Apelação Cível Nº 5025394-84.2025.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF interpõe apelação contra sentença que julgou procedente o pedido para determinar que a apelante  promova, no prazo de noventa dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela apelada, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária.

Em suas razões recursais, alega que: a autora admite não ter quitado integralmente as parcelas originalmente pactuadas, limitando-se a invocar os efeitos da Portaria nº 1.248/2023, do Ministério das Cidades, como fundamento de suposta quitação automática do saldo devedor; ausente prova da quitação integral do preço, não há direito à adjudicação compulsória nem à transferência do domínio; a responsabilidade pelo registro do empreendimento e pela abertura das matrículas individualizadas é da construtora/incorporadora contratada, e não da instituição financeira; não há ato de desobediência ou recusa comprovada para ser fixada multa na sentença; os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (R$ 9.800,00) mostram-se excessivos, considerando tratar-se de causa de baixa complexidade, de modo que requer a redução equitativa dos honorários, nos termos do art. 85, §8º, do CPC.

Contrarrazões pugna pelo desprovimento do recurso.

O MPF não se manifestou sobre o mérito da demanda.

É o relatório.

VOTO

Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória ajuizada contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando compelir a instituição a promover o registro individualizado e a baixa da alienação fiduciária de imóvel adquirido por meio do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV – Faixa 1), cujo saldo devedor foi liquidado com base na Portaria n.º 1.248/2023 do Ministério das Cidades. 

No caso, o empreendimento (Residencial Vila Velha 3ª Etapa) foi financiado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela CEF, e, em situações como essa (faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida), não atua apenas como mero agente financeiro, mas sim como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

De acordo com a Cláusula nº 26 das Cláusulas Gerais do Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial, com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia no PMCMV - Recursos FAR, o fundo, representado pela CEF, é responsável por realizar o registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis, no prazo máximo de até 30 (trinta) dias, a contar do seu registro.

Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel objeto dos autos já possui um registro individualizado, entretanto, não houve a averbação do contrato de compra e venda, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, faixa 1, firmado com a autora.

Além disso, com a liquidação do financiamento, conforme demonstrado pela autora por força do art. 10 da Portaria MCID nº 1.248, de 26 de setembro de 2023, deve a CEF apenas fornecer o termo de quitação ao fiduciante e averbar no cartório, o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Em hipóteses semelhantes, sobre unidades habitacionais do empreendimento em questão, este eg. Tribunal decidiu nesta linha:

DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. FORNECIMENTO DE DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO REGISTRO. BEM IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

1. Trata-se de apelação, interposta pela ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), da sentença, proferida pela 5ª Vara Federal Cível de Vitória, em ação pelo procedimento comum, ajuizada por DENISE CYPRESTE PEREIRA, que julgou procedente o pedido e, em decorrência, condenou a ré a promover, em 90 dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela autora, situado na Avenida França, nº 272, Bloco 20, Apto 404, Residencial Vila Velha III, Bairro Jabaeté, Vila Velha (ES), com a averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de multa.

2. A CEF sustenta ilegitimidade passiva, pois a responsabilidade pela individualização das unidades autônomas, pela averbação da construção e pela instituição do condomínio é do incorporador /construtor ou do agente executor do FAR.

3. A jurisprudência é pacífica em reconhecer a legitimidade passiva da CEF quando atua como gestora pública para promoção da moradia de pessoas de baixa ou baixíssima renda, não como mera agente financeira (TRF2. 7ª Turma Especializada, AC nº 5000673-84.2020.4.02.5117/RJ, Rel.  Desembargadora Federal Leticia de Santis Mello, julgado em 16/11/2022).

4. A CEF aduz, ainda, que, com a quitação da dívida, o fiduciário (CEF) deve apenas fornecer o termo de quitação ao fiduciante (apelada). Assim, não lhe compete a obrigação de promover a baixa no Cartório. O imóvel se localiza na Avenida França, nº 272, Bloco 20, Apto 404, Residencial Vila Velha III, Bairro Jabaeté, Vila Velha (ES).

5. A pretensão autoral se resume a compelir a instituição financeira a cumprir deveres posteriores à assinatura do contrato do PMCMV: o registro do contrato de financiamento e a subsequente expedição do termo de quitação para baixa do gravame de alienação fiduciária.

6. Nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, cumprida a obrigação principal, assiste ao mutuário o direito de exigir a escritura definitiva, com o fim de legitimar o seu direito de propriedade.

7. Segundo a análise do juízo sentenciante, uma vez comprovada a quitação do preço ajustado para a compra e venda do imóvel financiado, cabe à CEF diligenciar o registro imobiliário do bem, assim como efetivar, junto ao cartório imobiliário competente, a devida desconstituição do eventual gravame sobre ele incidente.

8. Em acréscimo, assiste razão à autora, pois a CEF nunca lhe  entregou cópia do contrato de compra e venda do imóvel, com financiamento e alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida

9. Uma vez que incontroversa a quitação do financiamento e ausência de entrega da documentação pertinente, cabe à Empresa Pública ré providenciar o registro do imóvel e averbação da propriedade com a baixa do gravame.

10. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, em desfavor da ré. (TRF2, AC  5025197-32.2025.4.02.5001, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator: Des. Fed. LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, julgado em 24/02/2026).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO PORTARIA 1248/2023. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FAIXA I. REGISTRO. CEF. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR.

1. Trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar que a CAIXA promova, no prazo de 90 (noventa) dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela Autora, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de incorrer em pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com fulcro nos arts. 536 e 537 do CPC.

2. A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade (arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/67; arts 1.417 e 1.418, CC). Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Comprovada os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido com a outorga da escritura definitiva do imóvel.

3. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. Desse modo, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1816356, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 20.9.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5039349-23.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08.04.2024.

4. No caso concreto, a CEF, representando o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que declarou que, por força do art. 10 da Portaria MCID Nº 1.248, de 26 de setembro de 2023, o contrato 8720119055336, firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa I, em nome de Alice Lima Angelo, encontra-se quitado.

6. Uma vez quitado o valor do contrato para a compra e venda do imóvel, em questão, o que torna perfeito o negócio jurídico firmado entre as partes, o devido registro do contrato do imóvel deve ser viabilizado pela CEF, com o registro do contrato e o cancelamento da garantia fiduciária, para que a parte autora possa providenciar a transferência do imóvel para o seu nome.

7. De acordo com o art. 4º do seu Regulamento, o FAR é administrado, gerido e representado judicial e extrajudicialmente pela CEF. A CEF deixou de cumprir essa obrigação que era sua, de acordo com a cláusula 26 das Cláusulas Gerais de Contratação no Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1, com recursos do FAR.

8. A CEF não comprovou, nos presentes autos, que tomou as medidas necessárias para providenciar a regularização do caso, o que permitiria que a autora pudesse regularizar a propriedade do imóvel em seu nome.

9. A parte autora se encontra impedida de exercer o seu direito de regularizar o imóvel (objeto da lide) em seu nome, mesmo após a quitação do financiamento do referido imóvel, fato este (quitação) reconhecido pela CEF, porquanto, para tanto, é necessário que a CEF registre o aludido contrato no cartório de registro de imóveis competente, bem como providencie a baixa da garantia fiduciária decorrente do aludido contrato de financiamento.

10. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da CEF.

11. Apelação não provida. (TRF2, AC 5017944-90.2025.4.02.5001, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator: Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, julgado em 24/02/2026).

Em relação à fixação na sentença de astreintes, esta mostra-se correta, nos termos dos arts. 536 e 537 do CPC, para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e o cumprimento da obrigação de fazer.

Nesse sentido:

DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). REGULARIZAÇÃO REGISTRAL E BAIXA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUITAÇÃO POR FORÇA DA PORTARIA Nº 1.248/2023. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. 1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedentes os pedidos de adjudicação compulsória e obrigação de fazer, determinando a baixa de alienação fiduciária e o registro individualizado de imóvel quitado por ato normativo federal no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. 2. O princípio da boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e colaboração inclusive após o encerramento do contrato, conforme o art. 422 do CC. 3. A quitação do débito extingue a garantia acessória da alienação fiduciária, tornando ilícita a manutenção do gravame sobre o imóvel. O comprador que cumpre sua obrigação financeira adquire o direito real à aquisição do imóvel e à outorga da escritura definitiva, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do CC. 4. A responsabilidade objetiva e o risco da atividade impedem que falhas de gestão ou entraves burocráticos de terceiros sejam utilizados como escusa para o descumprimento de obrigações perante o consumidor. A obrigação de entregar o imóvel devidamente regularizado e livre de ônus configura obrigação de resultado para a instituição financeira. 5. A fixação de multa diária é instrumento processual legítimo e proporcional para compelir o devedor ao cumprimento da obrigação de fazer, segundo os arts. 536 e 537 do CPC. 6. Os honorários advocatícios foram mantidos por estarem em conformidade com o art. 85 do CPC, sendo majorados em 1% em sede recursal, nos termos do § 11 do referido dispositivo, em razão do desprovimento da apelação. 7. Apelação desprovida. (TRF2, AC 5025252-80.2025.4.02.5001, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator: Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND , julgado em 02/07/2026).

Passa-se ao exame do pedido recursal subsidiário de redução da verba honorária sucumbencial, fixada em 10% sobre o valor da causa, o qual foi estimado em R$ 98.000,00 na petição inicial da ação, proposta em 26/08/2025. Pede o apelante que se adote o critério da apreciação equitativa, com base no § 8º do art. 85 do CPC.

A questão está pendente de apreciação pelo STF no exame do Tema 1.255 da Repercussão Geral (“possibilidade da fixação dos honorários por apreciação equitativa [artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil] quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem exorbitantes”), mas não há determinação de suspensão nacional de processos.

Por sua vez, o STJ firmou, no Tema 1.076, a tese de que a fixação de honorários por equidade não é permitida quando o valor da condenação, da causa ou do proveito econômico for elevado, impondo-se a aplicação obrigatória dos percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do CPC.

A baixa complexidade da causa, o reduzido tempo de tramitação e a limitada resistência da parte ré constituem critérios para modulação do percentual dentro das faixas legais, e não fundamentos aptos a autorizar a substituição do critério percentual pelo arbitramento equitativo.

No caso, o processo não apresenta maiores complexidades, a produção probatória das partes foi apenas documental, de modo que, observados os critérios acima explicitados, devem os honorários ser fixados no percentual legal mínimo, conforme consta na sentença.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA EM BAIXA DE HIPOTECA E FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que reconheceu a procedência de pedidos para declarar a prescrição de dívida e determinar a baixa de hipoteca em imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por pedido de baixa de hipoteca após cessão de crédito e se é possível a redução de honorários advocatícios por equidade em causas de valor elevado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cessão de crédito exige a notificação formal do devedor para ser eficaz em relação a este, nos termos do art. 290 do CC. 4. A legitimidade passiva para a baixa de gravame hipotecário pertence à instituição que figura como titular da garantia no registro de imóveis, em atenção ao princípio da continuidade registral. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico ou do valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 2º, do CPC. 6. O critério da equidade previsto no art. 85, § 8º, do CPC é aplicável apenas quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa for muito baixo. 7. A redução de honorários por equidade em causas de valor elevado carece de amparo legal, devendo-se observar os percentuais mínimos fixados pelo legislador processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação desprovida. Sentença mantida. Tese de julgamento: 1. A cessão de crédito sem notificação do devedor carece de eficácia perante este; 2. O titular da garantia hipotecária no registro de imóveis possui o dever jurídico de providenciar a baixa do gravame; 3. Nas causas de valor elevado, os honorários advocatícios devem observar os limites percentuais do art. 85, § 2º, do CPC, sendo vedada a fixação por equidade para fins de redução. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 290; e CPC, art. 85, §§ 2º, 8º e 11. Jurisprudência relevante citada: TRF2, AC 5025504-83.2025.4.02.5001, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator para Acórdão REIS FRIEDE , julgado em 14/05/2026 (TRF2, AC 5134157-73.2025.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA , julgado em 09/07/2026).

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, com majoração dos honorários para 11% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 11, do CPC).

Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20003000506v7 e do código CRC c84b7cfd.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
Data e Hora: 15/08/2026, às 10:07:38

Apelação Cível Nº 5025394-84.2025.4.02.5001/ES

VOTO DIVERGENTE

Consoante relatado trata-se de julgar apelação interposta pela CEF contra sentença que julgou procedente o pedido para determinar que a apelante  promova, no prazo de noventa dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela apelada, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária.

Iniciado o julgamento, o Eminente Relator proferiu voto pelo desprovimento do recurso.

Peço vênia ao eminente Relator para divergir, por entender que a apelação merece provimento.

Embora se reconheça que o contrato tenha sido alcançado pela liquidação prevista no art. 10 da Portaria MCID nº 1.248/2023, tal circunstância, por si só, não transfere à CEF a responsabilidade pela prática dos atos de registro imobiliário. A quitação diz respeito à obrigação financeira assumida pela beneficiária, não alterando a disciplina legal atinente à formalização registral da aquisição.

Com efeito, tanto o art. 79-A, § 4º, da Lei nº 11.977/2009, vigente à época da contratação, quanto o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 conferem ao instrumento particular celebrado no âmbito do financiamento imobiliário efeitos de escritura pública. Por sua vez, o art. 490 do Código Civil estabelece, salvo estipulação em contrário, que as despesas de escritura e registro incumbem ao comprador.

É justamente esse o entendimento adotado por esta E. Oitava Turma Especializada quando apreciou Apelação Cível Nº 5025376-63.2025.4.02.5001/ES, relacionada ao mesmo Residencial Vila Velha 3ª Etapa, no qual se assentou que não compete à CEF promover o registro do contrato de financiamento ou da quitação, nem suportar os respectivos emolumentos, cabendo ao adquirente providenciar o registro do instrumento contratual na matrícula do imóvel. Confira-se:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. FAR. CONTRATO LIQUIDADO. INDIVIDUALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DO EMPREENDIMENTO AVERBADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DIREITO À DOCUMENTAÇÃO PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DE PRECEDENTE REGISTRO DO CONTRATO A CARGO DO ADQUIRENTE. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE.  AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR QUANTO AOS ATOS POSTERIORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Federal Cível de Vitória/ES, que julgou procedente a pretensão autoral para determinar que a CAIXA promova, no prazo de 90 (noventa) dias, o registro individualizado do imóvel financiado pela Autora, com a devida averbação da propriedade em seu nome e a correspondente baixa da alienação fiduciária, sob pena de incorrer em pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com fulcro nos arts. 536 e 537 do NCPC.

II. Questão em discussão

2.  A questão em discussão envolve o alegado direito da autora ao registro do contrato, baixa da alienação fiduciária, às expensas da ré, e entrega de documentos necessários à transferência da propriedade do imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida à autora, sob a alegação, em síntese, de que a CEF não teria fornecido a documentação necessária para os registros, sequer tendo promovido a individualização das unidades habitacionais do empreendimento. 

III. Razões de decidir

3. Trata-se de imóvel objeto de contrato de compra e venda e financiamento habitacional celebrado entre as partes, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), atuando a ré como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), com prazo para pagamento em 120 meses, estando, como informado pela própria CEF, liquidado desde 23/01/2024, em atendimento à Portaria MCID n. 1.248/2023, alegando a autora que a CEF não teria fornecido a documentação necessária para a baixa da alienação fiduciária e o competente registro de transferência na matrícula do imóvel.

4. A CEF, em suas razões de apelação, não se insurge contra o direito alegado pela autora ao registro da transferência da propriedade, confirmando que o contrato se encontra liquidado. Argumenta, contudo, que a responsabilidade da CEF é a de mero gestor operacional de política pública federal de habitação, não podendo ser solidária e decorrente de sua condição de agente financeiro. Outrossim, narra que não houve qualquer ato ilícito praticado pela CEF e que "Não adianta, exigir uma obrigação de fazer, sem ter a CEF condições de cumprir e gerar outras penalidades.", sustentando não competir à CEF arrematar e adjudicar imóveis caucionados, ou mesmo informar o cálculo atualizado do débito, planilha de evolução, relatório de prestações, ou informações referentes ao contrato do mutuário.

5. Observa-se do Termo de Recebimento de Imóvel que consta a descrição do imóvel adquirido pela autora, inclusive com a identificação do número de matrícula registrada no Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, n. 145.725, cuja cópia, contudo, não foi anexada pela autora nos autos, mas sim cópia de matrícula de unidade diversa. Outrossim, consta da matrícula n. 115.127 do mesmo Cartório, que envolve a área objeto do empreendimento realizado, conforme Av.10, de 23/12/2015, que as unidades foram matriculadas sob os nºs. 145.477 a 145.972, denotando ter havido a individualização das matrículas das unidades, anteriormente inclusive à contratação do financiamento pelo PMCMV, ao contrário do que alegou a autora.

6. Tanto a Lei n. 11.977/2009 - que dispunha sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV à época da contratação (atualmente regido pela Lei n. 14.620/2023) -, em seu art. 79-A, § 4º, quanto a Lei n. 9.514/97 - que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de bens imóveis -, em seu art. 38, preveem que os contratos particulares correspondentes terão efeitos de escritura pública. Ainda, dispõe o art. 23 da Lei n. 9.514/97 que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis, tornando-se, a partir de então, o fiduciante possuidor direto, e o fiduciário possuidor indireto do bem.

7. Conforme art. 490 do Código Civil, "salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição". A própria lei do PMCMV prevê, no art. 43, a redução dos emolumentos referentes aos registros dos contratos relativos aos imóveis adquiridos ou financiados pelo Programa, redução essa a cargo dos cartórios competentes (art. 44), não sendo, pois, responsabilidade da CEF promover o registro do contrato de financiamento, com força de escritura pública, ou da quitação do contrato, para a baixa da alienação fiduciária, tampouco o pagamento dos emolumentos, mas do adquirente.

8. Cinge-se a responsabilidade da CEF em fornecer a documentação necessária para que a autora, adquirente do imóvel, possa promover os registros devidos e a transferência da propriedade. Contudo, para que possa haver a baixa da alienação fiduciária e a posterior transferência de propriedade em nome da adquirente, há requisito precedente, qual seja, o registro do instrumento contratual de financiamento, com força de escritura pública, na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, providência a cargo do adquirente, como já mencionado, o que, à toda evidência, não ocorreu, tendo a própria demandante requerido fosse determinado à CEF que o fizesse.

9. Carece de interesse de agir a autora quanto à pretensão de que seja compelida a CEF, às suas expesas, a proceder à baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, assim como a fornecer os demais documentos necessários à transferência da propriedade, porquanto sequer registrada a aquisição por financiamento com alienação fiduciária em garantia, providência anterior àquelas. Outrossim, não merece acolhida o pedido de que seja determinado à CEF que proceda ao registro do contrato, cuja responsabilidade é da própria adquirente, sendo certo que não tem a empresa pública legitimidade para responder por eventual cobrança de emolumentos ou impostos devidos por ocasião dos respectivos registros.

10. Subsiste o interesse da autora no fornecimento do contrato de financiamento firmado entre as partes, uma vez que, sendo alegada a ausência de entrega desse documento no momento da contratação, a CEF, por seu turno, em sua defesa, não refutou tal alegação, tampouco demonstrou ter havido a respectiva entrega ou anexou o instrumento contratual aos autos, devendo ser acolhido em parte o pedido da autora apenas para que seja determinada a entrega do instrumento contratual à demandante, a fim de que esta possa proceder ao competente registro na matrícula do imóvel e, posteriormente, aos registros subsequentes a fim de transferir a propriedade do bem.

11.  Condenação da parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade resta suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos.

IV. Dispositivo 

12. Apelação parcialmente provida. Sentença reformada. Procedência parcial do pedido. (TRF - 2ª Reg., 8ª T.E., AC 5025376-63.2025.4.02.5001/ES, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, julg. em 27.02.2026)

Ainda que caiba a CEF, como representante e gestora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, fornecer ao beneficiário os documentos necessários à regularização registral, não se pode confundir tal obrigação instrumental com o dever de promover diretamente, e às suas expensas, o registro imobiliário.

Também não modifica essa conclusão a previsão constante da Cláusula 26 das condições gerais do contrato. Sua interpretação deve ser realizada em consonância com o regime jurídico registral aplicável, não sendo possível dela extrair obrigação irrestrita da CEF de assumir os atos e despesas necessários à transferência dominial, em contraposição às regras legais que disciplinam a matéria.

Ademais, no caso concreto, o próprio voto do Relator registra que, embora exista matrícula individualizada da unidade, o contrato de compra e venda com alienação fiduciária não foi nela registrado. Ora, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. Assim, inexistindo prévio registro da alienação fiduciária, mostra-se prematura a pretensão de compelir a CEF a promover sua baixa. O precedente anexado, em situação substancialmente semelhante, reconheceu expressamente a ausência de interesse processual quanto à baixa do gravame enquanto não realizado o antecedente registro do instrumento contratual.

Importa destacar que, naquele julgamento, mesmo estando incontroversa a liquidação do contrato, concluiu-se que a responsabilidade da CEF se limitava ao fornecimento da documentação necessária, cabendo ao adquirente promover os registros imobiliários pertinentes. A quitação decorrente da Portaria nº 1.248/2023, portanto, não constitui fundamento suficiente para impor à empresa pública obrigação registral que a legislação não lhe atribui.

Do exposto, DIVIRJO DO RELATOR e voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação da CEF, para reformar a sentença, julgando improcedente o pedido de que a instituição financeira promova o registro do contrato e a averbação da propriedade em nome da autora, e extinguindo o processo, sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir, quanto ao pedido de baixa da alienação fiduciária, afastada, por consequência, a multa cominatória, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20003008846v3 e do código CRC 86f6b67c.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELO PEREIRA DA SILVA
Data e Hora: 28/08/2026, às 08:56:27

Apelação Cível Nº 5025394-84.2025.4.02.5001/ES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. FAIXA 1. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO POR FORÇA DA PORTARIA MCID Nº 1.248/2023. REGULARIZAÇÃO REGISTRAL. BAIXA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ASTREINTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória, determinou a regularização registral de imóvel adquirido no Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, mediante registro do contrato, averbação da propriedade em nome da autora e baixa da alienação fiduciária, sob pena de multa. O saldo devedor do financiamento foi liquidado com fundamento na Portaria MCID nº 1.248/2023. O imóvel já possui registro individualizado, mas não houve a averbação do contrato de compra e venda com alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se compete à CEF, na qualidade de representante do FAR e agente executor do PMCMV – Faixa 1, promover o registro do contrato e a baixa da alienação fiduciária após a quitação do financiamento; (ii) estabelecer se é cabível a fixação de astreintes para assegurar o cumprimento da obrigação de fazer; e (iii) determinar se os honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, podem ser reduzidos por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A CEF possui legitimidade para responder pelas obrigações de regularização registral dos imóveis adquiridos no PMCMV – Faixa 1 com recursos do FAR, pois exerce função de gestão e execução da política habitacional, não atuando apenas como agente financeiro.

4. A Cláusula 26 das Cláusulas Gerais do Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial, com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia no PMCMV – Recursos FAR, atribui ao FAR, representado pela CEF, a responsabilidade pela realização do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.

5. A quitação do financiamento, reconhecida nos termos da Portaria MCID nº 1.248/2023, extingue a obrigação garantida pela alienação fiduciária e assegura à adquirente o direito à regularização da propriedade, cabendo à CEF fornecer o termo de quitação e providenciar a baixa do gravame.

6. A ausência de averbação do contrato, apesar da quitação do financiamento, impede a autora de regularizar a propriedade do imóvel em seu nome e justifica a imposição da obrigação de fazer à CEF.

7. A fixação de multa diária constitui medida processual adequada e proporcional para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional e compelir a CEF ao cumprimento da obrigação de fazer, conforme os arts. 536 e 537 do CPC.

8. A possibilidade de fixação dos honorários por apreciação equitativa nas hipóteses de elevado valor da causa encontra-se submetida à apreciação do STF no Tema 1.255 da Repercussão Geral, sem determinação de suspensão nacional dos processos.

9. O STJ, no Tema 1.076, firmou orientação no sentido de que a fixação equitativa dos honorários não é permitida quando o valor da condenação, da causa ou do proveito econômico for elevado, devendo ser observados os percentuais previstos no art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC.

10. Considerada a natureza documental da prova e a reduzida complexidade da demanda, mostra-se adequada a manutenção dos honorários no percentual mínimo de 10% sobre o valor atualizado da causa, com majoração recursal de 1% em razão do desprovimento da apelação.

IV. DISPOSITIVO E TESES

11. Apelação desprovida.

Teses de julgamento:

1. A CEF responde pela regularização registral de imóvel adquirido no PMCMV – Faixa 1 com recursos do FAR, inclusive pelo registro do contrato e pela baixa da alienação fiduciária após a quitação do financiamento.

2. A quitação do financiamento habitacional decorrente da Portaria MCID nº 1.248/2023 assegura ao beneficiário o direito à regularização da propriedade, cabendo à CEF fornecer o termo de quitação e promover o cancelamento da garantia fiduciária.

3. É cabível a fixação de astreintes para assegurar o cumprimento de obrigação de fazer imposta à CEF quando necessária à efetividade da tutela jurisdicional.

4. A fixação de honorários por apreciação equitativa não é cabível para reduzir a verba sucumbencial em razão do elevado valor da causa, devendo ser observados os percentuais previstos no art. 85, § 2º, do CPC.

5. A baixa complexidade da causa e a limitada resistência da parte vencida autorizam a fixação dos honorários no percentual mínimo legal, mas não afastam a incidência da majoração recursal prevista no art. 85, § 11, do CPC.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencido o Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, NEGAR PROVIMENTO à apelação, com majoração dos honorários para 11% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 11, do CPC), nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 25 de agosto de 2026.

Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20003000507v4 e do código CRC 5d35cee3.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
Data e Hora: 27/08/2026, às 08:47:15

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 18/08/2026 A 25/08/2026

Apelação Cível Nº 5025394-84.2025.4.02.5001/ES

RELATOR: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Divergência - GABINETE 22 - Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA.