelação desprovida.
(TRF - 2ª Região. 8ª T. Esp. AC 5000338-05.2023.4.02.5006. Rel. Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva. Data de julgamento: 23/01/2024).
Acerca da notificação do devedor das datas dos leilões, o § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, prevê que “as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”, de modo que não é exigível a notificação pessoal.
Por sua vez, “a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte”. (STJ. AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, Relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 7/11/2024).
No caso, a ciência prévia e inequívoca dos leilões pelo recorrente resta demonstrada, uma vez que ajuizou a presente ação em 26/06/2025, com a juntada do edital, antes aproximadamente um mês da realização dos marcados para 22 e 25/07/2025.
Além disso, o autor não informa quem é a pessoa (Alexandre Alves) que recebeu, em 09/06/2025, a com aviso de recebimento com a intimação sobre as datas dos leilões enviada para o endereço do imóvel objeto da lide.
O autor impugnou de forma genérica o laudo de avaliação, alegando que as características atribuídas ao imóvel não correspondem à realidade.
O laudo é documento técnico que, em regra, não exige a participação do devedor, pois se destina a estabelecer o valor mínimo para alienação do bem em leilão, de acordo com o art. 24, VI, da Lei nº 9.514/1997, que atribui ao credor fiduciário a prerrogativa de estipular o valor do imóvel para fins de leilão.
Na hipótese, o de avaliação foi elaborado por uma empresa especializada em avaliações e pericias credenciada à CEF, em 22/04/2025, para fins de avaliação do imóvel para venda. Consta que a vistoria foi externa, tendo sido adotada a situação paradigma considerando os imóveis assemelhados conforme a NBR 14.653-2, com base na certidão de matrícula e no valor que consta no contrato de financiamento imobiliário. Ademais, utilizou o método comparativo de dados, com grau II de fundamentação e grau III de precisão.
Ainda que houvesse equívocos na elaboração do laudo, não há qualquer prejuízo para o autor, já que não consta informações nos autos que o imóvel foi arrematado.
Ademais, descabe acolher o pedido de nulidade do procedimento por ausência de planilha detalhada do valor do débito, tendo em vista que o autor não discriminou as obrigações controvertidas e as incontroversas, tampouco oferecem algum valor a título de depósito da parte incontroversa.
Dessa forma, não se constata cerceamento de defesa, tampouco qualquer irregularidade substancial ou violação aos direitos do fiduciante que possa ensejar a anulação do procedimento de execução extrajudicial ou do leilão realizado. Os atos da instituição credora foram praticados em conformidade com as exigências legais, devidamente formalizados e registrados.
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação e majorar os honorários sucumbenciais em 1% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC), ressalvada a condição suspensiva de exigibilidade instituída pelo §3º do art. 98 do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida.
Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002989966v14 e do código CRC bcb36072.
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