Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

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Apelação Cível Nº 5090886-14.2025.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

RELATÓRIO

Trata-se de apelações interpostas por A. A. P. D. S. e pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra a sentença do evento 35, proferida pelo Juízo da 26ª Vara Federal do Rio de Janeiro/SJRJ, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nesta ação de procedimento comum, para (i) declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF; e (ii) condenar a CEF, em razão da sucumbência mínima do Autor, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Na sentença, o Juízo de origem consignou, em síntese, que (i) o procedimento de execução extrajudicial é nulo, pois, embora conste da matrícula do imóvel a notificação do devedor fiduciante por edital para purgação da mora, não há prova da prévia tentativa de intimação pessoal no endereço contratual; (ii) incumbia à CEF comprovar a regular realização da intimação pessoal ou o esgotamento das diligências que autorizariam a notificação por edital, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu, limitando-se a juntar documentos relativos às notificações dos leilões e deixando de impugnar especificamente a alegação de ausência de intimação pessoal, incidindo a presunção prevista nos arts. 336 e 341 do CPC; (iii) a ausência de tentativa de notificação do fiduciante em endereço conhecido pelo agente fiduciário ou pelo agente cartorário compromete a regular constituição em mora e invalida o procedimento de execução extrajudicial; (iv) a jurisprudência do STJ admite a intimação por edital apenas após o esgotamento das tentativas de intimação pessoal; e (v) a nulidade reconhecida não impede a regularização do procedimento pela CEF, mediante nova constituição em mora e realização de novos leilões, sem conferir ao autor direito à manutenção da posse do imóvel.

Em suas razões recursais (evento 40), a CEF sustenta, em síntese, que (i) a intimação para purgação da mora compete ao Oficial do Registro de Imóveis, cujos atos e certidões gozam de fé pública e presunção de legitimidade; (ii) a sentença afastou a presunção relativa de legitimidade e veracidade dos atos registrais e reconheceu sua nulidade sem prova concreta da irregularidade, com fundamento apenas na ausência de comprovação das tentativas de intimação pessoal; (iii) a documentação relativa ao procedimento de notificação e consolidação é produzida e mantida pelo Registro de Imóveis; (iv) consolidada a propriedade, não é mais possível a purgação da mora, assegurando-se ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel; e (v) a ausência de pagamento das parcelas incontroversas e de depósito do valor controvertido, nos termos dos arts. 49 e 50 da Lei nº 10.931/2004, impede a suspensão do procedimento de execução extrajudicial.

Em suas contrarrazões (evento 48), o Autor sustenta, em síntese, que (i) a sentença reconheceu corretamente a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, diante da ausência de comprovação da intimação pessoal para purgação da mora; (ii) a intimação por edital somente é admissível após o esgotamento das tentativas de localização do devedor, circunstância não demonstrada pela CEF; (iii) inexistem elementos que comprovem a realização de diligências para intimação pessoal, tais como aviso de recebimento ou certidão cartorária das tentativas frustradas; e (iv) não tendo a CEF se desincumbido do ônus de demonstrar a regular constituição em mora, deve ser mantida a sentença.

Por sua vez, em suas razões recursais (evento 41), o Autor alega, em síntese, que (i) reconhecida a nulidade da constituição em mora por ausência de comprovação da intimação pessoal para purgação da mora, impõe-se o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade e o restabelecimento da situação registral anterior, não sendo juridicamente admissível a mera regularização do procedimento sem o desfazimento dos atos registrais; (ii) os documentos juntados pela CEF referem-se apenas às comunicações dos leilões, inexistindo comprovação válida de sua realização, diante da ausência de aviso de recebimento, de prova da entrega ou de confirmação do recebimento do e-mail encaminhado ao devedor; (iii) a jurisprudência do STJ exige a intimação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões, razão pela qual também são nulos os respectivos atos expropriatórios; e (iv) impõe-se a reforma parcial da sentença para declarar a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial e determinar o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, o restabelecimento da matrícula ao estado anterior e o reconhecimento da nulidade das notificações dos leilões.

Em contrarrazões (evento 54), a CEF sustenta, em resumo, que: (i) o recurso do Autor carece de interesse recursal quanto ao pedido de reconhecimento autônomo da nulidade das notificações dos leilões, porquanto a sentença já declarou a nulidade do procedimento de execução extrajudicial; (ii) a sentença corretamente limitou os efeitos da nulidade reconhecida, por se tratar de vício procedimental sanável, que não extingue a dívida, o contrato ou a garantia fiduciária, tampouco obsta a regularização do procedimento mediante nova constituição em mora; (iii) a nulidade reconhecida restringe-se ao procedimento extrajudicial então instaurado, sendo desnecessária nova declaração de nulidade das notificações dos leilões, por constituírem atos subsequentes do mesmo iter procedimental; e (iv) por essa razão, não há fundamento para determinar o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, o restabelecimento da situação registral anterior, impedir futura alienação do imóvel após a regularização do procedimento ou impor à CEF o custeio dos atos registrais pretendidos pelo Autor.

O Ministério Público Federal manifestou-se pela inexistência de interesse que justificasse a sua intervenção no feito (evento 11, 2º Grau).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

VOTO

I. Caso em exame

Conforme relatado, trata-se de apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para (i) declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF; e (ii) condenar a CEF, em razão da sucumbência mínima do Autor, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

II. Questão em discussão

Discute-se se houve irregularidade na intimação do devedor fiduciante para a purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais.

III. Razões de decidir

Afasta-se a preliminar de ausência de interesse recursal suscitada pela CEF.

Embora, em princípio, o reconhecimento da nulidade do procedimento executivo em razão de eventual vício na intimação para purgação da mora alcance os atos expropriatórios subsequentes, a possibilidade de reforma da sentença quanto à regularidade da constituição em mora confere utilidade ao exame das alegações relativas às fases posteriores da execução extrajudicial, especialmente no que se refere à validade das intimações destinadas à realização dos leilões.

Da intimação pessoal para purgar a mora

O art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Conforme o § 3º, a intimação pode ser realizada de três maneiras: (i) por solicitação do oficial do registro de imóveis, (ii) por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou (iii) pelo correio, com aviso de recebimento.

Porém, o § 4º do mesmo dispositivo, de forma excepcional, autoriza a intimação por edital quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível. O STJ também admite a intimação por edital, “se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu” (REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023).

Por outro lado, a jurisprudência deste TRF se firmou no sentido de que cabe ao devedor fiduciante afastar a presunção relativa de legitimidade e veracidade das certidões expedidas pelos oficiais registradores quanto à intimação para purgação da mora. Não bastam meras alegações da parte, desacompanhadas de elementos probatórios aptos a demonstrar eventual irregularidade no procedimento.

Nesse sentido:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMPROVAÇÃO. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora e de notificação acerca das datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação do devedor para purgação da mora; e (ii) estabelecer se a ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento de execução extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 (Tema 982), por ser compatível com as garantias processuais constitucionais.

4. A legislação superveniente (Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023) aplica-se aos procedimentos em curso conforme a data da consolidação da propriedade, sendo irrelevante a data do contrato.

5. A intimação para purgação da mora foi regularmente realizada, conforme certidão do Registro de Imóveis dotada de fé pública e presunção juris tantum de veracidade, não infirmada por prova em contrário.

6. Após as alterações legislativas, a comunicação das datas dos leilões dispensa intimação pessoal, bastando o envio de correspondência aos endereços constantes do contrato, conforme art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A instituição financeira comprovou o envio de correspondências ao devedor e sua esposa, atendendo às exigências legais.

7. Incumbe ao devedor manter seus dados atualizados junto ao credor, conforme arts. 26, §§ 4º-A e 4º-B, da Lei nº 9.514/1997.

8. Mantida a sentença, cabível a majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

9. Apelação desprovida. (...)”

(TRF2, Apelação nº 5000153-51.2025.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Mauro Braga, j. 26/05/2026)

“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. VALIDADE. LEILÕES. COMUNICAÇÃO AO DEVEDOR. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. AUSÊNCIA DE SALDO REMANESCENTE NÃO DEMONSTRADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1. Apelação cível interposta por HEDWIGES HELANE ALVES GOULART, nos autos de ação, com pedido de tutela de urgência, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em que se pretende a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora, assim como quanto às datas designadas para os leilões.

2. A controvérsia consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária observou as exigências legais previstas na Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à intimação da parte devedora para purgação da mora e à comunicação das datas e locais dos leilões.

3. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a consolidação da propriedade fiduciária exige prévia intimação pessoal do devedor para purgação da mora, admitindo-se a intimação por edital quando frustradas as tentativas de localização, hipótese em que se presume válida a intimação certificada por oficial dotado de fé pública.

4. As averbações constantes da matrícula do imóvel gozam de presunção juris tantum de veracidade, cabendo à parte interessada comprovar eventual irregularidade, o que não ocorreu no caso concreto.

5. A Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, não exige intimação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões extrajudiciais, sendo suficiente a sua comunicação, a fim de viabilizar o exercício do direito de preferência até a realização do segundo leilão (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B).

6. A alegação de ausência de prestação de contas não prospera, uma vez que o dever de restituição depende da existência de saldo remanescente em favor do devedor, hipótese não demonstrada nos autos (art. 27, § 4º).

7. Mantida a condenação em honorários advocatícios, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC).

8. Inexistência de vício no procedimento de execução extrajudicial e ausência de prejuízo concreto.

9. Recurso desprovido.”

(TRF2, Apelação nº 5006896-14.2024.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Poul Erik Dyrlund, j. 30/04/2026)

No caso, foi registrado o seguinte na certidão de matrícula quanto à intimação do devedor fiduciante e à consolidação da propriedade (evento 1, MATRIMOVEL2, p. 3):

“AV - 10 - M - 51999 - INTIMAÇÃO: Prenotação nº109830, aos 05/02/2025. Pelo requerimento de 05/02/2025, formulado pelo credor, já qualificado, foi solicitado ao Registro de Imóveis a intimação do devedor A. A. P. D. S., já qualificado, realizada pelo Registro de Títulos e Documentos desta cidade, para quitar as obrigações da alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel desta matrícula, restando infrutífera, e publicados editais em 07/04/2025, 08/04/2025 e 09/04/2025, na forma do art. 26, §4º, e 26-A, da Lei 9.514/97. Após a adoção dos procedimentos estabelecidos na citada lei, com os respectivos documentos comprobatórios arquivados na serventia, transcorreu o prazo para pagamento sem a purgação da mora. Averbação concluída aos 08/05/2025, por Braulio Martins, Mat. TRJ 94-20769. Selo de fiscalização eletrônica nº EDUZ 54628 RNO.

(...)

AV - 13 - M - 51999 - CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE: Prenotação nº116798, aos 08/07/2025. Pelo requerimento de 02/07/2025, hoje arquivado, e verificado o cumprimento do art. 26, §7º, da Lei 9514/97, CONSOLIDA-SE A PROPRIEDADE do imóvel desta matrícula em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, já qualificada, ficando a mesma com a obrigação de promover leilão público do imóvel dentro de 60 dias contados da data do registro (art. 27 da Lei 9514 de 20/11/1997). Valor declarado do imóvel: R$185.874,06. Base de cálculo do imposto de transmissão R$185.874,06, guia nº 2830898. Averbação concluída aos 14/07/2025, por Braulio Martins, Mat. TJRJ 94-20769. Selo de fiscalização eletrônica nº EDUZ 74804 GBL. (...)” (grifos no original)

Evidencia-se, portanto, a realização de diligências prévias destinadas à intimação pessoal do devedor, seguida da adoção de intimação por edital, conforme certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Cumpre ressaltar que, nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe à parte autora o ônus de instruir a inicial com documentos que comprovem os fatos constitutivos do seu direito, não se admitindo a transferência do encargo probatório ao Poder Judiciário para suprir a inércia da parte em coligir elementos de prova que lhe eram acessíveis.

O Autor não trouxe aos autos qualquer elemento de prova apto a evidenciar irregularidade no procedimento adotado, tampouco demonstrou existência de impedimento concreto para a obtenção da documentação pertinente junto ao RGI ou à CEF. Ausente comprovação de negativa formal de acesso ou de qualquer obstáculo efetivo à obtenção dos documentos, subsiste a presunção de legitimidade e veracidade decorrente da fé pública dos atos registrais.

Dos leilões extrajudiciais

No que se refere à intimação dos leilões, o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, prevê que a comunicação pode ser realizada “por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.

“Os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor acerca de datas, horários e locais; a notificação por edital é apenas excepcional, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, impondo-se a nulidade se não demonstrado o esgotamento dos meios” (REsp n. 2.106.856/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026).

No entanto, caso fique comprovada a ciência inequívoca da parte quanto às datas do leilão, fica suprida a irregularidade pela falta de intimação pessoal (STJ, AREsp n. 2.406.697/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 2.215.766/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2026).

Nesse sentido, é o entendimento desta 8ª Turma Especializada:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Teses de julgamento:

1. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 possui legalidade e constitucionalidade reconhecidas pela jurisprudência dos tribunais superiores.

2. A constituição regular em mora do devedor fiduciário autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997.

3. A comunicação das datas dos leilões extrajudiciais por correspondência enviada ao endereço constante do contrato atende à exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, sendo desnecessária a notificação pessoal do devedor.

4. A ciência inequívoca do devedor acerca dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento expropriatório.

5. A ausência de prova do fato constitutivo do direito impede o acolhimento de alegação de prejuízo decorrente de eventual saldo remanescente após os leilões.”

(TRF2, Apelação nº 5001191-49.2025.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 22/05/2026 — sem grifos no original).

Quanto aos leilões, consta que a CEF enviou ao Autor notificações extrajudiciais, tanto via correspondência eletrônica (evento 24, OUT4), quanto pelos Correios, com Aviso de Recebimento, destinadas ao endereço do imóvel objeto da garantia fiduciária e ao endereço de correspondência mais recentemente informado (evento 24, ANEXO2).

As correspondências, contudo, retornaram com as anotações “endereço insuficiente” e “não existe o número” (evento 24, ANEXO6, ANEXO8, ANEXO10), havendo, ainda, Aviso de Recebimento assinado por “Wagner Roberto da Silva” (evento 24, ANEXO12).  Ademais, a CEF publicou o Edital nº 0055/0225 CPA/RE (evento 1, EDITAL3).

Verifica-se, ainda, que a presente demanda foi distribuída em 08/09/2025, enquanto a procuração outorgada à advogada do Autor (evento 1, PROC6) foi assinada em 01/09/2025, ou seja, antes da realização do primeiro leilão, ocorrido em 30/09/2025 (evento 24, ANEXO13).

A assinatura do AR por terceiro estranho à lide não invalida o procedimento. Além disso, a finalidade da comunicação foi atingida, pois a ciência inequívoca e tempestiva do devedor é demonstrada pela procuração outorgada à advogada para representá-lo nesta ação.

Dessa forma, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo-se a regularidade do procedimento de execução extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes.

Inversão do ônus sucumbenciais

É firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a reforma integral da sentença em que tenha sido imposta condenação ao pagamento de honorários advocatícios implica a inversão dos ônus sucumbenciais em favor da parte que obteve êxito integral na apreciação do seu recurso.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA PET NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA. REVERSÃO DO JULGADO QUE FIXOU HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. INVERSÃO AUTOMÁTICA E IMPLÍCITA DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. OMISSÃO. ERRO MATERIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS.

1. Hipótese em que se fixaram honorários sucumbenciais, em favor da União, pelo reconhecimento da duplicidade da coisa julgada e consequente extinção da execução. Posteriormente, o julgado veio a ser revertido, com o restabelecimento do trâmite da execução.

2. Se o julgamento que era desfavorável à parte e justificava sua condenação aos ônus da sucumbência foi revisto e alterado para sentido oposto, isto é, favoravelmente a quem havia sido vencido, por razões processuais lógicas e óbvias, o mesmo deveria ter se sucedido com as verbas sucumbenciais.

3. A reversão do julgamento anterior enseja, automática e implicitamente, também a reversão da condenação em honorários sucumbenciais. O que era devido à União, passou a ser devido à contraparte.

4. Não há falar em preclusão, pois a inversão sucumbencial é consequência lógica da reversão do julgado. Inaplicável a Súmula n. 453/STJ, já que a decisão revertida expressamente tratou dos honorários sucumbenciais.

5. Embargos de declaração acolhidos para declarar a inversão da sucumbência, que fica estabelecida em 8% sobre o valor da condenação em favor do ora embargante.” (STJ - EDcl nos EDcl na PET nos EmbExeMS: 3901 DF 2012/0268445-5, Data de Julgamento: 02/03/2023, S3 - TERCEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 07/03/2023).

Portanto, o Autor, ora Apelante, deve ser condenado ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça (evento 5).

IV. Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de (i) negar provimento à apelação do Autor; (ii) dar provimento à apelação da CEF, para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial; e (iii) inverter a condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais em favor da CEF, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça ao Autor.



Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002992137v3 e do código CRC f5519a5d.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): KARLA NANCI GRANDO
Data e Hora: 26/08/2026, às 17:53:23

 


 



Conferência de autenticidade emitida em 16/10/2026 01:00:40.


Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Documento:20003011540
Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5090886-14.2025.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

VOTO DIVERGENTE

Data vênia, divirjo do voto da E. Relatora.

O autor/apelante firmou com a CEF em 28/12/2022, o contrato de compra e venda, mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, para adquirir o imóvel situado no Condomínio Residencial Vitória, Campo Grande\RJ, com período de amortização de 360 meses.

De acordo com o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023: “Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

Os §§3º e 4º do mencionado artigo dispõem que o devedor deve ser notificado pessoalmente para ter a possibilidade de purgar a mora. Entretanto, quando se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, poderá ser notificado por edital:

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Trata-se de requisito essencial do procedimento executivo extrajudicial, que culmina na perda da propriedade pelo fiduciante, razão pela qual a demonstração do fiel cumprimento das exigências legais incumbe ao credor fiduciário.

No caso concreto, entretanto, a documentação produzida não é suficiente para comprovar a observância desse procedimento, pois os assentos cartorários não preenchem os requisitos legais.

Verifica-se, da certidão de ônus reais do imóvel, que, em razão de certidão negativa do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, foram publicados os editais de notificação do mutuário em 07/04/2024, 08/04/2025 e 09/04/2025 para pagamento da dívida, sendo consolidada a propriedade do imóvel.

Confira-se:

A anotação não atende aos requisitos legais. Não há elementos que demonstrem o cumprimento da exigência prevista no § 3º do art. 26 da Lei n.º 9.514/1997, consistente nas tentativas de notificação pessoal do devedor no endereço constante do contrato para fins de purga da mora.

É imperioso constar do assentamento cartorário informações básicas de quando e como ocorreu a tentativa de notificação pessoal do mutuário, como exige a lei, para a validade da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

O mutuário não pode ser obrigado a produzir a “prova diabólica”, suportando o ônus impossível de comprovar que não ocorreu um evento negativo, para só assim ter a mínima chance de afastar a presunção de legalidade e boa-fé (juris tantum) que o tabelião detém. Esta omissão importa em violação das garantias constitucionais de devido processo legal, ampla defesa e contraditório (artigo 5º, incisos LIV e LV da Constituição).

Não é suficiente a menção a uma certidão de um ato realizado por um cartório terceiro, se não constam do assentamento as informações mínimas necessárias para o exercício útil do direito de defesa do mutuário. Aliás, o cartório desobedeceu o disposto no Provimento nº 02/2017 da Corregedoria Geral de Justiça do TJRJ, que exige que tais informações, sobre as diligências e os instrumentos utilizados, constem nos assentos cartorários da matrícula do imóvel:

Art. 10

(...)

§ 3º. Após diligenciar, o oficial do Registro de Títulos e Documentos devolverá ao Registro de Imóveis a via original do requerimento, junto à qual serão lavradas as certidões elaboradas acerca das diligências realizadas, e os instrumentos das intimações que restarem infrutíferas.

 

Desse modo, não há como afastar a alegação da parte autora de que não foi regularmente notificada para purgar a mora. Com efeito, a intimação por edital possui caráter excepcional, sendo admitida apenas quando o devedor se encontrar em local incerto e não sabido ou quando frustradas as tentativas de notificação pessoal, circunstâncias que não restaram demonstradas nos autos.

Conclui-se que o procedimento não observou as exigências da Lei n.º 9.514/1997, privando o mutuário da oportunidade real de quitar o débito no prazo legal.

Tal irregularidade impede a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e, por consequência, a realização do leilão previsto no art. 27 da referida lei.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF contra sentença que anulou a consolidação da propriedade fiduciária de imóvel adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, sob o fundamento de irregularidade na notificação do devedor para purgar a mora. O contrato de mútuo, compra e venda com alienação fiduciária foi celebrado em 29/07/2019 para aquisição de imóvel, com financiamento de R$ 463.200,00 e prazo de 420 meses.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se houve a regular notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, conforme exige o art. 26, §§ 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997, como requisito para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, exige prévia notificação pessoal do devedor, assegurando-lhe a oportunidade de purgar a mora no prazo legal.

4. A substituição da notificação pessoal por edital somente é admitida quando houver a devida certificação, pelo serventuário competente, da impossibilidade de localização do devedor, mediante exaurimento das diligências necessárias para sua intimação.

5. No caso concreto, não há na matrícula do imóvel qualquer menção a tentativa de notificação pessoal do devedor, tendo a própria CEF admitido que a intimação ocorreu por meio eletrônico e, posteriormente, por edital, sem comprovação prévia do esgotamento das tentativas de localização.

6. A ausência de demonstração concreta das diligências frustradas para notificação pessoal compromete a validade do procedimento de consolidação da propriedade, em desacordo com os requisitos legais, conforme jurisprudência do TRF2 em situação análoga (Apelação nº 5005368-32.2020.4.02.5101).

7. Diante da nulidade do procedimento de consolidação, resta prejudicado o exame do agravo interno interposto contra a decisão que indeferiu o efeito suspensivo ao recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A consolidação da propriedade fiduciária exige, como condição de validade, a prévia tentativa de notificação pessoal do devedor para purgar a mora, sendo a intimação por edital medida subsidiária condicionada ao esgotamento de diligências infrutíferas devidamente certificadas.

2. A ausência de comprovação do exaurimento das tentativas de localização do devedor torna nulo o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária.

3. É nula a consolidação da propriedade fiduciária quando não observados os requisitos dos §§ 3º e 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

(TRF-2, AC n° 5007109-68.2024.4.02.5101, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Rel. Des. Fed. ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, julgado em 11/06/2025). Grifos acrescidos.

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ESGOTAMENTO DAS TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido declaratório de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal observou os requisitos da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de financiamento habitacional firmado sob o regime da Lei nº 9.514/1997 transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, permanecendo o mutuário apenas com a posse direta até a quitação integral da dívida.

4. A execução extrajudicial da garantia fiduciária deve observar rigorosamente o procedimento legal previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, inclusive quanto à notificação pessoal do devedor para purgar a mora.

5. No caso concreto, não restou comprovado que houve tentativa de intimação pessoal da mutuária no endereço do contrato para purga da mora.

6. A intimação por meio de edital é medida excepcional, sendo admissível apenas nos casos em que o devedor se encontrar em outro local, incerto e não sabido, não sendo essa a situação, o que denota que o agente fiduciário responsável pela execução extrajudicial do imóvel não observou a norma de regência, não oportunizando à parte a quitação da dívida no prazo estipulado pela lei, o que desautoriza a consolidação da propriedade do imóvel em nome da ré fiduciária e posterior realização do leilão público na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

7. A inobservância das formalidades legais impede a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária e invalida o procedimento extrajudicial subsequente, incluindo eventual leilão.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso provido.

(TRF-2, AC nº 5113007-70.2024.4.02.5101, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 02/12/2025). Grifos acrescidos.

Assim, deve ser reformada parcialmente a sentença para julgar procedente o pedido de declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária referente ao contrato de financiamento objeto da presente demanda e, por consequência, dos leilões extrajudiciais realizados, determinando o restabelecimento da situação registral do imóvel ao estado anterior à consolidação da propriedade, sem prejuízo da instauração de novo procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, caso persistente a inadimplência, desde que observadas as formalidades previstas na Lei n.º 9.514/97.

Em razão do desprovimento do recurso da CEF, os honorários advocatícios devem ser majorados para 11% sobre o valor da causa (art. 85, § 11, do CPC).

ANTE O EXPOSTO, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação do autor para determinar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel em questão, com o restabelecimento da situação registral do imóvel ao estado anterior à consolidação da propriedade, e NEGAR PROVIMENTO à apelação da CEF.



Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20003011540v7 e do código CRC fa9d5f2d.

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Apelação Cível Nº 5090886-14.2025.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA E COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE IRREGULARIDADE. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO DO AUTOR DESPROVIDA. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para (i) declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF; e (ii) condenar a CEF, em razão da sucumbência mínima do Autor, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

II. Questão em discussão

2. Discute-se se houve irregularidade na intimação do devedor fiduciante para a purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais.

III. Razões de decidir

3. Afasta-se a preliminar de ausência de interesse recursal suscitada pela CEF, uma vez que eventual reforma da sentença quanto à regularidade da constituição em mora confere utilidade ao exame das alegações relativas às fases subsequentes da execução extrajudicial, inclusive quanto à validade das intimações para realização dos leilões.

4. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, (i) por solicitação do oficial do registro de imóveis, (ii) por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, (iii) pelo correio, com aviso de recebimento, ou, excepcionalmente, (iv) por edital, quando se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

5. Os atos registrais praticados no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária gozam de presunção relativa de legitimidade e veracidade, incumbindo ao devedor comprovar efetivamente eventual irregularidade. Nesse sentido: TRF2, Apelação nº 5004592-38.2025.4.02.5107, 8ª Turma Especializada, Relator para acórdão Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. 19/05/2026; TRF2, Apelação nº 5000153-51.2025.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Mauro Braga, j. 26/05/2026; TRF2, Apelação nº 5006896-14.2024.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Poul Erik Dyrlund, j. 30/04/2026.

6. No caso, a averbação registral evidencia a regularidade do procedimento de intimação do devedor para purgação da mora e da subsequente consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, não tendo sido produzida prova apta a afastar a presunção de legitimidade e veracidade decorrente da fé pública dos atos registrais.

7. A comunicação das datas dos leilões por correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico, atende às exigências da Lei nº 9.514/1997, cabendo ao devedor manter seus dados cadastrais atualizados perante o credor. Além disso, a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões supre eventual irregularidade decorrente da ausência de intimação pessoal (STJ, AREsp n. 2.406.697/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 2.215.766/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2026; TRF2, Apelação nº 5001191-49.2025.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 22/05/2026).

8. O ajuizamento da ação anulatória em 08/09/2025 demonstra a ciência prévia e inequívoca do Autor a respeito das datas dos leilões, designados para 30/09/2025 e 07/10/2025.

9. Tendo em vista a reforma da sentença e o julgamento de improcedência do pedido formulado na inicial, os ônus sucumbenciais fixados na origem devem ser invertidos e o Autor deve ser condenado ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça.

IV. Dispositivo

10. Apelação do Autor desprovida. Apelação da CEF provida.

 

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencido o Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, (i) negar provimento à apelação do Autor; (ii) dar provimento à apelação da CEF, para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial; e (iii) inverter a condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais em favor da CEF, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça ao Autor, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 25 de agosto de 2026.



Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002992138v3 e do código CRC 7e5d507f.

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Data e Hora: 26/08/2026, às 17:53:23

 


 



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Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 2ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 18/08/2026 A 25/08/2026

Apelação Cível Nº 5090886-14.2025.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Nova Sessão virtual, realizada no período de 18/08/2026, às 00:00, a 25/08/2026, às 18:00, na sequência 284, disponibilizada no DE de 03/08/2026.

Certifico que a 8ª TURMA ESPECIALIZADA, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

APÓS O VOTO DA JUÍZA FEDERAL KARLA NANCI GRANDO NO SENTIDO DE (I) NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR; (II) DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CEF, PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL; E (III) INVERTER A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS EM FAVOR DA CEF, SUSPENSA A EXIGIBILIDADE EM RAZÃO DO DEFERIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA AO AUTOR, NO QUE FOI ACOMPANHADA PELO DESEMBARGADOR FEDERAL ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES E A DIVERGÊNCIA INAUGURADA PELO DESEMBARGADOR FEDERAL ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO NO SENTIDO DE DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR PARA DETERMINAR A NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL EM QUESTÃO, COM O RESTABELECIMENTO DA SITUAÇÃO REGISTRAL DO IMÓVEL AO ESTADO ANTERIOR À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CEF, PROSSEGUINDO NO JULGAMENTO, NOS TERMOS DO §1º DO ARTIGO 942 DO CPC, APÓS OS VOTOS DOS DESEMBARGADORES FEDERAIS MARCELO PEREIRA DA SILVA E DO SERGIO SCHWAITZER ACOMPANHANDO A RELATORA, A 8ª TURMA ESPECIALIZADA DECIDIU, POR MAIORIA, VENCIDO O DESEMBARGADOR FEDERAL ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, (I) NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR; (II) DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CEF, PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL; E (III) INVERTER A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS EM FAVOR DA CEF, SUSPENSA A EXIGIBILIDADE EM RAZÃO DO DEFERIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA AO AUTOR, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

Votante: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

Votante: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Divergência - GABINETE 32 - Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO.



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